臺灣新北地方法院民事-PCDV,104,重訴,771,20160826,6

臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第771號
原 告 周初男
周建宏
周弘義
周家楨
黃瓊鳳
周中文
周柏汎
共 同
訴訟代理人 楊進銘律師
吳家輝律師
范晉魁律師
被 告 趙鴻儒
訴訟代理人 劉炳烽律師
劉孟錦律師
複代理人 黃宗哲律師
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國105年7月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告連帶負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按耕地三七五減租條例第26條第1、2項定規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。」

、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；

經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。」

。

二、本件租佃爭議事件，業經新北市新莊區公所耕地租佃委員會、新北市政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調解不成立及被告不服調處，而由新北市政府以民國104年11月18日新北府地籍字第1042212467號函移送本院，是本件起訴程序尚無不合，合先敘明

貳、原告主張：

一、緣新北市「莊租登字第51號」耕地三七五租約（下稱系爭租約），據現有資料顯示係訂於80年1月1日，出租人為原告等之被繼承人周榮富，承租人則為被告，租約存在之土地為新北市○○區○○○段○○○段000○0000○0000地號土地及同區立言段801、802地號土地。

而據現有資料顯示，系爭租約之租賃期間似應自80年1月1日起至85年12月31日、86年1月1曰至91年12月31日（查無資料）、92年1月1日至97年12月31日、98年1月1日至103年12月31日。

其中由海山頭段石龜小段2-4地號土地所分割出之2-136地號土地，以及同段2-12、2-13地號土地，均於95年5月16日因土地徵收而除去系爭租約，故系爭租約現存於新北市○○區○○○段○○○段000地號及同區立言段801、802地號3筆土地（下稱系爭3筆土地）。

而系爭3筆土地之出租人又因繼承、贈與或買賣等變化，其所有權人變更為：㈠系爭海山頭段石龜小段2-4地號土地之所有權人為原告周建宏、周柏汎、周家楨、周中文、黃瓊鳳等5人。

㈡系爭立言段801、802地號土地之所有權人則有原告周初男、周弘義、周中文、黃瓊鳳，及訴外人曾景煌等共5人。

因系爭租約有下列無效、終止事由，出租人即原告等爰依法申請收回系爭3筆土地。

案經新北市新莊區公所耕地租佃委員會調解不成立；

復經新北市政府耕地租佃委員會以新北第2屆耕地租佃委員會第5臨時會（第2次會議）租佃爭議調處，其調處結果「本案應准予出租人終止租約，收回全部耕地」，惟承租人即被告不同意調處結果，依耕地三七五減租條例第26條規定移送鈞院續行處理。

系爭租約因被告有耕地三七五減租條例第17第1項第3款、第4款得終止之事由，原告均已合法終止，然因被告竟不服新北市政府之調處結果，使系爭租約法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者。

又系爭租約既已終止，原告自得請求被告將系爭土地上之系爭租約登記塗銷。

爰依民事訴訟法第247條、民法第455條、第767條、第821條規定提起本訴。

二、系爭租約業因租期屆滿而消滅，故兩造間已無租賃關係，無待終止之意思表示：㈠按耕地之租佃，依本條例之規定；

本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第1條第1項定有明文。

次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。

又法律關係定有存續期間者，於期間屆滿時消滅，期滿後，除法律有更新規定外，並不當然發生更新之效果（最高法院70年台上字第3678號判例參照）。

㈡次按契約之「終止」，乃繼續性契約之當事人一方，因他方之契約不履行而行使終止權，使繼續性之契約關係向將來消滅之意思表示。

申言之，如繼續性契約定有期限者，則該繼續性契約之效力，已因期限屆滿而消滅。

據此，針對期限屆滿而消滅之繼續性契約，自毋庸另為「終止」之意思表示，乃法律體系之當然解釋。

㈢再按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…地租積欠達兩年之總額時。

非因不可抗力繼續一年不為耕作時。」

耕地三七五減租條例第17條第1項定有明文。

惟本條關於「終止權行使」之規定，係專指「耕地租約在租佃期限未屆滿前」。

換言之，倘「耕地租約在租佃期限業已屆滿」之情形，已無需依本條之規定為「終止」之表示，其理自明。

㈣復按耕地三七五租約清理要點第5點規定：「耕地租約期滿，出租人未申請終止租約，而承租人申請繼續承租，並有繼續耕作之事實者，應准續訂租約。」

，是由前揭要點規定「有繼續耕作之事實者，應准續訂租約」之反面解釋可知，倘承租人已無「繼續耕作」之事實，自不應准予續訂租約，無庸置疑。

㈤末按，依耕地三七五租約清理要點第5點規定，縱出租人未申請終止租約，承租人無繼續耕作之事實時，仍不准承租人續訂租約，更何況本件原告已向地政機關表示不再續租之意思，即業已申請終止租約，則依舉輕以明重法理可知，更不得准被告即承租人續訂租約。

㈥至上開清理要點第5點所稱之「租約期滿後之申請終止」，依前揭法律體系解釋原則，顯非民法所規定針對「繼續性契約」之「終止權行使」，充其量僅應解為出租人向鄉、鎮、區公所表達無繼續出租之意願。

