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臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1794號
原 告 鄭振豐
訴訟代理人 吳仲立律師
複 代理 人 吳家銓
被 告 林聖武
訴訟代理人 楊偉奇律師
複 代理 人 沈鴻君
被 告 傅纓舜
上列當事人間返還共有物等事件，本院於民國105年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告前於民國65年8月26日與訴外人吳榮輝、鍾阿龍、王文璧、黃嘉盛合夥共同出資就舊地號中和鄉漳和段二八張小段627、632、627-1、629地號土地之合建案，簽訂合約書，言明各人之出資比例及股份如下：原告50%、吳榮輝7.5%、鍾阿龍7.5%、王文璧20%、黃嘉盛15%，五人除按出資比例及股份分配上述合建案建方應分得之房地外，並按出資比例另共同價購今新地號中和區台貿段1319、1320、1325、1329、1330地號等土地參與上述合建。
67年間就上述五筆土地及現為門牌號碼新北市○○區○○路000號地下室未辦保存登記之建物（下稱系爭地下室），其中1319地號由其他合夥人全部借名登記在鍾阿龍名下，其餘1320、1325、1329、1330地號土地及系爭地下室建物則皆委由黃嘉盛負責辦理平均登記於五人名下，每筆每人登記持分均為20%（1/5），就超出每人出資比例及股份的部分，則均由原告借名登記於各該人名下，即除王文璧未受原告委託借名登記外，其餘三人受原告借名登記的持分分別為吳榮輝12.5%、鍾阿龍12.5%、黃嘉盛5%。
易言之，系爭地下室之房屋稅籍登記面積為538.40平方公尺，原告應佔50%（1/2），惟僅登記為20%（1/5），其餘則借名登記在其他共有人名下。
系爭地下室為原告與其他共有人所有，然被告未經原告及其他共有人同意，擅自以自用及出租方式占有使用，甚至堆置輪胎、汽車零件及其他雜物，嚴重侵害原告及其他共有人之權益，原告自得請求被告將系爭地下室返還原告及其他共有人全體，原告雖曾發函請求被告騰空遷讓返還系爭地下室，惟均未獲置理。
借名登記係以口頭約定，吳榮輝、鍾阿龍、王文璧、黃嘉盛純粹為出資股東，借名登記是依照房屋稅籍登記的比例，合建合約是以原告鄭政豐的名義與地主簽署，內部則由原告與其他股東合資，故才會簽訂原證二之合約書。
㈡系爭地下室之門牌初編為「連城路377巷56弄11號底層」，「連城路377巷56弄11號」整棟建物坐落地號為中和區台貿段1263地號，而台貿段1263地號重測前為「漳和段二八張小段629-9地號」，使用執照字號則為67使字第2059號，而629-9地號係分割自629-4地號，629-4地號則分割自629地號。
系爭地下室並無建物謄本，惟從使用執照中，實可看出系爭地下室係作避難室兼店舖使用，非屬違章建築物，原告所提供之房屋稅籍證明書、合約書及使用執照皆可證明原告為所有權人（或事實上處分權）。
原告原為建商，前就舊地號中和市○○段○○○○段000地號土地，由原告提供建築工程有關技術、工料及附帶一切費用與地主進行樓房合建事宜，雙方言明，合建房屋由地主分得4/10，原告分得6/10，此有當時所簽訂之書面契約書可以為證，而就此等書面契約之內容及真正，原地主之繼承人亦不爭執，此有另案鈞院102年度重訴字第533號民事判決內容可稽。
原告係漳和段二八張小段629地號土地合建案之建商，建造執照起造人之一，而系爭地下室既然係由原告及其他股東出資興建，完工後亦由原告及其他股東分得，並未出售予他人，即便系爭地下室未辦理保存登記，所有權仍應認由原始取得（內部則由原告與其他股東共有）。
