臺灣新北地方法院民事-PCDV,102,重訴,710,20150820,1

臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第710號
原 告 張淑芬
訴訟代理人 李後政律師
複 代理人 吳孟哲律師
被 告 莊昭輝
訴訟代理人 吳元明
溫尹勵律師
陳協德律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104 年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分（即一至四樓樓梯間，面積十二點八三平方公尺）拆除，將土地返還予原告。

被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○地號土地，如附圖所示Ｄ部分（即頂樓樓梯間，面積十四點六九平方公尺）拆除，將土地返還予原告。

被告應給付原告新臺幣參仟參佰肆拾貳元，及自民國一０二年十二月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一０一年十一月一日起至拆除返還前開占用土地日止，按年給付原告新臺幣伍萬肆仟零陸拾元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用被告負擔五分之一，餘由原告負擔。

本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬陸仟壹佰柒拾伍元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰參拾柒萬捌仟伍佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第三項前段於原告以新臺幣壹仟壹佰壹拾肆元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參仟參佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第三項後段於各該給付期屆至時，原告依各期給付以新臺幣壹萬捌仟零貳拾元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣伍萬肆仟零陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）伊為系爭坐落新北市○○區○○○段000 地號土地之所有人，被告未經其同意即占用系爭土地興建樓梯供自己通行使用，並占有原告所有新北市○○區○○○路00號房屋之地下室，侵害原告權益甚鉅，爰按民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

是以，爰請求被告將系爭土地上之地上物拆除，將土地回復原狀返還予原告；

另系爭土地上建物之門牌號碼為新北市○○區○○○路00號，所處位置雖屬三重之舊市區，附近多為傳統式商店，但距離台北大橋三重端及捷運台北橋站，步行時間僅約五分鐘，交通可算是便利，本件被告無權占用系爭土地，即應給付相當於租金之不當得利，系爭土地面積約50平方公尺，申報地價每平方公尺新臺幣（下同）36,798元，乘以申報總價年息百分之十，每年所受相當租金之不當得利為183,992 元（即36,798元×50平方公尺×10% ＝183,992 元），故請求被告給付原告自102 年12月31日回溯五年至98年1 月1 日止，共計919,960 元，並應自101 年11月1 日起每年給付原告183,992 元。

（二）被告稱據臺灣高等法院民事判決102 年度上更（二）字第27號意旨，認原告前手曾出具土地使用同意書，同意被告或其前手得使用系爭土地興建系爭樓梯間使用，原告不得主張拆除系爭樓梯間云云；

惟該案判決係就土地所有權人與建商間之合建契約所為之論述，與本件之情形不同，自不得援引作為有利於被告之依據，況最高法院最高法院86年度台上字第94號民事裁判：「『土地使用權證明書』僅有債之效力，存在於出具者與被證明者之間，原審援引本院48年度台上字第1457號判例，謂：本於該判例意旨，如基地之所有權人曾書立土地使用同意書，概括同意他人在其基地上建築房屋，其間雖無地上權之設定，除特別情事外，自應推定其於書立同意書之時，即默許日後取得房屋所有權之人或占有人，以使用房屋之目的使用該土地云云，無論上開判例係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形而言，與本件情節似有不同，且所謂『概括同意』，係何所指，尚欠明瞭，就本案言，如係指地主同意吳長達使用系爭土地建屋，如上所述，應僅係地主與吳長達間之債權債務關係而已，其效力是否及於自吳長達輾轉受讓之第三人，似非無疑，原審稱：由於吳長達係得朱洋波等土地共有人之同意而興建系爭房屋，是以輾轉自吳長達取得系爭房屋之林根誥，以及依繼承關係取得系爭房屋之林世治，即均屬有權占有系爭土地，而非無權占有云云，其法律上之見解亦欠允當。」

足見被告所述不實，被告無權占有原告土地作為樓梯使用，將屬於原告所有之地下室占為己用，均非有據。

（三）聲明：⑴被告應將坐落新北市○○區○○○段000 地號土地上，新北市○○區○○○路00巷0 號1 至4 樓樓梯暨樓梯間中間牆壁，如附圖所示編號B 部分，面積13.59 平方公尺拆除，回復原狀，返還予原告。

⑵被告應將坐落新北市○○區○○○段000 地號土地，新北市○○區○○○路00號頂樓樓梯間，如附圖所示之Ｄ部分拆除，回復原狀，返還予原告。

⑶被告應將座落新北市○○區○○○段000地號土地，新北市○○區○○○路00號地下室，如附圖所示之Ｃ部分，返還予原告。

⑷給付原告919,960 元暨自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自101 年11月1 日起每年給付原告183,992 元。

