臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,訴,1770,20170511,2

臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1770號
原 告 吳昆發
訴訟代理人 洪三財律師
被 告 李文生
訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師
上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國106 年4 月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾參萬伍仟肆佰伍拾陸元，及自民國一０五年七月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得為假執行。
但被告如以新臺幣參拾參萬伍仟肆佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）自民國99年6 月3 日起，被告將其所有坐落新北市○○區○○路000 號1 樓房屋（下稱系爭1 樓房屋）出租予原告經營按摩業，約定租期一年，並收取押租金新臺幣（下同）130,000 元，嗣雙方續約延長租期至103 年6 月14日，自100 年6 月15日起，租金為每月80,000元，管理費2,000 元另計；

101 年5 月15日被告再將所有坐落於新北市○○區○○路000 號3 樓房屋（下稱系爭3 樓房屋）出租予原告經營按摩業，約定租期二年，租金為每月20,000元，並收取押租金40,000元；

自101 年6 月5 日起，被告另將所有坐落於新北市○○區○○○路000 號1 、2 樓房屋出租予原告經營按摩業，約定租期三年，租金每月80,000元，並收取押租金150,000 元。

詎料，因被告於出租系爭1樓房屋之前，擅將該屋內停車空間分間牆拆除，亦未告知屋內設有室內停車空間，經102 年9 月7 日新北市政府工務局以系爭1 樓房屋之室內停車空間違法變更使用而執行斷電，被告卻遲未履行申請復電，致生原告無法營業之損失，此屬可歸責於被告之事由，致租賃物不能為合法使用、收益之狀態，原告依法主張同時履行抗辯權，拒絕給付集賢路1 樓房屋102 年9 月7 日以後之租金。

其後，被告佯稱會儘快復電，並要求持續繳付系爭1 、3 樓房屋租金，原告乃因而支付102 年9 月、10月租金、管理費各102,000 元及11月租金52,000元，但被告仍遲未履行申請復電，原告表明退租並撤銷交付前開租金之意思表示，並請求返還前開租金及管理費，被告卻拒不退還。

（二）原告遭被告詐欺而支付102 年9 月、10月及11月之租金、管理費計256,000 元（計算式：102,000 ×2 ＋52,000＝256,000 ），如前所述，原告已撤銷意思表示，自得依民法第179條第1項、第184條規定，請求被告返還租金及管理費： 1、原告交付102 月9 月至11月租金、管理費計256,000 元後，於102 年12月間預先開立其後之租金350,000 元支票予被告，但系爭1 樓房屋至103 年2 月中仍無法復電，原告乃表明退租，並要求退還前開支票及押金，詎遭被告拒絕，103 年10月16日原告以訴狀撤銷102 年9 月至11月繳納租金之意思表示，被告已無法律上原因受領102 年9 月至11月租金及管理費。

2、按臺灣高等法院104 年度上易字第1061號判決：「又上訴人（即原告）辯稱被上訴人（即被告）於斷電後保證會申請復電，上訴人始書立相關『租金明細』以及簽發面額35萬元之支票交付被上訴人，然被上訴人事後並未依約履行申請復電等語，亦有上開支票影本、租金明細、新北市政府工務局102 年10月31日北工使用第0000000000號函在卷足憑，堪予採信。」

參照，若非被告佯稱會儘快復電，原告豈會在遭斷電無法營業下，仍支付被告租金及管理費？另衡諸一般社會經驗，房屋出租人若未主動告知房屋格局曾變更使用，承租人豈能知悉房屋原始格局？被告辯稱原告申請商業登記時，有檢附停車空間圖，承租時已知悉停車空間存在云云，純係臨訟杜撰之詞；

再由新北市政府公共安全聯合稽查小組現場稽查紀錄表暨通知單可知，集賢路1 樓房屋確實係因停車空間變更使用違反建築法規而遭斷電，被告並已自認系爭1 樓房屋分間牆為其出租前拆除，足證係因被告擅自變更停車位使用而遭斷電處分。

3、被告稱原告自承系爭1 樓房屋遭斷電後，曾從3 樓接電到1 樓，顯見原告係自行辦理復電相關事宜，無從證明被告有詐欺云云，並非實在，蓋原告自3 樓接電至1 樓僅供照明及被告施工之用，並未回復營業，且此與被告承諾儘快完成復電，毫無影響。