本件自繫屬以來，被告均否認原告為系爭地下室之所有權人、原始出資建築人、事實上處分權人或共有人，俟原告提出相關事證後，才另外提出其所謂之讓渡書，主張原告早已將全部權利讓渡與被告云云，被告此等抗辯理由實過荒謬，且前後矛盾，被告既然抗辯原告並非系爭地下室之相關權利人，原告又如何能讓渡系爭地下室給被告？如此主張豈不是自打嘴巴，或係在故意拖延訴訟？再者，兩造間並不認識，亦未曾謀面，原告不可能將系爭地下室出售予被告或同意被告使用，況且被告亦未提出任何證據證明其有權使用系爭地下室，僅被告空口否認原告及其他共有人之權利。
原告根本未與被告簽署系爭讓渡書，故否認其真正，且依被告寄給吳榮輝之信件，被告亦自承是向吳榮輝購買（非原告或共有人全體）、系爭地下室係原告與吳榮輝等人共有、交易時只和吳榮輝熟悉而已，其他四名均不熟悉，也不知其住所…等語，由茲更足證明，系爭讓渡書並非原告所簽署，原告確實未出售系爭地下室，是原告請求被告騰空遷讓返還系爭地下室建物，實有理由。
㈢被告林聖武所提出之讓渡書（下稱系爭讓渡書Ａ）與被告傅纓舜所提出之讓渡書（下稱系爭讓渡書Ｂ），均非真正，證人傅邦光亦有偽證之嫌。
面額新臺幣（下同）200元之印花稅票是自92年12月1日始發行，系爭「69年11月25日」之讓渡書Ａ、「71年11月15日」之讓渡書Ｂ，竟然均可以貼用「92年12月1日」始發行之印花稅票，如此時空倒錯，顯然不合常情。
系爭地下室門牌初編為「『平河村』連城路377巷56弄11號底層」，參照新北市中和戶政事務所105年1月20日新北中戶字第1053590601號函復鈞院之內容可知，「仁和里」係於68年9月1日才自平河里劃分出，然系爭讓渡書Ａ、系爭切結書及系爭讓渡書Ｂ附註之地址卻均載稱「仁和里」係於68年1月1日變更，顯然與事實不符。
房屋買賣厥非小事，依交易常情，買賣雙方必定會比對產權證明文件並確認面積，然系爭地下室實際面積為189.08坪（即625.07平方公尺），系爭讓渡書Ａ卻載為170坪，面積相差近20坪，實過荒謬。
系爭地下室係由吳榮輝、鍾阿龍、王文璧、黃嘉盛等四人參與原告之投資，由原告出名起造興建，且吳榮輝持有之股份比率為7.5%，並非1/2，若原告確實有簽署系爭讓渡書Ａ，必將其他四名股東共同列入，豈有可能故意只列原告及吳榮輝二人為股東，甚至自己睜眼說瞎話故意書寫吳榮輝之股權佔2分之1，而侵害其他股東之權益？是系爭讓渡書Ａ應為偽造。
原告已主張不認識被告等二人，而證人傅邦光亦證稱：「（問：原告鄭振豐是否認識被告林聖武？）當時原告鄭振豐是第一次跟被告林聖武見面。」
「（問：原告鄭振豐是否認識被告傅纓舜？）偶爾在我家有看到，但他們之前沒有交情。」
等語，證明原告所言非虛。
原告既然不認識被告等二人，在事前未為任何交易條件商談之情況下，被告等二人與原告如何能即時達成買賣交易金額高達新臺幣（下同）70萬元？且在無任何產權證明文件佐證之下，僅憑一張系爭讓渡書A，被告等二人竟敢當場支付原告現金70萬元？當時市面上新臺幣長期流通的最大面額為100元，會有人提著70萬元之巨額現金（7000張紙鈔）交易嗎？而點數7000張紙鈔每張花1秒鐘，至少要點數近2小時，證人傅邦光卻對點數鈔票的過程沒有印象，豈不怪哉？種種不合理之情事，再再證明系爭讓渡書Ａ係屬偽造，而證人傅邦光證稱買賣交易為真正，且原告現場有點收現金云云，則有偽證之嫌。
證人傅邦光另又證稱：「（問：參與本件交易，是只有69年11月25日當天而已，之前或之後就本件交易有無進一步參與？）無。」
等語。
然參照被告傅纓舜所呈之系爭讓渡書Ｂ，卻載稱其向原告承購屬於其本人之1/2持分全部，以28萬元讓渡與證人傅邦光，見證人則為被告林聖武，證人傅邦光卻稱之後無進一步參與，完全與被告傅纓舜所辯不符。
事實上，原告看見系爭讓渡書Ｂ後始驚覺，被告等二人與證人傅邦光根本係互為通謀，偽造不實之讓渡書，甚至還彼此互為見證，在法律上彼此做最有利之舉證，如此無需支付任何價款，僅憑兩紙讓渡書，最後系爭地下室產權竟變成被告林聖武及證人傅邦光所有，且在法律上均有所憑據云云，如此高超之犯罪手法，希請鈞院詳加調查，以維原告權益。
