臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,訴,1080,20170627,1

臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1080號
原 告 蔡建瑩
訴訟代理人 林明正律師
複 代 理人 曹尚仁律師
被 告 盧金妹
訴訟代理人 黃文祥律師
上列當事人間請求不當得利等事件，經本院於民國106 年6 月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣肆拾陸萬肆仟元，及自民國105年4月16日起至清償日止按年息5%計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔2/3；

其餘由被告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行；

但被告如以新台幣肆拾陸萬肆仟元供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告於民國103年3月間，經由訴外人群洋房屋仲介經紀有限公司即太平洋房屋永安捷運站加盟店（下稱群洋公司，又群洋公司於本院審理中之106年6月6日與原告成立和解），將其所有坐落於新北市○○區○○段000地號土地權利範圍1/5，及其上之同地段963建號建物即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00弄000○0號4樓房屋權利範圍全部（以上土地房屋下稱系爭房地），以新台幣（下同）800萬元出賣予原告，兩造並於103年3月22日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）、房地產買賣標的現況說明書（下稱系爭現況說明書），系爭現況說明書中第16項建物是否有傾斜乙欄係勾選「否」欄位，原告付清全部價款後，被告於103年5月29日將系爭房地移轉登記予原告，並於同年7月完成交屋。

（二）原告於104年10月間，得知系爭房屋樓上鄰居出售同址114之3號5樓房屋，且該房屋有傾斜之情事，原告遂於同年12月間，委請訴外人土木技師吳正圜就系爭房屋進行室內水準測量，發現室內存有向前傾、傾斜率為1/46至1/50，原告隨即於105年2月24日以存證信函通知被告系爭房屋存有傾斜瑕疵，要求被告以原價購回或給予相當價金之賠償，然被告均置之不理。

衡諸常情，房屋傾斜顯非民法第356條規定之通常從速檢查方式所得以察覺之瑕疵，而原告測出傾斜之情形後即通知被告，故原告並無被告所指怠於通知之情形。

（三）系爭房屋存有向前傾之瑕疵，參諸臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊，房屋傾斜率超過1/200但未達1/40者，應進行結構安全評估及修繕，系爭房屋因傾斜而影響通常居住安全之效能，自屬有減少通常居住使用之瑕疵。

另臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊揭示房屋傾斜率超過1/200，但未達1/40者，應依其使用不便及價值折損之程度，額外估列非工程性補償金額，故系爭房屋有減少通常價值之瑕疵。

（四）又系爭房屋於本件訴訟中經台灣省土木技師公會鑑定，鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）確認系爭房屋傾斜率為1/1935分至1/45，有減少通常居住使用及通常價值之瑕疵，原告自得依民法第359條之規定減少價金。

另系爭鑑定報告書鑑定系爭房屋因傾斜而有工程性補償（損壞修補費用）5萬1987元、非工程性補償147萬8474元，故原告據此主張減少系爭房地之買賣價金153萬461元（計算式：51987元＋1478474元＝1530461元），並依民法第179條之規定請求被告返還上開已收受之價金153萬461元。

（五）系爭鑑定報告書已載明「建議以房屋50年壽命計算，折舊率為2/50＝0.04，損壞修復費用乘以0.96計算」等語，並未包含非工程性補償金額，且非以買賣價金800萬元計算價值減損。

故被告主張非工程性補償應扣除折舊32萬元，顯無理由，又所謂折舊率0.04，損壞修復費用乘以0.96計算，係指損壞修復費用5萬1987元應扣除4%，僅得請求96%，被告主張工程性補償應扣除4萬9907元，亦非合法。

況依最高法院92年台上字第2099號、104年台上字第504號判決可知，所謂扣除折舊應針對修復費用中之材料費用，而參照系爭鑑定報告書之附件六損壞修復費用鑑估表中，僅項次2、3、4、5包含材料，故本件應折舊扣除金額僅為1193元【計算式：（8775元＋9659元＋4085元＋7316元）×0.04＝1193元，元以下四捨五入】，被告之主張不可採等語。

（六）聲明：⒈被告應給付原告153萬461元，及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒉原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）其於103年2月間，委託群洋公司出售系爭房地，並由群洋公司將系爭房地相關資料及現場照片對外公佈，原告經由群洋公司所公布之系爭房地相關資料，協同群洋公司房屋仲介人員親自前往系爭房地現場勘查，並未發現系爭房屋有傾斜之瑕疵，兩造始以系爭房地現況議定800萬元成交，足見兩造係以系爭房地現況達成買賣條件合意，被告點交系爭房地予原告，原告亦從未主張系爭房屋點交現況有任何傾斜之情形，致生使用上或價值上之瑕疵。