4、被告據被證四新北市政府工務局函，主張系爭1 樓房屋係因「停車位變更」及「未辦理安全檢查簽證及申報」而遭斷電，欲復電需辦理二者之改善，被告豈可能承諾「代原告辦理安全檢查簽證及申報」並保證復電理云云，惟系爭1 樓房屋遭斷電係因「停車位變更」所致，況辦理安全檢查簽證及申報亦為建物所有人之責任，被告所言不實，不足採信。

5、證人楊麗卿於105 年12月22日言詞辯論時之證詞，顯偏袒維護被告，其稱係原告自行負責處理復電云云，係與被告串證後之結論，不足採信。

（三）按臺灣士林地方法院102 年簡上字第135 號判決、最高法院92年度台上字第2640號判決參照，被告因可歸責於自己之事由，致無法保持租賃物為合法按摩業使用、收益之狀態，經臺灣高等法院104 年度上易字第1061號民事判決確定在案，準此，系爭1 樓房屋遭斷電而不能供商業使用，原告縱持續占有，亦得免除自102 年9 月7 日起支付租金之義務，遑論被告還受領102 年9 月至11月之租金、管理費。

被告空言原告援引上開臺灣士林地方法院之判決，乃涉及承租人從未占有房屋，與本案原告持續占有系爭房屋之情形不同，不得比附援引云云，毫不可採。

（四）被告稱系爭1 樓房屋被執行斷電，致未保持租賃物可用狀態，乃不可歸責於被告，並非實在： 1、被告另案請求原告給付租金等事件，經臺灣高等法院104年度上易字第1061號判決認定：「被上訴人（即被告）早已將系爭集賢路1 樓房屋內之停車空間隔牆拆除多年後，始於99年6 月3 日將系爭集賢路1 樓房屋出租予上訴人（即原告）作按摩業使用。

嗣系爭集賢路1 樓房屋於102 年9 月7 日經新北市政府以室內停車位變更使用違反建築法規為由執行斷電，......是被上訴人將系爭集賢路1 樓房屋內之停車空間隔牆拆除後再出租予上訴人，嗣又因該停車空間變更使用違反建築法，經新北市政府工務局對系爭集賢路1 樓房屋執行斷電，此要屬可歸責於被上訴人之事由，致無法保持其可為合法按摩業使用、收益之狀態，上訴人自得援引同時履行抗辯而拒絕給付相關租金。」

在案，是系爭1 樓房屋遭斷電致未保持租賃物之可用狀態，既可歸責於被告，原告得拒絕給付租金，業經另案判決確定，不容被告再行爭執，被告推諉未參與前案，不知審理情形，毫不可採。

2、依新北市政府相關規定，辦理營業登記根本不需檢附使用執照，遑論被告並未提供使用執照予原告，使用執照一般也不會附建物或停車位平面圖，被證1 使用執照及一層平面圖、被證2 新北市政府工務局函及附件，應係被告拼湊而來；

倘被證二函文形式真正，其亦係被告同意3 樓營業使用而申請，依被證二函文所載附件，係「建築物一定規模以下免辦理變更使用執照證明書」非使用執照，況該函發文日期為102 年3 月27日，在原告承租系爭1 樓房屋之後，無從證明原告承租時已知屋內有停車空間存在。

3、被告稱為方便房屋使用，拆除系爭1 樓房屋分間牆，有於出租時當面告知原告云云，並非實在：⑴按民事訴訟法第277條前段規定，被告稱為方便房屋使用而拆除分間牆，出租時有當面告知原告，後來原告也自行負責辦理變更使用執照，原告自始知道分間牆問題，原告於遭斷電前，有自行施作分間牆回復，仍遭新北市工務局斷電，相關復電及檢查均由原告自行處理云云，並未舉證以實其說，況臺灣高等法院以104 年度上易字第1061號判決，已認定被告並未於出租時有告知屋內設有停車空間，豈會就拆除分間牆乙節告知原告？被告嗣改稱分間牆是被告自行拆除，於出租時已當面告知原告云云，前後矛盾，已難憑信，被告隱瞞其自行拆分間牆，更證被告於出租時未告知拆除分間牆，否則何必先稱分間牆為原告拆除以資掩飾？被告辯稱相關復電及檢查均係由原告自行處理，純屬無稽。

