臺灣新北地方法院民事-PCDV,104,重訴,440,20170504,2

臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第440號
原 告 林淑玲（兼附表一編號1 至31、33至51號所示當事
訴訟代理人 張立業律師
複 代理人 呂明修律師
被 告 鴻華建設股份有限公司
法定代理人 李明瑞
訴訟代理人 林慶苗律師
複 代理人 謝宗哲律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付如附表三所示之原告及選定人各如附表三「所得請求金額」欄所示之金額，及均自民國一百零四年六月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔百分之九十，其餘由被告負擔。

本判決第一項於如附表三所示之原告及選定人各以附表所示「假執行擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，得假執行；

被告如分別以附表三所示「免假執行擔保金額」欄所示金額為如附表三所示之原告及選定人預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按多數有共同利益之人，不合於民事訴訟法第40條第3項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴，民事訴訟法第41條第1項定有明文。

次按選定當事人之制，旨在求取共同訴訟程序之簡化，苟多數當事人所主張之主要攻擊或防禦方法相同，已足認有簡化訴訟程序之作用，而具有法律上之共同利益，即得由其中選定一人或數人為全體起訴或被訴，所謂有共同利益者，乃指於訴訟結果有影響之爭點，對於多數人均有利害關係者而言（最高法院76年度台再字第6 號判決、87年度台上字第2917號判決意旨參照）。

查：本件原告起訴以如附表一編號1 至51所示之人（包含原告本人），分別係被告投資興建並出售之「鴻華璽悅公寓大廈」（下稱系爭大廈）建物之所有權人（戶別、門牌號碼、所有權人、坪數、區分所有權比均詳如附表一），並主張被告所興建系爭大廈之公共設施有如附表二所示瑕疵，依法請求減少價金或損害賠償，應認就本件訴訟之重要爭點有共同利害關係，自屬有共同利益之多數人，是如附表一編號1 至31、33至51之人（下稱選定人）選定原告（即附表一編號32）為全體進行本件訴訟，有選定訴訟當事人證明書50紙在卷可查（本院卷一第68至118 頁、卷二第8 頁），核與民事訴訟法第41條第1項規定相符，應予准許，合先陳明。

二、次按股份有限公司應由董事長對外代表公司。解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。

股份有限公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。

清算人於執行清算事務之範圍內，其權利義務與董事同，公司法第208條第3項前段、第24條、第322條第1項、第324條分別定有明文。

查：原告起訴時以被告公司之董事長李明瑞為被告公司之法定代理人，嗣後新北市政府以民國104 年8 月3 日新北府經司字第1045169597號函廢止被告公司登記，有被告之公司及分公司基本資料查詢1 紙附卷足憑（本院卷三第272 頁），故被告公司應行清算程序，李明瑞以董事長之身分所為之法定代理權消滅。

其後被告之股東於105 年6 月24日選任李明瑞擔任被告公司解散後之清算人，故經被告公司於105 年7 月13日以民事陳報狀提出有鴻華建設股份有限公司股東臨時會議事錄影本1 份、民事聲報清算人就任狀繕本影本1 份在卷可查（本院卷三第91至95頁），堪認被告公司之清算人李明瑞已具狀表明承受訴訟之意思，自得由其續任被告公司之法定代理人，附此敘明。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

（一）原告及選定人，均為被告所建系爭大廈之住戶，亦為系爭大廈土地建物不動產契約書之買受人，於遷入系爭大廈後，陸續發現系爭大廈公共設施之消防與防火方面有所瑕疵，影響全體住戶居住安全甚鉅。

又系爭大廈住戶成立鴻華璽悅公寓大廈管委會（下稱系爭大廈管委會）本於職責向被告請求改善如附表二編號1 至5 所示瑕疵，以利後續公共設施點交驗收程序之進行，惟被告以各種理由推託不願改善，故原告提起本件訴訟。

（二）系爭大廈公共設施之消防與防火方面，有如附表二編號1至5 所示瑕疵，爰說明如下： 1、被告未依建築圖說施作系爭大廈B 棟防火門之瑕疵（即附表二編號1 ）：⑴系爭大廈B 棟防火門，依建築圖說，應施作為「常開式自動回歸式防火門」（即平時防火門均敞開，並連動火災警報系統，於火災時經由火災警報系統之感應而自動關閉，以隔絕濃煙熱氣經由電梯間流竄全棟大樓），惟被告施作之防火門，竟為常閉式防火門，不符建築圖說。

又系爭大廈管委會於103 年3 月4 日就系爭大廈公共設施進行點交，就應改善項目催告被告儘速進行改善，其中原證2 應改善缺失項目編號11改善項目為：「防火門施作應為常閉式，請依圖說施作常開式自動回歸式防火門」，並獲被告人員即訴外人張木樹簽名同意將另行安排施作時間。

⑵嗣被告竟以改善事項內容不符與部分項目係回饋社區等理由，拒不進場進行改善施作，有原證3 被告函文可稽。

系爭大廈管委會分別於103 年3 月31日以璽悅字第103032401 號函、同年4 月22日以璽悅字第103042201 號函催告，有原證4 原告函文可佐；

被告仍以缺失項目係耗材或系爭大廈疏於管理為由堅不處理，有原證5 之函文可參。

系爭大廈管委會遂寄發存證信函請被告公司限期提出改善計畫並進場施作，惟被告迄今尚未進場施工。

⑶系爭大廈管委會曾函請新北市政府工務局派員就防火門施作之瑕疵進行現場勘查，該局明確指出防火門之開啟角度與施工圖說不符，故被告未依建築圖說施作系爭大廈B 棟防火門，足以認定。

⑷依建築技術規則施工編第79條之1 、第144條之規定，系爭大廈地下樓層用途為防空避難室兼停車空間，應設置符合上開規定之防火門，系爭大廈地下樓層各出入口間，均應設置具防火性及具阻熱性之防火阻熱捲門。

且系爭大廈管委會曾發函新北市工務局，指陳被告未依規定施作防火耐熱鐵捲門，該局亦明確指出起造人即被告公司說明原核准即須依規定設置防火鐵捲門，惟建照核准圖說防火鐵捲門之編號漏標示，可知依上開建築技術規則及建築圖說，被告於系爭大廈地上一層至地下一層之車道出入口、地下一層至地下二層之車道出入口間均應設置防火阻熱鐵捲門，惟被告於系爭大廈地下樓層出入口間，未依規定及建築圖說施作防火耐熱捲門，有原證20照片可稽，亦經被告公司於104 年8 月3 日函覆新北市政府工務局之說明書所自承。

是被告公司未依規定及建築圖說施作系爭大廈地上一層至地下一層之車道出入口及地下一層至地下二層之車道出入口間防火阻熱捲門之事實，足堪認定。

2、系爭大廈B 棟緊急昇降機間排煙室之排煙窗，未依建築圖說與消防相關法令施作與消防探測器連動（即附表二編號2 ）：⑴依各類場所消防安全設備設置標準第28條第1項第5款之規定，系爭大廈B 棟緊急昇降機排煙室，應依上開標準設置排煙設備，又依上開標準第189條第2款第5 、6 目規定，上開緊急昇降機排煙室之排煙設備等，應處於保持關閉狀態，並應設置消防探測器連動開關裝置，方能發揮消防排煙效能。

⑵系爭大廈B 棟緊急昇降機間排煙室之排煙窗，於系爭大廈建築圖說上，明確標示應與消防探測器連動（即圖說標示之「TO FAP」部分），有原證7 建築圖說可證，惟被告公司未將上開排煙窗設置自動開關並與消防探測器連動，僅設置手動開關，除未依上開圖說施作外，同時違反上開消防安全設備設置標準之規定。

系爭大廈管委會於103 年10月3 日寄發三重五常郵局存證號碼000136號存證信函請求被告依圖說進行改善，被告仍置之不理。

3、系爭大廈社區管理維護中心，未依法令與圖說施作排煙窗（即附表二編號3 ）：依各類場所消防安全設備設置標準第28條第1項第2款規定：「下列場所應設置排煙設置：二、樓地板面積在100平方公尺以上之居室，其天花板下方80公分範圍內之有效通風面積未達該居室樓地板面積百分之2 者。」

，查系爭大廈平面圖說詳載社區管理維護中心面積為103.37平方公尺，於原證10之系爭大廈建築圖說截圖說明，亦載明：「社區管理維護中心面積」＝103.37㎡> 100 ㎡，故設置排煙設備。」

，惟被告公司未依上開規定與圖說記載，於社區管理維護中心施作排煙窗或排煙設備。

又系爭大廈管委會於103 年10月3 日寄發三重五常郵局存證號碼000135號存證信函請求被告依圖說與法令規定改善，被告竟於103年10月23日寄發蘆洲民族路郵局存證號碼000161號存證信函，以系爭大廈社區管理維護中心屬於各類場所消防安全設備設置標準第190條第2款規定之免設排煙設備之居室，拒絕進場施作改善工程。

4、系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板與牆面未依消防法規規定使用防火耐燃材料瑕疵（即附表二編號4）：依建築技術規則建築設計施工編第88條規定：「供特定人居住建築物之內部裝修均應使用至少耐燃3 級以上之防火材料。」

，查系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板裝修，均僅以一般木質材料為之，有原證14現場照片5 紙可憑。

系爭大廈管委會就系爭大廈公設應改善項目催告被告公司儘速進行改善作業，其中序號18之改善項目：「天化板未符合防火耐燃標準施作」，並獲被告公司人員張木樹簽名同意將另行安排施作時間，惟被告一再拖延未進場改善。

系爭大廈管委會遂於103 年10月27日寄發三重五常郵局存證號碼000145號存證信函，請求被告公司儘速改善，被告竟以該等室內裝修係系爭大廈住戶自行同意，僅求美觀施作之裝飾，不影響防火功能並無義務改善，被告規避消防與建築相關法規，不顧全體住戶生命財產安全，顯有效用上之重大瑕疵。

5、系爭大廈管道間防火層間塞未施作（即附表二編號5 ）：依建築技術規則施工編第79條之2第1項規定：「防火構造建築物內之挑空部分、昇降階梯間、安全梯之樓梯間、昇降機道、垂直貫穿樓板之管道間及他類似部分，應以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備與該處防火構造之樓地板形成區劃分隔。

昇降機道裝設之防火設備應具有遮煙性能。

管道間之維修門並應具一小時以上防火時效及遮煙性能。」

。

又管道間管穿部的防火填塞是建築防火中最重要的一部分，因管道間連通上下樓層，火災發生時將產生煙囪效應，將使火勢迅速擴散、受災範圍擴大，亦有原證17之台灣省土木技師公會網站列印資料可參。

查：系爭大廈之管道間，未有任何防火層間塞之設置，已違反上開建築技術規則施工編規定，並對於系爭大廈之防火區劃形成重大破壞，一旦發生火災，系爭大廈住戶之生命身體與財產安全，必將產生嚴重危害，故被告公司施作該公共設施，顯有重大瑕疵。

（三）原告請求權基礎及賠償金額之分配： 1、被告起造興建系爭大廈並出售予原告及選定人，因系爭大廈公共設施有如附表二編號1 至5 所示瑕疵，買賣標的物（即系爭大廈）已有減少該標的物價值之瑕疵，原告與選定人得依民法第359條前段請求減少價金及依民法第360條請求不履行之損害賠償。