縱系爭房屋傾斜為真，原告於103年3月22日買受系爭房地後，迄105年2月前，均未通知被告系爭房屋有傾斜之瑕疵，依最高法院92年度台上字第604號、93年度台上字第1024號、93年台上字第1370號判決意旨，原告已承認受領系爭房地。

（二）系爭房屋進行建物傾斜鑑定，經鑑定結果認定系爭房屋最大傾斜率為1/48，固非無據，系爭鑑定報告雖就系爭房屋傾斜所造成非工程性賠償金（即系爭房屋因傾斜所造成價差減損）認定為66.67%，惟系爭鑑定報告並未就求取之價差比率是否偏高或偏低進行檢討確定是否適當，且就記載估算過程及價格決定之理由，亦未記載於鑑定報告中，違反不動產估價技術規則第16條第12項、第26條第1項之規定。

再者，鑑定報告計算所得之價損比率高達66.67%，其計算價格之間差距已逾20%，依同規則第26條第1項之規定，自應排除適用，詎系爭鑑定報告竟然採用，故其鑑定損害額自不正確。

（三）縱系爭鑑定報告為可採，然報告業已明確記載非工程性賠償應計算折舊率為0.04，工程性損害修復應計算折舊率為0.96，應扣除非工程性損害之折舊率金額為32萬元（計算式：系爭房地買賣價格8000000元×折舊率0.04＝320000元）、工程性損害之折舊率金額為4萬9907元（計算式：51987元×0.96＝49907元），故鑑定估算之金額153萬461元，應再扣除上開折舊金額，是應為116萬554元（計算式：1530461元－320000元－49907元＝1160554元）。

（四）依系爭房地之土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書所示，被告於103年3月間將系爭房地出售予原告，買賣價金分別為系爭土地283萬9485元、系爭房屋17萬4500元。

則倘系爭房屋確有傾斜致生價值減損，亦應自17萬4500元減少之，不可能減損價值高達147萬8474元。

再退步言之，縱以系爭房地之買賣價金為800萬元為基準，上開土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書之買賣價金與實際買賣價金價差為16倍，以實際買賣價金比例換算，系爭土地之價值應為750萬元（計算式：8000000元÷16×15＝7500000元）、系爭房屋之價值應為50萬元（計算式：8000000元÷16＝500000元），益徵系爭房屋之價值減損不可能達147萬8474元，足見系爭鑑定報告書之鑑定結果並不正確，自不可採等語抗辯。

（五）答辯聲明：⒈駁回原告之訴。

⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告起訴主張被告於103年3月間，以800萬元價格出賣系爭房地，兩造並於103年3月22日簽訂系爭買賣契約書，該房地產買賣標的現況說明書第16項建物是否有傾斜乙欄勾選「否」欄位，原告付清全部價款後，被告於103年5月29日將系爭房地移轉登記予原告，並於同年7月完成交屋，其於104年10月間，得知樓上鄰房傾斜，遂於同年12月間，委請土木技師測量，發現室內存有向前傾、傾斜率為1/46至1/50，原告隨即於105年2月24日通知被告系爭房屋存有傾斜瑕疵，又系爭房屋於本件訴訟中經台灣省土木技師公會鑑定，鑑定報告書確認系爭房屋傾斜率為1/1935分至1/45等事實，為被告所不爭執，並有系爭買賣契約書、存證信函、系爭鑑定報告書等附卷足憑，此部分原告主張之事實，應屬真實可信。

惟原告另主張系爭房屋傾斜，有減少通常居住使用及通常價值之瑕疵，其得依民法第359條之規定減少價金，另依另系爭鑑定報告書鑑定工程性補償（損壞修補費用）5萬1987元、非工程性補償147萬8474元，故減少系爭房地之買賣價金153萬461元，被告應依民法第179條之規定，返還已收受之價金153萬461元等情，則為被告所爭執，並以上開情詞置辯。

從而，本件兩造爭執要旨厥為：

（一）原告依民法第359條之規定，主張減少買賣價金，有無理由。

（二）被告應返還之不當得利金額，以何為當。

四、原告依民法第359條之規定，主張減少買賣價金，有無理由：

（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金，民法第359條定有明文。

又所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。

若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（參照最高法院73年台上字第1173號判例意旨）。

（二）經查，系爭房屋於本件訴訟中，由台灣省土木技師公會實施傾斜率鑑定，該公會於105年10月19日進行建物外觀傾斜測量，取樣標示9點，其中Ｔ1至Ｔ5點向右傾斜，Ｔ6至Ｔ9點向左傾斜，傾斜率以Ｔ8點1/45為最大，Ｔ6點1/1935為最小；