是該要點所定之「終止」，不生任何法效意思，亦與法律效果無涉，要與民法所定「終止」迴然有異。

㈦本件系爭租約之租賃關係已於103年12月31日屆滿，復因被告即承租人有積欠租金及非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實，是被告之行為已與耕地三七五減租條例保護佃農之立法意旨有所違背，故出租人向新北市新莊區公所表達無繼續出租之意願。

嗣該案經調解、調處均未果，因而兩造迄今仍未續訂租約等情，應屬明確。

㈧從而，兩造間原有租賃關係業因期間屆滿而消滅，自不待出租人另為終止租約之表示。

加之，兩造迄今仍未成立新的租賃關係，是兩造間現無任何租賃關係存在，至為灼然。

三、退步言之，縱認兩造存有租賃關係，惟本件有耕地三七五減租條例第17條第1項第3款、第4款所載之事由，原告等終止系爭租約，於法並無不合：㈠按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：…地租積欠達兩年之總額時；

非因不可抗力繼續一年不為耕作時…」，耕地三七五減租條例第17條第1項第3款、第4款定有明文。

次按民法第440條第1項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。

此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止契約時亦適用之（最高法院45年台上字第205號判例參照）。

耕地租約之出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止租約，應以出租人終止時之狀態為準，即以出租人為終止之意思表示時承租人所積欠之地租總額，計算有無達兩年地租之總額，倘積欠地租已達兩年總額，租約經合法終止，其租約即自終止時向後失其效力，縱承租人嗣後於出租人請求返還土地訴訟中為租金請求權之時效抗辯，亦不生影響。

（最高法院87年度台上字第2777號裁判參照）。

再按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台上字第1856號判例參照）。

又耕地承租人於耕地租約租期未屆滿前，非因不可抗力，繼續一年不為耕作，復耕後亦僅限於部分土地，出租人自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定提前終止租約（臺灣高等法院96年上易字第648號判決意旨參照）。

㈡查系爭租約因被告積欠自80年1月1日起至90年12月31日止11年之租金總計新臺幣（下同）595,518元，經原告等委請楊進銘律師以104年10月19日台北中崙郵局第2184號存證信函（原證5）催告被告於5日內給付租金，該函於同年月20日到達被告，被告逾期迄未給付所積欠之租金，原告復委請楊進銘律師依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，以104年10月28日台北中崙郵局第2327號存證信函（原證6）向被告終止系爭租約。

被告雖為時效抗辯，亦不生影響。

是被告因有積欠地租達兩年之總額，並經原告等以原證5之存證信函為催繳租金之表示，惟被告仍未支付積欠之租金，原告等遂以原證6之存證信函為終止之表示，於法自屬有據。

㈢又系爭3筆土地自98年10月間迄103年7月間有近2/3之面積無農耕使用之情形，因而有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所定因不可抗力而有一年以上未耕作之終止事由等節，亦有行政院農業委員會林務局農林航空測量所之航照圖、國立台灣大學理學院空間資訊研究中心出具之航照影像判釋成果報告可考。

縱被告抗辯系爭土地現有一部復耕之情形，姑不論其已符合法定終止事由在先，復揆諸前揭說明，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，原告等均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地，應無置疑。

從而原告等委請楊進銘律師以104年10月19日台北中崙郵局第2182號存證信函（原證7），終止系爭租約，自屬合法有據。

㈣至被告雖辯稱系爭租約未經訴外人曾景煌為終止之意思表示，故不合法云云。

然曾景煌固為系爭立言段第801、802地號2筆土地之分別共有人，然出租共有物之行為，核屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項之規定，應以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意行之。

職此，本件原告等依多數決為終止租約之表示，於法亦無不合。

㈤本件源於系爭租約6年期間已於103年12月31日屆滿，原告向新北市新莊區公所聲請收回系爭3筆土地，然被告聲請續訂租約，經新北市新莊區公所耕地租佃委員會調解不成立，復經新北市政府耕地租佃委員會調處，調處結果為「本案應准予出租人終止租約，收回全部耕地。」

。

故本件既係租佃期限屆滿後，出租人欲收回系爭3筆土地之行為，形式雖稱為「終止」（參耕地三七五租約清理要點第9點），實際上係屬耕地三七五減租條例第20條所稱「出租人依本條例收回自耕」之行為，而與耕地租約在租佃期限屆滿前所為之「契約終止」情形迥異，故非民法債編所謂之契約終止，而無民法第263條準用第258條所謂「終止權不可分原則」之適用。

此參酌原告前委託陳榮哲律師以存證信函催告被告給付租金時，被告委請律師以104年8月16日台北法院郵局第457號存證信函（原證14）回復原告時稱：「末查，本人承租耕地中801地號及802地號土地尚有共有人曾景煌先生未委託陳榮哲大律師發函，而曾景煌先生自102年7月12日取得土地後應得之租金，本人亦已匯至周初男等7人所指定帳號。

按租金之數額及給付方式係屬共有物管理之範疇，周初男等7人以過半數共有人及渠等應有部分合計亦過半數，且渠等應有部分合計逾3/2，依民法第820條規定，周初男等7人又有權代收本件全部地租」自明。

又依舉重明輕之法理，具有耕地三七五減租條例第17條第1項各款規定之情形者，於耕地租約在租佃期限未屆滿前既可終止租約，在租佃期限屆滿後，更可以拒絕續租收回自耕，此乃依法學方法之當然解是。