⑸原告願供擔保，請求宣告准予假執行。

二、被告答辯以：

（一）原告並未舉證被告如何占用系爭土地，遑論空言主張被告占用系爭土地面積約50平方公尺，究竟如何計算出該結論？此外，原告係在101 年10月9 日登記取得系爭土地所有權，迄今未超過二年，縱認被告確應支付相當於租金之損害賠償，也應該係自101 年10月9 日起算，何來請求五年賠償之理？原告均應舉證說明之。

原告亦應舉證證明其有如附圖所示編號Ｃ地下室之所有權

（二）公寓大廈樓梯應屬建物主要構造部分，基於公共安全及公共利益考量，依公寓大廈管理人條例第7條第1項第2款規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。

其為下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部分之走廊或樓梯。」

是為避免影響其他住戶使用公寓大廈樓梯，連將樓梯約定專用均為法所禁止，況主張拆除樓梯？按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。

倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。

另權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第一百四十八條第一項定有明文。

原審以上訴人如取回系爭九平方公尺土地，需拆除被上訴人所有六層樓房中央部分，勢必影響大樓結構安全，上訴人取回該土地又難供建築，其為本件之請求，顯以損害他人為主要目的，有權利濫用之情形，爰為上訴人敗訴之判決，核無違背法令之情形（最高法院86年台上字第1840號判決意旨參照）。

另按建築法第8條規定：「本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」

從而，原告本件主張拆除之範圍，除使各樓層住戶無法使用進出嚴重侵害公益、影響大樓結構安全外，更其他住戶龐大且無法回復之損害，顯有權利濫用，應予駁回。

（三）依本案104 年1 月23日地政機關製作之複丈成果圖，系爭00巷0 號建物分別坐落在新北市○○區○○○段000 地號土地548 、549 、550 地號土地上，陽台面積26.56 ㎡【計算式：548 （B ）21.81 ㎡＋549 （B ）2.37㎡+550（B ）23.8㎡＝26.56 ㎡】與建物登記謄本所載「陽台26㎡」大致相符；

而53巷9 號建物登記面積「建物70㎡」，複丈成果圖未將系爭樓梯間面積計入時僅61.61 ㎡【計算式548 （A ）49.86 ㎡＋549 （A ）11.75 ㎡＝61.61 ㎡】，是以，被告所有53巷9 號建物面積確實包含樓梯間無誤。

（四）參臺灣高等法院102 年度上更（二）字第27號判決意旨：「上訴人明知被上訴人陳鴻璋、陳高招治，與原地主陳不、陳為華等地主，均分別提供土地與建商合建孔雀新城建案，並由地主出具土地使用權同意書，供地主、楊金同、張國樑各就其分配部分所指定起造人申請建造執照，且坐落系爭000 、000-0地號土地上之系爭13號建物已於67年3月2 日取得臺北巿政府工務局67年使字第417 號使用執照，... ，惟建商張國樑、楊金同既分別與陳鴻璋、陳高招治、徐文娟等3 人簽訂合建契約及買賣契約，約定將其建築之房屋所配賦之基地所有權，或依合建契約分配予陳鴻璋、陳高招治，及依買賣契約出售予被上訴人徐文娟等3人，被上訴人陳鴻璋、陳高招治基於合建契約；

被上訴人徐文娟等3 人基於買賣契約，可請求建商移轉登記系爭土地，... ，則被上訴人自非不得對上訴人主張有權占有使用系爭土地。」

、「被上訴人等基於合建契約或買賣契約本已取得對於上訴人主張占有系爭土地之合法權源，並無土地所有權人得向房屋所有權人請求拆屋還地之情事。」

準此，本案建商與多名地主合作興建房屋，於建築之初已取得系爭土地所有權人出具之土地使用同意書，故建築完成之房屋坐落基地即有合法權源，其他合建地主取得房屋係基於合建契約而來，其餘買受該建案房屋之買受人，係基於買賣契約而取得坐落系爭土地之房屋，系爭土地之繼受人自無從推翻系爭土地上房屋之使用權源。

新北市○○區○○○路00號、00-0號及00巷0 號三棟建物，均是坐落在新北市○○區○○○段000 ○000 ○000 地號土地上，依上開判決意旨，此三筆地號土地之原始地主有出具土地使用權同意書供合作興建房屋，則其上之新北市○○區○○○路0000號及00巷0 號建物皆係合法使用基地，原告嗣因買賣取得系爭土地所有權，自無從推翻新北市○○區○○○路00巷0 號建物使用土地之權源，故原告請求拆屋還地，並無理由。

（五）綜上，新北市○○區○○○路00巷00號及0 號建物乃原始地主與建商合作興建，領有同一使用執照屬同一社區，自66年11月23日建築完成日起共用污水池、化糞池等，該53巷9 號建物自66年11月23日即有基地使用權源，長達35年無產權爭議，何以原告購入系爭土地後，被告即從有權使用突變為無權使用？此與社區長期使用情節不符亦有違常理。