又被告未依債之本旨提供給付，其出賣之系爭大廈有上開瑕疵，原告與選定人亦得依民法第227條第1項規定請求瑕疵給付之損害賠償。

2、原告主張被告因系爭大廈公共設施有所瑕疵，被告未依債之本旨而為給付，各項瑕疵修復費用為新臺幣（下同）1,149 萬4,800 元。

又系爭大廈公共設施之修復費用，應依原告與選定人各占系爭建物共用部分之所有權總比例計算，並應與原告與選定人各自區分所有權比例相同。

爰依原告與選定人各自區分所有權比例，請求如附表一「請求金額」欄所示之金額。

（四）原告對於社團財團法人新北市建築師公會（下稱建築師公會）105 年4 月27日新北市建師鑑字第138 號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），回應如下： 1、系爭鑑定報告認系爭大廈B 棟防火門依建築圖說，應施作為「常開式自動回歸式防火門」，遭被告施作為常閉式防火門。

又原告先前發現被告未依圖說施作「常時開放式防火門」時，已向被告公司反映，斯時其同意會將系爭大廈B 棟防火門改正，先於系爭大廈B 棟RF樓層施作如圖說要求之「常時開放式防火門」，通知原告檢查，並表示如原告同意防火門樣式，被告再將系爭大廈B 棟所有樓層防火門比照更正，此部分事實於鑑定人會同兩造於105 年3 月29日在現場會勘時，已經鑑定人現場確認，且被告對此亦不否認，若被告並無依照圖說施作「常時開放式防火門」之義務，何須就該瑕疵與原告協商，並同意將系爭大廈B棟所有樓層之防火門更正為RF樓層「常時開放式防火門」樣式？ 2、就系爭大廈B 棟緊急昇降梯間排煙室之排煙窗部分，觀諸系爭大廈之排煙系統配線圖及門窗圖中，均已載明排煙窗均需連接至緊急電源及總機，而被告公司未將上開排煙窗設置自動開關並與消防探測器連動，僅設置手動開關，業經系爭鑑定報告認定被告公司施作現況與建築圖說並不相符，故被告公司就系爭大廈B 棟緊急昇降梯間排煙室之排煙窗，未依建築圖說施作接消防探測器、總機、發電機之連動開關裝置，及未標示簡易操作方式。

3、系爭鑑定報告雖認上開排煙窗僅設置手動開關，符合各類場所消防安全設備設置標準第189條第1項第4 目規定，惟被告行為當時（即96年12月21日）有效之同標準第189條第2項規定：「設置排煙、進風風管時，應符合下列規定：㈤進風口、排煙口依前款第4 目設手動開關裝置及探測器連動自動開關裝置；

除以該等裝置或遠隔操作開關裝置開啟外，平時保持關閉狀態，開口葉片之構造應不受開啟時所生氣流之影響而關閉。」

依上開規定，被告施作緊急昇降梯間排煙室之排煙設備，應處於保持關閉狀態，並應設置消防探測器連動開關裝置，方能發揮其消防排煙效能，故被告公司設置手動開關裝置，縱未違反同標準第189條第1項第4 目規定，其未施作消防探測器、總機、發電機之連動開關裝置及未標示簡易之操作方式，與建築圖說不符，違反同標準第189條第1項第5 目規定。

4、系爭鑑定報告雖認系爭大廈社區管理維護中心依法令規定與圖說說明，得免設排煙窗云云，惟內政部消防署102 年9 月14日消署字第1021111585號函文說明：「非屬複合用途建築物之集合住宅，其所提供住戶使用或因管理所需之附屬空間，如符合複合用途建築物判斷基準所列主用途及從屬用途關係之規定者，仍得適用各類場所消防安全設備設置標準第190條第1項得免設排煙設備之規定」，準此，集合住宅所提供住戶使用或因管理所需之附屬空間，須符合複合用途建築物判斷基準第2條之要件，經判定為在管理及使用型態上構成從屬關係者，始得適用各類場所消防安全設備設置標準第190條第1項得免設排煙設備之規定。

又被證8 內政部消防署函文，亦明確指出提供住戶使用或因管理所需之大廳、門廳、管理人員室、警衛室、管理委員會活動空間、交誼廳等附屬空間，亦須符合複合用途建築物判斷基準第2條規定之要件，判定為管理及使用型態上構成從屬關係，始得適用各類場所消防安全設備設置標準第190條第1項規定，而非僅因管理所需之大廳、門廳、管理人員室、警衛室等空間，即有上開規定免設排煙設備適用。

系爭鑑定報告上開鑑定結果，顯非可採。

5、又系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板與牆面，未依建築圖說或消防法規之規定使用防火耐燃材料部分，鑑定人會同兩造於105 年3 月29日在系爭大廈進行現場會勘時，被告自承就該部分之天花板及牆面，未依規定施作防火耐熱材料，例如：各樓層間天花板僅使用一般木質材料，且內部未施作防火芯，被告辯稱施作符合法令規定防火耐燃材料云云，顯係推諉之詞。

系爭鑑定報告認定系爭大廈B 棟11至14樓及屋頂梯廳天花板之裝修材料，因其底材非屬耐燃材料，故認定11至14樓及屋頂之梯廳天花板未依建築或消防法規之規定使用防火耐燃材料。

再系爭鑑定報告書雖認系爭大廈B 棟1 至10樓梯廳之天花板裝修材料尚符合相關法規，惟防火避難室內（即系爭大廈B 棟電梯外之樓梯廳空間）之內部裝修應使用一級防火耐燃材料，如前所述，鑑定人會同兩造於105 年3 月29日在系爭大廈進行會勘時，竟發現避難室內僅使用普通木質角材（因角材最高也僅到耐燃二級），對此被告亦不否認，是被告應依法使用一級防火耐燃材料，始符合法規規定。

6、系爭鑑定報告雖認系爭大廈管道間無需施作防火層間塞云云，惟依原證17新北市土木技師公會網頁資料所示：「管道間貫穿部的防火填塞是建築防火中最重要的一部分，因管道間連通上下樓層，火災發生時將產生煙囪效應，將使火勢迅速擴散、受災範圍擴大。

不論是東科大樓或金像電子大火所造成之損失大都為濃煙經由管道間及帷幕牆層間間隙流竄。」

，故防火填塞之施作係避免火災發生時會產生煙囪效應，造成濃煙經由管道間及帷幕牆層間之間隙流竄，使火勢迅速擴散，此為維護系爭大廈住戶之生命安全，被告有施作義務。

（五）對被告答辯之意見： 1、系爭大廈B棟防火門未依建築圖說施作部分：⑴被證11之經濟部標準檢驗局證書，其上所載：「防火門證號：R00000-000-0-f（60A ）」等文字，與系爭大廈B 棟防火門型號：「R00000-000-0-f（60A ）」不同，被告故意提出毫不相干之防火證明，辯稱施作之系爭大廈B 棟防火門本身材質有通過經濟部標準檢驗局檢查云云，實屬刻意誤導，應不足採。

被告會勘時雖稱先前誤提上開防火證明，改提出原證11-1之經濟部標準檢驗局證書，然被告須提供該型號雙開防火門完整試燒報告圖面文件，供鑑定人及原告比對，必要時現場取樣至評定中心驗證。

⑵被證6 之新北市工務局函文載明：「前經營造廠來函略以. . . . 」等文字，僅係營造廠商所述，非屬新北市工務局之認定，該函文未有被告所述「施作上角度並無錯誤」之記載，且要求被告須偕同本案設計建築師備妥相關書圖文件向原告管委會說明，並於取得原告同意後，始可向工務局提出更正，是被告執上開新北市工務局函文，主張原使用執照關於防火門文字記載為核准時筆誤，施作角度並無錯誤，被告可以申請更正云云，顯與事實不符。

2、系爭大廈B 棟緊急昇降梯間排煙室之排煙窗部分：被告辯稱行為當時（即96年12月21日）有效之各類場所消防安全設備設置標準第189條第2項之規定，與原告主張法規依據相符，縱依被告所指上開法規，其施作系爭大廈B 棟緊急昇降機、排煙室之排煙設備，仍應處於保持關閉狀態，並應設置消防探測器連動開關裝置，以發揮其消防排煙效能，被告辯稱以當時有效法規，系爭大廈B 棟排煙室之排煙窗火警受信總機，依法並無設計自煙窗迴路及設置排煙用探測器之必要，並不足採。

3、系爭大廈社區管理維護中心未依法令與建築圖說施作排煙窗部分：被告辯稱消防安全檢查以淨面積即「社區管理中心使用面積」認定，而非「社區管理中心面積」，系爭大廈社區管理中心使用面積僅為99.29 ㎡，未達各類場所消防安全設備設置標準第28條之規定，故免設排煙設備云云，然系爭大廈平面圖說詳載社區管理維護中心面積為103.37㎡，依原證10所示系爭大廈建築圖說截圖，於排煙設備檢討圖說載有：「社區管理維護中心面積=103.37 ㎡> 100 ㎡，故設置排煙設備」，又依建築技術規則建築設計施工篇第1條第5款之規定，樓地板面積係指各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積，並包含同條第3款建築面積在內，而依同條第3款規定，建築面積係指建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積，是社區管理維護中心面積之計算，應包含建築面積，即建築物外牆中心線以內之最大水平投影面積（即103.37㎡），非如被告扣除裝潢面積社區管理中心使用面積。

再以被證18建築壹層消防火警配置平面圖，亦載明：「排煙設備之檢討：依各類場所消防安全設備設置標準第28條第2款規定：社區管理維護中心面積=103.37> 100㎡，故設置排煙設備」等文字，被告辯稱消防安全檢查以淨面積即「社區管理中心使用面積」認定，並不可採。

4、就被告辯稱選定人沈修毅與被告間並無買賣關係存在，不得本於買賣契約主張買賣瑕疵關係向被告請求云云，然查：⑴依原告提出之鴻華璽悅房屋預定買賣契約書，選定人沈修毅與訴外人沈俊聰共同向被告買受門牌號碼新北市○○區○○街000 號3 樓建物，並簽訂上開房屋預定買賣契約書，依上開房屋預定買賣契約書第1 頁所示，選定人沈修毅與被告有買賣關係，選定人沈修毅並與沈俊聰共有上開房屋，其後沈俊聰以贈與為原因，將上開房屋應有部分移轉登記予選定人沈修毅，是選定人沈修毅與被告間確實有買賣關係，被告所辯，非屬事實。

⑵又觀諸原證22債權讓與同意書載明：「今讓與人同意將基於鴻華建設股份有限公司就『新北市○○區○○街000 號3 樓之建物及其基地所有權』之買賣契約所生對鴻華建設股份有限公司之物之瑕疵擔保請求權及其他基於買賣契約所生之權利讓與受讓人沈修毅」等文字，可知沈俊聰將得請求之權利讓與選定人沈修毅。

且選定人沈修毅與沈俊聰間，並無民法第294條第1項但書各款所定，不得讓與之情形存在，選定人沈修毅自得依系爭預定買賣契約書所載內容向被告主張上開權利。

再依最高法院98年度台上字第56號民事判決及臺灣高等法院102 年度重上字第106 號判決意旨，受讓人沈修毅選定原告提起本件訴訟，其對於被告已主張讓與事實行使權利，足使被告知有債權讓與事實，應認兼有通知效力。