從而內政部頒訂耕地三七五租約清理要點第4點、第6點規定之「『終止』租約」一詞，實非終止，而係收回。

四、被告另辯稱系爭租約僅一個，僅租賃物為系爭3筆土地，故同一租賃關係之終止權不可切割云云，惟查：㈠按臺灣高等法院臺中分院96年上字第206號民事判決意旨謂：「系爭租佃契約就租金稻谷之計算基準，除詳載各筆土地之土地面積外，並記明：係以各筆土地正產物租率千分之375為租額之計算標準，是其就稻穀租金之計算，縱係以分割前3筆耕地之收穫總量合計在一起，而約定為3321台斤，但各筆耕地無論地目、等則均無不同，各筆耕地之生產條件、各單位之產量應屬相當，非不得由各筆土地之面積、租額比例推算各筆耕地之租谷收穫量，是其客觀上並非絕對不可分，上訴人徒以契約之書面記載主張本件5筆耕地之租約與其對待給付係屬不可分之債，尚無可採。」

。

㈡又按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，耕地三七五減租條例第25條定有明文。

據此，倘租佃契約包含數宗土地，而各宗土地之所有權分別讓與不同之人，以致各宗土地之所有權人各異，而租佃契約對於受讓人仍繼續有效，固無待言，惟於租佃契約之外觀上縱僅有一個，然實質租賃關係仍分別存在於不同所有權人與承租人之間，上開規定關於「租佃契約繼續有效」之效力，要無可能及於不具土地所有權之人，殆無疑義。

㈢今訴外人曾景煌僅就系爭土地中之「立言段第801號」及「立言段第802號」等2筆土地具分別共有關係，其基於耕地三七五減租條例第25條之規定，因受讓上開土地應有部分而使租賃關係對曾景煌繼續有效，是參諸前揭說明，就系爭海山頭段石龜小段2-4地號土地而言，曾景煌既非所有權人，則系爭海山頭段石龜小段2-4地號土地之租賃關係，自不能及於曾景煌，曾景煌對此部分之租賃關係亦無置喙餘地，乃屬當然。

㈣況由系爭租約之登記事項觀之，業已就系爭3筆土地分別載明土地面積、租額之種類、數額等，是就租賃標的物而言，客觀上並無不可分之情形，故被告辯稱系爭租約僅一個，而租賃物為三筆土地，故本於同一租賃契約之終止權不可切割云云，要無可採。

五、並聲明：（見本院卷二第232至233頁）㈠確認兩造間就坐落系爭3筆土地上之新北市新莊區私有耕地三七五租約「莊租登字第51號」（即系爭租約）之租賃關係不存在。

㈡被告應將坐落系爭3筆土地上之系爭租約登記塗銷。

參、被告則抗辯：

一、程序上理由：㈠本件共同訴訟為固有必要共同訴訟，系爭3筆土地所有權人之一曾景煌未列名為原告，故本件訴訟原告當事人不適格：訴外人曾景煌為系爭立言段801、802地號土地所有人之一（其持分為1/5），依民法第425條之「所有權移轉不破租賃」規定，曾景煌亦為系爭租約之出租人之一，而系爭租賃權為全體地主公同共有，本件判決自應對於全體地主合一確定，本件訴訟應為固有必要訴訟，惟曾景煌竟未一同起訴，依上開判決意旨，本件訴訟原告當事人不適格。

㈡原告訴之聲明第二項請求，並無權利保護必要：按「耕地租約經依法終止、出租耕地經政府全部徵收並辦竣所有權移轉登記、出租人收回自耕、承租人受讓全部出租耕地、租佃關係消滅或耕地全部滅失並辦竣滅失登記者，由鄉（鎮、市、區）公所將租約登記簿租約登記事項予以註銷，報請縣（市）政府備查。」

臺灣省耕地租約登記辦法第11條定有明文。

原告訴之聲明第二項請求被告應將系爭3筆土地上之系爭租約登記予以塗銷。

惟一來被告並無任何權利，獨自將系爭租約登記予以塗銷；

二來依上開辦法規定，只要鈞院確認系爭租約已依法終止，則原告持勝訴判決至新北市新莊區區公所辦理註銷系爭租約，新北市新莊區區公所自應依上開辦法將系爭租約予以註銷，是以原告訴之聲明第二項無權利保護必要。

二、原告請求之租金超過5年部分已罹於消滅時效，為此被告特援引民法第144條第1項為時效抗辯：原告主張被告欠繳自80年1月1日起至90年12月31日止共11年之租金，總計595,518元，從而依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止兩造間系爭租約，惟被告否認上情，且援引民法第144條第1項規定，抗辯原告請求之租金超過5年部分已罹於消滅時效，縱使被告有積欠原告租金（此為假設語氣，被告否認有積欠原告任何租金，甚至還溢付），超過5年之部分亦可拒絕給付。

三、原告催告租金之意思通知不合法：訴外人曾景煌亦為系爭立言段801、802地號土地所有權人之一，亦為系爭租約之出租人之一，惟觀之原告所提（原證5）台北中崙局第2184號存證信函（即原告催告之意思通知），其上並未有曾景煌具名，是依最高法院41年台上字第490號判例及同院54年台上字第952號判例意旨，原告前開催告不合法。

