臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,簡上,367,20180102,1

臺灣新北地方法院民事判決 105年度簡上字第367號
上 訴 人 洪有諄
訴訟代理人 洪孟暖
董子祺律師
被上訴人 黃世傑
訴訟代理人 黃世羽
黃千娟律師
卓品介律師
上 一 人
複 代理人 蔡松均律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國105 年8 月15日本院三重簡易庭105 年度重簡字第958 號第一審判決提起上訴，經本院於106 年12月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人給付逾新臺幣參拾貳萬伍仟肆佰伍拾元，及自民國一百零五年五月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分之假執行宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人於原審起訴主張：緣被上訴人於民國102 年5 月11日與上訴人之代理人洪孟暖簽訂不動產買賣契約書，購買上訴人位於新北市○○區○○○街00巷0 號5 樓之土地與建物（下稱系爭房屋），該買賣契約第5條第6項約定：「簽約後，賣方就買賣標的物依法對買方有瑕藏擔保責任‧‧‧‧」，又由洪孟暖填載完成並簽名蓋章之「房地產標的現況說明書」，其上第3項次「是否有滲水情形或水管、馬桶排水阻塞情形」一欄，亦勾選「否」，該說明書之內容並於簽約日經洪孟暖、仲介即訴外人陳弘鈞再度向被上訴人口頭說明後，買賣雙方簽名表示確認，上訴人自始未告知被上訴人系爭房屋有漏水瑕疲。

詎料，被上訴人於102 年6 月中入住後，發現系爭房屋一旦遭遇風雨，窗戶及天花板有嚴重漏水之情形，被上訴人於發現滲漏水情形後，立即以電話與仲介及洪孟暖聯繫，請其向買方即上訴人告知此等滲漏水瑕疵情事，雖洪孟暖曾派抓漏師傅於102 年9 月23日修繕，惟漏水情形仍未獲改善，此後無論是仲介、上訴人或洪孟暖即避不見面，被上訴人迫於無奈分別於102 年10月17日、同年11月14日寄送存證信函請求上訴人告或其代理人洪孟暖出面處理時，知悉上訴人或洪孟暖竟未實際居住系爭契約上所載地址，足認上訴人一再拖延或拒絕處理前開瑕疵事宜，致被上訴人對於系爭房屋之裝潢修繕工程一再延宕，嚴重影響被上訴人居住及使用系爭房屋之權益，又上訴人於出售系爭房屋時，即居住於系爭房屋內，對於系爭房屋之狀況瞭若指掌，顯已知悉系爭房屋漏水狀況，於簽約時竟未要求其代理人洪孟暖據實告知，反於「房地產標的現況說明書」上就「是否有滲漏水情形或水管、馬桶排水阻塞情形」一攔勾選「否」，隱匿系爭房屋漏水問題，更藉由裝修並上漆以掩蓋漏水事實，足證上訴人就系爭房屋漏水情形乙事，係屬故意不告知瑕疵。

綜上所述，上訴人應依系爭買賣契約及民法規定，就系爭房屋欠缺其保證無滲漏水品質乙情，負減少價金及損害賠償之瑕疵擔保責任，故被上訴人因系爭房屋存有漏水之瑕疵，而須另支付修繕該漏水瑕疵之費用，共計新臺幣（下同）424,880 元，顯見被上訴人因系爭房屋具有上述瑕疵自得主張減損價值424,880 元，被上訴人既就系爭房屋之價金已全數給付，則上訴人受領上開部分價金之法律上原因復不存在，是被上訴人依民法第179條不當得利之規定，請求上訴人返還已受領相當於系爭房屋減少價值金額之價金及賠償原告修繕該瑕疵之費用金額。

為此，爰依不當得利及物之瑕疵擔保責任等法律關係提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人424,880 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

㈡被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

二、上訴人未於原審言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應給付被上訴人424,880 元及法定遲延利息，併依職權宣告假執行及上訴人得供擔保免為假執行。

