臺灣新北地方法院民事-PCDV,103,事聲,317,20141028,1

臺灣新北地方法院民事裁定 103年度事聲字第317號
異 議 人
即 第三人 華福宙
相 對 人
即 拍定人 洪本源
代 理 人 林炫銘
上列異議人因債權人彰化商業銀行股份有限公司與債務人江真滿

間清償債務強制執行事件，異議人對於中華民國103 年8 月12日
本院民事執行處司法事務官所為102 年度司執字第9944號裁定提出異議，本院裁定如下：

主 文
異議駁回。

理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。
司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；
認異議為無理由者，應送請法院裁定之。
法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；
認異議為無理由者，應以裁定駁回之。
民事訴訟法第240條之4第1項至第3項分別訂有明文。
本件異議人就本院司法事務官於民國103年8月12日以102 年度司執字第9944號所為駁回其聲請之裁定，已於同年月18日收受該裁定，因聲明不服而於103年8月22日具狀提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：異議人主張由相對人拍定如附表所示之不動產，聲請人為該建物所坐落之土地所有權人，因本件之承買人非該建物坐落土地之持分所有權人，顯有侵害異議人土地所有權人權益之虞。
再者，如依原裁定之認定，則於本件土地所有權人如均具有建築物產權時，即可能產生毫無優先承買權人取得優先承買權之情形，而剝奪本件建物所坐落之土地所有權人之優先承買權。
原裁定依民法物權編施行法第8之5條第5項為擴大解釋，作出異議人並無優先承買權之認定，此認定與土地法第104條及憲法第15條規定保障財產權之意旨有違，異議人不服，爰依法聲明異議等語。
三、按「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔」民法第799條第5項定有明文，次按「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制」、「區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利」，民法物權編施行法第8條之5第2項、第5項亦分別定有明文。
蓋於民法物權編修正施行前，區分所有建築物之所有人已為處分而分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，所在多有，立法者雖承認此種情形仍得分離而為移轉或設定其他負擔，不受民法第799條第5項規定之限制，然為避免分離狀態持續致產權複雜，並促使分離狀態終結而回歸專有部分與其所屬之共有部分及其基地權利同屬一人之法律常態，故增訂優先承買之規定。
且民法物權編施行法第8條之5第5項規定所稱「基地之所有人」，係專指區分所有建築物之基地所有人中就區分所有建築物尚無專有部分者而言，此觀該條項之立法理由第6 點即明。
四、本件如附表所示之建物（下稱系爭房屋）於103年6月23日由相對人拍定，此有拍賣不動產筆錄1 件在卷可稽（參見上述執行卷卷㈡第194 頁）。
本院司法事務官依民法物權編施行法第8條之5第5項之規定踐行優先承買公告程序，公告徵詢有優先承買權之人即基地之所有人，得於最後公告日起15日內檢具足以證明依該條規定有優先承買權之相關證明文件及戶籍謄本具狀向本院表示優先承買。
又異議人為系爭房屋坐落基地即新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，於103年7月2日具狀聲明優先承買系爭房屋（參見上述執行卷卷㈡第204 頁）。
本院司法事務官遂向新北市中和地政事務所函查異議人就區分所有建築物有無專有部分，經新北市○○地○○○○○○○○○○○○○地○○○○段0000○號建物（權利範圍：全部）所有權，此有新北市中和地政事務所103年7月11日新北中地登字第0000000000號函暨建物登記謄本附卷可稽（參見上述執行卷卷㈡第217至218頁），是本件異議人就系爭土地上建物既非無專有部分，揆諸首開規定及說明，異議人尚非民法物權編施行法第8條之5第5項規定所稱之基地所有人，故異議人主張依民法物權編施行法第8條之5第5項之行使優先承買權，並非有據，原裁定予以駁回，並無違誤。
異議意旨仍以前揭情詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、按「土地法第104條第1項，在64年7月24日修正公布前，其原文為『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』，修正後，已擴張為『基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之』，條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一貫之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內。」
；
「土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權設定人、出典人或出租人，於地上權人、典權人或承租人之房屋出賣時，有依同樣條件優先購買之權，申言之，必須房屋所有人與基地所有人間，具有地上權、典權或租賃關係為前提要件」（最高法院67年台上字第3887號判例及70年度台上字第1538號裁判意旨參照）。
經查，本件異議人雖為系爭土地之共有人，然異議人並未舉證證明系爭土地與系爭房屋間具有地上權、典權或租賃關係，故本件並無土地法第104條第1項之適用，附此敘明。
六、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 28 日
民事第一庭 法 官 林哲賢
附表：
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│102年度司執字第9944號  財產所有人：江真滿                                     │
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│編│    │              │建築式│      建物面積（平方公尺）        │ 權  利 │
│  │    │基  地  坐  落│樣主要├───────────┬─────┤        │
│  │建號│--------------│建築材│樓    層    面    積  │附屬建物主│        │
│  │    │建  物  門  牌│料及房│                      │要建築材料│        │
│號│    │              │屋層數│合                計  │及用途    │ 範  圍 │
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│1 │1560│新北市中和區民│鋼筋混│1樓層：55.2           │平台7.68  │  全部  │
│  │    │富段357地號   │凝土造│合 計：55.2           │          │        │
│  │    │--------------│12層樓│                      │          │        │
│  │    │新北市中和區中│      │                      │          │        │
│  │    │山路3 段120 之│      │                      │          │        │
│  │    │22號          │      │                      │          │        │
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│  │備考│共有部分：民富段1722、1732、1738建號                                │
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以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 103 年 10 月 29 日
書記官 吳語杰