四、原告終止系爭租約之意思表示不合法：㈠訴外人曾景煌為系爭新莊區立言段801、802地號土地所有人之一，亦為系爭租約之出租人之一，惟觀之原告所提（原證6）台北中崙局第2327號存證信函（即終止系爭租約之意思表示）與（原證7）台北中崙局第2182號存證信函（亦為終止系爭租約之意思表示），曾景煌均未曾列名，是依最高法院86年度台上字第1523號、98年度台上字第569號判決意旨，原告終止系爭租約之意思表示並不合法，系爭租約依舊存在。

㈡依臺灣高等法院103年度上更㈡字第45號判決意旨，終止系爭租約須全體出租人為終止之意思表示，本件未經出租人曾景煌為終止系爭租約之意思表示，故原告終止系爭租約不合法。

㈢依近期諸多最高法院判決見解，新修訂之民法第820條第1項規定乃有諸多例外不得適用之情形，例如：分管契約得否由多數決成立？又分管契約得否由多數共有人決議終止？諸多最高法院判決見解均採否定見解，否則以多數決侵害少數共有人之權益。

故適用該條法律時，須格外審慎。

五、至於原告稱曾景煌僅為系爭立言段801、802地號土地所有人，縱使其不同意終止系爭租約，亦僅限於上開兩筆土地租約部分，惟曾景煌並非系爭海山段石龜小段2-4地號土地所有權人，故該土地無須其同意終止租約，故原告仍得終止該土地之租約云云，洵無理由，茲分述如下：㈠按「租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立」；

「租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之。

始能生效。

最高法院33年上字第84號及同院48年台上字第1258民事判例意旨參照。

是依前開判例意旨，出租人本即不以所有權人為限，故原告稱曾景煌並非系爭海山段石龜小段2-4地號土地所權人，故該筆土地之租約終止，無須其同意，洵無理由。

㈡更何況依耕地三七五減租條例第6條規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；

租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」。

經查，依新北市新莊區公所之登記資料顯示，兩造間僅有「一個」耕地三七五租約，僅租賃物為「三筆土地」而已，原告欲分割行使終止權，終止部分租約，強將「曾景煌」排除在出租人之外，顯屬違法。

六、被告未積欠原告任何租金，甚至恐有溢付租金：㈠被告主張系爭租約目前每年租金如下：⒈海山段石龜小段2-4地號土地租金：稻穀391.1公斤（按依被告向新莊區公所承辦人邵清棋先生查詢，租約上所載之稻殼產量均為年產量，此部分與原告提出之附表尚有不同）。

⒉立言段801地號土地租金：稻殼222.3公斤。

⒊立言段802地號土地租金：稻殼10.1公斤。

總計：623.5公斤。

（計算式：391.1公斤+222.3公斤+10.1公斤），再依原告所主張政府每公斤收購價26元計算，則系爭租約之年租金應為16,211元（計算式：623.5公斤×26元），5年之租金為81,055元（計算式：16,211元×5年）。

㈡惟被告所給付予原告之租金早已超過上開數額，故被告目前並無積欠原告任何租金，縱使原告上開租金催告之意思通知合法，依前開判決意旨亦不生依此催告終止租約之權利。

七、再退萬步言，縱使被告有積欠原告租金（按此僅為假設語氣，被告否認之），亦非可歸責於被告之事由所致，依民法第230條規定，被告不負給付遲延責任：㈠本件地租之給付，依系爭租約第四條「甲項」之約定，係屬往取債務，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。

有最高法院86年度台上字第580號判決意旨參照。

㈡經查系爭租約原約定之租金原為「稻殼」，衡諸常情應在承租人之住所交付，故為「往取之債」，依前開判決意旨必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任，是以於原告未履行前開義務前，被告仍不負給付遲延責任。

八、又原告主張，被告積欠自80年1月1日起至90年12月31日止，共計11年之租金，總計：595,518元，故援依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定以原證6之存證信函向被告終止系爭租約云云，並非事實，亦不合法：㈠按租金債務為金錢之債，而金錢之債為可分之債，原告等人並無權代理訴外人曾景煌為給付租金之催告，若無全體出租人向承租人即被告為租金催告之意思通知，則依前開判決意旨，原告之催告並不合法。

㈡次按「關於利息或其他定期給付，如債權人給與受領一期給付之證書，未為他期之保留者，推定其以前各期之給付已為清償。」

民法第325條第1項定有明文。

本件被告否認有積欠任何租金，原告前手周五常曾開立收據乙紙予被告（詳被證1），依上開法律規定，應推定以前各期之給付已為清償。

㈢況且80年至1月1日起至90年12月31日之租約早因租期屆滿而消滅，原告要如何終止已消滅之租約？又本期租約係從104年1月1日開始，原告又如何得以過去欠租之事實（按此為假設語氣）去終止目前仍有效之租約呢？被告果若有積欠租金達二期以上，為何原告當時不立即解約呢？原告既然於租約屆期後又與被告續約多次，為何嗣後又得以積欠已消滅租約之租金2期以上為由而終止現存之租約呢？此舉豈不自相矛盾。