而上訴人不服提起上訴，上訴理由稱：㈠被上訴人不能證明漏水原因發生於102 年6 月交屋前，且系爭房屋於上訴人居住期間及依民法第373條危險移轉於被上訴人時，並無漏水情形，上訴人無瑕疵擔保責任可言。

被上訴人雖主張系爭房屋現有漏水情形，然迄今不能證明現在之漏水情形於102 年6 月前即已存在，且經本院就系爭房屋漏水原因是在102 年6 月就存在，抑或三次修繕後新產生的原因等事，送請社團法人新北市土木技師公會鑑定，經該會鑑定結果，其結論亦為：「漏水是在何時存在，無法查明」等語，自難認定漏水情形於上訴人交付前即已存在，被上訴人提起本件訴訟，已無理由。

兩造就系爭房屋之買賣，係於102 年6 月中完成交付（屋），而系爭房屋於上訴人居住期間至交付（屋）被上訴人時，均未有漏水情形，已難謂上訴人有故意不告知瑕疵情形，況系爭房屋於交付前既不存有前開漏水情形，即不得認為上訴人未依民法第354條之規定擔保系爭房屋依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值、通常效用、契約預定效用之瑕疵。

抑有進者，系爭房屋係75年9 月26日建築完成，至102 年6 月中交屋時，係屋齡27年之老舊建物，上訴人對於屋齡、屋況均毫無隱瞞，甚於房地產標的現況說明書項次7 「是否於持有產權期間收到過『違章建築查報（拆除）』通知書』」勾選「是」，誠實告知頂樓違建曾遭拆除乙事，兩造亦在不動產買賣契約書第17條特別記載「固定物現況交屋」，堪認上訴人無故意不告知瑕疵及買賣雙方同意現況交屋等情；

然系爭房屋交屋後，是否因屋齡老舊、建材含水達臨界點等因素致交屋後始發生漏水（此即民法第373 所稱之「危險」）？亦非無可能，自不得以系爭房屋於交付後另生之漏水瑕疵，遽認上訴人就系爭房屋交付後之危險，應負瑕疵擔保責任。

㈡上訴人雖就系爭房屋無瑕疵擔保責任已如前述，惟上訴人於102 年9 月間於接獲被上訴人通知有漏水情形後，仍秉持均賣方善意，主動委請抓漏防水師傅於102 年9 月23日進行修繕完畢；

然被上訴人於102 年10月又稱有漏水情形，上訴人亦再委請防水師傅進行修繕完畢，並開立102 年10月20日至103 年10月19日之保固書予被上訴人；

而被上訴人於102 年12月再稱有漏水問題，上訴人為免後續無止盡之糾紛，經溝通討論後，兩造遂於102 年12月9 日就漏水問題簽訂和解書，內容約定：「買賣雙方同意委託威環企業防水工程行處理本標的漏水問題，另外威環企業防水工程行的漏水處理方法需詳細施工方法，並得到黃世傑先生同意，且於修繕完畢時附上具壹年時效的保固書，則本和解書始得生效…買方不在向賣方做任何請求超六個月不能有任何請求」等語，嗣即依約由約定工程行進行修繕，並開立一年期間之保固書，兩造就漏水問題已達成和解，被上訴人於原審之訴欠缺權利保護要件。

㈢被上訴人於原審雖提出瓦新工程事業有限公司報價單乙份，謂支付修繕漏水瑕疵云云，惟觀諸該報價單日期係於105 年4 月2 日開立，距被上訴人主張102 年6 月中交屋後發生漏水乙節已有3 年，況兩造又曾於102 年12月9 日簽立和解書解決漏水爭議，足見被上訴人提出之105 年4 月2 日報價修繕，顯與其起訴主張之漏水瑕疵無關。

縱係漏水修繕，仍屬交屋危險移轉後及和解後新生之漏水問題，非上訴人擔保範圍。

又被上訴人於原審以105 年6 月27日民事陳報狀主張為預防後續漏水而另向沐光空間規劃事務所詢價「房間採光罩含人工草皮」等項目計83,000元云云，惟該沐光空間規劃事務所既仍係進行漏（防）水處理，形式上難謂與瓦新工程事業有限公司報價單無重複，況瓦新工程事業有限公司如已完成漏水修繕，何需再委請沐光空間規劃事務所修繕之？尤其，觀諸沐光空間規劃事務所之修繕項目係為「房間採光罩含人工草皮」等項目，實質上顯與其原審主張漏水瑕疵無關，堪認係被上訴人所進行之「裝潢」工程，核無容許之餘地。