系爭地下室最後編訂之門牌號碼為中正路「583號」，系爭讓渡書Ｂ卻載為中正路「573號」，若係真正之買賣交易案件，交易標的名稱係最為重要，不可能有任何錯誤，系爭讓渡書Ｂ竟將系爭地下室建物門牌號碼載為中正路「573號」，顯然係被告等人急於偽造，而忙中有錯。
俟原告針對系爭讓渡書Ａ、讓渡書Ｂ提出種種不合情理之處，且指陳其偽造之後，被告竟又天外飛來一筆，另外提出乙份所謂原告與系爭讓渡書Ａ同時簽署之「切結書」為證，若真有系爭切結書存在，被告提出系爭讓渡書Ａ同時，為何不一併提供給鈞院？顯然係有所隱情。
蓋倘若在同一天另簽有系爭切結書，為何證人傅邦光作證時故意隱匿不一併說明？為何被告林聖武、傅纓舜就此重要利害關係之文件自始均未提及，而是等到法官要結案的最後庭期才提出？法官於104年12月10日曾訊問被告林聖武：「跟原告鄭振豐簽完約『後』他有說要把地下室交給你嗎？」，被告林聖武雖供稱「我有切結書」，但始終未依常情向法官供稱「當天尚有簽立一紙切結書」，豈不怪哉？針對買賣的標的及範圍，證人傅邦光一下子供稱：「原告鄭振豐讓出來的只是二分之一」，一下子又供稱：「原告鄭振豐把整個地下室賣給被告。」
，又供稱：「被告林聖武有另外跟吳榮輝買，吳榮輝持有的二分之一」，完全混亂矛盾，不足採信。
而被告林聖武在寫給吳榮輝的信上卻又自承買受的是「您（吳榮輝）與鄭振豐先生共同持有之貳分之壹使用權」，並非「全部」地下室之「所有權」，可見被告一再虛捏故事情節，懇請鈞院明察秋毫。
不論被告林聖武所提出之系爭讓渡書Ａ、切結書、系爭讓渡書B是否為真正，系爭地下室建物為共有物係屬不爭之事實，本件縱使如被告所辯，原告業已讓渡系爭地下室建物予被告，然此處分並未獲得共有人全體之同意，況且吳榮輝之持分比為7.5%，逾此部分亦無權處分，參民法第819條第2項及最高法院19年上字第2014號、19年上字第2401號判例意旨，此讓渡處分行為應屬無效。
㈣爰依民法第767條、第821條規定提起本訴等語。
併為聲明：⒈被告林聖武及追加被告傅纓舜應將如附圖（其中使用地號最後一筆1272，面積60.95平方公尺部分顯係誤載，應為1273，面積60.95平方公尺）所示之門牌號碼新北市○○區○○路000號地下室（底層）建物（面積538.37平方公尺），騰空遷讓返還原告及其他共有人全體。
⒉原告願提供現金或同面額之第一商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告林聖武則以：㈠原告提出之原證一所示房屋稅籍證明書上關於系爭地下室之納稅義務人之記載，雖為原告名義，惟仍不足據以證明原告即為系爭地下室之實際所有權人或共有人；
細究原告所提出原證二之合約書資料，其內容除全然未有系爭地下室之任何記載外，僅係原告就其與訴外人吳榮輝等人間因合建案之出資比例及股份分配約定而已；
原證九所示之建照執照，僅為聲請核發建造執照之人而已，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人，是本件原告現徒以原證九所示之建照執照上關於系爭地下室建物之起造人為原告等人之記載，即欲藉此證明其為系爭地下室之實際所有權人，實嫌速斷。
又原告主張其為系爭地下建物共有人之依據，無非係以房屋稅籍證明書、使用執照及建造執照為憑，惟「稅籍證明書」、「使用執照」或「建造執照」等文件，均僅是行政機關為管理建築或便利課稅之行政措施，無法以此證明及認定原告為系爭地下室建物之所有權人或原始出資建築人或共有人。
退萬步言之，倘設鈞院審理後仍認原告擁有系爭地下室相關權利者，然系爭地下室為未辦保存登記建物（其原始門牌號碼為「臺北縣○○鄉○○路000巷00弄00號」，嗣後因行政變更為「臺北縣中和市○○里○○路000巷00弄00號」，目前門牌號碼變更為「新北市○○區○○路000號」地下室）。
