臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,事聲,12,20160512,1

臺灣新北地方法院民事裁定 105年度事聲字第12號
異 議 人 華瑞股份有限公司
法定代理人 楊雪泉
代 理 人 黃介南律師
洪偉修律師
相 對 人 全球人壽保險股份有限公司
法定代理人 劉先覺
代 理 人 劉正堂
吳彩鈺
李頤寬
上列當事人間聲請清償借款強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於民國104 年12月11日所為103 年度司執字第40867 號駁回其異議之處分提出異議，本院裁定如下：

主 文

異議駁回。

理 由

一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。

司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；

認異議為無理由者，應送請法院裁定之。

法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；

認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項本文、第2 、3項定有明文。

查本院司法事務官於民國104 年12月11日以103 年度司執字第40867 號處分駁回異議人之異議，異議人對於該處分聲明不服，並於該處分送達後10日內具狀提出異議，核與上開規定及意旨相符，先予敘明。

二、異議意旨略以：

（一）依民法866 條第2項規定，須租賃權致抵押人於實行抵押權時受有影響，亦即債權人即相對人必須有客觀事實證明租賃權之存在與實行抵押權受有影響間有因果關係存在。

故相對人於104 年11月12日民事聲請狀第2項中，僅陳明：「…聲請人以為本案第1 次拍賣無人應買，係因上述租約存在，致執行標的部份不點交而減損其價值…」，亦即租賃權之存在是否果真影響抵押權之實行，完全存乎相對人之一心，完全沒有提出任何客觀事實予以證明；

又本院執行處於104 年11月17日為系爭標的物上租賃權除去之執行命令的說明欄中，亦僅記載：「一、…，而此項不動產經本院以底價新臺幣（下同）624,260,000 元為第1 次拍賣，無人應買。

此項租賃關係已影響其抵押權，應除去承租人之租賃權後拍賣」，及本院於104 年12月11日所為處分理由欄中僅表明：「本件不動產於第一次拍賣無人應買，本院認為系爭租賃權已影響抵押權之受償…」。

但究竟如何知悉無人應買絕對是因為系爭標的物上有租賃權存在所致，而非投資景氣、經濟環境及底價稍高等等所致，則皆未予說明，形同僅要有租賃權存在，而無人應買，就直接推斷已影響抵押權之實行，不僅使民法第866條第2項形同具文，嚴重侵害承租人與出租人之財產權益，違反民事訴訟法第277條的舉證責任分配，而將此不利結果由異議人予以承擔。

（二）相對人於本件中聲請強制執行之標的為2 億5,000 萬元，而第1 次拍賣之公告底價6 億2,426 萬元，第2 次拍賣之公告底價4 億9,941 萬元，縱再加上其他債權人第一商業銀行股份有限公司所設定最高限額抵押權所擔保之本金債權2 億元，異議人仍得完足清償甚至還有剩餘，因此並非不足清償擔保債權。

（三）本院執行處於除去系爭標的物之租賃權前，依行政程序法第102條應給予該處分相對人即異議人及第三人振瑋科技股份有限公司（下稱振瑋公司）陳述意見之機會，以保障異議人及振瑋公司的聽審權利，然相對人於104 年11月12日呈報民事聲請狀，而本院執行處第2 次公開拍賣之時點是定於104 年12月8 日，兩時間點並未非常急迫或有任何情事變更，致必須先為除去之執行命令方能擔保債權，而不予異議人及振瑋公司陳述意見之機會，為此爰聲明異議等語。

三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。

但其抵押權不因此而受影響。

前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1 、2 項定有明文。

所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。

前者，例如抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，經於拍賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第1 次拍賣未能拍定者屬之；

後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，使得如以該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足清償抵押權所擔保之債權者屬之。

又成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16號、司法院釋字第304 號解釋理由書、臺灣高等法院104 年度抗字第1543號民事裁定參照）。

執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而得除去租賃關係，此乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要，除抵押權人得聲請除去該項權利外，執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式拍賣（司法院釋字第304 號解釋、最高法院100 年度台抗字第15號民事裁定、臺灣高等法院臺南分院95年抗字第109號民事裁定參照）。

