臺灣新北地方法院民事-PCDV,103,訴,2247,20170511,1

臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第2247號
原 告 永富開發股份有限公司
法 定 代 理 人 陳信柔
原 告 吉美建設事業股份有限公司
法 定 代 理 人 蔡郁君
共同訴訟代理人 柏有為律師
施旻孝律師
林邦彥律師
被 告 南方之星社區管理委員會
法 定 代 理 人 邵京生
訴 訟 代 理 人 林彥志律師
上列當事人間請求確認公共設施瑕疵不存在等事件，於中華民國106年4月20日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一之情形者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴時原聲明下列先位聲明部分之請求，嗣於訴訟繫屬中，聲明變更如下述，核其所為訴之變更、追加，合於前揭法條規定，應予准許。

二、本件被告南方之星社區管理委員會原法定代理人為主任委員林政易，嗣變更為甲○○，已經新任法定代理人聲明承受訴訟，均合先敘明。

貳、當事人之主張：

一、原告方面：聲明：㈠先位聲明：（一）確認被告已受領附表一所示中和區捷運段2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號等「南方之星」社區共用部分之交付。

（二）確認附表二即被告103年2月25日(103)南管第0005號函所示之公共設施未改善缺失不存在。

（三）被告應出具已受領「南方之星」社區公共設施之證明書予原告。

㈡備位聲明：（一）確認被告已受領附表一所示中和區捷運段2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號等「南方之星」社區共用部分之交付。

（二）確認附表二即被告103年2月25日(103)南管第0005號函所示之土建項目：第1項、第2項、第16項、第32項、第39項、第42項、第43項、第45項。

機電項目：第3項、第4項、第6項、第7項、第8項、第9項、第10項、第11項、第15項、第16項、第18項、第20項、第21項、第22項、第23項、第24項等之公共設施未改善缺失不存在。

（三）被告應出具已受領「南方之星」社區公共設施之證明書予原告。

其陳述及所提出之證據如下：

（一）程序部分： 1、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；

確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。」

及「民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起。」

民事訴訟法第247條第1項及最高法院42年度台上字第1031號民事判例闡釋甚詳。

2、原告永富開發股份有限公司、吉美建設事業股份有限公司（下合稱原告公司）係捷運南勢角站共構宅「南方之星」區分所有建物之實質起造人，前於民國100年4月15日取得主管機關核發之使用執照(參見原證1號)後，即在100年12月將附表一所示中和區捷運段2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號等「南方之星」社區共用部分交予住戶（管委會）管領使用（參見100年12月12日南方之星公設移交清冊；

原證2號），復陸續與被告南方之星社區管理委員會（下稱管委會）進行多次公共設施（設備）及財務清冊之點交程序，惟被告屢以尚有公設缺失為由，要求原告進行改善。

嗣原告公司根據被告指稱缺失悉數改善後，通知被告進行複驗程序，詎被告竟不予理會，復以改選管委會後，重行認定土建與機電部分之公共設施（設備）尚有缺失為由，不願偕同原告辦理後續之點交、驗收程序，致令原告迄今仍未能取得被告管委會出具受領點交社區公共設施之「證明」，影響原告據向捷運聯合開發機關（即臺北市政府捷運工程局）請求發還「履約保證金」之權益甚巨。

3、台灣士林地方法院99年訴字第611號民事判決所載聲明，核與本件訴訟聲明之內容迥然不同；

足見被告引用前開判決謂本件第二項聲明不具備確認利益乙事，應屬誤會： (1)被告前於103年12月1日民事答辯二狀引用台灣士林地方法院99年訴字第611號民事判決(參見被證9號)，主張本件第二項訴訟聲明不具備確認利益應予駁回云云。

惟，姑不論前開士林地院第一審判決之上級審判決（即臺灣高等法院100年度上字第745號判決；

原證19號），核已准許追加訴訟，判命（被上訴人）管委會應依民法第324條及公寓大廈管理條例第11款規定，將管委會確已受領社區公共設備之移交證明文件交付予起造建商（類似本件第三項訴訟聲明）。

實則，該另案在第一審法院之訴訟聲明「請求確認原告已依公寓大廈管理條例第57條之規定，將…『極上之湯大廈』共有部分、約定共有部分及附屬設施設備，完成水電、機械設施、消防設施管線進行檢測，功能正常無誤移交給被告」云云，核與本件第二項聲明所載內容迥然不同，即無比附援引之理。

(2)況即便前開士林地院判決係從房地買賣契約的角度觀察，認為私法上對於社區共用部分、約定共用部分及附屬設施設備之權利義務關係有爭議者，應為個別爭議之買方（即個別住戶），而非管委會。

然就本件而言，原告先位之第二項聲明請求確認之訴訟標的，係被告管委會103年2月25日(103)南管第0005號函(參見原證8號)告覆原告公司之70項（土建部分、機電部分）缺失之不存在；

有鑑於前開103年2月25日(103)南管第0005號函為被告管委會所製作，且影響原告之合法權益甚巨，原告公司自得提起確認訴訟，請求除去私法上地位不明確之危險。

(4)承上可知，本件先位之第二項聲明所載「確認附表二即被告管委會103年2月25日(103)南管第0005號函所示之公共設施未改善缺失之不存在」，確有釐清原告私法上（權益）地位不受侵害之確認利益，尚祈鑑核。

4、綜上所述，被告管委會空言指稱「南方之星」社區公共設施迄今仍有附表二所示缺失，拒不配合辦理驗收、點交程序，致使原告受有不得即時受領「履約保證金」之侵害，即有確認利益，爰依法提起訴訟。

（二）本件社區住戶自100年12月即已進駐本社區大樓、使用社區公共設施迄今長達六年之久，足見被告管委會確已實質受領附表一所示中和區捷運段2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號等社區共用部分： 1、基礎事實： (1)按「管理委員會之職務如下：…(11)共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。」

公寓大廈管理條例第36條第11款定有明文。

次按「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」

、「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」

則係公寓大廈管理條例第57條第1、2項之規定。

可知，管理委員會負有受領點交、驗收社區公共設施(設備)之法定義務，且應在管委會成立7日內會同主管機關，踐履前開公共設施(設備)之驗收及點交程序。

(2)如前述，本件「南方之星」社區管理委員會早在數年前即已成立，原告公司亦自100年12月起(參見原證2號)，即將社區2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號等共用部分交予管委會(連同住戶)管領使用，復陸續與被告管委會進行多次公共設施(設備)之點交程序。

嗣被告管委會委請台灣檢驗科技股份有限公司(SGS)提出相關點交完成後之缺失改善，原告公司亦已悉數改善完成，並分別於101年8月8日、9月21日及10月19日以101永字第0179號(參見原證3號)、0204號(參見原證4號)及0219號(參見原證5號)函通知被告進行複驗，且在101年8月27日將11冊修繕成果報告交付被告簽收無訛(參見原證6號)。

詎被告後續即藉口改選管理委員為由拒絕辦理查驗，致使點交程序延宕至今。

(3)後續，被告管委會又在102年11月21日來函(參見原證7號)表示：「…社區設備尚有土建123項、機電50項、消防34項缺失尚未驗收確認，將於近期通知原告協商辦理各項點、移交事宜」云云。

為此，兩造當事人於103年1月12日、1月16日針對土建及機電部分偕同進行會勘，遂經被告管委會以103年2月25日(103)南管第0005號函(參見原證8號)告覆：「…土建部分1月12日共會勘96項，確認已改善50項，未改善46項(內容詳如附件1)」、「機電部分1月16日共會勘50項，確認已改善26項，未改善24項(內容詳如附件2)」、「消防部分待消檢缺失報告確認後再發函告知貴公司」、「依本會第三屆第9次管委會決議，以上確認改善項目即視為驗收」等語。

意謂除消防部分外，被告管委會認為尚有土建、機電部分等70項公設缺失未驗收完成。

(4)惟前開消防部分，原告公司早於102年5月7日至6月30日，即已分七次與被告管委會辦理確認無誤。

其餘被告所謂未改善部分，實則容有誤會，洵無瑕疵，亦非缺失。

為此，原告公司曾委請務實法律事務所以103年4月8日務實發文字第37號函(參見原證9號)附具表格逐項說明，請求被告管委會於文到七日內釐清，派員與原告偕同辦理驗收，否則視為同意已無缺失並驗收。

惟被告管委會未予置理，原告遂再行發函(參見務實法律事務所103年5月27日務實發文字第61號函；

原證10號)催告，仍未獲善意回應，爰提起本件訴訟。

2、南方之星社區住戶達千戶以上，社區住戶自100年12月交屋、進駐迄今亦長達六年之久，豈有可能一天不使用「電梯」、「樓梯間」、「垃圾處理室」等社區共用部分；

足見被告管委會確已實質受領附表一所示中和區捷運段2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號等社區共用部分，委無疑義： (1)本件「南方之星」社區大樓之公共設施，係登記為附表一所示中和區捷運段2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號等六個社區共用部分，依案附土地登記謄本(參見原證12號)所示，該共用部分之內容，均為社區住戶生活不可或缺之「門廊」、「通風口」、「機房」、「水箱」、「管道間」、「發電機室」、「污水機房」、「消防機房」、「電梯間」、「水箱」、「電梯機房」、「消防水池」、「電表箱」、「垃圾處理室」、「台電配電廠室」、「梯廳」、「電扶梯」、「電梯」、「樓梯間」、「排煙室」、「通風口」、「排風機房」等必要公共設施。

(2)據此，倘被告管委會未曾實質、管領使用上揭社區共用部分，何以社區住戶得以自100年12月開始進駐本社區大樓、使用社區公共設施長達六年之久？要言之，「南方之星」社區住戶長年來居住使用之事實，本身即為原告公司確已將社區公設交付被告管委會管領使用之最有力證據，而此顯著、眾所周知之事實，依民事訴訟法第278條第1項規定自得作為鈞院判斷之基礎。

3、本件在履行買賣契約交屋時，社區住戶均已各別與原告公司簽立「交屋資料收執表」、「交屋證明單」、「南方之星聯合開發大樓點交清冊單」等文件在案，復可充分佐證確有此實質受領之事實： (1)根據鈞院諭示，本件仍應回歸買賣契約之原因關係認定房產交付與否；

南方之星聯合開發大樓前於100年4月15日獲致核發使用執照、同年9月13日辦竣建物所有權第一次登記後，隨即開啟逐一交屋（予住戶）之程序，此有當時原告公司與個別住戶簽立之「交屋資料收執表」(原證15號)、「交屋證明單」(原證16號)、「南方之星聯合開發大樓點交清冊單」(原證17號)等文件可稽。

(2)次按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」、「各區分所有權人按其共用之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。

但另有約定者從其約定。」

係公寓大廈管理條例第4條第2項、第9條第1項之規定。

根據前開「交屋資料收執表」(參見原證15號)，原告公司交付予住戶之建物所有權狀(原證18號)，除已登記專有部分外，當然包括記載2257建號等共用部分之應有部分比例，此係區分所有建物之一體化處分法則之必然結論，自難謂社區住戶獲致專有部分之移轉登記與交付後，未及於對應之共用部分。

(3)況如前述，個別主建物（專有部分）不可能脫離社區共用部分而單獨存在，倘社區住戶（管委會）迄今仍未受領附表一所示2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號共用部分之交付，則區分所有建物之正常功能如何發揮？又何以社區住戶能夠使用運作相關設施迄今長達六年之久？從而可知，本件原告公司確已核實履行不動產買賣契約，將專有部分（連同共用部分）交付予社區住戶無訛；

亦即，被告管委會已依法接收、管領使用社區共用部分，洵為當然之理。

4、況，本件既經原告合法催告踐履驗收、點交程序，詎被告管委會拒不履行、拖延迄今，則依民法第101條第1項、第148條第2項等規定，亦應認為被告管委會已受領社區共用部分之交付： (1)按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」

、「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」

係民法第356條第1、2項之規定。

次按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」

、「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

及「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻止其條件成就者，視為條件已成就，為民法第101條第1項所明定，所謂以不正當行為阻止其條件之成就，包括不作為在內，倘依契約或通常情形，須當事人一方之協力行為，始能使其條件成就者，為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻止其條件之成就，自應視為條件業已成就。」

民法第101條第1項、第148條第2項及最高法院91年度台上字第1212號民事判決(參見原證11號)均闡釋綦詳。

(2)姑不論原告公司自100年12月起(參見原證2號)，即已將公共設施(設備)交予管委會(連同住戶)管領使用，實則被告拖延迄今，仍未履行公寓大廈管理條例所訂應在成立7日內踐履驗收、點交程序之法定義務，核已長達六年之久，顯然逾越通常檢查時間，而與誠信原則有違。

亦即，被告管委會恣意不配合辦理驗收、點交程序，係以不正當行為阻止條件成就，應認最遲在前開103年4月8日函(參見原證9號)送達被告管委會之催告期滿後，條件業已成就。

5、綜上可知，本件被告管委會確已實質受領附表一所示中和區捷運段2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號等社區共用部分，洵為明確有據。

復依庭囑，提呈原告公司與被告管委會自100年12月6日起，陸續針對本件各項目公共設施交付予被告管委會管領、使用之簽收表單，彙整如附表四，供鈞院參閱；

茲因前開被告管委會簽收之文件資料，各項目公共設施所涉細項文件達數千頁之多，遂先提出各項經被告管委會簽收之簽收單，詳如原證51號-原證74號所示。

（三）原告否認在100年12月交付公設予被告管委會時，即有附表二即被告103年2月25日(103)南管第0005號函所示之未改善缺失；

被告管委會斷不可將六年來社區公設交付予住戶使用後之損耗、維修，強令原告負責： 1、按「事實為法律關係發生之特別要件者。

在消極確認之訴。

應由被告就其存在負舉證之責任。

在其他之訴。

應由原告就其存在負舉證之責任。

…」司法院院字第2269號解釋闡釋甚詳。

準此，原告既已嚴正否認在100年12月交付公設當時、有附表二即被告103年2月25日(103)南管第0005號函所示之未改善缺失，被告管委會自應就此擔負積極舉證之責，否則應予敗訴判決。

2、100年12月將社區公設交予被告管委會後，辦理測試之台灣檢驗科技股份有限公司(SGS)係被告管委會自行委任，被告管委會即應接受當時之檢驗結果，不得在台灣檢驗科技股份有限公司(SGS)製作之鑑定報告以外，復又事後自行提出檢驗當時不存在之「未改善缺失」。

準此，對照附表三所示，被告管委會事後自行提出、非原本SGS項目之「未改善缺失」，土建項目達15項、機電項目亦有22項之多，原告否認此公設缺失在移交時即已存在，被告管委會不應將社區公設交付予住戶使用後之損耗、維修，強令原告負責： (1)被告管委會103年2月25日以(103)南管第0005號函雖指稱有70項（土建部分、機電部分）未改善缺失云云。