（六）為此，爰依第354條第1項、第359條前段、第227條第1項、第179條規定，請求被告減少價金，並返還前開已受領之不當得利，或請求債務不履行之損害賠償，或請求瑕疵給付之債務不履行損害賠償，並聲明：⒈被告應給付原告及如民事起訴狀附表一所示之選定人各如附表一「請求金額」欄所示之金額，及均自起訴狀送達繕本翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯意旨：

（一）被證1 所示應改善缺失項目共有32項，由系爭大廈管委會所製作，被告員工張木樹於102 年12月8 日本於售後服務精神，與系爭大廈管委會刪除其中18項，僅就14項為協助處理獲回饋承諾，並未承認有可歸責於被告之缺失。

又原告主張如附表二編號1 至5 瑕疵，因被告已與系爭大廈管委會辦理點交，由該管委會簽名點收，僅該點交紀錄繕本未交付被告收執，益徵上開瑕疵非屬被告之契約義務。

（二）就系爭大廈B 棟防火門部分（附表二編號1 部分）： 1、原告所提系爭大廈B 棟防火門，使用執照未載明「常時開放式防火門」之相關圖說，僅有防火安全門實際開啟角度與使照圖說門啟角度不符，經主管機關即新北市政府工務局於104 年1 月15日以新北工施字第1032498024號函覆謂：系爭建照關於防火門之文字記載為筆誤，並指導被告申請更正方式在案，有被證6 之函文可證。

原告所提防火安全門之開啟角度與施工圖說不符一節，實與原告主張之防火門是否為「常時開放式」及「常時關閉式」無關，更遑論更改為「常時開放式」防火門，依民法第819條第2項規定須徵得全體共有人同意。

2、依建築技術規則建築設計施工編第76條規定，防火門分為「常時開放式防火門」及「常時關閉式防火門」，消防法規並無限制「常時開放式」及「常時關閉式」防火門之方式，本件「常時關閉式」防火門亦通過消防安全檢查，並無消防疑慮，純係圖說開啟角度爭議。

3、被告曾就防火安全門之開啟角度乙事，申請變更使用執照，並與系爭大廈管委會第一屆委員達成協議在案，惟依上開新北市政府工務局函文內容，被告仍需取得系爭大廈管委會同意書，詎系爭大廈管委會迄今仍未提出同意書，甚至系爭大廈管委會第二屆委員事後反悔並推翻先前協議，以致被告無法繼續施工，更遑論申請更正使用執照圖說。

4、原告主張被告所施作之系爭大廈地下室停車場自動防火阻熱鐵捲門，存有材質非阻熱性及現存車道出入口淨寬度不足問題（即鐵捲門左右軌道封板占用車道出入口寬度），姑不論原施作之鐵捲門具有防火效能，然被告為求和諧，已於104 年2 月10日與原告達成協議，由被告出資14萬5,600 元，由原告自行洽買防火阻熱鐵捲門併門寬改善工程，故新北市政府工務局方於104 年8 月10日建請系爭大廈管委會依建築法第91條儘速補辦手續，此部分爭議應已解決，原告重行上開主張，殊非有理。

（三）就系爭大廈B 棟緊急升降梯間排煙室之排煙窗部分（附表二編號2 ）： 1、原告主張系爭大廈B 棟排煙窗未依圖說施作等語，然依被證5 之房屋及車位買賣契約第6條第2項載明：「點交…關於本買賣標的物如有使用執照影本、使用現況之分管協議、住戶規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、住戶使用維護手冊等文件，…」等文字，可知本件買賣標的物不以消防圖說為標準，上開文件如使用執照等，並無排煙窗與消防探測器連動之設計。

2、依96年12月間有效之各類場所消防安全設備設置標準第189條第1項規定：「一、設置直接面向戶外之窗戶時，應符合下列規定：㈠在排煙時窗戶與煙接觸部分使用不燃材料。

㈡窗戶有效開口面積位於天花板高度2 分之1 以上之範圍內。

㈢窗戶之有效開口面積在2 平方公尺以上。

但特別安全梯排煙室與緊急昇降機間兼用時，應在3 平方公尺以上。

㈣目前平時關閉之窗戶設手動開關裝置，其操作部分設於距離樓地板面80公分以上150 公分以下之牆面，並標示簡易之操作方式。」

，是系爭大廈B 棟排煙室排煙窗火警受信總機，並無設計自然排煙窗回路及設置排煙用探測器之必要。

又系爭大廈管委會於103 年10月3 日曾就系爭大廈B 棟排煙室排煙窗發函予被告，並副知新北市消防局。

新北市消防局於103 年10月28日函覆略稱：「…三、經查旨揭場所消防安全設備審查圖說，有關排煙設備部分本局說明如下：㈡另B 棟排煙室排煙窗之部分，經查其符合各類場所消防安全設備設置標準第189條之規定。

…」等語，是新北市消防局經原告所在系爭大廈管委會陳情事項，亦為同樣判斷並回覆。

3、依被證17之1 所示系爭大廈廣播及排煙系統配線圖，已有手動標示，被告無施作自動連動裝置之義務，又原告所提僅為門窗圖，緊急昇降機間排煙室之排煙窗，屬於消防系統，應以廣播及排煙系統配置圖為主，遑論新北市政府消防局於103 年10月8 日上開函覆內容所述。

（四）系爭大廈社區管理維護中心部分（附表二編號3 ）： 1、依各類場所消防安全設備設置標準第28條第1項第2款規定：「下列場所應設置排煙設備：二、樓地板面積在100平方公尺以上之居室，其天花板下方80公分範圍內之有效通風面積未達該居室樓地板面積百分之2 者。」

，及同標準第190條第1項第7款規定：「下列處所得免設排煙設備：七、集合住宅…。」

。

又參以被證8 所示內政部102年10月22日消署預字第1020019730函文所載：「集合住宅免設排煙設備；

提供住戶使用時因管理所需之…管理人員室…，符合複合用途建築物判斷基準所列主用途及從屬用途關係之規定，仍得適用上開規定。」

，可知系爭大廈社區維護中心屬免設排煙設備之處所範圍。

2、系爭大廈社區「管理中心使用面積」為99.29 ㎡，而「社區管理中心面積」自牆心中線起算面積為103.37㎡。

依原證10排煙設備使用執照圖說，記載「社區管理中心面積」103.37㎡，惟消防安全檢查係以淨面積即「社區管理中心使用面積」99.29 ㎡即可，此由負責本建案之訴外人林茂盛消防設備律師函，及被證18系爭建物壹層消防火警配置平面圖均有明確記載。

另新北市政府消防局回函亦略以：「…三、經查旨揭場所消防安全設備審查圖說，有關排煙設備部分本局說明如下：㈠經查社區管理中心其檢討面積為99.29 平方公尺，未達各類場所消防安全設備設置標準第28條之規定應設置排煙設備。

…」等語，可知本件社區管理中心屬免設排煙設備之處所範圍。

3、原證10排煙設備使用圖說有3 張，其中包含載明「社區管理中心使用面積」為99.29 ㎡部分，有被證10原告寄發之存證信函可稽。

原告無視並刪去99.29 ㎡數字頁面，片面以103.37㎡數字為依據，主張被告未依上開規定與圖說記載，施作排煙窗或排煙設備，洵非可採。

系爭大廈社區管理中心未施作排煙窗或排煙設備與建照圖說並無不符，未違反消防法規，亦獲主管機關肯認，原告之主張不可採。

4、依各類場所消防安全設備設置標準第190條第7項：「下列處所得免設排煙設備：集合住宅、學校教室、學校活動中心、體育館、室內溜冰場、室內游泳池」。

又參以被證8 內政部消防署102 年10月22日消署預字第1020019730號函文所示：「…業明定集合住宅免設排煙設備；

所提供住戶使用時因管理所需之…管理人員室…等附屬空間，符合複合用途建築物判斷基準所列主用途及從屬用途關係之規定，仍得適用上開規定。」

，可知單純集合住宅而非複合用途建築物之管理人員室，依各類場所消防安全設備設置標準第190條第7項之規定得免設排煙窗，若建物又符合複合用途建築物判斷基準之規定（如場所兼有住宅及娛樂場所，而所占面積比例不同）時，仍得適用各類場所消防安全設備設置標準第190條第7項之規定免設排煙窗，原告就被證8 函文解釋顯有錯誤。

另據被證19之圖號索引及總數量表顯示：「複合用途判斷：結果：BF停車空間及1F管理維護中心，公共服務空間與集合住宅屬從屬結構，依複合用途建築物判斷基準應視為單一場所。

依複合用途建築物判斷基準第3條第1款規定為第12條第2款第7 目乙類場所。」

，可知系爭大廈為單純集合住宅，不須設排煙設備。

（五）系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板與牆面部分（附表二編號4 ）： 1、系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板與牆面，未依消防法規規定使用防火耐燃材料，除B3、B4棟1 樓公共區域所示夾層部分外，原告未向被告反應過。

被告就原證16存證信函所為回覆，僅就B3、B4棟1 樓公共區域所施作之夾層之情事為處理。

又被證2 應改善缺失項目編號18「天花板未符合防火耐燃標準施作」，係原告逕行製作，原告以被告未承諾之被證1 項目，充作上開「天花板未符合附火耐燃標準施作」之承諾，並非足取。

2、系爭大廈B3、B4棟1 樓公共區域施作夾層為系爭大廈住戶為增闢社區活動公共空間，要求被告公司出資施工，有全體住戶同意書可稽，應屬被告公司無償回饋二次施工。

倘原告執意依消防法規定，要求被告更換防火耐燃材料，被告基於成本考量，僅無償拆除該等夾層，並不同意原告上開請求。

4、系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板與牆面，已通過消防安全檢查及驗證，其通過證書正本於點交設施時，一併交付系爭大廈管委會。

原告將系爭大廈B3、B4棟1 樓公共區域混稱，主張被告未依消防法規規定使用防火耐燃材料之瑕疵，未說明其依據。

（六）系爭大廈之管道間防火層間塞部分（附表二編號5 ）：本案建築執照第一次掛號時間為96年12月21日，依當時有效之建築技術規則建築設計施工編第79條第1項、第79條之1第1項規定，並無防火構造建築物規定之適用，原告依同規則第79條之2第1項即防火構造建築物規定為主張，其適用法規錯誤。

依建築技術規則建築設計施工編第79條第1項規定：「防火構造建築物總樓地板面積在1,500平方公尺以上者，應按每1,500 平方公尺，以具有1 小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備與該處防火構造之樓地板區劃分隔。

防火設備並應具有1 小時以上之阻熱性。」

，及同法第79條之1第1項規定：「防火構造建築物供左列用途使用，無法區劃分隔部分，以具有1 小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備與該處防火構造之樓地板自成一個區劃者，不受前條第1項之限制：建築物使用類組為A-1 組或D-2 組之觀眾席部分。

