臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,事聲,162,20160831,1

臺灣新北地方法院民事裁定 105年度事聲字第162號
異 議 人 范雅軒
相 對 人 臺灣中小企業銀行股份有限公司
法定代理人 朱潤逢
上列當事人間聲請清償借款強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於民國105 年4 月6 日所為104 年度司執字第75911 號駁回其聲請之處分提出異議，本院裁定如下：

主 文

異議駁回。

理 由

一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。

司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；

認異議為無理由者，應送請法院裁定之。

法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；

認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項本文、第2 、3項定有明文。

查本院司法事務官於民國105 年4 月6 日以105 年度司執字第75911 號處分駁回異議人之聲請，異議人對於該處分聲明不服，並於該處分送達後10日內具狀提出異議，核與上開規定及意旨相符，先予敘明。

二、異議意旨略以：本件門牌新北市○○區○○路000 號18樓之1 及18樓之2 房地（下合稱系爭不動產）與新北市○○區○○路000 號18樓房地，該3 間房屋係打通為同一空間，故廚房、衛浴係3 間共用，且僅有1 共用出入大門。

故而該3 戶僅為登記上之區別，就其功能及配置上，實則為1 戶，倘未同時併付拍賣，恐生日後糾紛。

又債務人財產為所有債權人債權之總擔保，所有參與分配債權人之目的及最大利益即在滿足債權，倘因最低拍賣價格大幅偏離實際市價，導致拍賣所得金額低於合理市場價格甚鉅，不僅無法滿足債權人之債權，更使債務人無法完全清償債務。

系爭不動產其鑑價金額平均為每坪分別為新臺幣（下同）480,500 元及481,500 元，然同一天空之城社區內之平均單價為598,500 元，價格相距每坪10餘萬元之多；

而附近之其他屋齡較高，離捷運站較遠之社區，平均單價亦高達每坪約544,700 元。

又依鑑定報告所採之鑑定方法，無非係以比較價格、土地開發分析、決定土地素地價格等方法為鑑定基礎，惟就比較法鑑定部分，鑑定報告捨棄鄰近即可取得之同一天空之城社區實價登錄價格，而選用比較標的與系爭不動產相隔甚遠，比較標的與系爭不動產坐落於捷運站遠近之不同，不動產價值是否均類似，已非無疑，且同一天空之城社區實價登錄資料之平均單價確為598,500 元，鑑定報告捨近求遠，該等資料即有背離系爭執行標的真實市價之疑。

從而系爭不動產執行拍賣自以滿足債權人能填補債權需求為最高宗旨，悖離市場行情甚鉅之過低鑑定價格，使債權人能受償之金額無法得到最高滿足，亦使債務人無法順利清償債務。

故請求重新鑑定系爭不動產價格，爰請求廢棄原處分云云。

三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。

又執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限，強制執行法第70條第2項亦有明定，且依同法第113條規定於不動產之強制執行準用之。

故鑑定人估定之價額以及債權人、債務人之意見，僅為執行法院核定最低拍賣價格之參考，執行法院不受其拘束，且執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。

執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台抗字第13號裁定參照）。

又最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制。

拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院100年度台抗字第263 號裁定參照）；

法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定。

又法院訂定拍賣最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數，其願出之最高價額，並無限制，如債務人被查封之財產，果值高價，則公告拍賣之後，應買人競相出價，自得以公平之價格賣出，於債務人之權益，並無損害（臺灣高等法院96年度抗字第164 號裁定參照）。

四、經查：

（一）系爭不動產經相對人即債權人聲請強制執行，本院民事執行處囑託日升不動產估價師事務所鑑定市價為33,892,465元【計算式：18,638,860元（土地價值）＋15,253,605元（建物價值）＝33,892,465元】，有該所104 年11月20日104 日新估字第0049號鑑定報告可參，嗣本院民事執行處於105 年1 月27日以新北院霞104 司執正字第75911 號函，將鑑定人鑑價結果通知兩造於105 年2 月22日到院，或於該期日前以書狀陳述意見等情，經本院調閱上開執行卷宗核閱無訛。

（二）異議人稱系爭不動產執行拍賣自以滿足債權人能填補債權需求為最高宗旨，悖離市場行情甚鉅之過低鑑定價格，使債權人能受償之金額無法得到最高滿足，亦使債務人無法順利清償債務，故請求重新鑑定執行標的物價格云云，惟本院司法事務官於核定拍賣底價時，除參考鑑定人估定之價格外，尚須考量債權人債權滿足、避免低估債務人財產，及衡酌其他債權人公平受償之機會等因素，故核定之最低價格應如何始認為相當，本屬執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘，且執行法院所定拍賣底價係用於限制應買人投標下限，亦即投標人出價不得低於底價，對於其願出之最高價額，並無限制，系爭不動產果值高價，則於公告拍賣後，由應買人於公開拍賣時競標，應得以合理之價格拍出，亦無損於異議人之權益。

況異議人並未於收受上開詢價函所定105 年2 月22日到場或於期前以書狀表示意見，而竟遲至同年3 月24日始就該鑑定價額聲明異議並聲請重新鑑價，為維護拍賣程序之安定性，異議人主張應不足採。

另異議人所稱系爭不動產與新北市○○區○○路000 號18樓本號建物實為1 戶，應併付拍賣云云，惟司法事務官並未對異議人此項主張為處分，尚非本院審理範圍，附此敘明。

（三）綜上所述，原處分駁回異議人之聲請，於法核無不合。從而，異議意旨指摘原處分不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，依民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。

中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第四庭 法 官 毛彥程
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1,000 元。
書記官 王元佑
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日