⑵被告稱係訴訟代理人誤會其意思，才於訴訟之初錯誤主張係原告拆除該分間牆云云；

惟被告自另案鈞院103 年度訴字第2906號訴訟中，即主張係原告於承租後拆除分間牆，於臺灣新北地方法院檢察署103 年度偵字第21259 號刑事案件中，亦主張原告於承租後自行變更停車位云云，足證被告即主張係原告拆除分間牆，前開所辯不實在。

⑶證人乙○○乃承攬被告工程之舊識，於105 年12月22日言詞辯論時之證詞，顯然偏袒維護被告，於法自難憑信。

乙○○稱其係拆除一個ㄇ字型，即臥室位置的三面隔間牆，並未見到停車位之分間牆云云，足見其未目睹何人拆除停車空間分間牆，不知拆除經過，無從證明被告有於出租時告知停車位變更之事，乙○○之證詞自不能為被告有利之證明；

楊麗卿係被告員工，其證詞未經具結，證詞顯然偏袒被告，與乙○○等人證詞亦有諸多矛盾，足證所言不實，不足證明被告出租時曾告知停車位變更之事。

反之，楊麗卿證詞：「（原告訴訟代理人問：你是說當時如何和他們介紹房子裡面？）我的店面就是這樣，我有開大門給他們看。」

足證被告出租系爭1 樓房屋時，僅開門讓原告看房屋狀況，根本未告知屋內有停車位，亦未告知已拆除分間牆。

4、被告於偵查中先否認收取原告102 年9 月至11月間之租金及管理費，審理中改稱因原告表示自行復電，方主動給付伊系爭租金及管理費云云，前後說詞矛盾不一，況申請房屋復電必須由房屋所有人為之，原告豈會承諾自行復電？ 5、系爭1 樓房屋係經新北市政府以室內停車位變更使用違反建築法規為由執行斷電，被告稱係原告經營色情按摩云云，業經臺灣高等法院以104 年度上易字第1061號判決認定不實確定。

另被告辯稱多次質問原告「為何要從事違法色情按摩業，並表示要終止租約」，原告表示該色情按摩係小姐個人行為，並且表示「會自行處理斷電問題，請被告不要擔心」，而要求被告不要終止租約，且持續給付租金云云，並非實在，105 年8 月25日言詞辯論時，被告已自認系爭1 樓房屋於102 年9 月7 日遭斷電，係因停車空間遭變更所致，嗣雖改口主張係包括「停車空間變更」及「未辦理安全檢查簽證及申報」二者，惟停車空間與原告不能申請復電間，並無因果關係，其未合法撤銷自認，自非可採。

6、被證4 新北市政府工務局105 年1 月30日函說明第二項記載，102 年9 月7 日檢查時，系爭1 樓房屋有「停車位變更，違反建築法第73條第2項」及「未辦理安全檢查簽證及申報，違反建築法第77條第3項規定」；

惟依該函說明第四項記載：「四、綜上，案址本市○○區○○路000 號1 樓建築物，是日經新北市政府公共安全聯合稽查小組檢查涉有說明二、（一）之違反建築法第73條行為，爰依同法第91條執行斷電。」

可知系爭1 樓房屋被斷電之原因，純係「停車位變更」所致，與「未辦理安全檢查簽證及申報」無涉，況「未辦理安全檢查簽證及申報」屬建築物所有人之責任，應歸責於被告。

（五）按最高法98年度台上字第222 號、90年度台上字第1682號判決及民法第216條第1項之規定，原告為經營按摩業，向被告支付租金、管理費，租賃物遭斷電致無法營業，受有租金及管理費之損失，揆諸前揭最高法院判決意旨，原告自得依民法第184條、第227條第2項、第216條第1項規定，請求賠償營業損失；

被告稱原告自3 樓偷接電營業至102 年10月22日云云，如前所述，僅係供照明及配合被告施工之用，被告未保持租賃物可用狀態，原告拒絕給付租金，並請求被告返還或賠償系爭租金及管理費，自屬有據。

況且縱系爭1 樓房屋遭斷電後，系爭3 樓房屋仍得繼續營業，而不能請求返還或賠償系爭3 樓房屋於102 年9 月至11月之租金，扣除該金額60,000元後，被告仍應返還或賠償租金及管理費計196,000 元。