惟，後續在103年10月21日民事答辯狀之附表三「南方之星管委會主張之機電缺失項目」，業經被告管委會自承機電部分編號9、22等項目已改善完成；

是以，被告管委會主張之公設缺失（此為假設語氣，原告公司仍否認有缺失）僅剩下68項(70-2＝68)，先予敘明。

(2)細究前揭68項公設缺失，其中合計有土建部分15項、機電部分22項（合計37項）非SGS公司在驗收時提列之缺失項目，而係被告管委會在接管「共用部分」（公共設施）後，逕以102年4月9日(102)南管第0000000000號函發文主張。

惟，原告公司早在100年12月12日，即已將社區2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號等共用部分交予被告管委會（連同住戶）管領使用(參原證2號)，迄今已長達六年之久；

從而可知，被告管委會事後（102年4月9日）所謂有37項公設缺失（非SGS提列項目）云云，縱認有此事實（此為假設語氣；

被告管委會仍負有舉證之責），亦不排除係一段時間使用後之設備（功能）耗損，依據公寓大廈管理條例規定，應由被告管委會自行養護、維修，豈有強令原告公司負責之理？爰將所涉項目列示如下：①土建部分：編號1、2、3、4、5、32、34、36、39、40、41、42、43、44及45，共計15項。

②機電部分：編號1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、23及24，共計22項。

(3)是以可知，對於前開37項公設缺失（瑕疵）之有無、係否在移交時即已存在等事？被告管委會均應舉證以實其說，否則應不得恣意歸責原告公司，致使原告公司蒙受長期無法辦竣公設點交之損失。

3、況且，前開台灣檢驗科技股份有限公司(SGS)提出相關點交完成後之缺失改善，原告公司均已悉數改善完成，並分別於101年8月8日、9月21日及10月19日以101永字第0179號(參見原證3號)、0204號(參見原證4號)及0219號(參見原證5號)函通知被告進行複驗，且在101年8月27日將11冊修繕成果報告交付被告簽收無訛(參見原證6號)。

復可充分證明，本件並無附表二即被告103年2月25日(103)南管第0005號函所示之未改善缺失，敬請鑑核。

4、依據本件南方之星房屋土地預定買賣合約書所載可知，廣告DM僅具有參考示意功能，仍應以實際交付之公設為準；

詎被告管委會仍執廣告DM圖示，主張交付公設有與圖示不相符之缺失，要屬無據： (1)依被告管委會103年2月25日(103)南管字第0005號函(參原證8號)所示，被告管委會主張土建部分之公共設施(土建部份編號6至29)計有24項與廣告DM不符之缺失云云。

(2)惟按「第廿三條：本約之認知甲、乙雙方充份瞭解並同意本房地各項買賣條件、社區公共設施和銷售人員承諾事項，均已明列於本契約中，一切權利義務，皆以本約之約定為準，甲方不得做契約以外之要求。」

係本件南方之星房屋土地預定買賣合約書(下稱系爭契約)第23條(原證20號)之規定。

可知，兩造當事人已有明文約定以買賣契約書作為一切權利義務遵循之準據，再無引用廣告DM請求之空間可言。

(3)況被告管委會自行提出之廣告DM復已明確記載「參考示意圖，建設公司保留相關修改之權利」(參見被告103年10月21日民事答辯狀之附表2第5頁)等語。

觀諸前開廣告示意圖僅具有「示意」性質，兩造復未在契約條款內記載應提供沙發、桌椅、置物櫃之數量(項目)；

詎被告管委會刻意忽略原告公司已在社區公共空間提供之諸多公用設備，竟仍引伸廣告DM之圖示作為請求主張，核已悖離兩造約定，應不得拘束原告公司。

(4)退步言之，縱認前開被告管委會提出之廣告DM圖示有拘束原告公司之效力(此為假設語氣)；

惟從契約相對性之角度來看，亦應係各別住戶對原告公司提起給付之訴請求履行，在判決確定後，原告公司方有給付之必要。

亦即，在前開給付義務確定前，原告公司尚無給付義務可言，復可凸顯被告管委會逕自主張係已受領共用部分(公共設施)之未改善缺失，顯然於法無據。

5、綜上可知，原告否認在100年12月交付公設予被告管委會時，即有附表二即被告103年2月25日(103)南管第0005號函所示之未改善缺失。

鑑於社區住戶已長期使用社區公設達六年之久，足見被告管委會欲將歷年來公共設施之損耗、維修，強令原告負責，洵為無理；

另關於被告管委會103年10月21日民事答辯狀附表1(南方之星社區管委會主張之土建缺失項目)、附表3(南方之星社區管委會主張之土建缺失項目)之回應說明，原告公司業將全數事證及理由彙整如附表三，請鈞院一併參閱。

（四）被告管委會既已實質受領第一項聲明所示之社區公共設施，原告自得援引民法第324條、公寓大廈管理條例第57條第1項等規定，請求被告管委會出具已受領「南方之星」社區公共設施之證明書： 1、按「清償人對於受領清償人，得請求給與受領證書。」

、「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」

民法第324條、公寓大廈管理條例第57條第1項分別定有明文。

2、如前述，附表一所示中和區捷運段2257建號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號等社區共用部分，既已實質交付被告管委會受領無訛，則原告自得援引民法第324條、公寓大廈管理條例第57條第1項等規定，請求被告管委會應出具已受領「南方之星」社區公共設施之證明書予原告，而有第三項聲明所示請求。

（五）備位聲明部分： 1、先位訴之聲明第二項所示之附表二「公共設施未改善缺失」共計有70項（土建部分46項、機電部分24項），除了機電部分第9項「1樓1號大廳櫃臺天花板內燈具旁排水管漏水」業經被告管委會自行確認改善完成外，其餘經鈞院囑託台灣省土木技師公會進行先後兩次「鑑定」、「補充鑑定」後，核已確認下列項目，尚無被告管委會103年2月25日(103)南管字第0005號函(參見原證8號)之「公共設施未改善缺失」情事（其餘項目不代表原告公司即承認有瑕疵，詳後述）。

據此，倘鈞院審酌後，認為本件100年12月交付公設予被告管委會時，仍有部分未改善缺失，原告亦以備位聲明之方式，請求確認附表二即被告103年2月25日(103)南管第0005號函下列項目之公共設施未改善缺失不存在： (1)土建項目：①編號1：「預留污水管線未穿出連續壁、爾後無法銜接下水道系統」→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據台灣省土木技師公會補充鑑定結果，業已認定本項「…是按照主管機關核定圖說施作；

與主管機關核定圖說之比較結果相同。」

（參見補充鑑定報告書第2頁倒數第12列以下），即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

②編號2：「I棟17、18、19樓無設計冷氣室外機裝設位置（各面皆為玻璃帷幕）。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會補充鑑定結果，業已認定本項「(1)因未設計冷氣室外機裝設位置，故無法判定係在個別住戶之專有空間或共有空間範圍內。

(2)是按照主管機關核定圖說施作；

與主管機關核定圖說之比較結果相同。」

（參見補充鑑定報告書第2頁倒數第8列以下），即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

③編號16：「I棟2樓兒童遊戲區與DM不符。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「同15（問題重複）」（參見第一次鑑定報告書第4頁倒數第10列以下）。

即被告管委會將同一問題重複主張2次，自應予釐正。

④編號32：「A棟貨梯旁花圃區座位下方崁壁燈脫落。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會補充鑑定結果，業已認定本項「(1)未編入新北市○○區○○段000000000○號共用部分之範圍內。

(2)無法判定脫落原因。」

（參見補充鑑定報告書第3頁第11列以下）。

況，建築機電設備本屬耗材，皆須使用者經常維護，尤其燈具設備更需縮短維護時間。

有鑑於本項早在100年12月前後即已移交予社區住戶使用，迄今長達5-6年之久，自應由被告管委會擔負維護、管理之責。

⑤編號39：「3樓櫃檯前黑色大理石空心晃動。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「石材無空心及晃動情形」(參見第一次鑑定報告書第6頁倒數第12列以下)。

⑥編號42：「地下停車場入口防水閘門高低差影響車體安全。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「現況防水閘門底至鋪面磚頂淨高左側約5.5cm，中間約4.2cm，右側約4.6cm，防水閘門高低差已鋪設塑膠墊片改善，應不影響車體安全。」

(參見第一次鑑定報告書第6頁倒數第6列以下)。

即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

⑦編號43：「車道斜坡震動路面設計不良，車輛行駛震動嚴重造成人員極度不舒服感（B1F、B2F上下震動更嚴重）。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「車道斜坡震動路面係提醒駕駛減速慢行，設計應屬合宜。」

(參見第一次鑑定報告書第7頁第1列以下)。

即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

⑧編號45：「各棟一樓外圍花台雨後嚴重積水，下雨天造成環境髒亂與植樹生長不良問題。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會補充鑑定結果，業已認定本項「(1)未編入新北市○○區○○段000000000○號共用部分之範圍內。

(2)其發生原因經研商應屬維護不當所致。」

(參見補充鑑定報告書第4頁倒數第5列以下)。

是以可知，原告公司交付後，被告管委會維護不當導致之積水、髒亂等問題，應不得歸責於原告公司。

(2)機電項目：①編號3：「編號12、13、27、28電梯啟動及停止時有巨大機械撞擊聲、行進間有鋼索、馬達運轉聲及不正常音壓。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「啟動及停止時並無巨大機械撞擊聲，行進間有鋼索、馬達運轉聲音屬於正常音壓範圍。」

(參見第一次鑑定報告書第8頁第3列以下)，即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

②編號4：「電梯隔音不佳，無法阻隔噪音，嚴重影響住戶睡眠品質。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「…建築執照當時並無低頻噪音相關規定。」

(參見第一次鑑定報告書第8頁第11列以下)，即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

③編號6：「3樓公廁（尤其電影院）異味嚴重，已定期灌水依然無效請查明原因並處理。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會補充鑑定結果，業已認定本項「…係屬於使用後造成之瑕疵。」

（參見補充鑑定報告書第7頁第12列以下），即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

④編號7：「I棟公廁有異臭味且通風管路依圖面只到19樓，未將管道間至頂樓打通，無法將廢氣排出，造成整棟大樓異味（異臭味除改善通風外應改善馬桶）多處公廁馬桶改善後都比較沒異臭味。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會第一次鑑定、補充鑑定結果，業已認定本項「依據原告公司提供之改善項目及內容，馬桶縫隙已水泥加強密封，可以改善臭味散逸，第三次現勘時幾乎無異味。」

(參見第一次鑑定報告書第9頁第12列以下)、「…再次鑑定當日於男女廁所及外部走廊已無氣味，但因先前男、女廁氣味問題，管委會均未開放公區廁所使用，已造成使用上之瑕疵。」

（參見補充鑑定報告書第7頁倒數第6列以下），即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

況且，依工程實務可知，汙排水管路內長期未使用，容易導致其乾沽而使臭味溢出，此自應被告管委會自行維護改善。

⑤編號8：「地下室公廁有異臭味，請比照3樓公廁馬桶改善方式進行改善。」

→並無可歸責原告公司之未改善缺失：依據公會第一次鑑定、補充鑑定結果，業已認定本項「依據原告公司提供之改善項目及內容，馬桶縫隙已水泥加強密封，可以改善臭味散逸」（參見第一次鑑定報告書第9頁倒數第11列以下）、「…原告公司已雇工使用水泥再行固定。」

（參見補充鑑定報告書第8頁第1列以下），即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

況且，社區住戶使用該地下室公廁迄今已長達5-6年之久，自應由被告管委會自負維護、管理責任，而不可歸責於原告公司。

⑥編號9：「1樓1號大廳櫃檯天花板內燈具旁排水管漏水」→並無可歸責原告公司之未改善缺失：本項被告管委會已確認改善完成（詳如被告103年10月21日民事答辯狀之「附表三、編號9」所載），即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

⑦編號10：「地下室進排風機同時啟動後會造成地下室照明及插座跳電」→無此瑕疵或缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「實際現場啟動地下室全部風機，計六台同時運轉，未發生地下室照明設備及插座迴路開關跳脫狀況。」

(參見第一次鑑定報告書第9頁倒數第6列以下)；

是以可知，被告管委會指稱之本項缺失，自始至終即不存在。

⑧編號11：「電影院投影機及螢幕應符合當初銷售廣告文宣所稱的高畫質規格」→無此瑕疵或缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「原告公司原裝置之奧圖碼EP-761投影機，符合宣傳當時之高畫質定義。」

(參見第一次鑑定報告書第9頁倒數第2列以下)，即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

⑨編號15：「I棟污水放流口計量器顯示不清楚。」

→無此瑕疵或缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「經現場勘查I棟污水放流口計量器顯示為清楚狀態。」

(參見第一次鑑定報告書第10頁倒數第11列以下)；

是以可知，被告管委會指稱之本項缺失，自始至終即不存在。

⑲編號16：「A棟R2F水箱接管漏水。」

→無此瑕疵或缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「現場勘查無漏水現象」(參見第一次鑑定報告書第10頁倒數第8列以下)；

是以可知，被告管委會指稱之本項缺失，自始至終即不存在。

⑪編號18：「I棟大廳外監視器（戶外及捷運口）設定位置不佳大部分只照到花圃及小部分殘障坡道，無法照到4號出口前廣場。」

→無此瑕疵或缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「原裝設監視器位置已無監視器（管委會已另行移位裝設）。

建築執照當時並無監視系統設置相關規定，DM、合約亦無相關記載。」

(參見第一次鑑定報告書第11頁第1列以下)，即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

⑫編號20：「監視系統無法全社區監看到，且多處死角。

」→無此瑕疵或缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「監視系統僅有公設共用部分規劃設置。

建築執照當時並無監視系統設置相關規定，DM、合約亦無相關記載。」

(參見第一次鑑定報告書第11頁第14列以下)，即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

⑬編號21：「缺住戶端監視系統的監看頻道，銷售時建設公司表示有此頻道功能。」

→無此瑕疵或缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「原規劃並未將監視系統訊號併入有線電視系統，故無法於住戶家中電視中監看畫面。

管委會未提供資料說明建設公司相關承諾。

依竣工圖中之中央監控系統架構圖(附件十二P226)所示，其中並無住戶監看監視系統之相關規劃。」

(參見第一次鑑定報告書第11頁倒數第7列以下)，即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

⑭編號22：「3F桌球室廁所排風機無動作-未改善。」

→無此瑕疵或缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「已改善完成無此狀況。」

(參見第一次鑑定報告書第12頁第1列以下)，即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

⑮編號23：「2樓全區花圃噴水噴灑到廊道造成地毯汙穢。」

→無此瑕疵或缺失：依據公會補充鑑定結果，業已認定本項「…花圃噴頭動作時，會外賤到廊道，係因部分管路斷裂或是歪斜所致，噴頭斷裂係因使用管理之責，噴頭噴灑範圍及角度問題無法判定為施作不良或維護管理之責。」