㈣綜上論述，被告主張積欠2期以上租金，得終止租約，僅限於行使終止權時仍有效之租約，於租期屆滿已消滅之租約及再續約之租約，均不得終止。

九、本件租金債務確為「往取債務」，應在系爭土地交付相當數量之稻谷作為租金：㈠按「清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之」，民法第314條第1款定有明文；

復按「耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；

原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；

不及千分之三百七十五者，不得增加」；

「地租之數額、種類、成色標準、繳付日期與地點及其他有關事項，應於租約內訂明；

其以實物繳付需由承租人運送者，應計程給費，由出租人負擔之」耕地三七五減租條例第2條與第7條定有明文。

㈡經查，依前開法律規定，系爭租約原係給付系爭土地一年所出產之稻谷數量千分之三七五之作稻谷作為租金，應為特定物之給付，依前開法律規定，其清償地應在「於訂約時，其物所在地為之」即系爭土地上交付；

復觀之系爭租約中並無出租人負擔運費之相關約定，亦得證明系爭租金債務為「往取債務」，洵屬無疑。

十、退萬步言，縱認被告「部分土地不為耕作」（此為假設語氣，被告否認之），被告係因不抗力之因素，未種植水稻，原告援引耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，洵屬違法：經查，因都市計畫附近土地之使用分區變更為建地，大量新建住宅、近年來外移人口暴增，民生用水不足，更遑論農業用水根本已停止供應（按桃園農會早已多年沒向被告收取水費）、興建捷運新莊線、65高架快速道路等公共工程，原本新莊區之農田水利灌溉排水系統（溝渠），早就被費棄破壞殆淨、且系爭土地與該道路高低落差達約2.5公尺，高架橋高數十公尺遮蔽陽光、日照不足、排水不良、空氣汙染嚴重，根本無法種植水稻，事實上新莊地區早已無人種植水稻，且系爭土地復無自來水管線路，因此光靠天然之雨水量，根本無法種植水稻，是以被告係因不抗力之因素，未種植水稻，惟被告目前仍有在系爭土地上農作，主觀上並無放棄耕作權之意思，且在客觀上並無繼續不從事耕作，依最高法院97年台上字第254號、99年度台上字第856號判決意旨，本件並不符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所規定之要件，故原告終止系爭租約，洵屬違法。

十一、被告目前仍有在系爭土地上農作，種植多種有經濟價值之作物：㈠原告目前固然未於系爭3筆土地上種植水稻，惟仍種植目前系爭土地自然條件適合種植之農作物，例如：蔬菜、香蕉、龍眼、竹筍、百香果、木瓜、柚子、橘子、婆羅密、馬拉巴栗、釋加等農作物，此乃有鈞院105年5月31日勘驗筆錄及新北市新莊地政事務所莊土測字第110500號土地複丈成果圖可資為憑。

㈡復依新北市新莊地政事務所莊土測字第110500號土地複丈成果圖，系爭海山頭段石龜小段2-4地號土地，總面積為1,704平方公尺，耕作面積達1,669平方公尺，未耕作面積僅有35平方公尺，只占全部面積之2.05%，其乃因為土地界址不明確，被告為恐逾界，引發紛爭，且為保留相當之通道以方便耕作，始保留與鄰地相鄰之少部分土地未耕種。

至於系爭立言段801及802地號土地則被告全數有耕作。

㈢又依耕地三七五租約清理要點第2點規定：「為清理已登記對耕地租約，鄉(鎮、市、區)公所辦理租約登記前，應查明租佃關係是否存在，及其出租人、承租人、租佃土地標示等各項情形，以為清理租約之參考。」

是以，新莊區公所承辦人邵清棋先生亦曾數次至系爭土地，現場勘驗是否有為農業使用，是以可傳訊證人邵清棋先生為證，證明系爭3筆土地之租金數額及是否作為農業使用。

㈣農業主管機關歷年來均至系爭3筆土地現場查核是否維持農用，此可調閱相關資料；

系爭土地向來種植多種有經濟價值之作物且維持耕作，每於颱風過後，當地立言里里長劉進益均會至現場查勘受災情形，可傳訊里長劉進益證明系爭土地歷年來使用情況。

㈤105年5月31日鈞院亦曾至系爭3筆土地鑑驗，被告亦當場指出其耕作範圍，且系爭土地上乃有種植竹木、香蕉、南瓜、山藥、紅鳳菜、大陸妹、芋頭、皇帝豆、胡瓜、龍眼、芭樂、芒果、木瓜、四季豆、A菜、空心菜、地瓜葉、秋葵、香柏、百香果、火龍果及馬拉巴栗等數十種作物，雖原告主張系爭作物均為被告為應付本件訴訟，短時間所「搶種」，惟觀諸被告種植面積之廣，作物種類繁多，且其上尚有搭蓋棚架及作物生長情形，斷非短時間一蹴可及，故原告前開主張實委無足採。

十二、原告所提出之「航照影像判釋成果報告」，並無鑑定機關之大印，亦無實際製作人之簽章，更未經鑑定人具結，其製作過程草率，所憑之相關資料不足，未附鑑定理由，其真實性有疑，故被告否認其證據能力及正確性：㈠按「鑑定人由受訴法院選任，並定期人數」；