（六）聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

（一）原告主張被告興建樓梯間（下稱系爭樓梯間）無權占有原告所有系爭土地，被告並無權占有原告所有新北市○○區○○○路00號房屋之地下室（下稱系爭地下室）等語，被告固不爭執系爭樓梯間為其所有及系爭地下室為其所使用之事實，惟以前詞置辯，是以本件首應審酌者乃被告所有系爭樓梯間是否無權占有系爭土地及系爭地下室是否為原告所有。

查： 1、系爭樓梯間之一至四樓占用系爭土地面積如以兩側牆壁之中心點計算，為13.59 平方公尺（即如附圖所示編號Ｂ部分），如未包括兩側牆壁，則為12.83 平方公尺（即如附圖所示編號Ａ部分），頂樓樓梯間占有系爭土地面積為14.69 平方公尺（即如附圖所示編號Ｄ部分），系爭地下室則占用系爭土地面積77.30 平方公尺（即如附圖所示編號Ｃ部分），系爭樓梯間為原告所有新北市○○區○○○路00號、被告所有新北市○○區○○○路0000號及00巷0 號三棟四層樓建物所包圍，目前供00-0號、00巷0 號一至四樓通行出入，系爭地下室均由被告所有新北市○○區○○○路0000號及00巷0 號建物使用，目前未放置任何物品，此經本院會同兩造至現場勘驗屬實，有本院103 年7 月4日勘驗筆錄、照片及新北市三重地政事務103 年8 月7 日複丈成果圖即附圖可參。

2、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由。

最高法院72年度台上字第1552號民事裁判要旨可參。

本件被告就系爭樓梯間即如附圖所示編號Ｂ、Ｄ部分所占用系爭土地之所有權人為原告之事實既無爭執，揭諸前開說明，自應由被告就其為有權占有之事實負舉證責任。

3、被告雖抗辯新北市○○區○○○路00號、00-0號及00巷0號三棟建物，均是坐落在新北市○○區○○○段000 ○000○000 地號土地上，此三筆地號土地之原始地主有出具土地使用權同意書供合作興建房屋，故其上之新北市○○區○○○路0000號及00巷0 號建物皆係合法使用基地等語，並提出土地使用權同意書、使用執照及其附件資料及土地登記簿等件影本為證（見卷第195 頁至第199 頁），惟此土地使用權同意書僅有債之效力，存在於出具者與被證明者之間，僅係地主與被證明書間之債權債務關係而已，其效力並及於嗣後輾轉受讓取得系爭土地之原告，是被告以此對原告主張有占有權源，自無可採。

4、綜上，被告既未能就如附表所示編號Ｂ（含Ａ）、Ｄ部分之系爭樓梯間占有系爭土地係有正當權源之事實證明之，原告主張被告係無權占有，洵屬有據。

5、又就系爭地下室即如附圖所示編號Ｃ部分，屬未辦保存登記之建物，雖位於原告所有新北市○○區○○○路00號房屋之地下，惟與該00號房屋並無任何出入口相通，僅有被告所有新北市○○區○○○路0000號及00巷0 號建物得經由系爭樓梯間進入系爭地下室使用，自非屬原告所有新北市○○區○○○路00號房屋之附屬建物，則原告既未能舉證證明其為系爭地下室之所有權人，其主張被告無權占有其所有系爭地下室，請求被告返還之，顯然無據。

（二）原告本件請求拆除系爭樓梯間之權利行使是否權利濫用？ 1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第一百四十八條第一項定有明文。

又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因行使權利可得之利益，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量定之，倘其行使權利所得之利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大損害者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院七十一年台上字第七三七號著有判例及八十三年度台上字第二三四八號判決足資參照。

2、系爭樓梯間雖為原告所有新北市○○區○○○路00號、被告所有新北市○○區○○○路0000號及00巷0 號三棟四層樓建物所包圍，並供該00-0號、00巷0 號一至四樓通行出入53巷，而新北市○○區○○○路00號、00-0號建物除有面臨福德北路之出入口，建物內部亦均自行設有一至四樓之樓梯，此為兩造自承屬實（103 年10月1 日言詞辯論筆錄），至新北市○○○路00巷0 號一樓有面臨巷道之鐵捲門出入口，亦有現場照片可參（見卷第79頁），是知系爭樓梯間實際為新北市○○○路00巷0 號二至四樓之唯一對外通道，然新北市○○○路00巷0 號一至四樓均為被告所有，其於系爭樓梯間拆除後，自行於二至四樓建物內部另設樓梯到一樓對外通行53巷道，並非不能，反之，原告於被告拆除系爭樓梯間後，對其所占用土地亦得加設樓梯間供其所有新北市○○區○○○路00號二至四樓對外通行使用，而增加其二至四樓建物構造及使用上之獨立性，且被告對於其抗辯拆除系爭樓梯間將影響大樓結構安全乙節，並未舉證以實其說。