(參見補充鑑定報告書第9頁倒數第8列以下)，即無可歸責原告公司之瑕疵或缺失。

⑯編號24：「泳池水平衡無功能動作水深有差異。」

→無此瑕疵或缺失：依據公會第一次鑑定結果，業已認定本項「游泳池水位高度由平衡池之浮球控制，現況浮球控制水位高度之動作正常，平衡池與游泳池兩者之水面同高，並無水深差異現象。」

(參見第一次鑑定報告書第12頁第3列以下)；

足可證明，被告管委會指稱之本項缺失，自始至終即不存在。

2、針對台灣省土木技師公會105年12月5日補充鑑定報告書敘及仍有可歸責於原告之未改善缺失項目，謹附具事證、理由說明如下： (1)本次補充鑑定並未回覆鈞院所詢「問題一」之第二項子題：①鈞院105年8月5日新北院霞民溫103年度訴字第2247號函之「問題一」，係責成台灣省土木技師公會補充鑑定下列事項：⑴如附件之原告「民事調查證據聲請續(一)狀」內所附「附表二」之70項爭議缺失所在位置，係位在「附表一」所示新北市中和區捷運段2257、2258、2259、2260、2261、2262建號共用部分之哪一個空間範圍內？⑵又上開項目請區分「廣告宣傳內容」、「原始設計」。

②承上可知，鈞院所詢「問題一」係包括1、2兩個子題；

惟，台灣省土木技師公會製作之105年12月5日補充鑑定報告書僅回覆前開「問題一」之第1個子題，至於鈞院所詢第2個子題，則無任何回覆。

③有鑑於被告管委會指摘之附表二70項「未改善缺失項目」內，有諸多項目係涉及「現場狀況與DM不符」（例如：土建項目第6項-第29項），此至多涉及原告公司與個別住戶間之有無依約交屋之債務不履行事由（原告公司仍主張並無違約情事；

詳如前述），而與原告公司所交付之公共設施本身，有無價值或效用上之瑕疵或缺失，洵無關連。

準此，在台灣省土木技師公會復又要求原告公司須為補充鑑定繳納30萬元高額費用（原告公司已累計墊繳102萬元）之前提下，原告公司認為台灣省土木技師公會應有必要就此部分缺漏事項再為進一步說明，否則即不應被認定為未改善缺失。

(2)次關於台灣省土木技師公會105年12月5日補充鑑定報告書之其他回應意見，詳如「台灣省土木技師公會補充鑑定報告書之回應說明（土建部分）」(附表四)、「台灣省土木技師公會補充鑑定報告書之回應說明（機電部分）」(附表五)所載，敬請參酌。

3、除依勝敗比例分攤訴訟費用外，被告管委會仍應負擔額外聲請補充鑑定部分之訴訟費用： (1)按「訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。」

、「各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。」

民事訴訟法第78條、79條定有明文。

(2)原告在台灣省土木技師公會辦理第一次鑑定時，核已初勘費用5,000元(參見陳證1號)、鑑定費用72萬元(參見台灣省土木技師公會104年11月6日(104)省土技字第5652號函)。

後續，原告為補充鑑定墊繳予台灣省土木技師公會之鑑定費，亦達30萬元(參見台灣省土木技師公會105年8月17日(105)省土技字第4016號函)之多，即應認列為訴訟費用之一部。

然鈞院105年8月5日新北院霞民溫103年度訴字第2247號函所示「問題五：請就被告『民事答辯(八)狀』內所載：機電項目編號『3、4、13、15、16、21』，土木項目編號『30、42』(如被告提出之附件)等項目進行補充說明」，乃被告管委會額外提出，自應就此部分繳付費用。

況且，台灣省土木技師公會在105年10月11日進行之現地會勘，更係針對被告管委會聲請之上揭補充鑑定項目而為之，而與原告公司無涉。

從而可知，除依勝敗比例分攤外，被告管委會仍應負擔額外聲請補充鑑定部分之訴訟費用。

（六）證據：提出使用執照存根、100年12月12日南方之星公設移交清冊、原告公司101年8月8日101永字第0179號函、原告公司101年9月21日101永字第0204號函、原告公司101年10月19日101永字第0219號函、101年8月27日被告管理委員會簽收單據、被告管委會102年11月21日(102)南管字第10211210001號函、被告管委會103年2月25日(103)南管字第0005號函、務實法律事務所103年4月8日務實發文法字第037號函、務實法律事務所103年5月27日務實發文法字第061號函、新北市○○區○○段0000○號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號之建物登記謄本、新北市○○區○○段0000○號、2258建號、2259建號、2260建號、2261建號、2262建號之建物測量成果圖、交屋時住戶簽署之「交屋資料收執表」、交屋時住戶簽署之「交屋證明單」、交屋時住戶簽署之「南方之星聯合開發大樓點交清冊單」、南方之星社區大樓之建物所有權狀、南方之星房屋土地預定買賣合約書、新北市政府100年1月3日北府水設字第09912124710號函、新北市政府100年2月11日北府城設字第1000124253號函、新北市都市設計審議在100年2月11日核定都市計畫審議報告書（第四次變更設計)之「16.景觀地面層植栽配置平面圖」、原告公司102年8月30日102永字第0132號函附具修繕拍攝照片、原告公司102年5月28日102永字第0079號函附具修繕拍攝照片、101年8月15日、101年8月18日公設點交(移交)表、石材修繕前後拍攝照片、原告公司102年5月28日102永字第0079號函附具修繕拍攝照片、原告公司102年6月13日102永字第0087號函附具修繕拍攝照片、原告公司102年5月22日102永字第0076號函附具修繕拍攝照片、修繕D棟3F梯廳地磚之現場拍攝照片、原告公司102年6月13日102永字第0087號函附具修繕拍攝照片、被告管委會101年9月3日點交單、被告管委會102年7月4日「一樓及二樓花圃噴水設施」勘驗會議紀錄、修繕噴灌系統之現場拍攝照片、修繕外圍花台之現場拍攝照片、原告公司102年6月14日永字第0089號函（102年6月10日南方之星公設覆驗缺失會勘決議內容）、修繕3F穿廊地坪石材之現場拍攝照片、修繕泳池補水發生撞擊聲之改善時程表及當時之修繕拍攝照片、台北市捷運工程局102年4月8日「南勢角站聯開停車場排水系統事宜會勘」會議紀錄、原告公司102年6月4日102永字第0083號函（102年5月28日南方之星公設覆驗缺失決議事項）、修繕3F公廁之現場拍攝照片、修繕I棟公廁之現場拍攝照片、修繕地下室公廁之現場拍攝照片、修繕R1F排水管之現場拍攝照片、I棟污水放流口計量器螢幕之現場拍攝照片、修繕A棟R2F水箱接管漏水之現場拍攝照片、修繕1F大廳與門口對講系統之現場拍攝照片、102年7月4日「一樓及二樓花圃噴水設施」勘驗會議紀錄暨相關附件、查修泳池水平衡功能之現場拍攝照片、移交地下一樓垃圾冷藏室及機車停車場設備簽收單、圖說與設備移交清冊、LED燈光計畫書、影音設備移交清冊、書籍設備移交清冊、棋藝設備移交清冊、電腦設備移交清冊、緩降機點交單、南方之星大樓全區各棟電梯廳及樓梯間隻燈具、滅火器、警急照明具、擴音器等點交(移交)表、南方之星大樓一樓全區公設燈具、警急照明具、擴音器等點交(移交)表、南方之星大樓一樓全區公設景觀燈具等點交(移交)表、南方之星大樓三樓VIP室外公設燈具、滅火器、警急照明具、擴音器等點交(移交)表、南方之星大樓地下室1、2樓停車場全區公設燈具、滅火器、警急照明具、擴音器等點交(移交)表、三樓健身房鑰匙點交單、建築物昇降設備使用許可證7張、門廳前三處花圃增設水龍頭及鑰匙點交單、三樓游泳池機房改善工程點交單、防洪閘門鑰匙及1、2樓公共設施點交單、全區公共區域鑰匙及機房配備清冊、建築物昇降設備使用許可證30張、共有部份及附屬設施設備移交紀錄、光纖網路竣工圖、公設檢驗修繕成果報告書、南方之星3F公設各空間鑰匙清單、SGS公司出具之公共設施檢驗報告書頁首等影本為證據。

二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。

其陳述及所提出之證據如下：

（一）本社區開發建設之始末：本社區屬於聯合開發之捷運共構宅，開發規模規劃為19層住宅8棟及辦公大樓1棟，容積樓地板面積87,937㎡（約26,600坪），規劃興建地下3層，地上19層，SRC鋼構混凝土之住宅及辦公大樓，其地下1至3層為捷運設施及停車場，地面層為捷運出入口、店鋪、住宅辦公大樓及公益設施之入口門廳，地上2層為公益設施空間、店鋪及公園化露台，地上3層為集合住宅社區中心、住宅、一般事務所及住宅轉換層大廳，地上4至19層為住宅及一般事務所。

其中地上2層之公益設施空間設施豐富，包含里民活動中心、圖書閱覽室、兒童閱覽室，均提供附近居民及團體集會使用，其公共設施:包括健身中心、瑜珈空間、體能接待區、三溫暖、游泳池、日光浴場、SPA、交誼廳、紓壓按摩室、KTV……等(被證1)。

（二）本社區公共設施點交無法完成實因原告之因素所造成： 1、按被告（本社區管理委員會）於100年12月5日依法設立完成報備以來，即與原告進行公共設施點交之程序，無奈被告施工品質不佳，亦未按契約如實履行，故於101年1月19日至1月24日委由台灣檢驗科技股份有限公司（以下簡稱SGS公司）提出缺失報告，並於101年2月20日提出高達11大冊之缺失報告。

(1)原告雖稱101年8月8日來函通知複驗(參原證3)，8月27日將11冊修繕成果交付被告簽收(參原證6)，而被告卻遲不驗收云云，顯非屬實，蓋:①原告雖稱已修繕完成，然被告卻發現有多處未改善之處，隨即於101年8月22日、24日行文原告(被證2)，然原告卻不積極處理。

②被告為了公共設施點交事宜，於101年10月29日行文原告，要求指派代表，並訂定點交時程，甚至為讓點交程序能順利進行，被告甚願指派委員至原告公司進行溝通協商(被證3)。

③然原告不願配合消極處理之態度，由被告下列陸續地行文(被證4)原告即可明瞭：⑴101年11月27日請原告提出清冊複本，並告知公設缺失改善。

⑵102年2月20日告知消防安全設備事宜，請原告交付消防機房等鑰匙。

⑶102年4月9日要求原告儘快進行點交，並告知缺失之處仍未改善。

⑷102年4月22日要求原告提出改善之工作計畫，並舉出消防檢查重大缺失項目請其改善。

⑸102年6月10日提出土建機電缺失項目初步驗收結果。

⑹102年7月1日提出土建機電缺失項目初步驗收結果。

⑺102年11月21日告知社區設備尚有缺失尚未驗收確認。

⑻102年12月14日通知對於公共設施點交事宜進行協商。

(2)是以，兩造方有於103年1月12日、16日進行會勘程序，嗣後方有被告於103年2月25日告知驗收結果，尚有土建46項未改善、機電26項未改善及消防等問題(參原證8)。

2、綜上，原告主張101年8月27日將11冊修繕成果交付被告簽收後，被告於102年11月21日來函告知有缺失云云，顯然有故意誤導讓鈞聽以為是被告拖延所致，然由前述101年至102年過程當中，原告對於缺失項目，修小不修大，花費少願意修，花費大不願意修，此從被告一再通知原告相關缺失問題即明，亦可證本社區公共設施點交無法完成實因原告之因素所造成。

甚者，有些未交接之監視設備、電梯等，因為影響社區居民安全及生活品質，在被告不斷要求原告改善(被證5:102年12月27日函文)，而仍未獲解決下，被告僅能先自行發包修繕，以維護社區安全，對於此部分費用支出被告將另案向原告提出請求。

（三）就原告先、備位各項聲明之答辯說明 1、有關原告先位聲明第一項確認被告已受領附表一云云，被告雖有受領附表一之項目，但受領項目中不是數量不足，就是有缺失瑕疵等問題，此即為原告先位聲明第二項確認附表二之缺失，而有關原告主張附表二所列缺失不存在等語，顯非屬實，被告特製作對照表詳列其理由(附表1、2、3）供鈞院參酌。

是以，在原告未將瑕疵缺失改善前，被告自無出具先位聲明第三項驗收合格證明書予原告之義務與必要。

2、原告先位聲明第二項「確認附表二即被告103年2月25日（103）南管第0005號函所示之公共設施未改善缺失不存在」無訴之利益，應予駁回：原告就南方之星社區公共設施固負有移交之義務，然此係基於買賣契約之出賣人義務，此觀原告提出房地預定買賣契約書自明。

是對於原告所移交之公共設施是否已依債之本旨為清償有爭議者，應係買賣契約之當事人，而非被告，是原告以被告為確認之訴之當事人，該確認判決亦無法除去原告私法上危險，因此原告逕以管委會為被告請求確認瑕疵不存在，難認有即受確認判決之法律上利益。

臺灣士林地方法院99年度訴字第611號民事判決亦明揭其旨（被證九）。

3、被告於受領原告所移交之公設後，立即發現該公設存有多項瑕疵，而原告並未按契約之本旨履行，自難謂原告已完成點交程序： (1)按「參諸公寓大廈管理條例第57條第1項之規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」

，其目的應在確認起造人移交予管委會之各項公設功能正常無誤。

故於管委會實際受領公設時即發現存有瑕疵而未改善部分，自難謂起造人已完成點交程序」，此有臺灣臺北地方法院100年度建字第168號民事判決（【被證十】）著有明文。

(2)被告於100年12月5日起，即欲與原告等人進行公公設施點交之程序，惟被告發現原告即起造人所欲移交之公共設施存有諸多品質不佳、未按契約如實履行之瑕疵，並有台灣檢驗科技股份有限公司出具之相關缺失報告，此於被告之答辯狀已有清楚說明，於茲不贅。

(3)核諸前開【被證十】判決意旨所示，原告即起造人所受領之公共設施存有諸多瑕疵，且係於被告受領之初即行發現而迄今仍未改善，因此當然可認原告即起造人尚未完成點交程序。

原告即起造人既然尚未完成點交程序，渠等自然無法領得由被告所出具之受領點交社區公共設施之相關證明，此乃當然之理，故原告第一項「確認已受領南方之星社區共用部分之交付」及第三項「請求被告出具已受領點交南方之星社區公共設施之證明書」聲明，因原告尚未完成點交程序，因而其請求自無理由，應予駁回。

4、有關原告備位聲明之答辯理由同前述一至三之說明。

（四）原告之準備一狀、準備二狀雖主張：「原告已自100年12月起，即將社區共用部分（連同住戶）管領使用，復陸續與被告管委會進行多次公共設施（設備）之點交程序」、「復經社區住戶自100年底使用社區共用部分迄今長達三年之久，足見原告公司確實有將共用部分交付予社區住戶（管委會依法管領使用）之事實」云云，並非有據，茲分別析論如後： 1、「新建房屋公設點交、移交之時點」與「各住戶交屋時點」係屬二事，不得混為一談： (1)按公寓大廈管理條例第57條第1項規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」