「法院於選任鑑定人前，得命當事人陳述意見」，民事訴訟法第326條定有明文；

經查，系爭鑑定單位係由原告單方面委託，接受原告所給付之報酬，僅聽原告一面之辭，被告未有機會陳述意見，故其立場難免偏頗。

㈡系爭鑑定單位僅憑空照圖判別，作為唯一之鑑定基礎，未至現場實地勘察，則部分根莖類作物，因生長在土壤下，難免被樹叢所遮擋，無法從空照圖判別，且如前所述，系爭鑑定報告僅採用航照圖與地政機關所提供座標套繪方式判讀系爭土地有無作耕作使用，惟此種未經地政機關實測之方式，其位置誤差之機率極大，故系爭鑑定報告之正確性亦堪慮。

㈢系爭鑑定報告所附之鑑定理由，僅寥寥數語，幾乎只有結論而未附理由，製作如此草率，被告實難甘服。

㈣末按「鑑定人應於鑑定前具結」，民事訴訟法第334條定有明文；

經查，系爭鑑定報告中沒有鑑定機關之大印、也沒有實際製作人之簽名或用印，更遑論鑑定人於鑑定前未曾具結。

㈤綜上，被告否認系爭鑑定報告之證據能力及正確性。

十三、再退一步言，原告所提出之鑑定報告，僅用空照圖判讀植備之分布與顏色，而製作該鑑定報告之相關人等均未至實地勘察，則恐因此某部分之農作物被樹木所遮蔽或一些根莖類之農作物無法列入分析及鑑定，而與系爭土地現況不符，有失偏頗，顯不足以證明被告有部分土地不為耕作之事實，尤有甚者，該鑑定機關僅用地政機關網站所提供之作標資料去與空照圖套繪，其中涉及到各種圖例間之比例尺不相同及不同單位使用的座標不一致，產生誤差之可能性甚大，此乃有新北市新莊地政事務所測量人員證稱：「地籍圖之網路便民服務系統套繪航照圖上之地籍線會產生落差，不建議使用，一般只供民眾尋找自己土地位置，正確作法係要由地政機關現場鑑界，就算有土地座標，與地政使用的測量座標不一致。」

等語可茲證明上情，故系爭鑑定報告之鑑定結果實不足以採信。

十四、綜上論述，本件原告當事人不適格、原告催告被告給付租金之意思通知不合法、原告終止系爭租約之意思表示不合法、被告並無積欠原告任何租金、被告並無部分土地不為耕作，及被告係因不可抗力之因素（缺水、氣候變遷、都市開發及人口稠密等）未種植水稻，是以原告之訴不合法，復無理由。

十五、答辯聲明：（見本院卷二第168頁）㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決願供擔保，請准免假執行。

肆、兩造不爭執事項：

一、系爭新北市○○區○○○段○○○段000地號土地為原告周建宏、周柏汎、周家楨、周中文、黃瓊鳳等5人分別共有，其等應有部分各為1/5，除黃瓊鳳取得應有部分1/5之登記原因為「分割繼承」外，其餘4人取得應有部分1/5之登記原因皆為「贈與」，並有上開土地之登記謄本附卷可稽（見本院卷一第184至185頁）。

二、系爭新北市○○區○○段000○000地號等2筆土地均為原告周初男、周弘義、周中文、黃瓊鳳與訴外人曾景煌等5人分別共有，其等應有部分各為1/5。

其中周初男、周弘義、周中文取得應有部分1/5之登記原因均為「繼承」、黃瓊鳳取得應有部分1/5之登記原因為「分割繼承」，曾景煌取得應有部分1/5之登記原因為「贈與」，登記日期為102年7月12日，並有上開2筆土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第187至191頁）。

三、系爭租約（新北市「莊租登字第51號」）之承租人為被告，出租人原登記為「周榮富」，原登記租賃土地為海山頭段石龜小段2-4 2-12、2-13地號土地及立言段801、802地號土地。

嗣海山段石龜小段2-4地號土地所分割增加之同段2-136地號土地，以及同段2-12、2-13地號土地，均於95年5月16日經土地徵收，故系爭租約現僅存於新北市○○區○○○段○○○段000地號及同區立言段801、802地號即系爭3筆土地上。

並有「臺灣省臺北縣私有耕地租約」影本一份附卷可稽（見本院卷一第16至22頁）。

伍、按確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即當事人適格。

耕地租約部分出租人訴請確認與承租人間無租佃關係存在之訴訟，此項訴訟，祇須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確之人，對於爭執其主張者提起，其當事人之適格即無欠缺，並非必要共同訴訟，無對全體出租人必須合一確定之必要。

此有最高法院104年度台上字第2082號、103年度台上字第2579號裁判可參。

是本件原告請求確認被告與原告等人間就系爭3筆土地之系爭租約之租賃關係不存在，並非固有必要共同訴訟。

至原告另依民法第767條、第821條等規定聲明請求被告應將坐落系爭3筆土地上之系爭租約登記塗銷部分，查系爭立言段801、802地號土地之共有人曾景煌，係以「贈與」為登記原因，於102年7月12日登記取得該2筆土地之應有部分各1/5，而依民法第425條規定成為系爭租約之共同出租人，其就系爭租約與其他出租人即原告等人之內部間並非「公同共有」之關係。