㈣縱令系爭房屋於交屋前存有漏水瑕疵，亦經上訴人修繕完畢，被上訴人不得再執新生之漏水問題請求減少價金。

㈤被上訴人提出之修繕費用新台幣424,880 元與其原審主張之漏水瑕疵無關；

鑑定報告估算之修繕金額325,450 元亦非上訴人所應負責。

㈥並聲明：⒈原判決廢棄。

⒉被上訴人於第一審之訴駁回。

四、被上訴人則補稱：㈠系爭房屋漏水情形係存於客廳、廚房上方天花板、客廳及主臥室迎風面之窗框接縫處，上開漏水處經被上訴人委託專業施工單位，即訴外人沐光空間規劃設計股份有限公司勘查漏水原因後，發現：⑴客廳及廚房上方天花板漏水之原因係因上訴人持有系爭房屋之期間，竟於建築物之頂樓施作頂樓加蓋之水管、汙水管等違章工程，挖除建築物頂樓樓地板結構，且未回填完畢所致。

⑵客廳及主臥室迎風面之窗框與牆面接縫處漏水之原因係於上訴人將系爭房屋交付予被上訴人前即已存在之房屋設施，經前開專業施工單位勘查發現，該發生漏水情況之窗框，與牆壁接縫處並未以水泥灌漿填滿，及窗框上方雨遮破損所致，導致客廳及主臥室迎風面之窗框與牆面接處每經風雨，因窗框上方無雨遮，致雨水每直接沿外牆流向窗框隙縫，便產生漏水之結果。

㈡系爭房產漏水處均係因上訴人持有期間於系爭房屋之不當施工所致已如前開論述。

依一般社會之通念，遮風擋雨為建築物雨遮及頂樓樓地板之重要功能，詎料，上訴人於未取得全體住戶同意前，逕自於建築物頂樓施工，遭住戶制止後，竟未將樓地板回填，旋即將系爭房屋出售予被上訴人，依正常看屋流程，被上訴人當無可能檢視建物結構是否有漏水或導致漏水之虞等情況，僅得善意信賴出賣人有關系爭房屋現況說明，判斷是否訂定買賣契約，無奈上訴人竟未主動告知頂樓樓地板未回填，及拆除窗框上方雨遮等，將可能導致多處漏水之情，雖上訴人多次狡言否認知悉系爭房屋有漏水之情事，惟建物樓頂有未回填及窗框上雨遮等破損瑕疵，如逢大雨雨水沿外滲入窗框，或雨勢過大致頂樓未能及時排水，即有高度可能產生漏水之結果，係屬一般具有通程度邏輯即知之常識，上訴人於出售系爭房屋未明確告被上訴人前開情形，復陳稱於居住期間並無漏水等云云，與故意不告知有漏水瑕疵之情形，並無二致。

是被上訴人得依民法第360條之規定，請求不履行之損害賠償，並依同法債務不履行之規定，請求上訴人賠償損害。

㈢上訴人就系爭房屋有無滲、漏水情形乙節，於「房地產標的現況說明書」其上第3項次「是否有滲水情形或水管、馬桶排水阻塞情形」一攔，亦勾選「否」，則應認雙方就買賣標的物之性質係約定由上訴人交付無漏水狀況之房屋，始合乎債之本旨。

惟系爭房屋有漏水之瑕疵，應認上訴人所交付之系爭房屋係未債之本旨所為之給付。

又上開瑕疵係於雙方簽訂買賣契約前即已發生，則上訴人於出售系爭房屋前未發現並告知被上訴人系爭房屋有漏水狀況，應屬過失未將瑕疵告知予買受人知悉，且上訴人亦未舉證說明其等有何不能事先親自或委請他人確認或調查系爭房屋是否尚有漏水未經修復之情形，則其等僅憑主觀認知填寫系爭現況說明書並出售系爭房屋，顯未盡到必要之交易注意義務，應認其等確係可歸責且有債務不履行之情事，應依民法第227條不完全給付之規定，就被上訴人所受之損害負賠償之責。