、同條第2項規定：「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」

，原告為南方之星社區建物之起造人，依上開規定，自應與南方之星管委會就公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說辦理移交；

且就社區水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，辦理移交。

(2)又社區公共設施辦理移交之法定程序，乃立法者基於公寓大廈區分所有權人與起造人間各別之房屋買賣法律關係具有集體性，為免區分所有權人各自與起造人就公共設施進行移交之繁瑣，故規定統由社區管委會代表區分所有權人與起造人進行移交，至於移交手續辦理後，如有瑕疵爭議存在，則各區分所有權人即應據其等各自與起造人間之買賣契約法律關係或其他法律規定為請求。

(3)各住戶專有部分之危險負擔時點係於出賣人將區分所有物移轉交付予買受人、始之至於買受人實力支配之下；

惟關於公設部分則係「起造人會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會就水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測」、「檢測、確認數量及功能確認無誤」後移交，並自移交後，出賣人負擔瑕疵擔保責任。

(4)於大型社區之情況，住戶先行入住，但起造人尚未完成公設之建置、移交之情況比比皆是，原告所稱「專有部分不可能脫離社區共用部分而單獨存在，倘社區迄今仍未受領共用部分之交付，則區分所有建物之正常功能如何發揮？」完全無邏輯上之必然，亦顯然社會現實脫節甚鉅，此可觀諸臺灣臺中地方法院98年度訴字第3022號民事判決【被證11】「該社區早於96年2月2日已完工交屋，97年1月13日選舉產生管理委員會，但起造人始終未點交公設予管委會，造成住戶諸多不便，致使該社區管委會忍無可忍，於98年訴請起造人點交，起造人拖延至100年1月14日判決確定後始履行公設點交之義務」。

再者，被告另案（103年度訴字第4327號）亦訴請原告點交社區共用部分予被告，即係因為原告除未將應有之土建、機電、消防等公設移交予被告外，更故意以損人而不利己之法將屬於共用部分之三戶店面大門深鎖。

本件被告為使住戶居住之安全、方便，早已所費不貲自行雇工修繕不少公設部分，但仍有相當多部分公設存有嚴重缺失（例如電梯），早已造成住戶諸多困擾、怨聲載道，原告今日竟稱「專有部分不可能脫離社區共用部分而單獨存在，倘社區迄今仍未受領共用部分之交付，則區分所有建物之正常功能如何發揮？」，實令人嘆為觀止，此實非企業經營者應有之誠信作為。

2、新建房屋之公設點交、移交，應由起造人會同公寓大廈管委會等，針對各類設施進行檢測，確認功能正常無誤後，始能進行： (1)按公寓大廈管理條例第57條第一項：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之」之規定可知，起造人需於「針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後」，始得進行「移交」程序，若有不能通過檢測、或功能有明顯缺陷者，而可歸責起造人者，應由起造人負責修復改善後，再行辦理移交。

此有臺灣臺北地方法院100年度建字第168號(參【被證10】)、臺灣臺北地方法院101年度建字第274號民事判決【被證12】、臺灣臺北地方法院101年度建字第341號民事判決【被證13】可茲參照。

是以，依上開規定及法院見解觀之，若社區水電、機械設施、消防設施及各類管線存有未通過檢測、或功能有明顯缺陷時，被告自當得主張待原告確認其功能正常無誤後，再辦理移交手續。

(2)自公寓大廈管理條例之法意觀之，絕非「無需經過檢測、確認，只要公設部分現實上已得由社區住戶（管委會）受領使用」即得謂移交程序已完成，而應係於「確認功能正常無誤後」始得辦理移交，若有不能通過檢測、或功能有明顯缺陷者，自應由起造人負責修復改善後，再行辦理移交手續，吾人皆不認為新建房屋之起造人，可以省略公設功能之檢測、確認程序，率將鑰匙放在管委會處，即得主張公設已移交。

此部分為兩造所不爭執，此有下列資料可證：永富公司101年8月8日函(參原證3)內容略為：有關南方之星社區公設之缺失，原告已改善完成，請被告排定複驗時間永富公司101年9月21日函(參原證4)內容略為：系爭社區由SGS代為檢驗之缺失計參千多項、原告授權永順欣營造股份有限公司就工程上問題與被告進行協調、磋商、點移交作業永富公司101年10月19日函(參原證5)內容略為：有關SGS查驗缺失，原告已修繕完成，請排定複驗時間南方之星社區管委會102年4月22日函(參被證4)內容略為：「每次請先擬出兩個星期的工作計畫，包含改善項目及日期」、「每兩個星期提出的工作計畫毋須因驗收作業而」永富公司102年6月4日函(【被證14】)內容略為：檢送102年5月28日公設覆驗缺失會勘決議事項永富公司102年6月14日函(【被證15】)內容略為：「依102年6月10日於被告召開公共設施覆驗缺失會勘結論辦理」、「檢送102年6月10日公設覆驗缺失會勘決議內容」南方之星社區管委會102年11月21日函(參被證4)內容略為：被告已明確表示社區設備還有土建123項、機電50項、消防34項缺失尚未驗收確認。

故原告來函要求被告於文到三日內立即接收相關公共設施，歉難照辦。

(3)由上開證據資料可知，原告已自承就其所提出之公設，存有不能通過檢測、或功能有明顯缺陷之情況，而應由原告負責修復改善，顯然原告亦認為須再次待確認、檢測公設功能得正常使用之後，始得辦理移交，否則兩造既然已簽署原證二文件，原告又何必多次發函予被告商定複驗時間？再從【被證15】文件觀之，至少至102年6月10日時，系爭社區仍存有許多公設之瑕疵未確認修繕完畢，原告主張「專有部分不可能脫離社區共用部分而單獨存在，倘社區迄今仍未受領共用部分之交付，則區分所有建物之正常功能如何發揮？」根本自打嘴巴。

原告直到102年6月10日都還在修繕瑕疵，顯然至少到102年6月10日時，區分所有建物之正常功能都還沒有辦法發揮。

(4)截至102年6月4止，系爭社區之住戶已近兩年處於「社區住戶獲致專有部分之移轉登記予交付後，未及於對應之共用部分」（參原告準備一狀第三頁），原告所稱「何以社區住戶能夠使用運作相關設施迄今長達三年之久？」之答案甚為簡單：因為原告怠於移交、因為被告自費雇工修繕但仍是未修補完全。

若原告繼續漠視住戶應有之權益、繼續怠於移交，則年復一年過去，原告之疑問或可修改成「何以社區住戶能夠使用運作相關設施迄今長達四年之久？」、「何以社區住戶能夠使用運作相關設施迄今長達五年之久？」、「何以社區住戶能夠使用運作相關設施迄今長達十年之久？」 (5)本件關於公設移交之進度，既然已經過「原告提出公設」、「SGS檢測查驗存有缺失，經原告承認並退回修繕」等階段，則目前移交程序應尚在「起造人負責修復改善」之階段，仍需踐行「起造人會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會就水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測」及「數量及功能確認無誤」，始得辦理移交並由被告出具移交證明文件。

既然仍需經「起造人會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會就水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測」及「數量及功能確認無誤」等階段，原告自不得逕自宣布改善完成，直接跳過法定程序請求確認已為移交。

3、原告縱提出之原證二「公共設施移交清冊」，亦非謂原告已完成全部公設之移交： (1)原告自100年12月間與被告管委會簽署【原證二】文件後，猶仍於101年間多次發函與被告議定複驗及辦理移交之時間，顯見原告本身亦不認為【原證二】之簽署即得認係為全部公設之移交（否則既已移交，何須再次議定會同移交時間？又何必直到原告起訴前，雙方還要「覆驗」？），必待土建、機電、消防等公設修補、功能檢測正常後始得進行移交，並領得移交證明文件。

鈞院於103年12月19號庭期闡明心證「若被告不否認【原證二】之形式真正，應可認公設已全部移交」，顯與兩造所認定之事實均有所迥異。

(2)退萬步言，縱使認為起造人於將【原證二】文件上所載公設之占有移轉予管委會時即已得謂公設已移交，然系爭社區之公設包涵土建、機電、消防等眾多部分。

惟觀諸原證二之記載，僅為「南方之星VIP休閒設施點交清冊（不過就是些桌桌椅椅等物）」，此僅為眾多公設之一小部分，而對於土建、機電、消防部分則均付之闕如。

故縱使鈞院認因被告已取得【原證二】所示公設之占有，故原告就【原證二】所示公設已為移交，亦僅能表示原告僅移交休閒設施清冊所示之桌桌椅椅而已。

(3)原證二之形式真正固為被告所不爭執，但被告主張原告應為移交之事物，尚有土建、機電、消防等項未為履行，如原告主張已移交所有公設（即包含與住戶生活最攸關之土建、機電、消防，而非拿幾張桌桌椅椅打發被告），則應由原告就其應辦理移交之事物已完全移交予原告之事實，負舉證之責任，原告既然無法證明就桌子椅子以外之公設已經檢測、移交之程序，自無由請求被告交付移交證明文件。

且自南方之星房屋土地預定買賣合約書第15條：「乙方（原告）…應會同管理委員會…現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料，移交之。

上開檢測責任由乙方負責」可知(被證16)，若原告已合法移交，表示原告已完成其檢測之責任，則要求原告拿出其所謂檢測完成之證據資料諒應不困難；

但原告迄今仍無法提出任何「土建、機電、消防」部分檢測完成之移交資料，僅一再持原證二所示之桌桌椅椅清單空言主張所有公設已移交完成，實令人遺憾。

4、系爭社區之各專有部分是否出售、住戶是否入住，均與原告是否完成公設之移交程序無涉： (1)按「又原告雖以被告已將其分得之房屋全數出售為由，主張系爭大樓已經點交。

然起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備交予該大樓之管理委員會即晶華館管委會，業如前述，是被告自應將共用部分點交予晶華館管委會始符合系爭聯開契約第12條之約定，尚難以被告出售分得房屋而認已經點交共用部分。」

，前揭臺灣臺北地方法院101年度建字第274號民事判決著有明文(參【被證12】)。

經查：本件系爭社區原預定於100年6月間完工，各區分所有權人陸續因買受而入住乃當然之理，住戶自不可能靜待原告不知何年何月才要檢測、移交之公設而遲不入住，被告因公共設施即共用部分有諸多瑕疵未完工而拒絕接受起造人（即原告）辦理移交，系爭社區住戶多有因公設瑕疵致生諸多不便，被告屢催促原告進行改善，原告均怠於履行，被告迫於無奈，迄今已耗費不貲自行雇工修補，原告對渠等債務不履行之舉未有反省，反以系爭社區住戶已入住為由，倒果為因主張已就系爭社區之公設進行移交，實令人遺憾。

(2)至於原告於民事準備(一)狀所稱「本件在履行買賣契約交屋時，社區住戶均已各別與原告公司簽立「交屋資料收執表」、「交屋證明書」、「南方之星聯合開發大樓點交清冊單」等文件在案，復經社區住戶自100年底使用社區共用部分迄今長達三年之久」等語，除據「社區住戶自100年底使用社區共用部分迄今長達三年之久」，欲論證「公設已移交」之主張毫無邏輯已如前述外，原告所提出之【原證15】、【原證16】、【原證17】部分皆為其專有部分，原告將購屋住戶之專有部分交付住戶使用，與原告有無踐行公設移交程序全然無關。

況且，在原告與住戶間之房屋買賣契約中第十四條第五項「雙方同意……社區公共設施等，於社區管理委員會成立後由乙方移交管理委員會管理，不在雙方交屋範圍內」(參被證16)，故原告執與住戶間「交屋資料收執表」等文件，自不在兩造爭執之社區公共設施爭點範圍內，顯有混淆鈞聽之嫌。

5、原告既然尚未完成移交之程序，自不得請求被告交付移交證明文件： (1)按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」

，民法第354條定有明文。

是可知若欲主張瑕疵擔保，其前提乃係「危險移轉後」，於本件公設來說，即係「移交後」。

就土建、機電、消防等部分之公設部分，原告迄今尚未經檢測通過後進行移交，公設既尚未合法移交，鈞院諭示被告就原告根本還未合法移交之物舉證其有如何之瑕疵，實係誤解本件之爭點。

(2)此自前揭臺灣臺中地方法院98年度訴字第3022號民事判決主文即稱「被告應將坐落台中市○○區○○○○街000號之樸石社區建物如附表四所示「貳、樸實社區之建物共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備」交付予原告，並就其中水電、機械設施、消防設施及各類管線於交付前應進行檢測，確認其功能正常無誤後，交付予原告。」

(參被證11)，由此可見，不論是該判決、抑或公寓大廈管理條例，皆不認為交付之時點為「反正公設就擺在社區裡面，住戶想用就去用，起造人已經交付了」，而是認為「若未通過檢測，不得交付」，該判決實貫徹公寓大廈管理條例立法本意並兼及兩造之權利保障。

本件若係認公設之交付乃「反正公設就擺在社區裡面，住戶想用就去用」，並若認本件公設都早已於100年底交付畢，則不啻使住戶不得拒絕受領不符合債務本旨之給付，且被迫受領後再另行訴請資力雄厚卻履約不善之起造人負擔瑕疵擔保責任，此於市場秩序固然大損，而建商反而坐收大利。

若此風蔓延，則國法將蕩然無存。

被告略述心懷，所陳各情經緯，非敢有勞鈞院掛念。

（五）就原告之準備三狀、準備四狀不實之主張，答辯如後： 1、本件應由原告先提出有會同被告就「現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤」之證明後，方有後續原告將公共設施移交完成之問題： (1)南方之星房屋土地預定買賣合約書第15條：「乙方（原告）…應會同管理委員會…現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，將共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料，移交之。

上開檢測責任由乙方負責」(參被證16) (2)公寓大廈管理條例第57條第1項規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」

、同條第2項規定：「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」

(3)被告否認原告已依前揭契約及法律規定履行應盡之責任，原告既未履行，自無後續已移交完成予被告之問題。

2、原告除未對SGS公司所提出之驗收缺失改善完成外，亦未就被告所提出之驗收缺失為改善： (1)原告附表三所列編號6至29項，屬SGS公司列為缺失之項目，但原告辯稱此為廣告所列項目僅為參考示意圖云云，而從未進行改善工作。

甚者，在其餘SGS公司列為缺失項目中，原告雖有修繕，但均未能達到驗收合格之標準，此即為被告仍列為缺失項目之理由，各項理由可參見被告答辯狀附表1所示。

故原告所言已將SGS公司所列缺失項目已全數改善完竣云云，顯非屬實。

(2)又被告於102年4月9日陸續所提出37項缺失項目，本非屬SGS公司檢驗之範圍，且兩造亦無合意以SGS公司檢驗之範圍作為全部公共設施驗收之結果，故被告當得本於職權向原告提出公共設施缺失項目。