建築物使用類組為C 類之生產線部分、D-3 組或D-4 組之教室、體育館、零售市場、停車空間及其他類似用途建築物。

」，原告陳稱被告應施作管道間防火層間塞，惟系爭大廈因管道間具有1 小時以上防火時效之水泥牆及砌牆隔成一個區劃，且通過消防安全檢查，已符合上開第79條之1第1項規定，而無同條文第79條第1項、第79條之適用，是系爭大廈之管道間防火層間塞自無施作之必要。

（七）對原告就系爭鑑定報告所為主張，答辯如下： 1、系爭鑑定報告書第5 頁鑑定事項：「是否未依建築圖說施作系爭大廈B 棟防火門。」

，鑑定意見認為：「B 棟2至14樓及屋頂之防火門經整體評估後研判均未依建築圖說施作」，並非可採，其理由如下：⑴上開鑑定事項爭議在於被告有無義務施作相關設施，設問似已認定被告有義務施作相關設施，對被告並不公平。

⑵被告施作水平鎖，意義等同平推鎖，防火門不會上鎖，要能往逃生方向一推就開，當初未按圖說施作平推鎖卻做水平鎖，係美觀考量。

⑶門開啟角度雖與圖說不符，惟符合建築與消防法規，且參以被證6 新北市政府工務局函文，尚得辦理更正，因原設計之防火門（竣工圖中之版本），於現場施作時並不適合，因現場牆厚約30公分，若左、右各開180 度，兩扇門將無法閉合，故改為現今之設計。

又更改設計係請消防技師重新設計，向消防管理機關提出施工計畫並核准，完工後通過管理機關檢查發予通過文書，有通過文書始可申請使用執照，惟竣工圖之筆誤又未清圖，始生誤會。

⑷門扇門框縫隙雖有部分超過0.5 公分，假設經兩造同意保留此設計，超過之空隙部分，承造廠商有金屬門縫檔片可改善目前狀況。

⑸商品驗證編號並無不符，觀諸系爭鑑定報告附件9 第4 頁上方編號7 「B 棟屋頂防火門標誌現況」識別號碼為「R00000-000-0-f（60A ）」，與被證22經濟部標準檢驗局商品驗證登錄證書之識別號碼相符。

⑹系爭鑑定報告書第5 頁，無法得出原告所稱「被告承認依圖說有施作常時開放式防火門之義務」等語之依據，況原告指摘與系爭鑑定報告第5 頁九、⒈未提到建築圖說採「常時開放式防火門」相悖。

⑺參諸被證7 新北市消防局函文說明：「本案係由鴻華建設股份有限公司委託消防設備師張正一負責監造及消防設備士陳生重負責裝置，並經專技人員全面測試功能符合規定在案。」

，原告臨訟要求被告尚須提出該防火門之試燒證明文件，其無依據卻質疑已通過檢驗事實，並非可採。

2、就B 棟緊急昇降機間排煙室之排煙窗部分：⑴本件爭議在於被告有無義務施作相關設施，設問似認定被告有義務施作相關設施，對被告並不公平。

⑵系爭鑑定報告第7 頁鑑定意見認「經總體評估後研判未依建築圖說施作；

卻尚能符合消防相關法令之要求（但漏標示簡易之操作方式仍應補設）。」

，可證自動開關連動裝置，無此設計，不應計入系爭鑑定報告附件8 費用之內，得設為手動開關裝置啟動。

⑶系爭鑑定報告第6 頁下方「比較事項」之「建築圖說」欄載明：「建築圖有註明『接發電機、總機』。

消防平面圖有註明『TO FAP』，但消防排煙系統配線圖又註明『手動啟動開關及接發電機』」等文字，究竟是連動或手動，鑑定報告亦發現有矛盾，原告僅引用系爭鑑定報告「未依建築圖說施作」，未引用另稱「卻尚能符合消防相關法令之要求」，屬斷章取義。

況系爭鑑定報告第6 頁以下之⒉未論及「TO FAP」就是要「連動」，假設原證7 之建築圖說「TO FAP」為連動標示（被告否認），亦非屬被證5 之買賣契約第6條第2項之買賣標的物範圍內。

3、依系爭鑑定報告第7 、8 頁有關排煙窗之意見，研判社區管理維護中心依法令規定與建築圖說得免設排煙窗。

4、就系爭鑑定報告關於大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板與牆面部分：⑴大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板與牆面之爭議在於被告有無義務施作相關設施，設問似已認定被告有義務施作相關設施，對被告並不公平。

⑵系爭鑑定報告第8 頁鑑定意見認為：「又參照一般建築工程室內裝修審查案件，實務上11樓以上室內天花板之耐燃裝修材料，均有要求應包含其底材。」

，此實務見解依據為何？並非無疑，並援用同頁鑑定意見：「研判大廳、VIP 室、1 至11樓層梯廳天花板之裝修材料尚能符合建築與消防法規之規定。」

。

⑶被告否認有在鑑定現場自承未依規定施作防火耐熱材料。

5、系爭鑑定報告關於管道間防火層間塞部分之意見為「研判並無管道間防火層間塞未施作的情形」。

又原告所提原證17新北市土木技師公會網頁，並非針對本案，亦非法令，殊無援用至本件餘地。

6、就系爭鑑定報告附件8之費用，表示意見如下：⑴項次4 、6 、7 被告否認有施作義務。

⑵項次1 、2 就「門開啟角度」之筆誤，若原告願簽署變更同意書，則被告願負擔合理之清圖費用。

⑶項次3 即系爭鑑定報告第5 頁鑑定事項一、第5 列：「自行關閉連動裝置」既載「尚無不符」，此項費用不應由被告負擔。

⑷項次3 即系爭鑑定報告第6 頁鑑定事項「比較結果」欄，已符合消防相關法令，只需更正標示建議操作方式，被告願意負擔更正標示費用，不應要求被告將手動改為連動。

⑸項次8 亦因項次3 、5 之刪除，運替費用相對減少。

⑹項次9 、10之單位為層，項次11、12之單位為一式，均涉總額之比例，總價為224 萬5,000 元經削減後，應隨變動比例調整數額。

（八）就系爭建築師公會於106 年2 月17日函文說明內容，並非合乎現況，爰說明如下： 1、上開函文徒以建築圖說所示半圓形，即稱防火門可開啟到最大角度，與鑑定人於105 年3 月28日履堪時現實上無法作此設計之現況不符。

2、上開函文說明三就須設置常開式連棟防火門之依據，未正面回答貴院詢問問題，因建築師公會提出相關依據，實際上係「在前提是常開式防火門時，應如何設置」之參考，並非佐證「為何須設置常開式防火門」，尚難比附援引。

3、上開函文援引建築技術規則第76條所述「常時開放式防火門應依下列規定」，其前提係對於「常時開放式防火門」規範，並非「應設置常時開放式防火門」之依據。

4、被告附圖1-1 至1-6 照片6 紙，均為防火門現況照片，鑑定人稱未在原鑑定範圍，未為補充鑑定意見，實非可採。

5、上開函文說明五，並未回答貴院所詢問問題，鑑定證人已對鎖方式證稱：「因為緊急時不一定要用手，用身體也可以推開才是。」

等語，於系爭鑑定報告也提到平推鎖，怎會選擇性回覆貴院問題，卻拒絕回覆被告聲請函詢之「系爭大廈B 棟防火門，法令上是否有直接要求須施作為平推鎖的依據？」之問題。

6、上開函文說明六，鑑定證人已對手動開關符合消防法令為證述，他方面系爭鑑定報告未認當時法令亦要求連動式開關，卻未回覆「系爭大廈B 棟防火門緊急升降機間排煙室排煙窗是否要與消防探測器連動？」之問題。

7、上開函文說明七針對貴院詢問問題，其理由無非為假設問題、非原鑑定範圍而拒絕回答，另鑑定證人主張門的關關有縫隙，他方面則稱貴院函詢為假設問題，或非屬原鑑定範圍而拒絕回答，顯見前後矛盾，對此問題避而不談。

8、上開函文說明八貴院詢問問題，僅空稱單價係參考鑑定手冊或市場訪價而來。

9、上開函文說明九援引建築技術規則第83條第3款規定：「建築物自第11層以上部分，除依第79條之2 規定之垂直區劃外，應依左列規定區劃：…室內牆面及天花板（包括底材）均以耐燃一級材料裝修者，…」，當以「室內牆面及天花板（包括底材）均以耐燃一級材料裝修」為前提，此屬構成要件層次，上開函文逕認為法律效果，解為規制被告須用耐燃一級材料裝修為依據，倒果為因，遑論若以此項問題之法律依據（假設語氣，被告爭執），當初系爭鑑定報告為何未載明該法令為依據？主張此說法之依據為「實務上」泛稱？

（九）原告是否與被告存在買賣關係，大部分住戶買賣原因發生約於101 年7 、8 月間，依被證21建物異動索引表，顯示三賢街117 號3 樓之選定人沈修毅，其前手沈俊聰於102年7 月19日以贈與為原因移轉給選定人沈修毅；

三賢街117 號6 樓之選定人陳黛如，建物、土地買賣原因發生時間分為102 年10月29日、103 年1 月29日；

三賢街117 號8樓之選定人張靜，其前手李○○於103 年1 月17日以買賣為原因移轉給選定人張靜；

三賢街117 號9 樓之選定人吳雅惠，建物及土地買賣原因發生時間均為102 年10月29日；

三賢街123 號7 樓之選定人李文權，建物及土地買賣原因發生時間均為102 年10月29日；

三賢街123 號8 樓之選定人李振榮，其前手李○○於102 年4 月3 日以贈與為原因移轉給選定人李振榮；

三賢街123 號9 樓之選定人李明燦，其前手李○○於103 年1 月17日以買賣為原因移轉給選定人李明燦，既非直接向被告購買，被告否認選定人沈修毅、陳黛如、張靜、吳雅惠、李文權、李振榮、李明燦與被告間之買賣契約關係之存在，渠等不得本於買賣契約向被告主張瑕疵擔保責任。

（十）被告否認原告主張之買賣標的物之瑕疵，原告無法特定起訴狀請求給付金額與原告、選定人具體所受損害之關連，應構成民法第294條第1項第1款之消極事由，況原告主張讓與者為請求權，並非請求權所賴基礎「債權」本身，各該買賣契約關係不在選定人沈修毅、陳黛如、張靜、吳雅惠、李文權、李振榮、李明燦與被告間，渠等之請求權基礎，違反債之相對性。

又原證22之債權讓與證明書，無法得知證明書之實際製作日期，假設為右上方傳真日期「19/10/2016」作成，其為債權讓與行為既未通知債務人（假設語氣，被告否認本件瑕疵，並非債務人），對被告不生效力。

基此，原告主張之債權讓與，並非可採。

（十一）爰答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。

三、不爭執事項：

（一）被告為興建系爭大廈之原始起造人，並為出售系爭大廈建物之建商。

原告及選定人各為如附表一編號1 至51所示門牌號碼之房屋所有權人。

（二）附表一之原告及選定人除編號1 、4 、5 、6 、11、12、13、51外，有於101 年間，與被告簽訂買賣契約，各買受如附表一所示之房屋所有權。

上開事實，業據原告提出附表一編號1 至51之建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本共計51份在卷可稽（本院卷二第10至181 頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、本件原告主張系爭大廈之公共設施，具有如附表二編號1 至5 所示瑕疵，經系爭大廈管委會催告後，被告仍拒絕修補，依民法第359條前段、第179條、第360條，請求減少價金，並依不當得利之法律關係，各請求被告返還溢付如附表一「請求金額欄」所示價金或損害賠償之本息；