是原告本件請求拆除系爭樓梯間之權利行使，應屬正當行使，尚未逾越必要之範圍，兩造間並無一方所得利益與他方所受損失顯不相當，或原告行使權利係以損害被告為主要目的之情形存在，自非權利濫用。

3、本件原告請求被告拆除系爭樓梯間雖無權利濫用之情，惟就被告應拆除範圍，原告雖以系爭樓梯間一至四樓兩側牆壁中心點之範圍（即如附圖所示編號Ｂ部分）及頂樓樓梯間（即如附圖所示編號Ｄ部分）為據，然審酌如附圖所示編號Ｂ部分之一至四樓兩側牆壁亦屬原告所有新北市○○區○○○路00號建物及被告所有新北市○○區○○○路00巷0 號建物之外牆，倘以兩側牆壁中心點為被告拆除範圍，必將損壞與上開二建物之外牆，其拆除方式顯不具可行性，原告就此部分請求拆除，即難認正當。

是被告所有系爭樓梯間一至四樓雖無權占有系爭土地如附圖所示編號Ｂ所示面積，惟原告得請求拆除之範圍，應以如附圖所示編號Ａ部分所示面積及範圍；

至頂樓樓梯間即如附圖所示編號Ｄ部分則與上開二建物外牆無涉，並無不當。

（三）綜上所述，被告所有系爭樓梯間無權占有系爭土地如附圖所示編號Ｂ、Ｄ部分，原告依民法第767條之規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示編號Ａ、Ｄ部分拆除，返還占用土地予原告，為有理由，至原告請求回復原狀及返還系爭地下室即如附圖所示Ｃ部分，則屬無據。

（四）原告是否得依不當得利之法律關係，訴請被告給付相當於租金之不當得利？ 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。

又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。

經查，原告為系爭土地之所有權人，被告所有系爭樓梯間無權占有系爭土地之最大投影面積為14.69 方公尺（即如附圖所示編號Ｄ部分），因此受有使用利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告請求被告償還此部分相當於租金之不當得利，自屬有據。

2、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。

土地法第97年第1項定有明文。

此項規定，依同法第105條規定，於租用基地建築房屋均準用之。

前開規定，於計算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。

再依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。

另計算「土地申報總價額」之基準，依土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，始以公告地價百分之80為其申報地價。

是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。

惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。

3、查被告所有系爭樓梯間無權占有系爭土地之面積為14.69方公尺，系爭土地102 年1 月申報地價為每平方公尺36,798.4元（原告僅請求以36,798元計算），有土地土地登記謄本，系爭土地位置屬三重之舊市區，附近多為傳統式商店，鄰近台北大橋三重端及捷運台北橋站，交通便利，生活機能亦佳，有街道圖附卷可稽（見卷第79頁），並為兩造所不爭執，本院審酌上情，並參以被告僅占有原告所有之系爭土地，認應以系爭土地申報地價年息百分之10為計算相當於租金之不當得利之標準為允當。

是被告每月所受相當租金之不當得利為4,505 元【計算式：｛36,798元×14.69 平方公尺×10 %÷12月＝4,505 元，小數點以下四捨五入】。

4、又原告係101 年10月9 日始因買賣取得系爭土地，此有土地登記謄本可參（見卷第6 頁），是原告請求自101 年10月9 日至101 年10月31日期間之相當租金3,342 元（即4,505 元×23/31 月＝3,342 元，小數點以下四捨五入），及自101 年11月1 日起至拆除返還占用系爭土地日止，按年給付原告54,060元（即4,505 元×12月＝54,060元），為有理由，應予准許，逾此部分之其餘請求，則屬無據。

（五）從而，原告依民法767 條規定，請求被告將系爭土地上，如附圖所示編號Ａ部分（即一至四樓樓梯間）及如附圖所示編號Ｄ部分（即頂樓樓梯間）拆除，將土地返還予原告，及依不當得利法律關係，請求被告給付3,342 元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年12月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自101 年11月1 日起至拆除、返還前開占用土地日止，按年給付原告54,060元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

（六）原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保求宣告免為假執行，經核其勝訴部分並無不合，爰依聲請及職權分別酌定相當擔保金額准許之（拆屋還地部分，係以系爭土地公告現值乘以被告占用系爭土地之面積，而為供擔保金額之計算）。

至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。

（七）本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 104 年 8 月 20 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 20 日
書記官 何嘉倫