（六）原告為經營按摩業，於系爭1 樓房屋耗費裝潢500,000 元，卻因承租之房屋被斷電致無法營業而損失；

原告經營按摩業每月原可獲利19,000元以上，自102 年9 月7 日被斷電起至103 年6 月15日止，受有營業損失171,000 元（計算式：19,000×9 ＝171,000 ），依民法第184條、第227條第2項規定，自得請求賠償裝潢損失500,000 元及營業損失171,000 元，此依新北市政府地價調查用全棟建築改良物裝潢設備及庭園設施等費用表，店面中等品質之裝潢應以每平方公尺6,501 元以上，以系爭1 樓房屋營業面積142 平方公尺計算，裝潢費應在923,142 元以上（計算式：6,501 ×142 ＝923,142 ），原告主張裝潢費500,000 元，顯屬合理。

退步言之，縱認原告無法證明裝潢損失之數額，原告確實受有裝潢損失，懇請依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌一切情況定其數額。

原告向承租集賢路1 樓房屋之初，雖先簽定租賃契約一年，惟口頭說好可以續租，此觀兩造於一年租期屆滿後，仍延長租賃契約自明，故原告裝潢利用期間不只一年，況兩造既已延長租期至103 年6 月14日，則於租期屆滿前該裝潢仍有利用價值；

被告主張裝潢設施之成本，平攤於營業期間所得之中，原告僅受有營業損失，無獨列裝潢損失之餘地云云；

惟裝潢成本為原告所受損害之一，依法得請求被告賠償。

被告另稱因原告從事色情按摩業，遭主管機關稽查，故101年7 月10日前自行拆除裝潢，因此無裝潢損失云云，惟此業經臺灣高等法院以104 年度上易字第1061號判決認定不實。

再者，被證6 新北市政府工務局函係准予系爭1 樓房屋復電使用，故縱原告曾拆除1 樓裝潢，亦於101 年7 月10日准予復電後，於1 樓重新裝潢並再度營業，此觀原證十現場稽查紀錄表暨通知單載明原告於1 樓經營按摩自明。

（七）原告承租系爭1 樓房屋後經營按摩業，自102 年1 月至102 年6 月間，經財政部北區國稅局三重稽徵所按5%稅率核算半年應繳營業稅5,700 元，每月應徵營業稅為950 元（計算式：5,700 ×1/6 ＝950 ）。

準此，足證原告經營按摩業每月原可獲利19,000元（計算式：950 ÷5%），故至103 年6 月15日止受有營業損失171,000 元（計算式：19,000×9 ＝171,000 ）。

原告依民法第184條、第227條第2項規定，請求賠償營業損失171,000 元，於法有據。

另按民事訴訟法第222條第2項規定，縱認原告無法證明營業損失之數額，懇請依前揭規定，審酌一切情況定其數額。

（八）原告向被告承租之房屋，均已租期屆滿且已交還被告，被告曾對原告提出給付租金訴訟，業經臺灣高等法院以104年度上易字第1061號判決確定原告僅積欠被告租金及稅款222,800 元，且得以已付之押租金320,000 元抵銷。

準此，於抵銷之後，被告尚應返還原告所付之押租金97,200元（計算式：320,000 元－222,800 元＝97,200元）。

從而，原告得依民法第179條第1項及租賃契約書，請求被告返還押租金合計97,200元。

（九）綜上，原告起訴請求被告應給付1,024,200 元（計算式：256,000 元＋500,000 元＋171,000 元＋97,200元＝1,024,200 元），自屬有據。

（十）聲明：⑴被告應給付原告1,024,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告答辯以：

（一）按最高法院96年台上字第307 號判決要旨：「按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。

是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則。」

被告全然並無參與前案亦不知審理情形，故前案判決理由並無爭點效，於本案中應不受前案理由拘束，原告主張前案判決理由有拘束力云云，並不可採。

（二）原告主張被告佯稱要儘快復電，其方給付租金云云，均非事實，說明如下： 1、系爭1 樓房屋遭斷電後，被告曾多次質問原告「為何從事違法色情按摩，並表示要終止租約」，原告則表示色情按摩係小姐個人行為，並且表示「會自行處理斷電問題，請被告不要擔心」等語，是以斷電並非停車格問題所致，亦無原告所稱「佯稱盡快復電」情事，依民事訴訟法第277條規定，原告應負舉證之責。