另依民法第227條第1項不完全給付之法律關係，各請求被告應給付同上金額之損害賠償之本息（兩者擇一請求）；

被告則以前詞置辯。

故本件爭點應為：⒈系爭大廈之公共設施是否有如附表二編號1 至5 所示瑕疵，或有缺少被告保證品質之瑕疵？⒉原告及選定人得否依物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係，對被告為請求？⒊若原告及選定人得請求減少價金或損害賠償，渠等所得請求之金額為何？爰分述如下：

（一）系爭大廈之公共設施是否有如附表二編號1 至5 所示瑕疵，或有缺少被告保證品質之瑕疵？ 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。

而物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而欠缺，且其欠缺之程度非無關重要者，即為物有瑕疵。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦定有明文。

本件原告主張系爭大廈之公共設施有如附表二編號1 至5 所示瑕疵或缺少被告保證之品質，自應由原告就該項瑕疵存在之有利於己之事實，負舉證責任。

又被告係系爭大廈之起造人及出賣人，就系爭大廈之公共設施應擔保無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，且參諸建築法第39條第1項起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工之規定，及原告提出之「鴻華‧璽悅」房屋預定買賣契約書第9條載明：「一、本大樓建築構造種類（主要種類）係為鋼筋混凝土造，其規格除另有約定外，應依照主管建築機關核准之99重建字第00043 號建造執照，如附件（一）『建造執照影本』之圖說為準。

…」等文字，應認被告有依其向主管機關即臺北縣（現改制為新北市，下同）政府工務局申請建造執照所附建築圖說施工及應遵守消防法規之義務，若有未按圖施工或所施作之建物違反當時有效之消防法規之情形，應認所施作並出賣之系爭大廈之公共設施，應有瑕疵。

茲分述如下： 2、系爭大廈B 棟防火門部分：⑴就原告主張系爭大廈B 棟防火門未依建築圖說施工一節，經本院依其聲請委請新北市建築師公會鑑定，經該會指派江星仁建築師辦理，並於105 年4 月27日以新北市建師鑑字第138 號函檢送系爭鑑定報告書1 份在卷為證（本院卷三第19至67頁），該鑑定報告書就有關「是否未依建築圖說施作系爭大廈B 棟防火門？」部分，相互比較系爭大廈B 棟防火門之現況與建築圖說結果，認系爭大廈B 棟二至十四樓之防火門「門把手及鎖（水平鎖或平推鎖）」、「門開啟角度（約180 度或約135 度）」、「商品驗證標號（有標誌或未註明）」不符，現況防火門之門扇門框間隙（約0.5CM 以上）有間隙過大之情形；

系爭大廈B 棟屋頂層之防火門「門把手及鎖（水平鎖或平推鎖）」、「商品驗證標號（有標誌或未註明）」不符，其結論為「系爭大廈B 棟二～十四層及屋頂層之防火門經總體評估後研判均未依建築圖說施作」（本院卷三第26頁）。

又鑑定人江星仁建築師於本院審理中證稱：我記得圖像（系爭鑑定報告附件五、六）上面是寫f60a防火時效一小時，阻熱性一小時，因為依照技術規則，它是講常開式或是常閉式，以這個圖是看不出來是要做常開式或是常閉式。

一般來說，電梯間是一個區劃的空間，應該要是封閉的，是要用常閉式，但是常閉式因為要進出所以會造成使用者的不便，但是常開式又怕有人會危險，所以作成常開式要做有跟消防連動，發生火災時，門會關起來。

依圖來說看不出來，但是現場來看應該要作成連動消防。

（系爭鑑定報告第5 頁附表）這兩個表有說明，尺寸部分差了一些，但我研判覺得尚可，仍在誤差範圍內，把手與圖說不符，這個鎖在我們來看也是很重要的，因為緊急時，不一定要用手，用身體也可以推開才是。

還有開啟的角度也是不符，現況只有130 度左右，但圖說要開到180 度，鑑定報告第5 頁上表兩者寫反了。

我沒辦法研判到底是出錯圖或是故意未按圖施工，實際上看跟圖不一樣。

只要能夠連動消防，可以關起來就可以了，是否有符合消防法規，我很難回答。

原建築圖說沒有採取較高標準。

實務上，要符合法規，還要符合合約來執行。

（提示本院卷三第42頁，附圖5 之4 ，dl7）除了參考現場的裝置，圖說上也畫半圓形，也可以間接認定，然後綜合這個住宅大樓的格局使用動線認為，依照生活經驗如果是常閉式，住戶應該會抱怨，因為出入都要開門，再加上前面所述，所以應該要用常開式等語（本院卷三第218 、219 、221 、222 頁）。

復經系爭建築師公會就江星仁建築師上開證述事項於106 年2 月17日以新北市建師鑑字第051 號函補充稱：「二、…鑑定人說明：1.依一般建築工程實務，系爭大廈建築圖說所示之半圓形，研判係該防火門應可開啟到最大的角度。

2.系爭建築圖說之半圓形，研判該防火門最大應可開啟到門扇幾乎可緊貼至牆壁。

三、…鑑定人說明：依建築技術規則第79-2條之規定：樓梯間、升降機間自成防火區劃分隔。

就一般建築工程實務，樓梯間、升降機間之防火門係為常時關閉式之防火門。

另依建築技術規則第76條：常時開放式之防火門應依下列規定：1.可隨時關閉，並應裝設利用煙感知器連動或其他方法控制之自動關閉裝置，使能於火災發生時自動關閉。

⒉關閉後免用鑰匙即可開啟，並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置，因此樓梯間、升降機間之防火門如係施作為常時開放式，則應裝設利用煙感知器連動或其他方法控制之自動關閉裝置。

綜上所述，如進出樓梯間、升降機間之防火門係經常呈開啟狀態，則該防火門應裝設利用煙感知器連動或其他方法控制之自動關閉裝置。」

等語（本院卷三第248 、249 頁）。

另有原告提出新北市政府工務局103 年8 月13日北工使字第1031389496號函載明：「…經本局103 年8 月4 日會同臺端（即系爭大廈管委會總幹事林光輝）至現場勘查，其安全門與原核准圖說之開啟角度不符屬實…」等文字（本院卷一第23頁），及系爭大廈防火門之型號照片影本1 張、照片6 張在卷可查（本院卷二第256 至257 頁）。

準此，系爭大廈B 棟防火門確有上開防火門之門把手及鎖、門開啟角度與建築圖說不符，及門扇門框間隙過大等與建築圖說不符之瑕疵。

⑵被告雖辯稱系爭大廈B 棟防火門之使用執照圖說並未記載「常時開放式防火門」，僅有防火安全門實際角度與使用執照圖說開啟角度不符情事，應係建築圖說關於防火門文字記載之筆誤，僅需申請更正即可云云，並提出使用執照圖說暨截圖1 份、新北市政府工務局104 年1 月15日新北工施字第1032498024號函影本1 份在卷為憑（本院卷一第153 、159 、160 頁），查上開新北市工務局104 年1 月15日函固載有：「…三、至於上開存證信函說明所敘B 棟D17 防火門與圖說不符一節，前經營造廠來函略以：『…有關本案梯廳B 棟排煙室防火門開啟方向確與原核准圖說不符，經查係原核准圖說筆誤，已請原設計建造建築師備齊相關資料後立即申請更正。』

請貴公司與本案設計建築師備妥相關書圖文件洽該社區管理委員會說明，倘經取得社區管理委員會同意，再向本局提出更正。」

等語，惟該函文僅謂系爭大廈B 棟防火門與建築圖說不符部分，得於徵得系爭大廈管理委員會同意後以更正圖說方式處理，俾使該防火門與圖說相符，然該更正方式僅係事後補救措施，非謂系爭大廈管委會或區分所有權人有同意之義務，是上開函文反足證被告確未按圖施工，尚難執此認被告不負此項瑕疵責任，被告上開辯解，應無足採。

⑶被告另辯稱系爭大廈B 棟防火門通過經濟部標準檢驗局檢查，亦通過新北市政府消防局安全檢查，並無消防方面之疑慮，並提出經濟部標準檢驗局商品驗證登錄證明（證書號碼：CZ000000000000號99、識別號碼：R00000-000-0-f（60A ）號）影本1 紙、財團法人台灣建築中心商品驗證登錄證書影本1 紙、系爭大廈管委會會簽單影本1 紙、新北市政府消防局101 年2 月10日北消使字第1010008267號函影本1 份（本院卷二第203 至205 頁），嗣後又提出另一經濟部標準檢驗局商品驗證登錄證明（證書號碼：CZ000000000000號99、識別號碼：R00000-000-0-f（60A ）號）影本1 紙、財團法人中華建築中心材料實驗室建築用防火門型式試驗測試報告書影本1 份在卷為憑（本院卷二第266 頁、本院卷三第10至13頁）。

然被告上開主張縱屬實情，然其就系爭大廈之公共設施，不僅應負符合消防法令之義務，應負有按圖施工之義務，否則豈非認被告得於法令範圍內任意施作系爭大廈之公共設施，其與買受人間所約定之契約及用以申請建造執照之圖說均形同具文，是被告上開辯解，亦無足採。

⑷至原告主張被告未依規定於系爭大廈地下室停車場設置防火阻熱鐵捲門部分，雖據其提出新北市政府工務局104 年5 月14日新北工使字第1040878907號、104 年8 月10日新北工使字第1041476782號函影本各1 份、系爭大廈停車場快速捲門照片1 紙在卷為憑（本院卷二第187 至191 頁）。

查：上開新北市工務局104 年5 月14日函文固載明：「二、有關指陳事項，前經本局施工科去函請起造人（鴻華建設股份有限公司）來函說明，其說明如下：㈠本案地下一層（用途：防空避難室兼停車空間），於地上一層至地下一層之車道出入口部分，原核准即為依照建築技術規則第79-1條及144 條規定設置防火區劃之防火鐵捲門，惟建照核准圖說防火鐵捲門之編號漏標示，且於使用執照時已檢附鐵捲門之防火時效證明。

㈡又有關防空避難室兩出口檢討部分（建築技術規則第144條），本案汽車出入口坡道非為替代出口，故僅設置防火鐵捲門（依內政部70.2.19 台內營字第071201號函釋）。」

等文字；

又上開新北市政府工務局104 年8 月10日函文載明：「…三、依內政部95年3 月10日台內營字第0950800998號令：『違反建築法第73條第2項規定，至建築物所有權人及使用人倘均非違法狀態之行為人，得就具有該建築物實質管領力者，依建築法第91條第1項規定課予「限期改善或補辦手續」之義務…；

如屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得採取其他改善或恢復原狀之措施並收取費用之義務』，貴管委會既為該建築物具有事實管領能力，當負有狀態維護責任，故本案『擅自變更防火鐵捲門』狀態縱非貴管委會所為，然貴管委會基於上述地位，仍不能解免其狀態違規之責任，併此敘明。