原告亦早已於69年11月25日簽署讓渡書，將其所持有之系爭地下室權利「全數讓渡」歸屬予被告等二人所有，此有原告親寫簽署之讓渡書可證，依此，縱設原告曾擁有系爭地下室之相關權利，則其亦已於69年11月25日將其所持之全部權利讓渡與被告等，原告對於系爭地下室已無任何權利。
原告另稱「被告既然抗辯原告並非系爭地下室之相關權利人，原告又如何能讓渡系爭地下室建物給被告」云云，然原告現既否認讓渡書之真正，則其又豈可以此反稱其有系爭地下室建物之權利。
關於被證一讓渡書左方之印花稅票，係被告去年為持該讓渡書辦理系爭地下室之房屋稅單補發而張貼，並非原告簽寫出具讓渡書時所貼，併予說明釐清。
㈡原告雖於104年9月18日民事準備書狀中載稱：「台貿段1263地號重測前為『漳和段二八張小段629-9地號』（原證物七；
分割自漳和段二八張小段629地號），使用執照字號則為67使字第2059號（見原證物六及原證物四）」云云，但綜觀原告歷次書狀所附之證據資料，卻均未見其提出「原證物四」之資料，依此，「原證物四」究為何等之證據資料？或是否係漏未提出或無法提出？被告迄仍無從知悉！又細究原告所提原證七所示台貿段1263地號土地謄本所載之內容，亦僅得推知「台貿段1263地號」重測前為「漳和段二八張小段629-9地號」土地而已，根本無從查知是否係分割自「漳和段二八張小段629-9地號」，是原告稱該地係分割自漳和段二八張小段629地號云云，顯無依據。
倘原告仍執為上開主張，自應先負起舉證責任，以證明其實。
原告復主張：「系爭地下室既未出售予承購戶或分配予地主，且未辦理保存登記，所有權（或事實上處分權）仍應由原告原始取得（內容則由原告與其他股東共有）」云云，實無依據。
縱認原告主張其為出資興建系爭地下室之人為真（此僅為假設口氣，被告仍否認之），惟細究原告所提原證八所示之供地合建契約書及協議書等資料，其內容除全然未有系爭地下室之任何記載外，亦僅係建商與地主間就系爭合建案之分配比例約定而已，根本無從知悉原告稱其為建商與地主等人各自依合建契約就系爭建物所分得之具體部分為何？系爭地下室是否確係由建商或原告所分得？抑或系爭地下室是否確為其等於合建契約內所得約定或分配之範圍等情，均有待原告舉證加以說明及證明之必要。
況依原證八所示之供地合建契約書內容，亦至多僅得推知該合建房屋係由地主分得4/10，原告分得6/10之比例，顯無法證明原告因系爭合建案分得系爭地下室所有權之事實。
㈢依原告所提原證十一所示之民事判決節本觀之，可知該案判決係涉及「鄭振豐與訴外人林火炭、林喜及其二人之繼承人間，因樓房合建事宜所涉之糾紛」及「原臺北縣中和市（現改制為新北市中和區）漳和段二八張小段627-1（重測分割為新北市○○區○○段0000○0000○0000地號等土地）及627（重測分割為新北市○○區○○段0000地號等土地）、632地號土地」等內容，而對照本件訴訟情形，除訴訟當事人完全不同外，其所涉之訴訟標的，亦與本件原告起訴主張系爭地下室係坐落於中和區台貿段1263地號（復於104年10月28民事準備續（一）狀中載稱：「中和區台貿段1263地號日重測前為『漳和段二八張小段629-9地號』（見原證物七），而629-9地號係分割自629-4地號，629-4地號則分割自629地號」）等內容，顯然不符。
原告迄仍未能提出任何足以證明其現確為系爭地下室之實際所有權人或事實上處分權人之資料外，卻仍執意主張：「本件自繫屬以來，被告均否認原告為系爭地下室之所有權人、原始出資建築人、事實上處分權人或共有人，俟原告提出相關事證後，才另外提出其所謂之讓渡書，主張原告早已將全部權利讓渡與被告云云，被告此等抗辯理由實過荒謬，且前後矛盾」云云，企圖混淆自身所應負之舉證責任，推諉卸責之意圖甚明。
