臺灣新北地方法院民事-PCDV,103,重訴,869,20150811,4

臺灣新北地方法院民事判決 103年度重訴字第869號
原 告 黃逢時
訴 訟 代理人 黃昱璁律師
被 告 明德股份有限公司
兼法定代理人 陳明鳳（即陳婯甄）
上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國104年7月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告明德股份有限公司應自坐落於新北市○○區○○段○○○段○○○○○○○○○○○地號土地上如附圖所示暫編地號277-2

⑴面積一○○○平方公尺、暫編地號277-2⑵面積二五二平方公尺、暫編地號277-9⑴面積一五八五平方公尺之建物騰空並遷讓返還原告，並自上開建物坐落所在基地即新北市○○區○○段○○○段○○○○○○○○○○○地號之土地遷出。

被告應連帶給付原告新臺幣陸拾陸萬元及自民國一百零四年二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一百零三年十月二十一日起至返還第一項建物及土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣叁拾陸萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告明德股份有限公司負擔十分之九，餘由被告連帶負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹仟柒佰捌拾壹萬元供擔保後，得假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣貳拾貳萬元供擔保後，得假執行。

事實及理由甲、程序方面：

一、按被告明德股份有限公司（下稱明德公司）之法定代理人原為被告陳明鳳（原名陳婯甄，下稱陳明鳳），嗣訴訟繫屬中，先於民國103年11月10日變更為陳明滄，嗣於104年5月1日復變更為陳明鳳，有明德公司之變更登記表及經濟部商業司公司及分公司基本資料查詢在卷可稽（見本院卷第126頁及限閱卷），經原告依民事訴訟法第175條第2項規定，分別聲明命陳明滄、陳明鳳承受訴訟，亦有民事陳報暨聲明承受訴訟狀及民事聲明承受狀可稽（見本院卷第63、125頁），經核並無不合，應予准許，合先敘明。

二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

本件原告起訴聲明第一項前段原係請求明德公司應將坐落新北市○○區○○段○○○段000○0○000○0地號土地（下合稱系爭土地）上之建物騰空遷讓返還原告（見本院卷第4頁），嗣因上開建物並未辦理保存登記，經本院會同當事人履勘現場並囑請新北市新莊地政事務所進行測量，經前述地政事務所檢附複丈成果圖（見本院卷第132、147頁），確定上開建物坐落之位置及面積後，原告即據以更正其起訴聲明第一項前段為「明德公司應將坐落新北市○○區○○段○○○段000○0○000○0地號土地上如新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖所示暫編地號277-2⑴面積1000平方公尺、暫編地號277-2⑵面積252平方公尺、暫編地號277-9⑴面積1585平方公尺之建物（上開建物，下合稱系爭建物）騰空遷讓返還原告」（見本院卷第143頁），係屬更正事實上之陳述，非屬訴之變更，依前開說明，尚無不合。

其次，原告起訴狀雖載被告「陳婯甄」，惟因「陳婯甄」於103年4月11日（起訴前）已更名為「陳明鳳」，有其戶籍謄本可稽（見限閱卷），原告於103年12月2日具狀更正被告「陳婯甄」之姓名為「陳明鳳」（見本院卷第63頁），亦屬更正事實上之陳述，並未變更訴訟標的，核無不合。

三、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

查本件原告起訴，就其第三項聲明，係主張依兩造訂立之土地、建物租賃契約書（下稱系爭租約）第5條第2款約定，聲明請求被告等自103年10月21日起至騰空遷讓返還系爭建物及坐落所在之土地之日止，按月連帶給付其36萬元，嗣於訴訟繫屬中，以兩造於系爭租約同款中亦約定承租人明德公司於終止租約後迄於返還租賃物日止之期間，有未滿一月者，以一月計之，並依此而變更訴之聲明第三項關於違約金請求內容為求為判命被告應自103年10月21日起至騰空遷讓返還系爭建物及坐落所在之土地之日止，按月連帶給付原告36萬元，如不足一月者，以一月計（見本院卷第92頁）。

核其此部分變更情節，係本於違約金請求之同一基礎事實，且屬擴張訴之聲明；

又原告就其聲明第二項關於租金請求之利息部分，於本院審理中依其訴狀送達於明德公司及陳明鳳之時間，變更為自104年2月13日起算（見本院卷第191頁反面），此部分則屬減縮訴之聲明。

原告前開訴之變更，依上說明，均無不合，附此敘明。

四、本件被告經合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：伊與明德公司於102年12月17日就伊所有之系爭土地及系爭建物（下與系爭土地合稱系爭租賃物），簽訂系爭租約，約定租賃期間為103年1月1日起至103年12月31日止，每月租金18萬元，由陳明鳳擔任明德公司之連帶保證人。

詎明德公司自103年7月份起即未再交付租金，並連續欠租三個月，經伊於103年9月23日及同年10月8日各二度以存證信函定期催告被告二人給付欠租，均未獲置理，伊依系爭租約第5條第1款之約定，於103年10月17日以國史館郵局存證號碼001173號存證信函（下稱系爭存證信函）向明德公司為終止系爭租約之意思表示，並經明德公司於同年月20日收受。