仍請貴管委會儘速恢復原狀或洽本局（建照科）補辦完成手續，以符法制；

否則，若經本局現勘查獲時，得逕依建築法等相關規定裁罰，尚請諒察。」

等文字。

惟被告辯稱已於104 年2 月10日與系爭大廈管委會達成協議，由被告出資14萬5,600 元，系爭大廈管委會自行購買防火阻熱鐵捲門併施作門寬改善工程，並提出協議書影本1 份、邦雄工業有限公司報價單影本1 紙、付款人為臺灣土地銀行、面額14萬5,600 元之支票影本1 紙在卷為憑（本院卷三第80至82頁），堪信系爭大廈管委會已就上開防火阻熱鐵捲門之設置事宜與被告達成協議，原告及選定人既為系爭大廈之區分所有權人，應受該協議拘束，自不得以同一事由向被告為請求，是原告此部分之主張，應無理由。

3、系爭大廈B 棟緊急昇降梯間排煙室之排煙窗部分：⑴就原告主張系爭大廈B 棟緊急升降梯間排煙室之排煙窗，未依建築圖說與消防相關法令施作與消防探測器連動一節，查系爭鑑定報告書就有關：「B 棟緊急升降機間之排煙窗，是否未依建築圖說與消防相關法令施作與消防探測器連動？」部分，經鑑定人檢視系爭大廈B 棟緊急升降機間排煙室之排煙窗施作現況與建築圖說及消防相關法令要求比較，排煙窗現況為：「採用手動開關啟動，未見有與消防探測器連動，亦未接至總機。

及未標示簡易之操作方式。」

、建築圖說為：「建築圖有註明『接發電機、總機』。

消防平面圖有註明『To FAP』，但消防排煙系統配線圖卻又註明『手動啟動開關及接發電機』。」

、消防相關法令要求為：「各類場所消防安全設備設置標準第189條第1項，有得設手動開關裝置之規定。」

，故其結論認：「系爭大廈B 棟緊急升降機間排煙室之排煙窗施作現況，經總體評估後研判未依建築圖說施作；

卻尚能符合消防相關法令之要求（但漏標示簡易之操作方式仍應補設）。」

等語（本院卷三第27、28頁）。

又鑑定人江星仁建築師於審理中證稱：我看資料來講，是以合約的建築圖，因為我有查消防法規，它是說得設手動開關，所以現況以消防法令是符合的，與建築圖說不相符。

因為建築圖要接總機及發電機，它有如此標明，表示就是有連動的設備，研判下這個原始設計應該是連動的。

原建築圖說設計的原意是採取比較高的標準，可能是移到消防設計的時候，他們不要等語（本院卷三第219 頁），復經原告提出系爭大廈建築施作圖說（緊急昇降梯間排煙室）影本1 紙在卷為憑（本院卷一第24頁），堪信系爭大廈B 棟緊急昇降梯間排煙室之排煙窗未施作與消防探測器連動，雖未違反消防法令，但有未按圖施工之瑕疵。

⑵至被告辯稱：其就系爭大廈建物所簽定之房屋及車位買賣契約書，並無排煙窗與消防探測連動之設計，縱未有該連動設計，亦與消防法規無違等語，並提出其與原告間之房屋及車位買賣契約書影本1 份、新北市政府消防局103 年10月28日函影本1 份在卷為憑（本院卷一第154 至158 、161 至162 頁）；

又辯稱：系爭大廈第一次建照掛號時間為96年12月21日，依當時有效之各類場所消防安全設備設置標準第189條第1項規定，B 棟排煙室排煙窗火警受信總機並無設計自然排煙窗回路及設置排煙用探測器之必要，並提出臺北縣政府工務局建造執照影本1 份、系爭大廈火警配置平面圖影本1 份、被告提出系爭大廈廣播及排煙系統配置圖影本1 份在卷為憑（本院卷二第206 至208 、230 、272 頁），惟被告就系爭大廈之公共設施，不僅應負符合消防法令之義務，應負有按圖施工之義務，已如前述，本件建築圖說既有註明「接發電機、總機」、消防平面圖有註明「To FAP」等字樣，而消防排煙系統配線圖卻又註明「手動啟動開關及接發電機」，致當事人之真意究係為應採取價格較高之連動方式，抑或價格較低之手動方式一節，並不明確，本院審酌系爭大廈建案係被告起造，其專業能力遠高於一般消費者，且建築圖說、消防平面圖亦係被告自行或委託建築師繪製，一般消費者並無置喙之餘定，自應由被告承擔該建築圖說及消防平面圖不明確之不利益，是被告上開辯解，應無足採。

4、系爭大廈社區管理維護中心部分：原告主張系爭大廈社區管理維護中心未依法令與圖說施作排煙窗，並提出系爭大廈建築圖說（社區管理中心）截圖2 紙、照片1 紙在卷為憑（本院卷一第29、30頁）。

查：系爭鑑定報告書就有關「社區管理維護中心是否未依法令與圖說施作排煙窗？」部分，認：「查系爭大廈係為集合住宅大樓，非屬上述建築技術規則建築設計施工編第100條及各類場所消防安全設備設置標準第190條第1項之規定可知，得免設排煙設備。

又社區管理維護中心係屬集合住宅大樓之附屬空間，依複合用途建築物判斷基準之規定仍得適用上述免設排煙設備之規定。

再查新北市政府消防局之103 年10月28日函內有說明『經查社區管理維護中心其檢討面積為99.29 平方公尺，未達各類場所消防安全設備設置標準第28條之規定應設置排煙設備』。

故研判社區管理維護中心依法令規定與圖說說明得免設排煙窗。」

（本院卷三第28、29頁），且原告所提上開系爭大廈建築圖說（社區管理中心）截圖，僅係載明社區管理維護中心之面積，亦未註明應施作排煙窗。

又被告辯稱系爭大廈社區管理中心「使用」面積為99.29 平方公尺，屬免設排煙設備之處所，且與建築圖說未有施作排煙窗或排煙設備相符一節，亦提出內政部消防署102 年10月22日消署預字第1020019730號函影本1 份、林茂盛消防設備師103 年11月26日函影本1 份、系爭大廈壹層消防火警配置平面圖影本各1 份、系爭大廈圖號索引及總數量表影本1 份在卷為憑（本院卷一第163 、164 頁、卷二第231 至232 頁、卷三第14頁）。

足認系爭大廈社區管理維護中心縱未設置排煙窗，亦難認有何違反消防法令或建築圖說之情形，原告上開主張，應無理由。

5、系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板與牆面部分：⑴原告主張系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板與牆面，未依建築圖說或消防法規使用耐燃材料一節，查：系爭鑑定報告書就有關「大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板與牆面是否未依建築圖說或消防法規規定使用防火耐燃材料？」部分，認：「經檢視系爭大廈B 棟大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板之板面材料現況係為矽酸鈣板，但經抽驗天花板內之底材（吊筋及框架）係為使用木質角材。

牆面裝修材料現況係採用大理石或水泥粉刷油漆，佐以少量方木條裝飾。

本次鑑定依法院檢附之建築圖說及兩造於現場提供之建築圖說，除於一～十層平面圖與屋頂層平面圖之梯廳有標註『牆面及地坪貼石材』及十一～十四層平面圖之梯廳有標註『防火構造建築物、牆面及地坪貼石材』外，其餘空間之牆面與天花板均未作特別說明；

惟依建築技術規則建築設計施工編第87條之規定：『建築物自第十一層以上部分…應依左列規定區劃：…三、室內牆面及天花板（包括底材）均以耐燃一級材料裝修者，得按每五００平方公尺範圍，以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備與各該樓層防火構造之樓地板區劃分隔…』先就就牆面部分觀之，雖有些牆壁佐以少量方木條裝飾，研判整體牆面尚係使用耐燃材料裝修。

又參照一般建築工程室內裝修審查案件，實務上十一樓以上室內天花板之耐燃裝修材料，均有要求應包含其底材。

故研判大廳、VIP 室、各樓層梯廳之牆面裝修材料尚能符合建築與消防相關法規之規定。

大廳、VIP 室、一～十樓梯廳天花板之裝修材料亦尚能符合建築與消防相關法規之規定。

至於十一～十四樓及屋頂之梯廳天花板之裝修材料，因其底材非屬耐燃材料，故研判十—～十四樓及屋頂之梯廳天花板未依建築或消防法規規定使用防火耐燃材料。」

（本院卷三第29頁）。

又鑑定人江星仁建築師於審理中證稱：系爭鑑定報告第8 頁倒數第10行所稱要求應包含底材，當然有依據建築技術規則，它有講到11樓以上的耐燃要求比較嚴苛，我有口頭問建築師公會室內裝修審查的委員，他們也是認為11樓要受到比較嚴格的管制。

有帶建築執照有關室內裝修的部分是市政府要審查的，沒有帶建築執照就由建築師公會審查。

一般案例，審查人會要求耐燃的說明書等說明。

我的印象本件11-14 樓，裝修材料非耐燃材料等語（本院卷三第219 至220 頁）。

再經系爭建築師公會以106 年2 月17日新北市建師字第051 號函，就11樓以上施作應包含底材之耐燃材料之文獻資料及建築技術規則，另參考建築技術規則第83條：「建築物自第十一層以上部分，除依第七十九條之二規定之垂直區劃外，應依左列規定區劃：…三、室內牆面及天花板（包括底材）均以耐燃一級材料裝修者，得按每五００平方公尺範圍內，以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備與各該樓層防火構造之樓地板區劃分隔。」

之規定（本院卷三第249 、250 頁）。

準此，應認系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板底材，有未依消防法規使用耐燃材料之瑕疵甚明。

⑵被告雖辯稱系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳所製作之夾層裝飾，係大廈住戶為增闢社區活動公共空間，要求被告出資施作，屬於被告無償回饋之二次施工，被告無施作防火耐燃材料之義務云云，並提出同意書影本1 紙附卷為憑（本院卷二第213 頁），查：上開同意書僅記載：「本人同意一樓公共區域為增加社區活動公共空間，於B3、B4棟一樓經全體住戶同意小部分施作夾層，如有住戶陳情，而導致市政府拆除，鴻華建設股份有限公司將其恢復原狀移交予管理委員會，絕無異議，爾後，相關責任一概與鴻華建設股份有限公司無關。

立書人曾明順。

…」等文字，惟上開同意書僅得證明選定人曾明順1 人同意被告於系爭大廈一樓公共區域施作夾層，然並未提及關於被告無償回饋等情，更無從證明系爭大廈住戶同意被告使用不符消防法規之耐燃材料施作系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳之夾層裝飾，況上開夾層裝飾縱屬二次施工之建物，並非即認被告就此不負遵守消防及建築法規之義務。

又被告辯稱其以符合法令規定之防火耐燃材料施作系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳天花板與牆面之內部裝修云云，並提出出廠證明書影本1 紙、經濟部標準檢驗局商品驗證登錄證書（證書號碼：CZ000000000000號A0）影本1 紙在卷為憑（本院卷二第218 頁正反面），惟以被告就上開出廠證明書、經濟部標準檢驗局商品驗證登錄證書係使用於系爭大廈何部分，並未進一步證明，縱算為系爭鑑定報告書所稱上開天花板之板面材料所使用之矽酸鈣板，然天花板底材部分，經鑑定人實地檢視，並非使用該耐燃材料。