另鈞院亦得向SGS公司函詢被告所提出37項缺失項目是否有經SGS公司檢驗認定為無缺失，如果是，方有原告所謂使用後設備耗損或者人為破壞，否則自無被告已使用三年之問題。

反而，應由原告提出該37項項目以檢測合格之證明，如原告無法提出，則原告自應負37項缺失項目修繕之責。

申言之，被告所提出37項缺失項目，原告既未修繕達可驗收合格之標準，自無發生所謂公共設施已移交完成予被告之情事。

3、原告所謂原證二「公共設施移交清冊」，觀其內容僅為「南方之星VIP休閒設施點交清冊」，此僅為眾多公設之一小部分，而對於土建、機電、消防部分則均付之闕如(詳參被告答辯三狀第9頁以下之說明)。

甚者，原告所庭呈「南方之星簽收單總表」，與被告所提70項缺失項目並無直接關聯，故自無法否定被告所提出公共設施70項缺失項目自始存在之事實。

4、另原告主張就廣告DM圖之問題，應由各別住戶對原告提出給付之訴云云，而此正為被告所主張原告聲明第二項「確認附表二即被告103年2月25日（103）南管第0005號函所示之公共設施未改善缺失不存在」無訴之利益之理由(詳參被告答辯二狀第1-3頁之說明)，故鈞院自應予駁回原告之請求。

（六）茲就台灣省土木技師公會105年5月25日鑑定報告書及105年12月5日補充鑑定報告書之鑑定結果分別說明如下: 1、原告先位聲明部分應予駁回： (1)原、被告於進行公共設施點交程序時，被告立即發現該公共設設有多項瑕疵之存在，且迄今仍未改善完成，故原告並未按契約之本旨履行，自難謂原告已完成點交程序，而有關公共設施之瑕疵(即原告起訴狀之附表二所列瑕疵)，業經台灣省土木技師公會105年5月25日鑑定報告書(第3頁至第12頁)及105年12月5日補充鑑定報告書(第2頁至第11頁)確認確有瑕疵之存在。

是以，原告所提供之公共設施既存有諸多瑕疵，則被告自無出具已受領社區公共設施相關證明之義務，故原告所為先位聲明之請求自無理由，應予駁回。

(2)對於台灣省土木技師公會105年5月25日鑑定報告書中下列所述項目之鑑定結果，被告認其所持之理由，或部分與事實不符，或部分未就被告所提供之資料為認定，故其鑑定結果並非妥適，自不得作為鈞院判斷之依據：①機電項目編號3、4、13、15、16、21：有關上述項目鑑定結果不妥適之處，被告特製作對照表乙份(附件B)，供鈞院參考。

②土木項目編號30、42：有關上述項目鑑定結果不妥適之處，被告特製作對照表乙份(附件C)，供鈞院參考。

③另機電項目編號9、22，乃被告自行修繕完成之項目，其瑕疵責任仍應由原告負擔，而被告對其所支出之修復費用，將另案向原告請求。

(3)另台灣省土木技師公會105年5月25日鑑定報告書第九項修復費用估算，該鑑定報告書既已表明「以上費用屬概估性質，僅供參考」(參附件A:第12頁)及105年12月5日補充鑑定報告書所提及之修復費用，因估算之修復費用與本件原告請求項目無關，甚至，與被告已實際修復所支出之費用差距甚大(參民事答辯(七)狀之附件D)，故被告認為台灣省土木技師公會所估算之修復費用金額，並無適用參考之餘地，併與陳明。

2、對於台灣省土木技師公會105年5月25日鑑定報告書(下稱「鑑定報告」)及105年12月5日補充鑑定報告書(下稱「補充鑑定報告」)，除下列說明外，被告另製附表說明供鈞院判斷： (1)土建項目：①編號3至編號29為現況與DM不符之缺失，業經鑑定報告確認現況與DM不符(見鑑定報告第3-5頁)，故上述缺失既仍存在，且迄今仍未改善完成，故原告並未按契約之本旨履行，自難謂原告已完成點交程序。

②其他編號項目仍屬原告之原因所致之缺失，參見被告民事答辯九狀附表土建部分之說明(附表)。

(2)機電項目：①編號12為現況與DM不符之缺失，業經鑑定報告確認現況與DM不符(見鑑定報告第12頁)，故上述缺失既仍存在，且迄今仍未改善完成，故原告並未按契約之本旨履行，自難謂原告已完成點交程序。

②編號9、15、17、18、20、22各項缺失目前已由被告自行裝設改善完成，其費用應由原告負責，被告將另案請求。

③其他編號項目仍屬原告之原因所致之缺失，參見被告民事答辯九狀附表機電部分之說明(參附表)。

3、原告備位聲明部分應予駁回： (1)原告備位聲明主張下列項目之缺失不存在，顯非屬實，蓋：①土建部分：⑴預留汙水管線未穿出連續壁，爾後無法銜接下水道系統。

鑑定報告結果：設計瑕疵（未考量預留之汙水管線穿出連續壁），補充鑑定報告結果：按圖施作。

被告認為：本項仍屬瑕疵，不因原告按圖說施作，而改變其設計瑕疵之存在事實，因：1.依據下水道用戶排水設備第一條、第十六條、第十七條、第二十一條、第二十九條規定（被證6），原告須將汙水管線穿出連續壁，銜接下水道系統。

2.原告雖謂新北市設計之下水道位置尚未確定云云，然此無礙原告須將汙水管線穿出連續壁之義務，即預留爾後被告與新北市設計之下水道位置銜接。

3.是以，原告未將預留汙水管線穿出連續壁(答辯狀附表1第1頁)，致無法銜接下水道系統，即屬瑕疵與缺失。

4.另目前原告預留接衛工管之3條管線，於較易施工之工程興建階段未穿牆施工，亦未在結構牆中預留套管，所交付之竣工圖說亦無穿牆處相關細部說明，經104年6月查原捷運局基礎竣工圖說，方發現該處穿牆之結構壁達2.2m厚，且結構壁中有防水層(答辯九狀附表編號1)，在未預留套管等之情況下，日後無法施工。

5.原告雖謂已取得水利局查驗合格云云，惟交付一無法正常銜接衛工管之預留管，即屬缺失。

⑵I棟17、18、19樓無設計冷氣室外機裝設位置(各面皆為玻璃帷幕)。

鑑定報告結果：設計瑕疵(未考量冷氣機裝設位置)，補充鑑定報告結果：按圖施作。

被告認為：本項仍屬瑕疵，不因原告按圖說施作，而改變其設計瑕疵之存在事實，因：1.從17樓拉冷媒管到頂樓，室外即至少配置15公尺以上之管線，若加上室內配管長度，可能超過30公尺以上；

如此設計當裝設多大噸數之空調才夠使用?家庭中的配線阻抗足夠負荷嗎？(答辯狀附表1第1、2頁)。

2.被告曾請電器技師到現場處理均表示玻璃帷幕內的專有部份及共同使用部因無法調節室內溫度而大幅降低其本應有之價值、甚至不能使用，已屬買受物之重大瑕疵，即有滅失或減少價值與效用、或契約預定效用之瑕疵。

3.原告以竣工圖來抗辯民法賦予買受人之權利，顯為謬誤；

蓋縱竣工圖經審查發出，但工務機關所審查的是有否與建築設計圖不符，與有無瑕疵自無必要關聯，原告以「本公司依核准圖面施作，並非缺失」，是將設計不良之責任推卸予公務員嗎？4.況區分所有權人會議或頂樓住戶不同意17-19樓住戶於頂樓陽台裝設室外壓縮機？原告將問題推由房屋所有權人自行處理，顯為規避其改善之責任！(答辯九狀附表編號2)。

⑶A棟貨梯旁花圃區座位下方崁壁燈脫落。

鑑定報告結果：有五處脫落，補充鑑定報告結果：無法判定脫落原因。

被告認為：本項應屬瑕疵，蓋在兩造點交時既發現有此缺失，如何能卸責推稱這不是缺失呢？且由鑑定結果可知崁壁燈脫落之缺失迄今仍存在。

(答辯狀附表1第4頁)⑷地下停車場入口防水閘門高低差影響車體安全。

鑑定報告結果:現況已改善，應不影響車體安全，補充鑑定報告結果：現況已改善，應不影響車體安全。

被告認為：設計及施工不良，造成多數車體收損，原告卻辯稱「該型式防洪閘門為達氣密效果所需而為之設計」；

原告可以移除現設施而改置不會造成車體受損之設施；

其採購錯誤的商品，卻要買受人忍受因原告專業能力及內部管理所造成的錯誤，公堂之上仰頸高誦「難謂缺失」，引人錯愕不已。

(答辯狀附表1第6-8頁)⑸各棟一樓外圍花台雨後嚴重積水，下雨天造成環境髒亂與植樹生長不良問題。

鑑定報告結果：6個花台樹穴植栽枯萎，補充鑑定報告結果：維護不當，有影響價值及效用之瑕疵。

被告認為：補充鑑定報告雖謂維護不當，但本項缺失於兩造點交時既發現有此缺失，則何能謂維護不當，實則原告在陸續改善之過程中，積水事實仍存在，足證明本項應屬施工缺失。

②機電部分：⑴編號12、13、27、28電梯啟動及停止時有巨大機械撞擊聲、行進間有鋼索,馬達運轉聲及不正常音壓。

鑑定報告結果：無巨大機械撞擊，屬正常音壓，補充鑑定報告結果建築執照當時並無公告低音噪音相關規定。

被告認為：本項應屬缺失。

1.依建照核准日96年6月25日，當時之「噪音管制標準」為（中華民國95年11月8日行政院環境保護署環署空字第0950087606號令修正發布），第六條規定日間音量（20Hz至200Hz）為40分貝。

(見民事答辯七狀附件B項次3)。

2.依技師鑑定測試，12,13,27,28電梯實測結果，日間噪音量介於55-68分貝之間；

均高於當時標準值40分貝。

⑶電梯隔音不佳，無法阻隔噪音，嚴重影響住戶睡眠品質。

鑑定報告結果：建築執照當時並無公告低音噪音相關規定，補充鑑定報告結果：建築執照當時並無公告低音噪音相關規定，合作開發契約書為RC牆，建築執照及使用執照為輕隔間，勘驗結果，與主管機關核准圖說相符，但與合作開發契約書不符。

被告認為：本項應屬缺失：1.依建照核准日96年6月25日，當時之「噪音管制標準」為（中華民國95年11月8日行政院環境保護署環署空字第0950087606號令修正發布），第六條規定夜間音量（20Hz至200Hz）為30分貝。

(見民事答辯七狀附件B項次3)。

2.依測試報告，夜間各棟電梯內外實測結果，低頻均能音量Leq,LF值介於35 .3-44.9分貝之間；

均高於當時噪音管制標準30分貝。

此隔音不佳，無法有效阻隔噪音，嚴重影響住戶睡眠品質。

(此噪音管制標準30分貝，於民國102年8月5日修訂為27分貝，見民事答辯七狀附件B項次4，第八條)。

3.依原捷運工程局與建商合作開發契約書(見民事答辯七狀附件B項次4)，原電梯機道與分戶牆均為RC牆設計，現況均為輕質隔間牆，此為造成隔音效果不佳之主要原因，此業經補充鑑定報告確認不符在案。

⑷3樓公廁(尤其電影院)異味嚴重，已定期灌水依然無效請查明原因並處理。

鑑定報告結果：馬桶與排水管安裝未密封，但原告已用水泥加強密封，補充鑑定報告結果：原馬桶使用油泥密封，屬於使用後造成之瑕疵。

被告認為：本項應屬缺失：1.前次改善後迄今仍會在某種天候時飄出異味，事實證明未根本改善；

原告不能以施作無效之改善工程前後如原證42之照片即表示已完成改善；

本項缺失依舊存在。

2.另才藝教室外女廁管道間未封，男廁馬桶仍會在某種天候時飄出異味。

GH棟3樓公廁排抽風管長且曲折多，廁所天花板無排風馬達(答辯九狀附表編號4)。

甚至連一樓中控室內廁所根本無排風設施。

3.另就補充鑑定報告所謂屬於使用後造成之瑕疵並非事實，詳見(答辯九狀附表編號5)之說明。

⑸I棟公廁有異臭味且通風管路依圖面只到19樓，未將管道間至頂樓打通，無法將廢氣排出，造成整棟大樓異味（異臭味除改善通風外應改善馬桶）多處公廁馬桶改善後都比較沒異臭味。

鑑定報告結果：馬桶與排水管安裝未密封，但原告已用水泥加強密封，補充鑑定報告結果：因未開放使用，造成使用上瑕疵。

被告認為：本項應屬缺失：1.理由同答辯九狀附表編號5所述。

2.鑑定當天沒有臭味並不表示問題已解決，當氣候變化符合臭氣逸出條件時，仍會飄出臭味。

且如前所述，永富公司並未派員處理改善，更印證了臭味的逸出與否和強度，是隨氣侯的變化而改變的。

3.是以，補充鑑定報告所謂「已造成使用上瑕疵」，其缺失應由原告負責。

⑹地下室公廁有異臭味，請比照3樓公廁馬桶改善方式進行改善。

鑑定報告結果：馬桶與排水管安裝未密封，但原告已用水泥加強密封，補充鑑定報告結果：原告已雇工用水泥再行固定。

被告認為：本項應屬缺失：1.理由同答辯九狀附表編號5所述。

2.至於永富公司在第一次鑑定和二次鑑定其間有無派人再度施工改善，被告查無其在該期間的雇工施作與進出的記錄，顯見這期間無永富公司之改善施工。

⑺1樓1號大廳櫃檯天花板內燈具旁排水管漏水。

鑑定報告結果：已改善完成，現場無此狀況。

被告認為：本項缺失為被告自行裝設改善完成，並非原告所改善，故並非不可歸責於原告，其費用應由原告負責。

⑻I棟污水放流口計量器顯示不清楚。

鑑定報告結果：顯示為清楚狀態，補充鑑定報告結果：維修費用請法官協調。

被告認為：本項缺失為被告自行裝設改善完成，並非原告所改善，故並非不可歸責於原告，其費用應由原告負責。

⑼A棟R2F水箱接管漏水。

鑑定報告結果：無漏水現象，補充鑑定報告結果：管路下方確有滲水狀況。

被告認為：本項經補充鑑定報告說明，已確屬瑕疵無誤。

即原告前次改善後迄今仍有漏水情況；

足證原告不能已施作無效之改善工程而依此表示已完成改善。

⑽I棟大廳外監視器（戶外及捷運口）設定位置不佳大部分只照到花圃及小部分殘障坡道，無法照到4號出口前廣場。

鑑定報告結果：原設置監視器位置已無監視器。

被告認為：本項缺失為被告自行裝設改善完成，並非原告所改善，故並非不可歸責於原告，其費用應由原告負責。

⑪監視系統無法全社區監看到，且多處死角。

鑑定報告結果：監視系統僅有公設共用部分規劃設置。

被告認為：本項缺失為被告自行裝設改善完成，並非原告所改善，故並非不可歸責於原告，其費用應由原告負責。

⑫缺住戶端監視系統的監看頻道，銷售時建設公司表示有此頻道功能。

鑑定報告結果：竣工圖無住戶監看監視系統之相關規劃管委會未提供建設公司相關承諾資料，補充鑑定報告結果：是否依捷運局與建商合作開發契約書或交屋手冊內所載，請庭上綜合判斷。