㈣系爭讓渡書確由原告本人於69年11月25日在證人傅邦光址設於「臺北市○○區○○街00巷00號2樓」之家中，親自書寫及加蓋「鄭振豐」之印章於系爭讓渡書之上，且原告簽署當時尚有被告林聖武、被告傅纓舜及證人傅邦光三人在場見聞，並由證人傅邦光擔任見證人並簽章於系爭讓渡書之上，此有證人傅邦光所述：「【問：（提示被證一之讓渡書）請問你是否看過這份讓渡書？】是，傅邦光是我寫的。」
、「（問：讓渡書的內容是否屬實？）是。」
、「（這份讓渡書是何人寫的？）是原告鄭振豐自己寫的。」
、「（問：這份讓渡書上載的『鄭振豐』簽名是何人寫的？印章是何人所蓋？）原告鄭振豐自己簽的，自己蓋的章。」
、「（問：是在何處寫的？）在我家中臺北市○○區○○街00巷00號2樓。」
、「（問：簽署這份讓渡書時，有何人在場？）原告鄭振豐、被告林聖武、被告傅纓舜、證人傅邦光共四人。」
、「（問：系爭讓渡書左上角有個『註』，這幾行字也是原告鄭振豐寫的嗎？）都是他寫的。」
及「【問：當時原本是否是這張？（提示被證一原本，並告以要旨）】是，沒錯。」
等語，顯見原告現否認系爭讓渡書形式上之真正云云，要無理由。
依證人傅邦光所述：「（問：當時原告為何簽署這份讓渡書？）原告鄭振豐要把地下室賣給被告二人。」
、「（問：讓渡書上面記載將系爭地下室以現金新台幣70萬元讓渡給被告林聖武及傅纓舜，當時款項是否確實有如數支付給原告？）是以現金當場交付，我有當場看到。
金額確實是七十萬元。」
、「（問：本件交易買的是地下室的產權（所有權）還是使用權？）我只知道他寫的是產權，至於是所有權還是使用權我不懂。
原告鄭振豐把整個地下室賣給被告。」
、「（問：方稱現場沒有看到原告鄭振豐提出讓渡書地下室的產權證明，你究竟是否知道原告鄭振豐有無該地下室的所有權？）我不知道。
我只知道原告鄭振豐在蓋房子，所有權的狀況我不知道。」
等語，可知原告當時親寫簽署之系爭讓渡書，其性質上係屬「買賣契約書」之一種，亦即表示原告要將其於讓渡書所稱之系爭地下室權利賣給被告二人之意，且原告當時並已當場收清被告二人所交付70萬元，此由讓渡書內容記載亦可獲知，是縱認原告擁有系爭地下室相關權利者，則原告就系爭地下室之權利，亦早已於69年11月25日簽署讓渡書，將其所持有之系爭地下室權利「全數讓渡」歸屬予被告二人所有，故原告對於系爭地下室已無任何權利！又買賣契約與移轉所有權之契約不同，原告對於其所讓渡之系爭地下室，自不以有處分權為必要，是原告所簽署系爭讓渡書之效力，自為有效，僅生債務能否履行及有無損害賠償之問題，故原告現否認系爭讓渡書之實質上真正云云，洵無足採。
證人傅邦光稱：「（問：原告鄭振豐是否認識被告林聖武？）當時原告鄭振豐是第一次跟被告林聖武見面。」
等語，足證被告林聖武與原告間確實認識，兩造並曾見面等情，惟原告卻於104年9月18日民事準備書狀中佯稱兩造間並不認識，亦未曾謀面，原告不可能將系爭地下室出售予被告或同意被告使用云云，顯見原告所為主張，絕無可信等語，資為抗辯。
併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告傅纓舜則以：㈠原告就系爭地下室為其所出資興建等待證事實，迄未舉證以實其說，已難據為本件請求。
況原告所舉原證11即鈞院102年度重訴字第533號撤銷信託等事件民事判決，係其於該案主張重測前漳和段二八張小段627-1、627及632等地號土地上建物為其出資興建，顯與本件系爭地下室所坐落之基地（即重測前629-9地號）無涉，且上開撤銷信託等事件，原告亦受敗訴之判決，不足以證明系爭地下室確為其所原始出資興建。
至原告所舉之房屋稅籍證明書，亦非系爭地下室所有權之證明文件，尤不足以證明系爭地下室確為其所原始出資興建等事實。
㈡退萬步言之，系爭地下室即令係原告所出資興建，而於67年7月31日建築完成，領有67年使字第2059號使用執照，惟原告已於69年11月25日即出具讓渡書，並以總價款70萬元，將系爭地下室（未辦保存登記）之事實上處分權各2分之1分別讓與被告林聖武、傅纓舜，原告自無權請求被告林聖武、傅纓舜返還系爭地下室。