是被告上開辯解，均無足採。

6、系爭大廈之管道間防火層間塞未施作部分：原告主張系爭大廈之管道間防火層間塞未施作有違反消防法令之瑕疵，僅據其提出台灣省土木技師公會網站列印資料影本1 份在卷為憑（本院卷一第46至47頁），惟以上開資料僅為一般性文章，並非針對系爭大廈建物之文書證據或具體鑑定意見，無從採為認定事實之依據。

又系爭鑑定報告就有關「管道間防火層間塞是否未施作」部分，認：「經檢視系爭大廈B 棟梯廳檢修口內之管道間，內部配置有多支管線在內，從低樓層接至高樓層，內部並無水平樓層板分隔。

查管道間係供電力管、電信管、給排水管、消防等管線配置於內之空間，管道間一般會垂直貫穿各樓層樓板，四周牆壁應以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火設備與該處防火構造之樓地板形成區劃分隔。

換言之，管道間係一座獨立之豎向防火區劃空間，管道間內部不會有水平樓層板分隔，即無需施作。

故研判並無管道間防火層間塞未施作之情形。」

等語（本院卷三第29至30頁）。

再鑑定人江星仁建築師於審理中證稱：管道間也是一個區劃的空間，一般要談間隔要塞管線，是要水平，要填塞的也是要水平出去，本身就是一個區劃空間。

因為沒有水平的分隔，所以這個案子沒有這個問題等語（本院卷三第221 頁）。

復佐以被告辯稱系爭大廈第一次建照掛號時間為96年12月21日，依當時有效之建築技術規則第79-2條並無「管道間防火層間塞」之規定，故無需施作「管道間防火層間塞」等語，並提出臺北縣政府工務局建造執照影本1 份在卷為憑（本院卷二第206 至208 頁）。

應認原告主張系爭大廈之管道間防火層間塞未施作有違反消防法令之瑕疵，應無足採。

7、綜上，原告主張系爭大廈之公共設施有：B 棟防火門確有上開防火門之門把手及鎖、門開啟角度與建築圖說不符，及門扇門框間隙過大等與建築圖說不符之瑕疵；

B 棟緊急昇降梯間排煙室之排煙窗有未按圖施作與消防探測器連動之瑕疵；

大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板底材，有未依消防法規使用耐燃材料之瑕疵等節，為有理由，就主張其餘瑕疵部分，其舉證有所不足，應難採信。

又系爭大廈之公共設施有上開瑕疵，已臻明確，被告另聲請系爭建築師公會補充鑑定及本院履勘現場，認無必要，附此敘明。

（二）原告及選定人得否依上開物之瑕疵擔保或不完全給付之法律關係，對被告為請求？ 1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。

又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。

亦即債務人所為之給付有瑕疵，而此項瑕疵如不能補正，或縱經補正，與債務本旨已不相符者，債權人始得依民法第226條或第232條規定，請求債務人賠償損害；

倘該不完全之給付可能補正者，債權人僅得請求補正，並依民法第231條第1項規定，請求賠償補正前所受之損害（最高法院101 年度台上字第496 號判決意旨參照）。

2、查：附表一之原告及選定人除選定人沈修毅（編號1 ）、陳黛如（編號4 ）、張靜（編號5 、51）、吳雅惠（編號6 ）、李文權（編號11）、李振榮（編號12）、李明燦（編號13、51）外，均於101 年間與被告簽訂不動產買賣契約，各買受如附表一所示之房屋所有權，既為被告所不否認，渠等自得對基於買賣契約向被告主張權利。

又被告辯稱選定人陳黛如、張靜、吳雅惠、李文權、李振榮、李明燦並非與其簽定買賣契約之住戶，與被告無買賣關係存在，業據其提出建物異動索引查詢影本6 紙在卷為憑（本院卷三第84至89頁），另選定人李明燦、張靜登記取得附表一編號51之新北市○○區○○街000 號房屋之日期為103年1 月17日，亦顯非向被告買受上開房屋，且原告於言詞辯論終結前未補正上開6 人與被告間成立買賣契約或受讓買受人權利之證據，上開6 人自難基於買賣契約之法律關係向被告請求。

再以選定人沈修毅雖係自訴外人沈俊聰處受贈系爭大廈之建物所有權，有建物異動索引查詢影本1紙在卷可查（本院卷三第83頁），惟參諸原告提出之選定人沈修毅、沈俊聰與被告之房屋預定買賣契約書影本1 份（本院卷三第127 至177 頁），選定人沈修毅與被告間應有買賣關係，復參以沈俊聰嗣後將其因與被告成立買賣關係取得之債權轉讓與選定人沈修毅，亦有債權讓與書證明書1 紙在卷可查（本院卷三第206 頁），是選定人沈修毅應得本於買賣契約之法律關係向被告主張權利，應予敘明。

3、本件系爭大廈之公共區域有上開瑕疵，已如前述，又被告既為系爭大廈之起造人，就上開瑕疵應有可歸責於己之意由，且有未依債之本旨給付之情形，是附表一之原告及除編號4 、5 、6 、11、12、13、51外之選定人（即附表三所示之人，下稱如附表三所示之原告及選定人），依民法第359條規定，請求減少系爭大廈如附表一所示建物之買賣價金，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還所減少之價金；

及依不完全給付之法律關係，請求債務不履行之損害賠償，均有理由。

（三）原告所得請求減少價金或不完全給付之損害賠償之金額為何？經本院依原告聲請就系爭大廈之公共區域如有瑕疵，其減少之價值或修復至原建築圖說或消防法規所需之費用為何，委請系爭鑑定公會為鑑定結果，經系爭鑑定報告書認有上開瑕疵，並認：「其減少之價值或修復至原建築圖說或消防法規所需之費用，經估算為224 萬5,000 元整。」

，並檢附修復費用估算明細表影本1 紙為憑（本院卷三第47頁）。

又上開瑕疵均屬共用部分，自應依如附表三所示原告及選定人所占系爭大廈建物共用部分之所有權比例予以計算，始為合理。

是如附表三所示原告及選定人分別得請求之金額，應以上開金額乘以渠等就系爭大廈共有部分建物（即三重區富貴段5805建號）之權利範圍（詳如本院卷二第10至181 頁之建物登記第一類謄本）為計算（元以下四捨五入），即為渠等所得請求之不當得利或損害賠償金額（戶別、門號號碼、原告及選定人、權利範圍、計算式、所得請求金額均詳如附表三），逾此部分所為請求，則無理由。

五、綜上所陳，如附表三所示原告及選定人主張系爭大廈之公共區域有上開瑕疵，並依民法第359條規定，請求減少系爭大廈如附表一所示建物之買賣價金，並依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還所減少之價金；

及依民法第227條第1項不完全給付之法律關係，請求被告應給付如附表三所示原告及選定人各如附表三「所得請求金額」欄之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日即104 年6 月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分所為請求，則無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之（金額均詳如附表三所載）；

原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌。

八、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 4 日
民事第一庭 法 官 張誌洋
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 4 日
書記官 李佳寧
附表一：
┌──┬───┬────────┬────┬───┬───┬──────┐
│編號│ 戶別 │   門牌號碼     │所有權人│ 坪數 │區分所│  請求金額  │
│    │      │（新北市三重區）│        │      │有權比│ （新臺幣） │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│001 │B1-3F │三賢街117號3樓  │沈修毅  │ 57.3 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│002 │B1-4F │三賢街117號4樓  │莊玉華  │ 57.3 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│003 │B1-5F │三賢街117號5樓  │黃珮翎  │ 57.3 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│004 │B1-6F │三賢街117號6樓  │陳黛如  │ 57.3 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│005 │B1-8F │三賢街117號8樓  │張靜    │ 57.3 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│006 │B1-9F │三賢街117號9樓  │吳雅惠  │ 57.3 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│007 │B1-12F│三賢街117號12樓 │謝琦珠  │ 57.3 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│008 │B2-3F │三賢街123號3樓  │陳建瑞  │ 57.2 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│009 │B2-4F │三賢街123號4樓  │李天生  │ 57.2 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│010 │B2-5F │三賢街123號5樓  │林悠菁  │ 57.2 │1.25％│ 225,000元  │
│    │      │                │沈秀貞  │      │      │            │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│011 │B2-7F │三賢街123號7樓  │李文權  │ 57.2 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│012 │B2-8F │三賢街123號8樓  │李振榮  │ 57.2 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│013 │B2-9F │三賢街123號9樓  │李明燦  │ 57.2 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│014 │B2-12F│三賢街123號12樓 │李瑩鈺  │ 57.2 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│015 │B2-13F│三賢街123號13樓 │黃冠嘉  │ 57.2 │1.25％│ 225,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│016 │B3-2F │三賢街127號2樓  │黃俊霖  │ 48.4 │1.05％│ 189,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│017 │B3-4F │三賢街127號4樓  │張靜麗  │ 48.4 │1.05％│ 189,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│018 │B3-6F │三賢街127號6樓  │陳虹蘭  │ 48.4 │1.05％│ 189,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│019 │B3-8F │三賢街127號8樓  │謝銘芳  │ 48.4 │1.05％│ 189,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│020 │B3-9F │三賢街127號9樓  │賴婧玉  │ 48.4 │1.05％│ 189,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│021 │B3-10F│三賢街127號10樓 │陳莉茿（│ 48.4 │1.05％│ 189,000元  │
│    │      │                │原名：陳│      │      │            │
│    │      │                │維貞）  │      │      │            │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│022 │B3-11F│三賢街127號11樓 │王士豪  │ 48.4 │1.05％│ 189,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│023 │B3-12F│三賢街127號12樓 │黃建發  │ 48.4 │1.05％│ 189,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│024 │B3-14F│三賢街127號14樓 │賈兆曾  │ 48.4 │1.05％│ 189,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│025 │B4-3F │三賢街125號3樓  │陳孟朮  │ 48.7 │1.06％│ 190,800元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│026 │B4-4F │三賢街125號4樓  │鄧彥鳴  │ 48.7 │1.06％│ 190,800元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│027 │B4-5F │三賢街125號5樓  │王蓉琇  │ 48.7 │1.06％│ 190,800元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│028 │B4-6F │三賢街125號6樓  │許垂桓  │ 48.7 │1.06％│ 190,800元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│029 │B4-8F │三賢街125號8樓  │黃明志  │ 48.7 │1.06％│ 190,800元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│030 │B4-9F │三賢街125號9樓  │張哲誠  │ 48.7 │1.06％│ 190,800元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│031 │B4-10F│三賢街125號10樓 │林汶榮  │ 48.7 │1.06％│ 190,800元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│032 │B4-11F│三賢街125號11樓 │林淑玲  │ 48.7 │1.06％│ 190,800元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│033 │B4-12F│三賢街125號12樓 │蕭彩桂  │ 48.7 │1.06％│ 190,800元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│034 │B4-13F│三賢街125號13樓 │張淳琅  │ 48.7 │1.06％│ 190,800元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│035 │B4-14F│三賢街125號14樓 │林琦程  │ 48.7 │1.06％│ 190,800元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│036 │A1-2F │五華街327號2樓  │高瀅惠  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│037 │A1-3F │五華街327號3樓  │蔡秀瑩  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│038 │A1-4F │五華街327號4樓  │林美足  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│039 │A1-5F │五華街327號5樓  │李鎮遠  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
│    │      │                │李鎮逸  │      │      │            │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│040 │A1-6F │五華街327號6樓  │陳麗茹  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│041 │A1-7F │五華街327號7樓  │曾明順  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│042 │A1-8F │五華街327號8樓  │陳昭賢  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│043 │A1-9F │五華街327號9樓  │黃柏嘉  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│044 │A1-10F│五華街327號10樓 │葉春菊  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│045 │A1-11F│五華街327號11樓 │陳昌利  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│046 │A2-2F │五華街325號2樓  │廖全    │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│047 │A2-6F │五華街325號6樓  │林坤俊  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│048 │A2-7F │五華街325號7樓  │張家榕  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│049 │A2-11F│五華街325號11樓 │李麗美  │ 73.1 │1.59％│ 286,200元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│050 │S5-1F │五華街323 號    │李國城  │ 43.7 │0.95％│ 171,000元  │
├──┼───┼────────┼────┼───┼───┼──────┤
│051 │S8-1F │三賢街121 號    │張靜    │ 36.2 │0.79％│ 142,200元  │
│    │      │                │李明燦  │      │      │            │
├──┴───┴────────┴────┴───┴───┼──────┤
│                                總                    計│11,494,800元│
└────────────────────────────┴──────┘