被告認為：本項應屬缺失，蓋除原捷運工程局與建商合作開發契約書外，在原告與住戶間之交屋手冊中亦明確列出住戶端有"電視對講機設備"，而鑑定機關既已確認無此設備功能，即應判斷為缺失，故鑑定機關於補充鑑定報告結論所言顯為偏頗，詳細說明參見民事答辯七狀附件B項次21，茲摘要如下：1.依原捷運工程局與建商合作開發契約書，建材包含影像對講機，如項次21之附件09。

此原始合約明確表示"影像對講系統"原本即已存在。

2.建商交屋手冊中亦明確列出住戶端有"電視對講機設備"，如項次21之附件10。

3.依民事準備（三）狀，原証41號，原告公司102年6月4日102永字第0083函之附件第3頁第58項，"永富提供電話內碼表…"，以便住戶能與管理中心聯絡，如項次21之附件11。

但中華電信所提供之電話內碼，需住戶自行向中華電信申請並自行付費，目前僅有少部分住戶申請，且建商未曾為住戶支付過分毫費用。

4.有關"視訊"部分，依101年4月10日SGS檢測報告說明會會議記錄（項次21之附件12，第五項報告事項第五條第6點），"…視訊部分永富開發公司將和新視波有線電視查證是否還有頻寬使用，如有頻寬可用即可連線至各一樓大廳鏡頭…"，由此明確看出"視訊系統"在點交初期即為列管點交項目，但到目前為止，本社區住戶端並無任何"視訊"或對講系統。

5.由第3,4兩點，可知建商欲將"影像對講系統"分成中華電信電話內碼的"對講系統"與有線電視頻道的"視像系統"，這兩個獨立分開的系統，實際上已不符合原來之規格，更何況兩者均未在本社區裝設。

6.根據部分早期住戶描述，建商曾於銷售中心擺放視訊對講機並示範入住後如何使用…等，可為見証。

7.提供住戶端對自家門口(或公寓大廈入口)監視或對講功能之設備，在台灣地區行之已有數十年，成為不爭的事實。

而沒有對講系統，住戶無法立即聯繫管理人員，本社區曾因此差點發生火災意外，最後還是靠住戶跑到電梯按緊急電話，管理人員才知道出事。

⑬3F桌球室廁所排風機無動作-未改善。

鑑定報告結果：已改善完成，現場無此狀況。

被告認為：本項缺失為被告自行裝設改善完成，並非原告所改善，故並非不可歸責於原告，其費用應由原告負責。

⑭2樓全區花圃噴水噴灑到廊道造成地毯汙穢。

鑑定報告結果：會外濺到廊道造成積水汙穢，部分噴頭已損壞。

補充鑑定報告結果：會外濺到廊道是因部分管路斷裂或是歪斜所致，前者是使用管理之責，後者無法判定為施作不良或維護管理之責，對外觀價值受到影響。

被告認為：本項應屬缺失，2012年3月SGS對本社區檢測時，即已列為缺失，期間建商雖局部檢修但仍多處未修俊，故SGS於2013年1月複驗時仍列為缺失項目，如檢驗報告書第17頁第44、45、46項（民事答辯九狀附表編號9），故此項缺失屬施工瑕疵。

且因此澆灌系統無法正常作用，致使管委會迄今一直未能啟用此系統。

2、是以，原告所提供之公共設施，縱使有原告所稱24項無缺失（被告否認之），然仍存有其他諸多公共設施之瑕疵仍未改善，則被告自無出具已受領社區公共設施相關證明之義務，故原告所為備位聲明之請求自無理由，應予駁回。

（七）就鑑定費用之分配表示意見如下：本件應由原告即債務人就渠等已依債務本旨履行負舉證之責： 1、按「是以債務人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責，雖債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由，為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，就此仍應由債務人證明之。

」，最高法院77年台上字第1989號民事判決著有明文。

2、因此於債務人舉證證明已依債務本旨交付之前（在本件即為：針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之），債權人即被告本就無庸舉證是否有瑕疵；

既非應由被告舉證，被告自無庸墊付鑑定費用。

是以，有關鑑定費用之負擔即依民事訴訟法第78條以下規定辦理即可，無原告所謂補充鑑定之費用應由被告負擔之理。

（八）本件被告南方之星社區管理委員會於105年9月20日進行第六屆管理委員會之改選，選任甲○○先生為主任委員，並經主管機關同意備查在案(附件)，特依民事訴訟法第176條聲明承受訴訟，特向鈞院陳明。

（九）證據：提出土建缺失照片、原告廣告宣傳品與社區現場施作不符說明、機電缺失照片、台北捷運報導第290期影本、被告101年8月22日、24日函、被告101年10月29日函、被告101年11月至102年12月函文、被告102年12月27日函、下水道用戶排水設備規定、原告所訂房地預定買賣契約書節錄、新北市中和區公所103年10月2日號函、臺灣士林地方法院99年度訴字第611號判決、臺灣臺北地方法院100年度建字第168號判決、台灣臺中地方法院98年度訴字第3022號判決、臺灣臺北地方法院101年度建字第274號判決、臺灣臺北地方法院101年度建字第341號判決、房屋買賣契約書節本、永富公司102年6月4日函節本、永富公司102年6月14日函節本、台灣省土木技師公會鑑定報告書節錄、被告對機電項目編號「3、4、13、15、16、21」陳述意見、被告對「土木項目編號30、42」陳述意見、被告對「修復費用估算」陳述意見、被告製作鑑定報告項目說明表、新北市中和區公所105年9月30日號函等影本為證據。

參、本院依聲請囑託臺灣省土木技師公會鑑定。

肆、得心證之理由：

一、原告主張原告永富開發股份有限公司及吉美建設事業股份有限公司為自臺北市政府捷運工程局得標興建捷運南勢角站共構宅「南方之星」集合式大樓區分所有建物之實質起造人（使用執照以中國建築經理股份有限公司為起造人），於100年4月15日取得使用執照，於100年12月間將坐落中和區捷運段2257、2258、2259、2260、2261、2262等建號之「南方之星」社區共用部分交予住戶管委會等情，並提出使用執照存根、公共設施移交清冊等影本為證據，為被告所不爭執，則原告此部分主張自堪信為真實。

原告又主張被告南方之星社區管理委員會以尚有缺失為由，要求原告進行改善，致原告迄今仍未能取得被告所出具受領點交社區公共設施之證明，影響原告據以向捷運聯合開發機關臺北市政府捷運工程局請求發還履約保證金之權益一節；

被告固不否認其未給與原告已經受領社區公共設施之證明，惟抗辯係因可歸責於原告所致之社區公共設施之缺失尚未改善完畢，被告自無出具受領公共設施之義務等語。

按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；

確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。」

、「前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限。」

，民事訴訟法第247條第1項及第2項分別定有明文；

查本件原告先位及備位之聲明，均先請求判決確認被告業已受領原告所交付之社區公共設施，及確認其所交付之公共設施無缺施存在，其所請求確認之標的為事實，而非法律關係，依前揭法條規定，應以原告不能提起他訴訟者為限，方得對法律關係之基礎事實存否提起確認之訴，而本件原告於先位及備位聲明之第三項均請求被告應出具已受領「南方之星」社區公共設施之證明書與原告，其據以主張之事實乃以其業已交付該社區之公共設施，且其所交付之社區公共設施並無缺失存在為前提，方得請求被告出具受領公共設施之證明書與原告，並無不得提起其他訴訟之情形存在，是以，其請求聲明確認上開事實，乃無確認利益存在，自應予以駁回。

惟因上開原告是否業已交付社區公共設施及其所交付之社區公共設施有無缺失存在等事實，乃審究原告得否請求被告出具受領公共設施之證明書之前提事實，故本件仍應就兩造就此部分之爭點予以審究，合先敘明。

二、兩造不爭執事項：

（一）關於原告係前揭集合式大樓實質起造人，100年12間起開始移交社區公共設施與被告管理委員會，及原告需取得被告出具之證明，始得向臺北市政府捷運工程局請求發還履約保證金等，已如前述。

（二）被告於102年4月9日向原告提出37項缺失項目，均非屬SGS公司檢驗之範圍（見本院卷一第373、530頁）。

（三）被告以103年2月25日(103)南管第0005號函通知原告有關系爭社區公共設施之土建部分尚有46項未改善，機電部分尚有24項未改善（見本院卷一第87-90、166頁）。

（四）機電部分編號9及22，經被告自行改善完成（見本院卷一第373、384、385頁）。

三、關於兩造爭執之系爭社區公共設施瑕疵項目為土建部分46項及機電部分24項，共計70項缺失等節，前經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定，有臺灣省土木技師公會105年5月25日(105)省土技字第2410號編號000-0000鑑定報告書及105年12月5日(105)省土技字第5936號編號000-0000補充鑑定報告書（以下稱鑑定報告、補充鑑定報告）可資參考。

經查：

（一）關於土建部分： 1、編號1，預留汙水管線未穿出連續壁，爾後無法銜接下水道系統：原告主張因未來新北市設計之下水道位置尚未確定，即無從為預先穿出之設計，故非缺失等語。

然查，原告既已將污水管配置完成（見鑑定報告第41、42頁），則系爭社區之污水管於何處穿過連續壁，穿過連續壁後如何與未來新北市設計之下水道系統銜接，應已作最妥適之設計與安排，縱使下水道系統之確切位置尚未能確定，仍可藉由連續壁穿孔處與未來設置完成之下水道系統間之連接管線予以調整，尚非不能於最可能銜接範圍內預設連續壁穿孔位置並預先銑孔，是原告未於連續壁穿孔處銑孔，以利污水管銜接下水道系統，難謂非屬瑕疵。

2、編號2，I棟17、18、19樓無設計冷氣室外機裝設位置（各面皆為玻璃帷幕）：原告主張本建案之外觀經都市設計審議核可，伊依據核准圖面施作，即無瑕疵可言，且係專有部分所有權人安裝室外壓縮機與否的問題，亦與被告管委會受領共用部分之權責無涉等語，然於房屋立面設置玻璃帷幕並留設部分範圍設置格柵，且於格柵內側設計冷氣室外機裝設位置，即可維持建物外觀不受冷氣室外機裝設之破壞，應屬通常可行之設計方式，原告將I棟17、18、19樓之立面以玻璃帷幕完全封閉（見本院卷一第177、178頁），即屬外牆（玻璃帷幕牆）設計不當，應屬公設瑕疵，縱經都市設計審議核可，亦難謂非屬瑕疵。

鑑定報告謂以：「設計單位未考量冷氣機裝設位置致影響立面外觀，屬設計瑕疵。」

等語（見鑑定報告第3頁），當可參採。

3、編號3，C棟、F棟露台應要有植栽與廣告不符：原告主張兩造已有明文約定以買賣契約書作為一切權利義務遵循之準據，且廣告DM復已明確記載「參考示意圖，建設公司保留相關修改之權利」，被告再無引用廣告DM請求之空間可言等語。

按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」

，為104年6月17日修正之消費者保護法（下稱消保法）第22條第1項（即修正前第22條）所明定。

故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。

惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決要旨參照）。

經查，鑑定報告謂以：「C棟、F棟露台現況無植栽；

廣告上確有植栽。」

（見鑑定報告第3頁），顯見原告提供之植栽有低於廣告內容之情事。

原告復未能證明於簽立預售屋買賣契約書時，已提出公共設施及景觀平面配置設計圖說供購買人確認，並明白告知該平面配置圖與廣告內容有何不同之處，難謂買賣雙方已就廣告內容另為斟酌及約定，購買人既無何成品可供檢視，祇能信賴建商之廣告，且以廣告內容與建商洽談，揆諸前揭判決意旨，原告應負之契約責任，應及於廣告內容。

又，原告之廣告內容縱有記載「參考示意圖，建設公司保留相關修改之權利」等語，至多僅係賦予原告對公共設施之「修改權」，非謂原告有權修改至低於廣告之內容，原告應僅在不低於廣告內容之前提下，保留修改之權利。

是以，本項目應屬瑕疵。

4、編號4，和平街行道樹種類與廣告不符：鑑定報告謂以：「現況行道樹為矮樹叢；

廣告上樹種則疑似喬木。」

（見鑑定報告第3頁），如前所述，實際狀況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

5、編號5，捷運路樟樹大道已多棵枯萎或枯死：鑑定報告就編號45瑕疵項目之鑑定結果謂以：「花台積水造成6個花台樹穴植栽枯萎。」

，就本項目之鑑定結果謂以：「現況樟樹大致成長良好，惟植栽部分約1/2枯萎或枯死。」

（見鑑定報告第7、96、3、47頁），則各棟一樓外圍花台排水孔阻塞積水（詳編號45之說明）應可認係植栽枯萎或枯死之原因，是本項目應屬瑕疵。

6、編號6，3樓(64)月光穿廊綠化與DM不符：鑑定報告謂：「現況盆栽共6盆；

廣告則為綠色植栽及長條椅4張。」

（見鑑定報告第3頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

7、編號7，H棟3樓信箱室設施與DM不符：鑑定報告謂以：「現況信箱室中間無任何設施；

廣告上信箱室中央疑似有2張座椅。」

（見鑑定報告第3頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

8、編號8，3樓(62)走廊燈具桌椅數量與DM不符：鑑定報告謂以：「現況燈具4組及椅子7張；

廣告則為燈具6組及椅子5張。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

9、編號9，3樓(71)電影院椅子數量與DM不符：鑑定報告謂以：「現況單人座椅30張；

廣告則為雙人座椅17張、茶几8張及放映桌1張。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

10、編號10，3樓(59)走廊燈具桌椅數量與DM不符：鑑定報告謂以：「現況燈具4組及椅子7張；

廣告則為燈具5組及椅子4張。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

11、編號11，G棟3樓信箱室設施與DM不符：鑑定報告謂以：「現況信箱室中間無任何設施；

廣告上信箱室中央疑似有2張座椅。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

12、編號12，3樓(51)轉換廳家具與DM不符：系爭鑑定報告謂以：「現況無任何設施；

廣告則疑似2人沙發2張、長方形桌1張、裝飾架2張及圓桌1張。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