是被告抗辯本件原告未與系爭立言段801、802土地其他共有人曾景煌一同起訴，其當事人不適格云云，尚無足取，先予敘明。

陸、原告主張：本件源於系爭租約6年期間已於103年12月31日屆滿，原告向新北市新莊區公所聲請收回系爭3筆土地，然被告聲請續訂租約，經新北市新莊區公所耕地租佃委員會調解不成立，復經新北市政府耕地租佃委員會調處，調處結果為「本案應准予出租人終止租約，收回全部耕地。」

。

故本件既係租佃期限屆滿後，出租人欲收回系爭3筆土地之行為，形式雖稱為「終止」（參耕地三七五租約清理要點第9點），實際上係屬耕地三七五減租條例第20條所稱「出租人依本條例收回自耕」之行為，而與耕地租約在租佃期限屆滿前所為之「契約終止」情形迥異，故非民法債編所謂之契約終止，而無民法第263條準用第258條所謂「終止權不可分原則」之適用。

又耕地三七五減租條例第20條所謂「出租人依本條例收回自耕」解釋上應包含同條例第17條第1項所定各款之情形。

是系爭租約之租賃關係已於103年12月31日屆滿，復因被告即承租人有積欠租金及非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實，故原告等出租人向新北市新莊區公所表達無繼續出租之意願從而兩造間原有租賃關係業因期間屆滿而消滅，自不待出租人另為終止租約之表示等語。

經查：

一、按耕地三七五減租條例第20條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人『依本條例』收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」

。

故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，此有最高法院51年台上字第1858號判例要旨、80年度台上字第776號、88年度台上字第1499號裁判意旨可參。

又同條例第19條第1項已明文規定：「耕地租約期滿時，有下列情形之一者，出租人不得收回自耕：出租人不能自任耕作者。

出租人所有收益足以維持一家生活者。

出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。」

。

是可知同條例第20條所謂出租人得依該條例收回自耕，係指無該條例第19條第1項各款規定之情形。

換言之，耕地租約期滿時，如有上開第19條第1項所列各款情形之一時，出租人自不得收回自耕。

而出租人不得收回自耕時，依同條例第20條即應續訂租約。

是出租人拒絕續訂租約時，其租約應視為繼續存在，此與一般租賃不同。

並有最高法院69年度台上字第546號裁判意旨可參。

二、本件系爭租約前因出租人未申請收回，承租人即被告申請續訂且切結有繼續耕作之事實，故經新北市新莊區公所予以續訂登記租期自98年1月1日起至103年12月31日，此有系爭租約異動登記加蓋戳記處之登載可稽（見本院訴字卷一第19頁）。

嗣被告於104年1月5日出具「私有耕地租約期滿續訂租約申請書」、「承租人自任耕作切結書」，向新北市新莊區公所申請申請准予續訂系爭租約（見本院訴字卷一第13、14頁）。

而原告周初男等人（不含曾景煌）則不同意被告續訂租約，並於104年3月23日向新北市新莊區公耕地租佃調解委員會申請調解，其等於調解申請書勾選申請調解目的為「終止耕地三七五租約登記」、「其他耕地租佃爭議事項」，並未勾選「註銷耕地三七五租約登記」（見本院訴字卷一第27頁）。

又新北市新莊區公耕地租佃調解委員會於104年5月15日調解時，申請人陳述調解目的為終止系爭租約登記；

承租人陳述調解目的為續訂系爭租約登記。

申請人陳述之事實理由為：系爭租約有耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款之事由等語；

承租人則主張租金皆有繳納，承租人自始都有在耕作，如出租人要終止租約，應依規定補償承租人等語，而調解結果為調解不成立，移送新北市政府耕地租佃委員會調處，有該次調解筆錄可稽（見本院卷一第54至56頁）。

嗣新北市政府耕地租佃委員會於104年10月16日進行調處，申請人陳述調解目的為系爭3筆土地已變更為非耕地，及承租人積欠地租達2年之總額，及非因不可抗力繼續一年不為耕作，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4、5款規定申請終止租約等語；

承租人則主張系爭租約無上開條例第17條第1項第3、4、5款規定之情形，應准承租人承租續訂登記等語。

該次調處未有結果。

嗣於104年11月13日再次調處，調處結果為「本案租約應予終止，惟承租人不同意決議結果，依耕地三七五減租條例第26條規定移請法院續行處理。」

，有上開2次調處程序筆錄影本附卷可稽（見本院訴字卷一第69至75頁、第144至150頁）。

是原告於上開調解、調處程序中，乃至於本件訴訟程序，均未曾主張並舉證其等及曾景煌有何耕地三七五減租條例第19條第1項得收回自耕之法定原因存在，則原告等人雖拒絕續訂租約，依耕地三七五減租條例第20條之規定及前開說明，系爭租約自仍應視為繼續存在，並不會因103年12月31日租期屆滿而當然消滅。

至於出租人之簽訂書面租約，並非耕地租賃之必要條件，耕地三七五減租條例第6條第1項規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之。

；

租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」

，則係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。

此並有最高法院76年度台上字第2731號、96年度台上字第308號裁判意旨可參。

因此，系爭租約既仍繼續存在，則原告主張系爭租約有耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款規定之法定終止事由，自需合法向被告終止系爭租約，否則系爭租約並不因有該2款規定之事由存在而當然消滅。