㈣並聲明：上訴駁回。

五、本件被上訴人於102 年5 月11日與上訴人代理人洪孟暖就系爭房屋簽訂「不動產買賣契約書」，約定買賣價金為779 萬元，且上訴人於「房地產標的現況說明書」第3項「是否有滲漏水情形或水管、馬桶排水阻塞情形」勾選為「否」。

兩造簽訂買賣契約後，於102 年6 月交屋，嗣於同年7 月份被上訴人發現位於頂樓之系爭房屋有滲漏水之情形，並於同年9 月通知上訴人漏水情形，兩造同意委託威環企業防水工程行處理系爭房屋漏水問題並於同年9 月23日進行修繕，嗣於同年10月系爭房屋仍有漏水情形，上訴人再委請該工程行進行修繕，再於102 年12月系爭房屋又有漏水問題，上訴人再委請該工程行進行修繕。

兩造於102 年12月9 日書立和解書，載明：「黃世傑先生因購買洪有諄、洪孟暖之座落於新北市○○區○○○街00巷0 號5 樓的房屋，在民國102 年6 月交屋，但於同年7 月份開始漏水。

買賣雙方同意委託為環企業防水工程行處理本標的漏水問題，另外威環企業防水工程行的漏水處理方法需詳細施工方法，並得到黃世傑先生同意，且於修繕完畢時附上具壹年時效的保固書，則本和解書始得生效，恐說無憑，特立此書，以咨證明。

立書人：黃世傑；

立書人：洪孟暖」等情，有系爭房屋之不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書、土地、建物所有權狀、系爭房屋窗戶及天花板漏水影片光碟、和解書各1 份及威環企業防水工程行保固書2 份（見原審卷第8 頁至第24頁，本院卷㈠第25頁至第27頁）在卷可稽，復為兩造所不爭（見本院卷㈠第45頁至第46頁，本院卷㈡第38頁至第39頁），堪信為真正。

被上訴人主張系爭房屋於102 年6 月15日交屋前即有滲漏水之瑕疵，並依物之瑕疵擔保及債務不履行之法律關係，向上訴人主張減少價金返還不當得利及負擔修繕費用等節，則俱為上訴人等所否認，並以前詞置辯，故本件兩造主要爭執之事項為：㈠系爭房屋於102 年6 月份交屋即危險移轉時及於102 年12月9 日威環企業防水工程行進行修繕後是否有被上訴人主張滲漏水之瑕疵？㈡如系爭房屋於危險移轉時有滲漏水之情形，上訴人是否應負物之瑕疵擔保責任？㈢如上訴人應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人得請求減少價金之金額為何？茲分敘如下：㈠系爭房屋於危險移轉時及於102 年9 月、10月、12月威環企業防水工程行修繕後是否有上訴人主張之滲漏水情形？⒈被上訴人主張於102 年6 月入住系爭房屋後之同年7 月，立即發現系爭房屋一旦遭遇風雨，屋內之客廳及廚房上方天花板、客廳及主臥室迎風面之窗框接縫處等處有滲漏水情形乙節，核與兩造於102 年12月9 日簽訂之和解書記載內容相符（見本院卷㈠第60頁），且上訴人亦於102 年9 月、10月、12月委請威環企業防水工程行就上開漏水部分進行修繕，有該工程行出具之保固書2 紙（見本院卷㈠第25頁、第27頁）在卷可稽，可知被上訴人於入住1 月發現漏水瑕疵並通知上訴人後，上訴人立即雇工進行修繕，以履行其簽約後仍應負擔之瑕疵擔保責任，衡以房屋漏水瑕疵按其性質非一般人可從速檢查發現，然被上訴人於交屋後1 月旋即發現滲漏水瑕疵，可見系爭房屋漏水瑕疵非短期期間所造成，應可推知系爭房屋於交屋前即已存有上開滲漏水情形。