附表二：
┌──┬────────────────────────────────┐
│編號│ 原告主張系爭大廈公共設施之瑕疵部分                             │
├──┼────────────────────────────────┤
│001 │ 系爭大廈B棟防火門未依建築圖說施作。                            │
├──┼────────────────────────────────┤
│002 │ 系爭大廈B 棟緊急昇降梯間排煙室之排煙窗，未依建築圖說與消防相關 │
│    │ 法令施作與消防探測器連動。                                     │
├──┼────────────────────────────────┤
│003 │ 系爭大廈社區管理維護中心未依法令與圖說施作排煙窗。             │
├──┼────────────────────────────────┤
│004 │ 系爭大廈之大廳、VIP 室、各樓層梯廳之天花板與牆面，未依建築圖說 │
│    │ 或消防法規規定使用防火耐燃材料。                               │
├──┼────────────────────────────────┤
│005 │ 系爭大廈之管道間防火層間塞未施作。                             │
└──┴────────────────────────────────┘

附表三：
┌──┬───┬────────┬────┬────┬────┬────┬────┐                  
│編號│ 戶別 │   門牌號碼     │原告或選│權利範圍│所得請求│假執行擔│免假執行│                
│    │      │（新北市三重區）│定人    │        │金額    │保金額  │擔保金額│                
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 1  │B1-3F │三賢街117號3樓  │沈修毅  │100000分│26,940元│8,980元 │26,940元│                
│    │      │                │        │之1200  │        │        │        │                
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 2  │B1-4F │三賢街117號4樓  │莊玉華  │100000分│26,940元│8,980元 │26,940元│                
│    │      │                │        │之1200  │        │        │        │                
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 3  │B1-5F │三賢街117號5樓  │黃珮翎  │100000分│26,940元│8,980元 │26,940元│                
│    │      │                │        │之1200  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 4  │B1-12F│三賢街117號12樓 │謝琦珠  │100000分│26,940元│8,980元 │26,940元│                
│    │      │                │        │之1200  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 5  │B2-3F │三賢街123號3樓  │陳建瑞  │100000分│26,895元│8.965元 │26,895元│                
│    │      │                │        │之1198  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 6  │B2-4F │三賢街123號4樓  │李天生  │100000分│26,177元│8,726元 │26,177元│                
│    │      │                │        │之1166  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 7  │B2-5F │三賢街123號5樓  │林秀貞（│100000分│8,965元 │2,988元 │8,965元 │                
│    │      │                │權利範圍│之1198  │        │        │        │
│    │      │                │3 分之1 │        │        │        │        │
│    │      │                │）      │        │        │        │        │
│    │      │                ├────┤        ├────┼────┼────┤                
│    │      │                │沈悠菁（│        │17,930元│5,977元 │17,930元│
│    │      │                │權利範圍│        │        │        │        │
│    │      │                │3 分之2 │        │        │        │        │
│    │      │                │）      │        │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 8  │B2-12F│三賢街123號12樓 │李瑩鈺  │100000分│26,895元│8.965元 │26,895元│                
│    │      │                │        │之1198  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 9  │B2-13F│三賢街123號13樓 │黃冠嘉  │100000分│26,895元│8.965元 │26,895元│                
│    │      │                │        │之1198  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 10 │B3-2F │三賢街127號2樓  │黃俊霖  │100000分│24,089元│8,030元 │24,089元│                
│    │      │                │        │之1073  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 11 │B3-4F │三賢街127號4樓  │張靜麗  │100000分│24,089元│8,030元 │24,089元│                
│    │      │                │        │之1073  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 12 │B3-6F │三賢街127號6樓  │陳虹蘭  │100000分│23,370元│7,790元 │23,370元│                
│    │      │                │        │之1041  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 13 │B3-8F │三賢街127號8樓  │謝銘芳  │100000分│24,089元│8,030元 │24,089元│                
│    │      │                │        │之1073  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 14 │B3-9F │三賢街127號9樓  │賴婧玉  │100000分│24,089元│8,030元 │24,089元│                
│    │      │                │        │之1073  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 15 │B3-10F│三賢街127號10樓 │陳莉茿（│100000分│24,089元│8,030元 │24,089元│                
│    │      │                │原名：陳│之1073  │        │        │        │
│    │      │                │維貞）  │        │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 16 │B3-11F│三賢街127號11樓 │王士豪  │100000分│24,089元│8,030元 │24,089元│                
│    │      │                │        │之1073  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 17 │B3-12F│三賢街127號12樓 │黃建發  │100000分│24,089元│8,030元 │24,089元│                
│    │      │                │        │之1073  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 18 │B3-14F│三賢街127號14樓 │賈兆曾  │100000分│24,089元│8,030元 │24,089元│                
│    │      │                │        │之1073  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 19 │B4-3F │三賢街125號3樓  │陳孟朮  │100000分│24,179元│8,060元 │24,179元│                
│    │      │                │        │之1077  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 20 │B4-4F │三賢街125號4樓  │鄧彥鳴  │100000分│24,179元│8,060元 │24,179元│                
│    │      │                │        │之1077  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 21 │B4-5F │三賢街125號5樓  │王蓉琇  │100000分│24,179元│8,060元 │24,179元│                
│    │      │                │        │之1077  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 22 │B4-6F │三賢街125號6樓  │許垂桓  │100000分│23,460元│7,820元 │23,460元│                
│    │      │                │        │之1045  │        │        │        │
├──┼───┼────────┼────┼────┼────┼────┼────┤                
│ 23 │B4-8F │三賢街125號8樓  │黃明志  │100000分│24,179元│8,060元 │24,179元│                
│    │      │                │        │之1077  │        │        │        │
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│ 24 │B4-9F │三賢街125號9樓  │張哲誠  │100000分│24,179元│8,060元 │24,179元│                
│    │      │                │        │之1077  │        │        │        │
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│ 25 │B4-10F│三賢街125號10樓 │林汶榮  │100000分│24,179元│8,060元 │24,179元│                
│    │      │                │        │之1077  │        │        │        │
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│ 26 │B4-11F│三賢街125號11樓 │林淑玲  │100000分│24,179元│8,060元 │24,179元│                
│    │      │                │        │之1077  │        │        │        │
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│ 27 │B4-12F│三賢街125號12樓 │蕭彩桂  │100000分│24,179元│8,060元 │24,179元│                
│    │      │                │        │之1077  │        │        │        │
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│ 28 │B4-13F│三賢街125號13樓 │張淳琅  │100000分│24,179元│8,060元 │24,179元│                
│    │      │                │        │之1077  │        │        │        │
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│ 29 │B4-14F│三賢街125號14樓 │林琦程  │100000分│24,179元│8,060元 │24,179元│                
│    │      │                │        │之1077  │        │        │        │
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│ 30 │A1-2F │五華街327號2樓  │高瀅惠  │100000分│49,255元│16,418元│49,255元│                
│    │      │                │        │之2194  │        │        │        │
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│ 31 │A1-3F │五華街327號3樓  │蔡秀瑩  │100000分│31,969元│10,656元│31,969元│                
│    │      │                │        │之1424  │        │        │        │
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│ 32 │A1-4F │五華街327號4樓  │林美足  │100000分│31,250元│10,417元│31,250元│                
│    │      │                │        │之1392  │        │        │        │
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│ 33 │A1-5F │五華街327號5樓  │李鎮遠（│100000分│20,780元│6,927 元│20,780元│                
│    │      │                │權利範圍│之1424  │        │        │        │                
│    │      │                │百分之65│        │        │        │        │
│    │      │                │）      │        │        │        │        │
│    │      │                ├────┤        ├────┼────┼────┤
│    │      │                │李鎮逸（│        │11,189元│3,730元 │11,189元│
│    │      │                │權利範圍│        │        │        │        │
│    │      │                │百分之35│        │        │        │        │
│    │      │                │）      │        │        │        │        │
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│ 34 │A1-6F │五華街327號6樓  │陳麗茹  │100000分│31,969元│10,656元│31,969元│                
│    │      │                │        │之1424  │        │        │        │
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│ 35 │A1-7F │五華街327號7樓  │曾明順  │100000分│40,612元│13,537元│40,612元│                
│    │      │                │        │之1809  │        │        │        │
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│ 36 │A1-8F │五華街327號8樓  │陳昭賢  │100000分│40,612元│13,537元│40,612元│                
│    │      │                │        │之1809  │        │        │        │
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│ 37 │A1-9F │五華街327號9樓  │黃柏嘉  │100000分│40,612元│13,537元│40,612元│                
│    │      │                │        │之1809  │        │        │        │
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│ 38 │A1-10F│五華街327號10樓 │葉春菊  │100000分│31,969元│10,656元│31,969元│                
│    │      │                │        │之1424  │        │        │        │
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│ 39 │A1-11F│五華街327號11樓 │陳昌利  │100000分│40,612元│13,537元│40,612元│                
│    │      │                │        │之1809  │        │        │        │
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│ 40 │A2-2F │五華街325號2樓  │廖全    │100000分│31,250元│10,417元│31,250元│                
│    │      │                │        │之1392  │        │        │        │
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│ 41 │A2-6F │五華街325號6樓  │林坤俊  │100000分│31,969元│10,656元│31,969元│                
│    │      │                │        │之1424  │        │        │        │
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│ 42 │A2-7F │五華街325號7樓  │張家榕  │100000分│31,969元│10,656元│31,969元│                
│    │      │                │        │之1424  │        │        │        │
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│ 43 │A2-11F│五華街325號11樓 │李麗美  │100000分│31,969元│10,656元│31,969元│                
│    │      │                │        │之1424  │        │        │        │
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│ 44 │S5-1F │五華街323 號    │李國城  │100000分│31,228元│10,409元│31,228元│                
│    │      │                │        │之1391  │        │        │        │
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│                                總                  計：1,252,063  元 │        │                
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