2、按乙○○證詞：「是因為一樓要用電，是叫我去配管線，只是原告順便叫我去拆隔間牆......原告說牆壁是他自己做的。」

、楊麗卿證詞：「（被告訴訟代理人：三次斷電是誰去負責處理復電？）原告自己負責，......他說他一定是合法使用的。」

、「（被告訴訟代理人：最後一次斷電，是由誰去完成復電？）原告，有被罰三十萬元款項，也是他們去繳納......而且有訴願，也是原告去訴願的。

」、「（被告訴訟代理人：請問證人當時停車位與客廳中間的牆是否有做起來？）有，因為他要復電，想重新再做......。」

、「（原告訴訟代理人：你說後來復電是原告去聲請？）是的，原告是利用我們的名字去聲請的，原告去繳罰款，或是申訴或是訴願都是用被告的名字，因為我們不知道公文內容是什麼，我接到公文的時候，我就會打電話問他為何這樣，原告說他去處理沒有問題。」

是以，原告自始均知悉有停車空間問題，並於斷電時承諾自行復電，原告所稱無何證據可憑，實難信其主張為真。

3、若原告確實不知有停車位問題，或認為被告應負責回復電力，依一般經驗論理法則，原告受有無法營業之持續損害，理應發函催告或要求被告儘速辦理復電或請求賠償，惟於相關案件中，原告均無任何「曾催告被告復電或請求賠償」之證據，僅有原告於訴訟中之主張，實難認原告之主張為可採。

（三）原告自始知悉分間牆拆除之事實： 1、原告99年承租時因主張要辦理營業登記，有向被告要求提供系爭房屋之使用執照，該執照即有停車空間之圖面記載。

其後原告因經營按摩業違反使用分區遭斷電，向被告保證會自行處理好、會合法，要求被告再次提供使用執照供其辦理，並於未獲被告同意情況下，辦理三樓變更使用執照，將使用類別自「住宅H2」改為「診所G3」類別，被告於102 年3 月27日接獲新北市政府工務局北工建字第1021504179號函，始知原告所稱會合法，竟係以辦理變更使用執照之方式為之，當時原告向被告表示因一樓要營業，需辦理一些手續才能合法安撫被告，該函文中所載之申請文件均為原告提出，函文中檢附之使用執照證明書，明確載明一樓有停車空間，是以，原告承租時早已知悉一樓有停車空間，當無疑義！ 2、參酌乙○○所述，係由原告自行辦理恢復分間牆作業，並於事後要求乙○○拆除該牆壁；

楊麗卿證稱：「（被告訴訟代理人：你當時是否有告知說一樓空間裡面有停車位？）有，我有打開店面給他看......。」

、「（被告訴訟代理人：在出租給原告的時候，有沒有給他房屋的使用執照？）有，因為他要去辦理營業登記。」

、「（原告訴訟代理人：你剛剛說你有提供使用執照給原告，請問是在何時提供？）那個時候被斷第一次電的時候提供的，因為斷電的時候，他要租我們三樓，他連三樓都要去變更，所以執照拿二次。」

是以，分間牆不存在乙節，原告自始即已知悉，原告所辯均無提出任何證據，實難認其主張為真正。

（四）原告請求返還租金256,000 元，應無理由： 1、如前所述，原告自始知悉有停車空間存在，並同意承租系爭房屋，此參歷次遭斷電時，均由原告自行負責辦理復電，原告亦不否認，顯見被告並無任何債務不履行情事，難認原告得請求損害賠償。

原告援臺灣士林地方法院102 年簡上字第135 號判決，稱得按不能使用、收益之程度免支付租金之義務，而該案判決係「承租人從未占有使用系爭房屋」與本件「原告持續占有使用系爭房屋」顯屬有別，自無援用餘地。

再者，依原告於104 年度上易字第1061號案件105 年2 月16日開庭時，自稱「我從三樓接電到一樓用，被查核人員發現後，故三樓於102 年10月被斷電」，該期間亦顯然持續營業，又如何得請求返還租金乎？ 2、依新北市政府工務局105 年1 月30日新北工使字第1050178108號函所示：「說明：二、旨揭建築物，......，是日現場經檢查違反建築法規定如下：（一）......變更1 樓停車位......違反建築法第73條第2項規定。