明德公司自103年7月1日起至系爭租約103年10月20日終止之日為止，已欠租達三個月又20日，合計66萬元，迄今亦未騰空遷讓返還系爭租賃物，爰依民法第767條、第455條規定，請求明德公司返還系爭租賃物，並依系爭租約第3條第1款，請求明德公司及其連帶保證人陳明鳳連帶給付合計66萬元之租金及自104年2月13日起算之法定遲延利息外，並依系爭租約第5條第2款約定，請求被告應自系爭租約終止之翌日（即103年10月21日）起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月連帶給付36萬元之違約金，如不足一月者，以一月計等語。

並聲明：㈠明德公司應將坐落系爭土地上如附圖所示之系爭建物騰空遷讓返還原告，並自系爭土地遷出。

㈡被告應連帶給付原告66萬元及自104年2月13日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈢被告應自103年10月21日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月連帶給付原告36萬元，如不足一月者，以一月計。

㈣就第一、二項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、原告起訴主張明德公司與伊於102年12月17日就系爭租賃物簽訂系爭租約，約定租賃期間為103年1月1日起至103年12月31日止，每月租金18萬元，並由陳明鳳擔任連帶保證人，惟明德公司自103年7月1日起即未再繳付租金，經其於103年9月23日及同年10月8日二度以存證信函定期催告被告等人給付欠租無果，其後復以系爭存證信函通知明德公司終止系爭租約，並經明德公司於同年月20日收受存證信函等情，業據提出系爭租約及存證信函、送達回執等件為證（見本院卷第13至15、17至38頁），被告等人於相當時期受合法通知，均於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，即生視同自認之效力，是以原告上開主張，即可信為真正。

四、按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。

民法第439條、第440條第1項、第2項分別定有明文。

次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時...」，亦經土地法第100條第3款著有明文。

再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

亦經民法第455條前段規定明白。

查，本件明德公司既自103年7月1日起未依系爭租約給付租金予原告，迄今欠租已達2個月以上，經原告於103年9月23日以國史館郵局存證號碼001113號存證信函催告被告於7日內給付積欠租金，如逾期未付即終止其與明德公司間之系爭租約，復於同年10月8日再以國史館郵局存證號碼001156號存證信函催告被告於7日內給付欠租，並重申逾期未付即終止系爭租約，另於103年10月17日以系爭存證信函以欠租已達3個月為由通知明德公司終止系爭租約，並經明德公司於103年10月20日收受，即原告與明德公司間之租賃關係業於103年10月20日消滅。

從而，原告依前開規定，請求明德公司遷讓返還系爭租賃物，並給付103年7月1日起至103年10月20日止，共3個月又20日之積欠租金66萬元【計算式：（180,000×3）＋（180,000×20/30）＝660,000】，洵屬有據。

至本件原告依民法第455條前段規定請求明德公司返還系爭租賃物之主張既為有理由，本院爰不另行審究原告依民法第767條規定所為返還系爭租賃物之請求，附此說明。

五、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。

民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；

二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。

而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨可以參照）。

又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。

而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照）。

經查：㈠依系爭租約第5條第2款所載「若乙方（按即明德公司，下同）於終止租約或租賃期滿不交還房屋時，自終止租約期滿之翌日起，乙方應付甲方（按即原告，下同）按月租『貳倍』計算之違約金...」等語之文義，並未記載該類違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約金無疑。

本院審酌原告因被告迄未返還系爭房屋，受有無法另為出租收益之損害，復考量被告於欠租後，迭經原告通知返還，並終止系爭租約，迄今仍遺留物品占用系爭租賃物之違約情節等一切情狀，認原告於被告遷讓交還系爭租賃物前，請求被告按月依系爭租約租金數額2倍給付違約金36萬元，尚屬適當，應予准許。

㈡至原告雖主張明德公司於終止租約後迄至返還系爭租賃物之期間，應依系爭租約第5條第2款後段約定，就占有系爭租賃物期間如未滿一月者，應以一月計算給付違約金。

惟查，系爭租約第5條第2款所載違約金，係屬損害賠償總額預定，已如前述，即應以原告實際上受有損害之部分，亦即被告於終止租約後迄至遷讓返還系爭租賃物為止，實際占有未交還系爭租賃物之期間，始屬原告得以請求違約金賠償之範圍。

是原告於被告實際占有期間以外，既未受有損害，其此部分違約金請求，即無依據，不應准許。

六、其次，依系爭租約第7條第2款約定，保證人與被保證人負連帶保證責任（見本院卷第15頁），乃原告主張陳明鳳為系爭租約承租人明德公司之連帶保證人，此為被告所不爭，已如前述，是則原告請陳明鳳應就明德公司所負欠租及違約金債務，負連帶給付責任，即無不合，併此說明。

七、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。

給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條、第203條分別定有明文。

本件因明德公司更易法定代理人，以及原告變更訴之聲明，致本件被告最後係於104年2月12日收受原告訴狀，有本院送達證書及郵局送達回執可稽（本院卷第58至61、192頁），是以原告請求被告就積欠租金66萬元部分，併加計自104年2月12日之翌日即104年2月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由。

八、綜上，原告依據民法第455條前段及系爭租賃契約之約定，請求被告遷出並返還系爭租賃物，並請求被告給付66萬元及自104年2月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，及自103年10月21日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付違約金36萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。

九、原告陳明願就遷讓返還系爭租賃物以及給付租金等部分供擔保，聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。

十、本件事證已明，原告其餘攻擊防禦方法及提出之證據，核與本件判決結果無涉，爰不一一論述。

丙、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第2項、第390條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
民事第二庭法 官 蕭胤瑮
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中 華 民 國 104 年 8 月 11 日
書記官 林怡秀