嗣於71年11月15日被告傅纓舜又將系爭地下室之事實上處分權以總價款28萬元讓與傅邦光，被告傅纓舜除已非系爭地下室之事實上處分權人外，亦早已未占有系爭地下室，則原告主張被告林聖武、傅纓舜為系爭地下室之共同占有人，請求被告傅纓舜返還系爭地下室，顯非適法等語，資為抗辯。
併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實（堪信為真）：門牌號碼新北市○○區○○路000號底層（即系爭地下室，其戶政門牌號碼初編為「平河村連城路377巷56弄11號底層」、之後依次為「平河村連城路403巷12弄11號底層」、「平河里連城路403巷12弄11號底層」、「仁和里連城路403巷12弄11號底層」、「仁和里中正路583號底層」；
地籍資料之門牌號碼依次為「連城路377巷56弄11號底層」或「連城路377巷56弄11號地下層」、「中正路583號底層」或「中正路583號地下層」），惟依全體起造人（即原告及訴外人吳榮輝等68人分配協議書所載），渠等並未就67使字第2059號使用執照之地下層（即系爭地下室）分配協議，故於申辦建物所有權第一次登記時，未連同系爭地下室一併申請登記，為未辦保存登記之建物，用途係避難室兼店鋪，現由被告林聖武占有。
又系爭地下室係坐落於新北市中和區台貿段1262、1263（面積87.58平方公尺）、1264、1266、1267、1268、1269、1270、1272、1273（土地複丈成果圖誤載為：1272）等10筆地號土地上（即G1-G7門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0○0○0○0○0○00○00號一樓下面之地下室），面積共計538.37平方公尺（約163坪，小數點以下四捨五入，下同）。
此有言詞辯論筆錄、被告林聖武民事辯論意旨狀、房屋稅籍證明書、合約書、臺北縣政府建設局發給67使字第2059號使用執照、門牌證明書、建物謄本、台貿段1263地號土地謄本、供地合建契約書、協議書、建造執照、臺灣省臺北縣土地登記簿、新北市中和地政事務所105年6月8日函及檢附之相關資料、新北市中和地政事務所105年7月25日函及檢附之土地複丈成果圖、系爭地下室（G1-G7防空避難室）竣工平面圖、臺北縣政府建設局發給67使字第2059號使用執照卷宗內之起造人名冊、系爭地下室坐落於新北市中和區台貿段1262、1263、1264、1266、1267、1268、1269、1270、1272、1273等10筆地號之土地登記第二類謄本附卷可稽（見本院卷一第63頁反面、第173頁、第7-9頁、第34頁、第49-61頁、第81-83頁、本院卷二第3-111頁、第134-135頁、第122-123頁、第156-175頁）。
五、兩造爭執要點為：㈠原告是否為系爭地下室出資興建之原始建築人？㈡原告依民法第767條、第821條規定，請求被告林聖武、傅纓舜將系爭地下室騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，是否有據？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：㈠原告是否為系爭地下室出資興建之原始建築人？⒈按公寓之地下室得為獨立建物而為單獨所有權之標的，目前情形，有將地下室單獨出賣者，亦有除公共設施外，以之作為停車場出賣者，其性質與建物之構成部分或從物均有不同，除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出賣外，該公寓建物之各樓所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分（最高法院79年度台上字第2810號判決意旨參照）；