13、編號13，3樓(49)會客廳家具與DM不符：鑑定報告謂以：「現況無任何設施；

廣告則疑似長方形擺飾桌1張及盆栽1盆。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

14、編號14，F棟3樓信箱室設施與DM不符：鑑定報告謂以：「現況信箱室中間無任何設施；

廣告上信箱室中央疑似有2張座椅。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

15、編號15，I棟2樓兒童遊戲區與DM不符：鑑定報告以：「現況無動物模型；

廣告上有2隻動物模型。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

16、編號16，I棟2樓兒童遊戲區與DM不符：鑑定報告謂：「現況無動物模型；

廣告上有2隻動物模型。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

17、編號17，B棟3樓信箱室設施與DM不符：鑑定報告謂以：「現況信箱室中間無任何設施；

廣告上信箱室中央疑似有2張座椅。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

18、編號18，A棟3樓環保室設施與DM不符：鑑定報告謂以：「現況相片中辦公設備為管委會另行設置；

廣告上疑似有桌1張、椅2張及其他環保設備。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

19、編號19，3樓吧檯桌椅數量與DM不符：鑑定報告謂以：「現況窗邊無任何設施；

廣告上疑似有長方形桌5張及椅10張。」

（見鑑定報告第4頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

20、編號20，3樓音悅走廊桌椅數量與DM不符：鑑定報告謂以：「現況無任何設施；

廣告上疑似有2人沙發2張+方桌1張、椅2張及擺飾桌1張及其他。」

（見鑑定報告第5頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

21、編號21，C棟3樓宴會廳椅數量與DM不符：鑑定報告謂以：「現況桌1張及椅13張；

廣告則為桌1張+椅15張。」

（見系爭鑑定報告第5頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

22、編號22，C棟3樓信箱設施與DM不符：鑑定報告謂以：「現況信箱室中間無任何設施；

廣告上信箱室中央疑似有2張座椅。」

（見鑑定報告第5頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

23、編號23，D棟3樓信箱室設施與DM不符：鑑定報告謂以：「現況信箱室中間無任何設施；

廣告上信箱室中央疑似有2張座椅。」

（見鑑定報告第5頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

24、編號24，3樓峇里休閒大廳桌椅數量與DM不符：鑑定報告謂以：「現況茶几10張及沙發椅40張；

廣告則為茶几17張及沙發椅36張。」

（見鑑定報告第5頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

25、編號25，C棟3樓女更衣室設施與DM不符：鑑定報告謂以：「現況無任何設施；

廣告則為長條椅1張。」

（見系爭鑑定報告第5頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

26、編號26，E棟3樓信箱室設施與DM不符：鑑定報告謂以：「現況信箱室中間無任何設施；

廣告上信箱室中央疑似有2張座椅。」

（見系爭鑑定報告第5頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

27、編號27，3樓管理中心未規劃急救室與DM不符：鑑定報告謂以：「現況無急救室規劃；

廣告有規劃急救室1間（含床1張、辦公桌1張、茶几1張及椅子3張）。」

（見系爭鑑定報告第5頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

28、編號28，52號1樓大廳陳列傢俱型式與DM不符：鑑定報告謂以：「現況僅櫃台旁有單人沙發椅5張、長桌1張及茶几2張；

廣告則疑似(1)電梯旁座椅4張及方桌1張(2)櫃台旁座椅4張及茶几2張。」

（見系爭鑑定報告第5頁），如前所述，實況低於廣告內容者，應屬瑕疵。

29、編號29，12號1樓大廳陳列傢俱型式與DM不符：鑑定報告謂以：「現況3人沙發4張及茶几2張；

廣告則疑似2人沙發6張及茶几2張。」

（見系爭鑑定報告第5頁），本項目並未低於廣告內容，非屬瑕疵。

30、編號30，機車停車塔6樓─車位1224、1228、1246、1296、1334洩水坡度不良：鑑定報告謂以：「1224、1228及1296停車位洩水坡度與排水方向不一致；

1246及1334停車位洩水坡度尚可達排水要求。」

（見鑑定報告第5頁）；

被告提出之照片則顯示1334停車位有積水痕跡（見本院卷一第179頁、卷二第187頁），堪認1224、1228、1296及1334停車位有瑕疵。

原告主張機車停車塔既非室內停車場，即如同一般戶外停車場或道路邊停車格，遇雨地面若有少許積水應不影響其停車功能等語，然停車位易於積水已影響其通常效用，難謂非屬瑕疵。

31、編號31，機車停車塔3樓─下坡排水不良：鑑定報告謂以：「局部地方積水，因排水方向不一致。」

（見鑑定報告第6頁）；

被告提出之照片及系爭鑑定報告所附照片則顯示有積水痕跡（見本院卷一第180頁、系爭鑑定報告第80頁），堪認本項目有瑕疵。

原告主張本項既非室內停車場，即如同一般戶外停車場或道路邊停車格，遇雨地面若有少許積水應不影響其停車功能等語，然停車位車道易於積水已影響其通常效用，難謂非屬瑕疵。

32、編號32，A棟貨梯旁花圃區座位下方崁燈脫落：被告抗辯在兩造點交時既發現有此缺失，由鑑定結果可知崁壁燈脫落之缺失迄今仍存在等語；

原告主張本項目早已移交被告管委會使用，即應由被告管委會自行維護管理等語。

經查，原告於101年8月18日將本項目點交被告（見本院卷一第401頁）；

兩造於102年5月28日召開公共設施缺失修繕協調會，並未將本項目列為瑕疵項目（見本院卷一第345、350-354頁）；

兩造於102年6月10日覆驗會勘，亦未見將本項目列為瑕疵項目（見本院卷一第356-361頁）；

觀諸崁燈脫落照片可知，該崁燈係位於座位下方側邊易於接觸之處（見本院卷一第180頁、鑑定報告第81頁），衡酌上情，尚難排除崁燈於點交後因使用不當而脫落之可能性，應認本項目非屬瑕疵。

33、編號33，C棟1樓大廳地坪石材裂紋：原告主張本項目早已交付被告管委會使用多年，且位處住戶進出甚為頻繁之處，系爭鑑定報告並未將人為使用結果所致地坪石材裂紋列入考量因素，已悖離一般經驗與論理法則，要不足採，縱令現況有鑑定單位認定之情形，亦屬被告使用後維護不當所致等語。

然查，兩造於102年5月28日召開公共設施缺失修繕協調會時，即已發現各棟及各樓層地磚空心之瑕疵情形，甚為普遍（見本院卷一第350-353頁），衡酌新建案之地磚品質通常均不致於因進出頻繁而裂損或產生空心不平，則鑑定報告認「石材90cm×90cm裂紋共36塊」（見鑑定報告第6頁），應屬可歸責於原告之施工瑕疵所致。

34、編號34，A棟3樓地板石材不平（消防栓前）：地磚裂損或產生空心不平應屬可歸責於原告之施工瑕疵所致，已如前述。

35、編號35，B棟3樓宴會廳石材空心10%：地磚裂損或產生空心不平應屬可歸責於原告之施工瑕疵所致，已如前述。

36、編號36，D棟1樓貨梯處樓梯後方未補漆：觀諸原告補漆前後之照片可知，仍有色差存在（見本院卷一第416、181頁、鑑定報告第84頁），應屬瑕疵未修補完成。

37、編號37，D棟梯廳3樓地磚空心：地磚裂損或產生空心不平應屬可歸責於原告之施工瑕疵所致，已如前述。

38、編號38，3樓遊戲區牆面裂紋：原告主張本項目早已交付被告管委會使用多年，鑑定報告並未將人為使用結果所致牆面裂紋列入考量因素，已悖離一般經驗與論理法則，要不足採，縱令現況有鑑定單位認定之情形，亦屬被告使用後維護不當所致等語。

然查，鑑定報告謂以：「牆面有龜裂紋，需批土及油漆面積約255cm×970cm。」

（見鑑定報告第6頁），可見牆面龜裂面積甚大，要難認為係人為使用不當所致，本項目應屬瑕疵。

39、編號39，3樓櫃台前黑色大理石空心晃動：地磚裂損或產生空心不平應屬可歸責於原告之施工瑕疵所致，已如前述。

40、編號40，2號門廳多處地板石材龜裂：地磚裂損或產生空心不平應屬可歸責於原告之施工瑕疵所致，已如前述。

41、編號41，3號門廳地板石材有部分龜裂：地磚裂損或產生空心不平應屬可歸責於原告之施工瑕疵所致，已如前述。

42、編號42，地下停車場入口防水閘門高低差影響車體安全：觀諸被告所提照片可知（見本院卷一第182-184頁），地下停車場入口處地磚之高程較低，入口處與斜坡道交界處之防水閘門門檻高程較高，車輛進出時其底盤即易於撞及防水閘門之門檻而受損，原告僅於部分地下停車場入口之防水閘門門檻前鋪設塑膠墊片，藉以減少高程差，尚有部分地下停車場未鋪設，應屬瑕疵未修補完成。

43、編號43，車道斜坡震動路面設計不良，車輛行駛震動嚴重造成人員極度不舒服感（B1F、B2F上下震動更嚴重）：鑑定報告謂以：「車道斜坡震動路面係提醒駕駛減速慢行，設計應屬合宜。」

（見系爭鑑定報告第7頁），應認本項目非屬瑕疵。

44、編號44，1樓走廊多處積水，排水不良：原告主張本項目門廊係屬有頂蓋並非無遮簷空間，考量地面若有水時能引導至最近排水溝或排水孔內，故施工單位於施工時乃係依據現況之需求，調整地坪高差以利洩水等語。

惟查，走廊照片顯示有多處積水情形（見本院卷一第184頁、鑑定報告第90頁），鑑定報告亦謂：「水流方向不一致，導致走廊多處積水。」

（見系爭鑑定報告第7頁），足見原告施作之洩水坡度未能有效將水引導至最近排水溝或排水孔內，應屬瑕疵。

45、編號45，各棟一樓外圍花台雨後嚴重積水，下雨天造成環境髒亂與植樹生長不良問題：被告抗辯補充鑑定報告雖謂維護不當，但本項缺失於兩造點交時既發現有此缺失，則何能謂維護不當等語。

經查，兩造於102年6月10日覆驗會勘時，即已將本項目列為瑕疵項目（見本院卷一第356頁）；

兩造於同年7月4日會勘時將本項目列為尚未完成項目（見本院卷一第416、418頁）；

原告雖於同年月5日施工照片紀錄記載：「施工後，排水已疏通」等語，惟鑑定報告謂以：「花台積水造成6個花台樹穴植栽枯萎。」

（見本院卷一第420頁、鑑定報告第7、96頁），可見被告早已將花台排水孔阻塞列為瑕疵項目，經原告修補後仍有阻塞情形，尚非被告維護不當所致，是本項目應屬瑕疵未修補完成。

46、編號46，A、B棟3樓穿廊地坪石材空心50%（施工不良）：地磚裂損或產生空心不平應屬可歸責於原告之施工瑕疵所致，已如前述。

（二）關於機電部分： 1、編號1，泳池補水時I棟12樓及3樓梯廳巨大撞擊聲（夜間噴灌灑水時也會有撞擊聲）：被告抗辯依原證49，102年7月4日勘驗記錄結論第貳項：噴灌系統補水時仍會造成3樓公設天花板及I棟部分樓層水管震動異音，104年12月23日捷運工程局、臺北自來水事業處及原告永富公司（原機電設計技師亦出席參加）至本社區共同會勘此項缺失，結果發現未依圖裝設水槌吸收器與閘閥等相關零件…，如會勘記錄（附表編號3)，此缺失明顯為現場管路設施與原設計不符，屬施工瑕疵，非因使用耗損所致之缺失等語。

原告主張本項設備使用距今已多年且施用頻繁，原缺失項目已完成修繕並加強減壓裝置，此有改善時程表及當時之修繕拍攝照片（原證39）可稽，況查，承辦技師在第一次鑑定之現地勘查時，已初步判定為減壓裝置壓力值設定錯誤所致，另該管路數年來亦有固定管路之支撐配件因使用頻繁導致鬆脫搖晃之因素，此應屬使用單位（即被告）維管範疇等語。

經查，原告所提施工照片紀錄記載修繕期間為101年11月至102年4月（見本院卷一第431-434頁）；

兩造於102年7月4日進行勘驗，其勘驗結論記載：「噴灌系統補水時仍會造成3樓公設天花板及I棟部分樓層水管震動異音。」

等語（見本院卷一第478頁）；

另兩造會同臺北市政府捷運工程局於104年12月23日進行會勘，其會勘結論記載：「現場檢視3F-H1電梯左側公廁及歡唱室上方維修口，未發現閘閥及水錘吸收器，此部分設計與現場未合。」

（見本院卷二第313-314頁）；

鑑定單位於105年3月間進行會勘後謂以：「勘查當時於I棟管道間垂直立管及3樓天花板水平配管均有水錘撞擊聲伴有震動。」

（見鑑定報告第2、7頁），足見被告早已將本項目列為瑕疵項目，經原告修補後仍有水錘撞擊聲伴有震動，尚非被告維護不當所致，是本項目應屬瑕疵未修補完成。

2、編號2，清洗地下室水塔洩放水時（一次只洩一個水塔），地下2樓機房與地面層裡排水系統多處冒水，甚至柏油路面爆裂噴水柱，竣工圖面無標示B1F水塔旁洩水孔及流向，昇位圖亦無，且樓板防水層不良，積水會滲透到捷運站：原告主張本項目業經台北市政府捷運工程局在102年4月3日辦理會勘（原證40），確認屬捷運局施工時即設預埋於樓板內之管路，非原告公司之缺失等語。

惟查，原告提出之原證40會勘結論載有：「水平方向之排水管係預埋於地下2層樓板內，本案經研判可能為水平預埋管內堵塞，以致地下1層之排水由地下2層地坪落水口溢出」等語（見本院卷一第436頁），縱使上開會勘結論之研判情形為真實，本件聯合開發大樓係由原告所施工，並非捷運局施工，自屬可歸責於原告之施工瑕疵。

況查，鑑定報告關於此部分略以：「依據主管機關核准排水圖說，水箱用排水管集中後以5"排水管排放，竣工圖所示集中排水管為4"，與原核准圖說不同，管徑變小。」

（見鑑定報告第7頁），堪認本項目乃可歸責於原告之施工瑕疵。

3、編號3，編號12、13、27、28電梯啟動及停止時有巨大機械撞擊聲，行進間有鋼索、馬達運轉聲及不正常音壓：被告抗辯依建照核准日96年6月25日當時之「噪音管制標準」（中華民國95年11月8日行政院環境保護署環署空字第0950087606號令修正發布）第6條規定，日間音量（20Hz至200Hz）為40分貝，依技師鑑定測試，12、13、27、28電梯實測結果，日間噪音量介於55～68分貝之間，均高於當時標準值40分貝等語。

查，系爭社區大樓之建造執照發照日期為96年6月25日（見本院卷一第25頁），當時有效之噪音管制標準第6條規定其他經主管機關公告之場所及設施之噪音管制標準，其中第二類管制區之日間音量（20Hz至200Hz）為40分貝；

臺北縣政府94年7月6日北府環二字第0000000000號公告第二類管制區為都市計畫使用分區之住宅區；

鑑定報告謂以：「編號12、13、27、28電梯行進間確有鋼索、馬達運轉聲，經實地檢測，電梯上行及下行期間音量值介於59db～63db，電梯啟動及停止時音量值介於55db～63db，與行進間並無明顯差異。