參以證人即威環企業防水工程行修繕人員劉登願於本院105 年11月14日準備程序時證稱：系爭房屋天花板會漏水是因為屋頂上面雖有蓋鐵皮屋，但旁邊沒有遮，雨水一定會進來，另窗戶本來有裂縫，所以我就這些漏水部分做了2 次工程等語（見本院卷㈠第57頁），核與被上訴人主張上情相符，足認系爭房屋之頂樓防水層早已失去功效，系爭房屋之屋頂陽台方加蓋鐵皮屋抵擋風雨，用以避免系爭房屋之天花板漏水情形加遽，且系爭房屋之窗框接縫處本即存有裂縫瑕疵導致滲漏水，是故，被上訴人主張兩造交屋前，系爭房屋即存有上開瑕疵導致滲漏水情形之事實，應堪信為真正。

上訴人辯稱系爭房屋於交屋前均未有漏水情形，自難採信。

⒉上訴人固辯以縱令系爭房屋於交屋前存有漏水瑕疵，亦經上訴人修繕完畢，上開漏水情形應係交屋後因屋齡老舊、建材含水達臨界點等因素始發生云云，然經本院囑託社團法人新北市土木技師公會就⑴系爭房屋漏水原因是在102 年6 月間就存在，抑或在3 次修繕後新產生的原因（102 年9 月、102 年10月、102 年12月）？⑵目前漏水修繕部分，花費金額應為多少？⑶系爭房屋天花板、客廳及主臥室迎風面之窗框接縫處漏水之原因？等事項進行鑑定，其鑑定經過及結論如下：①鑑定經過：「⑴106 年4 月1 日，鑑定技師會同上訴人訴訟代理人董子祺律師、被上訴人黃世傑、被上訴人訴訟代理人李政祐等前往鑑定標的物，進行現場會勘工作，4 月1 日當日鑑定技師在鑑定標的物下竹圍街93巷9 號5 樓建物之客廳迎風面之窗框接縫處有漏水痕跡、客廳頂版上亦發現有油漆變色的痕跡，為釐清漏水原因，鑑定技師在取得屋主同意後，在客廳迎風面之窗框接縫處貼上衛生紙，隨後在窗框外側注入幾杓水，以模擬下大雨之情形，隨後即發現貼在窗框接縫處之衛生紙已潮濕。

⑵鑑定技師及會勘人員隨後至臥室二之窗框接縫處貼上衛生紙，將臥室二之門貼上封條，並至頂樓地板及外牆沖水，以模擬下大雨時之情況，約20分鐘後拆除臥室二封條，發現貼在窗框下方接縫處之衛生紙已潮濕，約1 小時候亦發現更衣室和浴室頂板亦有水珠滴下。」