按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院96年度台上字第2772號判決意旨參照）。
⒉查門牌號碼新北市○○區○○路000號底層（即系爭地下室，其戶政門牌號碼初編為「平河村連城路377巷56弄11號底層」、之後依次為「平河村連城路403巷12弄11號底層」、「平河里連城路403巷12弄11號底層」、「仁和里連城路403巷12弄11號底層」、「仁和里中正路583號底層」；
地籍資料之門牌號碼依次為「連城路377巷56弄11號底層」或「連城路377巷56弄11號地下層」、「中正路583號底層」或「中正路583號地下層」），惟依全體起造人（即原告及吳榮輝等68人分配協議書所載），渠等並未就67使字第2059號使用執照之地下層（即系爭地下室）分配協議，故於申辦建物所有權第一次登記時，未連同系爭地下室一併申請登記，為未辦保存登記之建物，用途係避難室兼店鋪，現由被告林聖武占有。
又系爭地下室係坐落於新北市中和區台貿段1262、1263（面積87.58平方公尺）、1264、1266、1267、1268、1269、1270、1272、1273等10筆地號土地上（即G1-G7門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0○0○0○0○0○00○00號一樓下面之地下室），面積共計538.37平方公尺（約163坪）等情，已如前述。
又原告及吳榮輝等68人起造臺北縣○○鄉○○段○○○○段000000○○000000○地號土地上房屋完成，經臺北縣政府建設局發給67使字第2059號使用執照，本院囑託新北市中和地政事務所於105年7月12日就系爭地下室之位置及面積，參閱67使字第2059號竣工平面圖實施測量結果，系爭地下室確係坐落於新北市中和區台貿段1262、1263（面積87.58平方公尺）、1264、1266、1267、1268、1269、1270、1272、1273等10筆地號土地上（即G1-G7門牌號碼新北市○○區○○路000巷00弄0○0○0○0○0○00○00號一樓下面之地下室），面積共計538.37平方公尺（約163坪），且系爭地下室有獨立出入之門戶（即門牌號碼新北市○○區○○路000○000號旁之鐵門通道），現由被告林聖武占有，被告林聖武將系爭地下室之另一端出口封閉，系爭地下室堆置輪胎等雜物等情，亦有臺北縣政府建設局發給67使字第2059號使用執照及其卷宗內之起造人名冊、系爭地下室坐落於新北市中和區台貿段1262、1263、1264、1266、1267、1268、1269、1270、1272、1273等10筆地號之土地登記第二類謄本、本院105年6月24日勘驗筆錄、現場照片、新北市中和地政事務所105年7月25日函及檢附之土地複丈成果圖、系爭地下室（G1-G7防空避難室）竣工平面圖附卷可稽（見本院卷一第34頁、本院卷二第123頁、第156-175頁、第113-120頁、第134-135頁、第122頁），足見系爭地下室為獨立建物而為單獨所有權之標的，但原告及吳榮輝等68人起造後並未分配協議，故於申辦建物所有權第一次登記時，未連同系爭地下室一併申請登記，為未辦保存登記之建物，用途係避難室兼店鋪，現由被告林聖武占有，系爭地下室由原告及吳榮輝等68人建築完成為原始建築人，共同原始取得系爭地下室所有權。
是原告應為系爭地下室出資興建之原始建築人之一，亦即系爭地下室之共有人。
㈡原告依民法第767條、第821條規定，請求被告林聖武、傅纓舜將系爭地下室騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，是否有據？⒈按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」
、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。