是原告謂系爭租約之租賃關係已於103年12月31日屆滿，復因被告有積欠租金及非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實，故原告等人向新北市新莊區公所表達無繼續出租之意願，因此兩造間原有租賃關係業因期間屆滿而消滅，不待出租人另為終止租約之表示云云，洵屬無據。

柒、原告主張：系爭租約有耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款規定之「地租積欠達兩年之總額時。

非因不可抗力繼續一年不為耕作時。」

之事由，並已經原告向被告終止系爭租約，故兩造間系爭租約之租賃關係不存在，被告應塗銷系爭租約登記等語。

被告則否認有上開終止事由，並抗辯原告催告給付租金及終止系爭租約均不合法等語。

經查：

一、系爭租約之租賃標的即系爭3筆土地為原告與訴外人曾景煌共8人分別共有，其等分別共有情形已如前述，是原告與訴外曾景煌等8人為系爭租約之共同出租人。

雖系爭3筆土地分別共有情形不盡相同，且曾景煌就系爭立言段801、802地號土地已對原告周弘義、周中文、黃瓊鳳、周初男等人提起分割共有物訴訟，經本院103年度重訴字第660號於104年11月23日判決原物分割，現於臺灣高等法院審理中，尚未確定，有本院103年度重訴字第660號民事判決影本在卷可參（見本院卷一第234至242頁）。

然新北市政府所登記系爭租約其租賃標的為系爭3筆土地（及另2筆已經徵收之海山頭段石龜小段2-12、2-13地號土地），已如前述，則租賃雙方以該數筆土地共同書立一份租約，若無證據證明租賃雙方合意該數筆土地之租賃權利義務係各自獨立，僅便宜將數份契約同書立於一書面上，則自不能謂該數筆土地之系爭租約係可依土地之筆數分開之可分之租賃關係。

本件系爭租約之租賃雙方就系爭3筆土地係共同租賃，其中任一方尚不得任意變更該租約為3個租約。

縱原出租人死亡，其繼承人繼承分割系爭土地，各自取得不同筆土地之應有部分，甚或並已合意分別行使負擔系爭租約各自土地之權利義務，亦屬其等內部約定，對外仍為共同出租人，系爭租約不當然發生分割為3個租約之效力，此並有最高法院101年度台上字第1185號、80年度台上字第2380號裁判意旨可資參照。

因此，本件尚不得以系爭3筆土地之共有人不盡相同，而謂被告與原告、曾景煌等出租人間，係就系爭3筆土地分別發生租賃關係。

故原告謂曾景煌非系爭海山頭段石龜小段2-4地號土地之所有權人，則該筆土地之租賃關係不能及於曾景煌，故此部分之租約終止權非不可切割云云，即無可採。

二、按耕地三七五減租條例第17條第1項第3、4款規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有下列情形之一不得終止：…地租積欠達兩年之總額時。

非因不可抗力繼續一年不為耕作時。

…，」。

次按民法第258條第1、2項規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」

、「契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。」

；

第263條規定：「第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。」

。

是當事人依法律規定終止契約者，依民法第263條準用第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人時，其意思表示應由其全體或向其全體為之。

本件系爭租約之出租人為原告與曾景煌共8人，已如前述，是系爭租約之承租人即被告縱有原告所主張之地租積欠達兩年之總額，或非因不可抗力繼續一年不為耕作之法定終止之事由存在，依民法第263條準用同法第258條第2項規定，系爭租約之終止仍應由全體出租人即原告與曾景煌等8人共同向被告為終止之意思表示始生效力。

此與民法第820條第1項關於共有物之管理得經共有人內部依該條所規定多數決方式為之無涉，並有最高法院105年度台上字第894號裁判可資參照。

是原告主張系爭租約之終止為共有物之管理，故該終止之意思表示得依民法第820條第1項規定以土地共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之或應有部分合計逾3/2之共有人行之云云，即不足採。

三、而查，原告7人雖於104年10月19日委託律師以台北中崙郵局002184號存證信函催告被告給付租金（原證5；

見本院卷一第202至208頁），惟按支付租金之催告係意思通知之一種，而意思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，故民法第258條第2項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。

從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力，此有最高法院77年度台上字第1854號、87年度台上字第1679號裁判意旨可參。

是原告對被告所為上開給付租金之催告，並未與曾景煌共同為之，自不生催告之效力。

嗣原告7人於104年10月19日、104年10月28日分別委託律師以台北中崙郵局002182號存證信函、002327號存證信函，以系爭租約有耕地三七五減租條例第17條第1項第4、3款規定之之事由為由，向被告為終止系爭租約之意思表示（原證7、原證6；

見本院卷一第214至219頁、第209至213頁）。

依前開說明，原告上開終止之意思表示未與曾景煌共同為之，自皆不生終止系爭租約之效力。

是系爭租約未經既未經合法終止，自仍繼續有效存在。

捌、從而，系爭租約既仍繼續有效存在，則原告請求確認兩造間就坐落系爭3筆土地上之系爭新北市新莊區私有耕地三七五租約（「莊租登字第51號」）之租賃關係不存在，並請求被告應將坐落系爭3筆土地上之系爭租約登記塗銷，自均無理由，應予駁回。

玖、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。

結論：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 8 月 26 日
民事第三庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 26 日
書記官 李惠茹