。

②鑑定結果：「⑴鑑定標的物『下竹圍街93巷9 號5 樓』之房屋確實存在漏水之缺失，至於漏水是在何時存在或3 次修繕後才新產生，無法查明。

⑵目前漏水修繕金額經估算為325,450 元，修復費用預估請詳附件7 。

⑶系爭房屋天花板漏水之原因主要是頂樓舊有防水層已被破壞，屋頂雖有鐵棚，但側面簍空，下大雨時雨水會飄入屋頂所造成；

客廳及主臥室迎風面之窗框接縫處漏水主要原因是：窗框接縫處防水不良，下大雨時雨水會由窗框接縫處進入屋內。」

。

③結論與建議：「⑴鑑定標的物『下竹圍街93巷9 號5 樓』之房屋確實存在漏水之缺失，漏水是在何時存在，無法查明。

⑵目前漏水修繕金額經估算為325,450 元。

⑶系爭房屋天花板漏水之原因主要是頂樓舊有防水層已被破壞；

客廳及主臥室迎風面之窗框接縫處漏水主要原因是：窗框接縫處防水不良，下大雨時雨水會由窗框接縫處進入屋內。」

。

④以上有社團法人新北市土木技師公會106 年4 月18日新北土技（106 ）字第0507號函所附鑑定報告書1 份（見本院卷㈠第116 頁至第184 頁）在卷可稽，由上述鑑定過程及鑑定意見可知，該鑑定報告雖無法判斷漏水發生時點，惟系爭房屋交屋前即存有上開滲漏水等情，業經本院認定如前，再依鑑定報告所述系爭房屋之天花板、客廳及主臥室迎風面之窗框接縫處確實存有漏水之瑕疵，核與證人劉登願前揭所述之漏水位置及原因均完全相符，足認系爭房屋雖歷經3 次修繕（102 年9 月、102 年10月、102 年12月），但在同一位置之漏水瑕疵仍然存在，可見上訴人委託之威環企業防水工程行並未全然修復上開漏水瑕疵，則即便被上訴人於102 年12月至105 年4 月期間均未委請他人進行修繕，仍不足以證明上訴人業於102 年12月已將上開漏水修疵修繕完畢。

是以，上訴人稱系爭房屋之屋齡老舊、建材含水達臨界點等因素始生漏水云云，已與前揭證人證述及鑑定報告內容均不相符，復未能具體說明其所持理由有何專業上之依據，其所辯自無可採。

⒊本院綜合上開兩造之和解書、威環企業防水工程行之保固書、證人劉登願之證述及鑑定報告之意見，認系爭房屋於交屋前即已存有天花板、客廳及主臥室迎風面之窗框接縫處滲漏水之情事，並於交屋後之102 年9 月、10月、12月上訴人委請威環企業防水工程行修繕後發現系爭房屋就同一位置仍有滲漏水情事，滲漏原因為系爭房屋頂樓舊有防水層已被破壞、窗框接縫處防水不良所致，與屋齡老舊、建材含水達臨界點等因素無涉，且系爭房屋發生滲漏水問題係兩造交屋前即已存在，迄至105 年4 月仍未修復等事實，均堪信為真正。

㈡上訴人就系爭房屋之滲漏水情形，是否應負物之瑕疵擔保責任？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1 、2 項定有明文。

所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

又民法第354條第1項規定瑕疵擔保責任，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，出賣人即無此種責任。

同條第2項固規定，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質。

惟此乃在出賣人於一般瑕疵擔保責任之外，對於買受人特約擔保具有其保證品質之瑕疵擔保責任，此由法條規定意旨觀之自明。

本件兩造間買賣契約標的之系爭房屋係屬住宅，其最主要之功能即供人居住使用，而遮風避雨為住宅房屋之最基本要求，房屋一旦發生滲漏水之情事，不但將致毀損屋內財物，且會嚴重干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，是房屋有滲漏水之情形，自屬重大之瑕疵。

系爭房屋雖屬屋齡逾27年之中古房屋，經長久使用，不免產生自老舊之折損，然依通常之交易觀念，購買中古屋者，仍然預期出賣人所交付之房屋，其屋況應具備上述足供人遮風避雨而無滲漏水情形之效用及居住品質，不得謂中古屋之交易，即無需具備此房屋住宅應具備之通常效用及品質。

且上訴人於「房地產標的現況說明書」第3項「是否有滲漏水情形或水管、馬桶排水阻塞情形」勾選為「否」，亦為兩造所不爭執，上訴人就系爭房屋滲漏水之瑕疵，自應負物之瑕疵擔保責任。

⒉上訴人辯稱兩造於102 年12月9 日就漏水問題簽訂和解書，並於和解書中有手寫加註：「買方不在（應為『再』之誤繕，下同）向賣方做任何請求；

超過六個月不能有任何請求」等文字，已免除上訴人之瑕疵擔保責任，並提出和解書影本1 份（見本院卷㈠第26頁）為憑，惟被上訴人否認兩造有合意以免除出賣人之瑕疵擔保責任，經查：①按契約之解釋，首在於探求當事人共同主觀之意思，蓋約定之內容，具有法律規範效力之意義如何，在當事人間若無爭執，無論該內容，客觀上如何被了解，亦不管客觀上是否具有歧義性，仍以當事人共同主觀意思為準。