但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」
，民法第767條第1項前段、第821條定有明文。
次按買受人向出賣人購買土地，出賣人將土地交付買受人後，未辦理所有權移轉登記，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，然其占有之土地，既係出賣人本於買賣關係所交付，具有正當權源，出賣人自不得依無權占有而請求返還（最高法院90年度台上字第2121號判決意旨參照）；
土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。
違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適用（最高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照）。
⒉查原告於69年11月25日將其所有系爭地下室產權二分之一（系爭地下室之產權為原告與吳榮輝共有，各有產權二分之一）以總價70萬元讓渡與被告林聖武、傅纓舜二人，款項收清無誤，原告並於同日書立切結書，載明原告與吳榮輝於讓渡前共同將系爭地下室出租給訴外人洪宏仁至70年11月10日止之租金每月2萬元請求權之一半即自69年12月份起原告所有租金每月1萬元請求權，概由受讓系爭地下室產權二分之一之被告林聖武、傅纓舜共同收取。
嗣被告傅纓舜復於71年11月15日將其受讓自原告系爭地下室產權之二分之一（即系爭地下室產權之四分之一）以總價28萬元讓渡與訴外人傅邦光等情，業據證人傅邦光到庭結證屬實（見本院卷一第136-139頁），並有被告林聖武、傅纓舜提出之69年11月25日讓渡書（即系爭讓渡書Ａ，有貼印花）、切結書、讓渡書（即系爭讓渡書Ｂ，未貼印花）、71年11月15日讓渡書（受讓人為傅邦光，系爭地下室門牌號碼新北市○○區○○路○000○號誤載為「573」）附卷可稽（見本院卷一第72頁、第178頁、第148-1 49頁），另被告林聖武是否向吳榮輝購買吳榮輝與原告共同所有系爭地下室產權或使用權二分之一，並不影響原告於69年11月25日將其對系爭地下室之共有權利出賣被告林聖武、傅纓舜二人之認定。
綜上足見，系爭地下室之所有權業經共有人原告於69年11月25日將其對系爭地下室之共有權利出賣被告林聖武、傅纓舜二人，並將系爭地下室自69年12月份起原告所有租金每月1萬元請求權讓與被告林聖武、傅纓舜，而由被告林聖武、傅纓舜共同收取，被告林聖武、傅纓舜顯已受領交付而取得系爭地下室事實上處分權。
則依上列說明，出賣之原始建築人原告即不得再以系爭地下室未辦理所有權移轉登記為由主張所有權為其原始取得，進而依民法第767條、第821條規定，請求被告林聖武、傅纓舜將系爭地下室騰空遷讓返還原告及其他共有人全體。
更何況被告傅纓舜已於71年11月15日將其受讓自原告系爭地下室產權之二分之一（即系爭地下室產權之四分之一）以總價28萬元讓渡與傅邦光，被告傅纓舜就系爭地下室已無任何事實上處分權，原告自不得對被告傅纓舜請求騰空遷讓返還系爭地下室。
是原告依民法第767條、第821條規定，請求被告林聖武、傅纓舜將系爭地下室騰空遷讓返還原告及其他共有人全體，即屬無據。
六、從而，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告給付如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
民事第五庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
書記官 吳育嫻
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