另室內水準測量最大傾斜率為1/46，有系爭鑑定報告書附卷可稽。

參照上開判例意旨所示，於通常建物買賣，關於住宅房屋建造有無傾斜，應屬建物應具備之品質，高於標準值之傾斜建物，足使物之價值、效用、品質有所欠缺，自屬物有瑕疵。

（三）被告雖抗辯稱原告與房屋仲介人員前往系爭房地現場勘查，未發現系爭房屋有傾斜之瑕疵，兩造以現況議定800萬元成交，足見係以系爭房地現況達成買賣條件合意，原告於103年3月22日買受系爭房地後，迄105年2月前，均未通知被告系爭房屋有傾斜之瑕疵，依民法第356條第2項之規定，原告已承認其所受領之系爭房屋，而無由再向被告主張減少價金云云。

惟系爭房屋傾斜瑕疵，唯有工程專業人員藉由測量儀器，始能確知有無傾斜及其傾斜率，故原告主張非其一眼可得檢查辨識，難謂無稽，足認危險移轉時該瑕疵無法以肉眼即可明顯辨識，從而堪信原告無違買受人應盡之從速、通常檢查義務。

況如該傾斜瑕疵是買受房子之初即可肉眼辨識，本件被告即有故意不告知瑕疵之問題，且依兩造之間買賣契約書系爭現況說明書中第16項建物是否有傾斜乙欄係勾選「否」欄位之事實，依民法第355條第2項規定，被告不能免除物之瑕疵擔保責任。

故本件原告不能自建物外觀察知系爭房屋是否傾斜，自難謂原告有何重大過失不知瑕疵。

其次，原告雖於系爭房屋危險移轉前未為檢驗，然此傾斜檢驗，並非買賣應踐行之程序，且是否具有傾斜率過高情形，此種瑕疵也必須經過專業檢驗才可得知，故原告抗辯其無怠於檢查或怠於通知之情，應屬可採。

從而被告抗辯其免除物之瑕疵擔保責任云云，顯無理由，原告以本件起訴狀表示減少買賣價金，合於民法第359條規定，應屬有據。

五、被告應返還之不當得利金額，以何為當：

（一）本件原告主張減少之價金依系爭鑑定報告書，鑑定系爭房屋因傾斜而有工程性補償（損壞修補費用）5萬1987元、非工程性補償147萬8474元，據此減少系爭房地之買賣價金153萬461元，並依民法第179條之規定請求被告返還上開已收受之價金153萬461元。

被告就此辯以原告主張之金額顯不合理，以系爭房地之買賣價金為800萬元為基準，上開土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書之買賣價金與實際買賣價金價差為16倍，以實際買賣價金比例換算，系爭土地之價值應為750萬元（計算式：8000000元÷16×15＝7500000元）、系爭房屋之價值應為50萬元（計算式：8000000元÷16＝500000元），房屋之價值減損不可能達147萬8474元，足見系爭鑑定報告書之鑑定結果並不正確，不足採信等語。

（二）本件原告主張買賣瑕疵擔保，係以系爭房屋存在傾斜減少通常效用為據，並未主張買賣標的物土地存在何種瑕疵，故期得主張減少之價金應以房屋買賣價金部份為限，不得擴及未主張瑕疵之土地買賣價金。

經查，兩造均共陳私契即系爭買賣契約書以房地總價800萬元成交，未區分房屋、土地各別之成交金額，故欲探求房屋、土地各別買賣價金，僅得憑藉公契即向地政機關移轉產權登記之不動產買賣契約書推定房屋、土地各別價金。

此經本院函詢新北市中和地政事務所，該所查覆系爭房地公契土地買賣價金為283萬9485元、房屋買賣價金為17萬4500元，合計共301萬3985元（見本院卷第145至151頁），依此公契房地買賣價金比率，土地部分為0.942，房屋部分占比0.058。

本院依此占比推估實際成交總價800萬元，其中房屋實際成交價為46萬4000元。

（三）是傾斜既僅存在房屋，則所能主張之瑕疵減少價金額，充其量不過46萬4000元，故被告抗辯系爭房屋之價值應為50萬元（8000000元÷16＝500000元），房屋之價值減損不可能達非工程性補償147萬8474元，系爭鑑定報告書之鑑定結果不足採信等語，尚非無理。

本院認為減少之價金應以46萬4000元為適當。

原告於此範圍內主張應予減少價金，並主張被告無法律上原因受有利益，應予返還，為有理由。

逾此範圍原告之主張，不足採信。

六、綜上所述，原告依據民法第359條規定，行使減少系爭房屋價金46萬4000元請求權，並主張被告應返還該部分之不當得利及自起訴狀繕本送達翌日即105年16月16日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，於法並無不合，應予准許，原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

七、本院所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權就原告勝訴部分，宣告准許原告得為假執行，並依被告之聲請，酌定如主文所示相當擔保金額，為免假執行之宣告；

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
民事第三庭 法 官 陳財旺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
書記官 林君縈