如發生爭執，當事人間若能自主，或透過第三人的協助，就約定內容的規範意義，達成共識，亦應以此共同理解的意義為準。

然契約有解釋之必要，且其約定內容所具有的法律規範意義，於當事人間意見不一致之情形時，事屬常見，此時即須為契約之客觀解釋。

依我國實務及學說，契約之解釋亦依民法第98條之規定，並綜合最高法院19年上字第58號、19年上字第453 號、39年台上字第1053號判例及88年度台上字第1671號、96年度台上字第286 號、2631號判決所闡釋之意旨，可知「解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而於文義及理論上詳為推求當事人之真意為如何？又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，契約之主要目的及經濟價值，當事人所欲使該意思表示發生之法律效果等，而本於經濟法則，基於誠實信用原則而為判斷」。

換言之，契約既屬有相對人之意思表示，則其解釋方法，為平衡當事人間之利益及合理分配危險，應以客觀上表示價值作為認定其意思表示內容的準據。

一方面要求表意人於表示其意思時，應顧及相對人了解可能性；

他方面相對人亦須盡必要注意去正確了解表意人之所欲，故在解釋上應特別斟酌相對人明知或可得而知之事實，並就磋商過程、交易目的及利益狀態，依交易慣例及誠實信用原則等加以判斷。

②查被上訴人於本院105 年11月14日準備程序時，當庭提出兩造之和解書正本，觀之被告上訴人所持之和解書正本中並無「買方不在向賣方做任何請求；

超過六個月不能有任何請求」之手寫加註等情，有被上訴人當庭提出之和解書1 份（見本院卷㈠第60頁）附卷可稽，足見兩造之和解書中是否有特約免除上訴人之瑕疵擔保責任之約定，已非無疑，此部分兩造間則猶有爭執，並經被上訴人起訴主張其權利，當事人間之意見既不一致，即應由本院依前引原則為此和解書之客觀解釋，以確認當事人間該約款之法律規範意義。

觀諸和解書（除上述手寫加註部分以外）約定內容：「黃世傑先生因購買洪有諄、洪孟暖之座落於新北市○○區○○○街00巷0 號5 樓的房屋，在民國102 年6 月交屋，但於同年7 月份開始漏水。

買賣雙方同意委託為環企業防水工程行處理本標的漏水問題，另外威環企業防水工程行的漏水處理方法需詳細施工方法，並得到黃世傑先生同意，且於修繕完畢時附上具壹年時效的保固書，則本和解書始得生效，恐說無憑，特立此書，以咨證明。

立書人：黃世傑；

立書人：洪孟暖」等字樣，則觀之文義，可知兩造僅就系爭房屋之滲漏水一事合意由威環企業防水工程行進行修繕並約定有1 年保固責任，並無任何同意就系爭房屋漏水事件互不追究民事責任及放棄其他求償之意。

況和解書中亦有約明「修繕完畢時附上具壹年時效的保固書，則本和解書始得生效」等語，然證人劉登願於本院105 年11月5 日準備程序時證稱：保固書我有交給上訴人，但沒有交給被上訴人，因為是上訴人叫我工作的等語（見本院卷㈠第56頁），則被上訴人自始未曾收受保固書，要無可能知悉和解書生效與否。

綜合兩造簽立和解書時認知之事實、系爭房屋修繕3 次之過程、中古屋買賣之交易目的、兩造就此瑕疵發現之能力、和解書中除前述手寫加註其餘內容均不爭執之情形，並參酌交易習慣及誠實信用原則等，本院認為兩造間就系爭房屋滲漏水之瑕疵，於簽立和解書時並無形成共同之主意觀意思以合意免除或限制上訴人就此瑕疵應負物之瑕疵擔保責任，且該和解書亦無從作為上訴人業已修繕完成系爭房屋漏水瑕疵之依據。

依前揭說明，上訴人就系爭房屋於危險移轉即交付時有天花板、窗框滲漏水之瑕疵，仍應負出賣人物之瑕疵擔保責任。

㈢被上訴人得對上訴人請求減少價金及負擔修繕費用之數額為何？⒈系爭房屋之滲漏水瑕疵，經本院囑託社團法人新北市土木技師公會鑑定其修繕所需費用為何？鑑定結果以：「目前漏水修繕金額經估算為325,450 元，修復費用預估請詳附件7 。