編號27、28電梯行進間音量值介於62db～65db，電梯啟動及停止時有車廂之剎車聲音，音量值介於67db～68db。」

（見鑑定報告第8頁），顯見電梯噪音已高於當時日間標準值40分貝，是本項目應屬瑕疵。

4、編號4，電梯隔音不佳，無法阻隔噪音，嚴重影響住戶睡眠品質：被告抗辯依建照核准日當時之噪音管制標準第6條規定夜間音量（20Hz至200Hz）為30分貝；

依測試報告，夜間各棟電梯內外實測結果，低頻均能音量Leq,LF值介於35.3～44.9分貝之間；

均高於當時噪音管制標準30分貝；

此隔音不佳，無法有效阻隔噪音，嚴重影響住戶睡眠品質（此噪音管制標準30分貝，於102年8月5日修訂為27分貝）等語。

查，系爭社區大樓之建造執照發照日當時有效之噪音管制標準第6條規定第二類管制區之夜間音量（20Hz至200Hz）為30分貝；

鑑定報告略以：「管委會提供之103年11月18日測試報告，夜間各棟電梯內外實測結果，低頻均能音量Leq,LF值介於35.3～44.9分貝之間。」

（見鑑定報告第8頁），堪認電梯噪音已高於當時夜間標準值30分貝，是本項目應屬瑕疵。

5、編號5，地下室排風機啟動後1樓H棟旁穿廊及2號出口處旁排風百葉出風口會發出百葉排風震盪巨響：依據補充鑑定報告略以：「固定鬆動應是使用日久設備損耗所致，摩擦音為百葉造型及百葉開口率配置不當所致，屬設計或施工不當。」

（見補充鑑定報告第6頁），堪認本項目有設計或施工不當之瑕疵。

6、編號6，3樓公廁（尤其電影院）異味嚴重，已定期灌水依然無效請查明原因並處理：原告主張已重新查修3樓全區馬桶，並於102年6月10日現勘確認修繕完成，另有當時之修繕拍攝照片（原證42）可為證明等語。

然鑑定報告略以：「依據現場氣味判定，確認是馬桶與排水管安裝未密封，導致氣味經漏縫散逸。」

（見鑑定報告第8頁），可見本項目應屬瑕疵未修補完成。

7、編號7，I棟公廁有異臭味且通風管路依圖面只到19樓，未將管道間至頂樓打通，無法將廢氣排出造成整棟大樓異味（異臭味除改善通風外應改善馬桶，多處公廁馬桶改善後都比較沒異臭味）：查鑑定報告略以：「第三次現勘時幾乎無異味，現況19樓於管路末端已加設排風機，輔助管道排氣至戶外，有協助排氣效果。」

（見鑑定報告第9頁）；

補充鑑定報告略以：「再次鑑定當日於男女廁所及外部走廊已無氣味。」

（見補充鑑定報告第7頁），可見經二次鑑定結果已確認無異味。

被告抗辯鑑定當天沒有臭味並不表示問題已解決，當氣候變化符合臭氣逸出條件時，仍會飄出臭味等語，惟未能舉證以實其說，尚非可採，應認本項目瑕疵已修補完成。

8、編號8，地下室公廁有異臭味，請比照3樓公廁馬桶改善方式進行改善：原告主張已安裝排風機，並重新檢修地下室全區馬桶，於102年6月10日現勘確認修繕完成，另有當時之修繕拍攝照片（原證44）可為證明等語。

然鑑定報告略以：「依據現場氣味判定，確認是馬桶與排水管安裝未密封，導致氣味經漏縫散逸。」

（見鑑定報告第9頁），可見本項目應屬瑕疵未修補完成。

9、編號9，1樓1號大廳櫃檯天花板內燈具旁排水管漏水（101年中元節已漏過，102年3月25日清洗水塔時再度漏水）：本項目業經被告自行改善完成，為兩造所不爭。

10、編號10，地下室進排風機同時啟動後會造成地下室照明及插座跳電（2月6日永富派員啟動時就發生此問題）：鑑定報告謂以：「實際現場啟動地下室全部風機，計六台同時運轉，未發生地下室照明設備及插座迴路開關跳脫狀況。

」（見系爭鑑定報告第9頁），可見本項目非屬瑕疵。

11、編號11，電影院投影機及螢幕應符合當初銷售廣告文宣所稱的高畫質規格：鑑定報告略以：「原告原裝置之奧圖碼EP-761投影機，符合宣傳當時之高畫質定義。」

（見系爭鑑定報告第9頁），可見本項目非屬瑕疵。

12、編號12，商務中心無電腦、傳真機、網路、印表機等基本設備無法運作：原告主張伊在商務中心已有預留相關線路及插孔供作商務使用，至於實際上需設置何種設備，應由管委會自行添購等語。

然查鑑定報告謂以：「現場無電腦、傳真機、印表機與DM不符，壁面已留有網路線接口、電話（傳真）接口、電源插座。」

（見鑑定報告第10頁），則本項目之實況低於廣告內容，應屬瑕疵。

13、編號13，屋頂排水與各戶陽台排水，圖面使用同一排水管路，且昇位圖面無明確標示雨水管流向及出水口，如遇大雨就常造成住戶陽台排水管倒流至住戶家中，此乃設計瑕疵，請將屋頂排水系統獨立：原告主張本項目係位在19F住戶之專有部分內，而非公共設施之共用部分，被告管委會指稱此係未改善之公設缺失，即有謬誤；

原審圖與竣工圖均已載明，屋突一層排水以吊管方式經由19樓住戶頂板後銜接至管道間內之立管排放，並非系爭補充鑑定報告結果2.所述，此由原審圖號P-116可證等語。

惟查，鑑定報告就此部分略以：「依據核准圖說，屋頂雨水排水管規劃於陽台分戶牆中間，現況屋頂落水頭進入19樓陽台天花板後，銜接排水管進入室內廁所管道間後向下排水，與核准圖說不符。」

（見鑑定報告第10、112-116頁）；

補充鑑定報告謂以：「2.住戶專用部分室內天花板下之排水管，係屋頂層地面落水頭之排水管。

原核准圖面自RF下至19F由陽台進入兩戶共用分戶牆內後往下排水，並未進入室內。」

（見補充鑑定報告第8頁），則本項目涉及屋頂落水頭如何排水，自屬公共設施，原告另空言抗辯由原審圖號P-116可證等語，不足採信，是本項目應屬瑕疵。

14、編號14，3樓公設區戶外抽風機啟動時噪音影響C棟4樓住戶：原告主張技師現勘時，經現場測試啟動風機後並無發生震動致生噪音，何以認定噪音影響係陽台兩台抽風機未裝置避震器所致，該聲響應為風車啟動後排出之廢氣與出風口百葉摩擦所致，顯與事實誤差頗鉅等語。

惟查，補充鑑定報告謂以：「戶外陽台風機啟動時，噪音影響C楝4樓住戶，係陽台兩台抽風機未裝置避震器，風機於運轉時動態平衡失衡發生震動致生噪音。

現況風車啟動、運轉噪音均未超過現行規定，但因低頻震動經由樓板傳遞導致住戶不滿，建議安裝避震器阻斷低頻傳導路徑。」

（見補充鑑定報告第8頁），則風車啟動及運轉所生噪音縱未超過現行規定，然因未裝置避震器，仍有低頻震動經由樓板傳遞至樓上之情事，難謂無影響樓上住戶之住居安寧，應認本項目屬瑕疵。

15、編號15，I棟汙水放流口計量器顯示不清楚：被告主張伊已自行改善完成等語，業據提出請款單為憑（見本院卷二第166-167頁）；

鑑定單位亦確認計量器顯示為清楚狀態（見系爭鑑定報告第10頁），堪認本項目瑕疵業經被告自行修補完成。

16、編號16，A棟R2F水箱接管漏水：原告主張本項已改善完成（原證47），並無缺失等語。

然查，補充鑑定報告謂以：「再鑑定當時水箱接管周邊有多支防水膠注射接口，管路下方確有滲水狀況。」

（見補充鑑定報告第12頁），可見本項目應屬瑕疵未修補完成。

17、編號17，C棟貨梯口無下階梯時燈開關控制：原告主張本項開關係被告管委會自費增設紅外線感應開關，與公設範圍內所涉之缺失無關等語。

然查，兩造於102年5月28日召開公共設施缺失修繕協調會，已將本項目列為瑕疵項目（見本院卷二第177、180頁），倘C棟貨梯口之燈開關無故障，被告管委會應無僅就C棟貨梯口改裝紅外線感應開關後，再將之列為缺失項目之理，尚難遽認本項目非屬瑕疵。

18、編號18，I棟大廳外監視器（戶外及捷運口）設定位置不佳，大部分只照到花圃及小部分殘障坡道，無法照到4號出口前廣場：鑑定報告略以：「原設置監視器位置已無監視器（管委會已另行移位裝設）。

建築執照當時並無監視系統設置相關規定，DM、合約亦無相關記載。

建築技術規則第116條之1對於大廳外範圍設置監視攝影裝置規定為視需要自由設置，另監視系統設置角度並無相關規定。」

（見鑑定報告第11頁），則原設置位置是否確無監視之必要性，並非無疑，尚難遽論為瑕疵。

19、編號19，1樓3個大廳與門口對講系統，按鍵呼叫時無響聲裝置，無法得知有訪客：原告主張或有可能係因原始未裝設，也不排除裝設後遭拆除之可能，原告修繕完成並有照片為證（原證48）等語。

惟查兩造於102年5月28日召開公共設施缺失修繕協調會，已將本項目列為瑕疵項目，且記載：「會勘可否增設外接喇叭」等語（見本院卷二第177、180頁），並非記載缺失原因為裝設後遭拆除，是原告此部分主張，不足採信。

又鑑定報告謂以：「門口處有呼叫按鍵、攝影鏡頭但按鈕時大廳櫃台無聲響，亦未見到相關影音顯示設備。」

（見鑑定報告第11頁），可見本項目應屬瑕疵未修補完成。

20、編號20，監視系統無法全社區監看到且有多處死角：鑑定報告略以：「監視系統僅有公設共用部分規劃配置。

建築執照當時並無監視系統設置相關規定，DM、合約亦無相關記載。

建築技術規則第116條之1對於監視攝影裝置規定：室內外停車空間、車道、車道出入口、電梯車廂內為至少需設置一處，其他位置視需要自由設置。」

（見鑑定報告第11頁），則建築技術規則並未規定監視器設置密度須達全社區無死角之程度，DM、合約亦無相關記載，難認本項目為瑕疵。

21、編號21，缺住戶端監視系統的監看頻道，銷售時建設公司表示有此頻道功能：原告主張伊否認有將提供監看功能之頻道，列入契約給付內容，本項已依5/28決議，提供電話內碼表予管委會等語。

惟查原告製作之開發建議書載有：「每戶均裝置室內電視保全對講機」等語，原告製作之交屋使用手冊載有：「保全及電視對講機設備配件及操作方式，因設備廠牌不同而有區別」等語（見本院卷二第174、176頁）；

兩造於101年4月10日召開SGS檢測報告說明會，其會議紀錄載有：「……視訊部分永富開發公司將和新視波有線電視查證是否還有頻寬使用，如有頻寬可用即可連線至各一樓大廳鏡頭。」

等語（見本院卷二第184頁）；

鑑定報告謂以：「原規劃並未將監視系統訊號併入有線電視系統，故無法於住戶家中電視中監看畫面。」

（見鑑定報告第11頁）。

審酌原告所提出之開發建議書係臺北市政府捷運工程局甄選大眾捷運系統土地開發投資人之重要文件，申請人於獲得投資權後雖非不得調整開發建議書所載內容，但其施作內容仍應不低於開發建議書所載項目、規格及品牌，始能達到甄選最適投資人之目的；

就捷運聯開大樓之買受人而言，應可合理期待開發建議書所載內容為買賣契約對買賣標的物之最低品質要求。

從而原告未將監視系統連結室內對講機，應認屬瑕疵項目。

22、編號22，3樓桌球室廁所排風機無動作─未改善：本項目業經被告自行改善完成，為兩造所不爭。

23、編號23，2樓全區花圃噴水噴灑到廊道造成地毯汙穢：原告主張本項業經被告管委會在102年7月4日驗收點交完成，並無缺失（原證49）等語。

然查兩造於102年7月4日會勘時將本項目列為尚未完成項目（見本院卷一第478、479頁）；

鑑定報告謂以：「2樓花圃部分噴頭動作時，會外濺到廊道造成積水污穢，部分噴頭（管路）已損壞。」

（見系爭鑑定報告第12頁），可見本項目應屬瑕疵未修補完成。

24、編號24，泳池水平衡無功能動作水深有差異：鑑定報告謂以：「游泳池水位高度由平衡池之浮球控制，現況浮球控制水位高度之動作正常，平衡池與游泳池兩者之水面同高，並無水深差異現象。」

（見鑑定報告第12頁），可見本項目非屬瑕疵。

（三）綜上，前揭南方之星社區之公共設施確有於點收程序中已存在而尚未改善完成之瑕疵，被告此部分抗辯當堪採取，原告關於此部分之主張則非可採。

四、原告復主張被告應出具已受領社區公共設施之證明書與原告，並為前揭先位及備位之聲明；

但為被告所否認，並為請求駁回原告之訴之聲明。

按「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；

設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」

、「前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」

，公寓大廈管理條例第57條第1項及第2項分別定有明文；

又按「依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。」

、「清償人對於受領清償人，得請求給與受領證書。」

，民法第309條第1項及第324條分別定有明文；

是以，社區管理委員會雖非與起造人訂定買賣契約之當事人，乃係依前揭公寓大廈管理條例之規定而有接收起造人移交社區公共設施之權限，則起造人自仍應依前揭民法規定，依債之本旨提出給付，社區管理委員會始有接收移交公共設施之義務。

經查，前揭南方之星社區之公共設施仍存有前揭尚未改善完成之瑕疵，自難認為原告業已依債務本旨提出給付，被告自無接收之義務，從而，被告於原告將上開公共設施之瑕疵改善完成之前，自得拒絕給與已受領社區公共設施之證明書，原告請求被告應給與已受領社區公共設施之證明書一節，即難認為有理由，應予駁回。

又原告應改善公共設施瑕疵之義務，與被告給與已受領社區公共設施證明書之義務間，並無同時履行之關係存在，故本件亦不為應同時履行之判決，併此敘明。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列；

至於原告關於負擔鑑定費用之意見部分，因訴訟程序中進行鑑定之費用屬於訴訟費用之一部，於本件之舉證責任均在原告須證明其業已依債之本旨提出給付，並不因本院囑託鑑定事項內含有被告抗辯項目而有不同，是仍應依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之一方負擔，故本院不另就鑑定費用別作由被告負擔其中部分費用之諭知，均附此敘明。

陸、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第85條第2項判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
民事第三庭 法 官 許瑞東
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
書記官 郭祐均