四、經查：

（一）異議人前於102 年4 月12日將本件拍賣標的物設定最高限額2 億元之抵押權予相對人。

嗣異議人於抵押權設定後將標的物部分使用空間出租予第三人振瑋公司，租期自103年7 月1 日起至108 年6 月30日止。

本院執行處於104 年11月10日以底價6 億2,426 萬元實行拍賣系爭抵押之不動產，因拍賣公告上記載系爭不動產上部分有租賃權存在，拍定後就有租賃權存在部分不點交，而於該次拍賣即無人應買，相對人於104 年11月16日聲請請求除去租賃關係，本院執行處依其聲請，以104 年11月17日新北院霞103 司執竹字第40687 號執行命令除去異議人與振瑋公司間於系爭不動產之租賃關係等情，有房屋租賃契約書、本院執行處第1 、2 次拍賣通知書、相對人除去租賃關係聲請狀、本院執行處104 年9 月10日執行筆錄、104 年11月17日新北院霞103 司執竹字第40687 號執行命令可稽（見本院司執卷第134 、147 至151 、178 至182 、197 、199 、238 頁）。

（二）異議人雖主張相對人並舉證證明租賃權之存在與實行抵押權受有影響間有因果關係存在，且本院執行處究竟如何知悉無人應買絕對是因為系爭標的物上有租賃權存在所致，而非投資景氣、經濟環境及底價稍高等等所致云云。

然衡酌實務，拍賣標的有租賃關係存在，且拍定後不予點交，因拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，而仍須待租期屆滿甚至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失與風險，對投標者購買意願顯有相當影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則。

且參與法院投標應買不動產者，多不願拍得之不動產上存有租賃或其他法律關係，以避免拍定應買後衍生不必要之困擾，是系爭不動產上存有一租賃關係，自當降低他人投標應買之意願。

查異議人與第三人振瑋公司間之租賃關係，既存在相對人全球人壽公司之抵押權設定後，依強制執行法第98條第1項規定，只需該租賃關係對相對人之抵押權有影響，意即足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得儘速就抵押物賣得之價金獲償，並不以該拍賣之不動產無人應買需除因租賃關係外，別無其他因素影響為要件。

故本件執行債務人前開不動產經執行法院以租賃關係存在之狀態公告拍賣，歷經第1 次拍賣程序無人應買，客觀上已堪認該租賃關係已影響應買人之意願及抵押物之售價，縱有其他因素影響拍定與否，亦與應否除去租賃關係無涉。

又異議人稱系爭不動產即使未除去租賃權，擔保債權仍得完足受償云云，惟依前揭說明，抵押物售價是否不足清償抵押債權並非抵押權是否受影響之唯一判斷標準，自不以不足清償抵押債權為限，本件相對人聲請拍賣抵押物時，確發生無人應買之情形，仍難謂相對人全球人壽公司之抵押權未受影響。

（三）至異議人主張本院執行處於除去系爭標的物之租賃權前，未予債務人及振瑋公司陳述意見之機會，且除去租賃權將嚴重侵害其營業權及財產權，執行命令實已違反比例原則及權利濫用禁止原則云云。

惟本件屬民事執行事件，應依強制執行法之規定辦理，且異議人之租賃權係屬債權，不得對承租人以外之人為主張，異議人之租賃權既係於抵押權設定後始成立，其於訂約時即可預料租賃權可能遭除去之風險，並預為各項之防範或變更措施。

則若以風險承擔之分配及其衡平性而言，自應由異議人承受此項不利益較公平合理。

據此，本院執行處基於前述經驗法則及風險承擔分配及衡平性之法理，認其上之租賃關係，確有影響抵押權之實行，且有除去之必要，自得衡酌個案情形，依強制執行法規定，本於職權除去該租賃關係，以無租賃狀態而為拍賣，不受債權人、債務人意見所拘束，此核與比例原則及權利濫用禁止原則無悖，故異議人之主張並不足採。

從而，異議意旨指摘原處分不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，依民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。

中 華 民 國 105 年 5 月 12 日
民事第四庭 法 官 毛彥程
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1,000 元。
書記官 王元佑
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日