」，有該鑑定報告可憑，而依鑑定結果，系爭房屋修繕至符合防水止漏之功效，所需費用為325,450 元，即以系爭房屋之現況欲具備依通常交易觀念應具備之無滲漏瑕疵之效用及品質，所需之費用為325,450 元，則以上開修繕費用為系爭房屋因瑕疵所減損之價值，並無不合。

⒉至被上訴人雖主張鑑定報告認系爭房屋修復預估費用總計325,450 元，低於被上訴人於原審所主張之424,880 元，惟兩者差別在於鑑定報告之修復預估費用並無在漏水窗框上方加裝雨遮（採光罩）之項目，而系爭房屋既位於頂樓，且既有之窗框接縫處防水不良，自有加裝雨遮（採光罩）之必要，則系爭房屋滲漏水瑕疵所必要之修復費用應為424,880 元等語，並提出瓦新工程事業有限公司報價單、沐光空間規劃事務所估假單詢價各1 份（見原審卷第28頁至第32頁）為憑，然查，本件依鑑定報告之附件7 修復預估費用明細所示修繕項目包括：「一、屋頂防水工程：1.1 頂樓結構樓版上方既有裝修層挖除運棄…二、5 樓防水工程：2.1 窗框防水工程。

三、管理費及稅金。

總計325,450 元。

【註：上述修復項目及修復費用預估，已含材料及工資】」（見本院卷㈠第182 頁），是鑑定報告既依據系爭房屋之漏水情況（屋頂防水工程、5 樓防水工程）及依通常交易觀念應具備之無滲漏水瑕疵品質作為修繕標準，且將系爭房屋窗框接縫處滲漏水工程納入估價項目，即已依其專業判斷系爭房屋具備其「應有」之效用、品質所需之必要修繕費用為325,450 元，則被上訴人逾此範圍之請求顯非必要而屬無據。

至被上訴人雖主張系爭房產漏水處均係因上訴人持有期間於系爭房屋之不當施工所致，上訴人有故意不告知瑕疵等語，並提出系爭房屋建築物所有權人聲明、頂樓地板未回填圖片等件（見本院卷㈠第73頁至第76頁）為證，然上開書證經被上訴人否認其形式真正在案，被上訴人未佐證其真實性，自難作為可歸責於上訴人之依據，縱認其形式為真，僅憑上開書證尚難證明上訴人施做工程與漏水瑕疵之直接關連性，無從據以認定上訴人出售系爭房屋予被上訴人時即知存有上開漏水瑕疵，而有故意不告知瑕疵之情，自不足課以民法第360條及債務不履行之責任，是被上訴人此部分之請求，自不應准許。

六、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同；

又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；

如有損害，並應賠償，民法第179條、第182條第2項分別定有明文。

查本件被上訴人向上訴人請求減少價金325,450 元，既屬有據，上訴人基於買賣契約受領被上訴人交付之系爭房屋之買賣價金，嗣因被上訴人行使減少價金請求權，上訴人受領該部分價金之法律上原因即不復存在。

又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。

又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，亦為同法第203條所明定。

查被上訴人之民事起訴狀繕本業於105 年5 月16日寄存送達臺北市政府警察局士林分局後港派出所（見原審卷第35頁），經10日生效（即105 年5 月26日），揆諸前開規定，本件法定遲延利息部分應自起訴狀繕本送達翌日（即105 年5 月27日）起算，從而，被上訴人請求上訴人給付325,450 元及自105年5 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

七、綜上所述，被上訴人依民法第359條、第179條之規定，請求上訴人給付修復漏水之工程費用325,450 元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年5 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

原審就超過上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1 、2 項所示。

至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 1 月 2 日
民事第五庭審判長法 官 連士綱
法 官 謝宜雯
法 官 莊哲誠
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 1 月 3 日
書記官 楊璧華