（二）未辦理102 年建築物公共安全檢查簽證及申報，違反建築法第77條第3項規定。

......三、......（五）建築法第91條第1項第4款（略以）：......一、違反第73條第2項規定......四、未依第77條第3項、第4項規定辦理......。」

系爭房屋並有同時違反建築法第77條第3項之規定，並符合同法第91條第1項第4款之斷電事由，非僅因停車空間變更使用而遭斷電，如欲復電需辦理「安全檢查簽證及申報」及「恢復停車空間」二項改善，亦難認停車空間問題與無法復電間有何因果關係可言！

（五）原告主張裝潢成本500,000 元，惟系爭房屋遭斷電時其已自行拆除完畢，並無任何裝潢存在，且裝潢成本應早已平攤於營收費用之中，無另行請求裝潢成本餘地： 1、被告於出租房屋予原告時，有告知不得違法經營，並於契約書第10條明訂：「房屋不得供非法使用」；

然原告事後擅自將系爭房屋之用途自「店鋪」改為「按摩場所」使用，並因該店小姐遭警方釣魚查獲性交易，隨後警方持續設點臨檢，新北市政府工務局並於聯合稽查後，於101 年3月13日以北工使字第1011365798號函，處以300,000 元罰鍰，並執行斷電。

當時被告即表示不繼續出租與原告，經原告哀求並表示一定會合法後，始勉強同意繼續租予原告使用，並由原告自行辦理後續復電事宜，但因新北市政府要求不准再出租經營上開行業，並要求被告出具切結書，原告遂自行拆除全部裝潢停止營業並拜託被告出具切結書，新北市政府乃以101 年7 月10日函文說明二載明：「旨揭建築物，經會同本府相關機關現場勘查，因現場無電且室內裝修已拆除搬離，無營業使用之事實. . . 。」

2、參乙○○證詞：「（原告：你當初去拆的時候，你有確定你拆的部分，一樓有沒有裝潢？）沒有裝潢，我有整理電箱，我也有整理地下室的線路。」

顯見原告因本次斷電搬離前，早已無任何裝潢，僅有留下原告自行施做欲申請復電之牆面，原告自無任何裝潢損失，應屬甚明。

退步言之，按民法第216條第1項規定，原告自承開始僅簽訂一年之契約，則預定之裝潢利用期間為一年，嗣雖有延長租約，亦不影響其裝潢利用價值之預定期間「僅為一年」，各該裝潢之預定利用計畫應均已完成而無價值，原告續約後因故發生無法繼續使用，亦應並無任何裝潢損失可言！況裝潢費用本應平攤於營業成本之中，並無單獨請求裝潢損失之餘地，原告主張應無理由。

（六）就原告主張每月獲利19,000元等損失部分：系爭遭斷電係原告自始知悉停車空間存在，並自行辦理多次復電及訴願等程序，被告並無任何違約情事；

原告並未提出任何證據證明確有上開獲利，且縱有獲利亦與被告於出租當時要求需「合法使用」已有不同，而應為違反租賃物利用方式（即住宅區店鋪）之違約使用行為，其獲利自應非「租賃合約約定之收益方式」，而不得向被告請求之。

系爭房屋同時違反建築法第77條第3項規定，並符合同法第91條第1項第4款之斷電事由，並非僅因停車空間變更使用而遭斷電，如欲復電需辦理「安全檢查簽證及申報」及「恢復停車空間」二項改善，亦難認停車空間問題與無法復電間有何因果關係可言！

（七）原告本件侵權行為損害賠償請求權已罹於時效。

（八）聲明：⑴原告之訴駁回。⑵若受不利之判決，願以現金或等值之債券擔保，請求免為假執行。

三、法院之判斷：

（一）原告主張自99年6 月3 日起向被告承租系爭1 樓房屋經營按摩業，約定租期一年（即99年6 月15日起至100 年6 月14日止），並收取押租金130,000 元，嗣再續約延長租期至103 年6 月14日，且自100 年6 月15日起，租金變更為每月80,000元，每月管理費2,000 元另計，並於101 年5月15日再向被告承租系爭3 樓房屋經營按摩業，約定租期二年，租金為每月20,000元，並收取押租金40,000元，又自101 年6 月5 日起，被告另將所有坐落於新北市○○區○○○路000 號1 、2 樓房屋出租予原告經營按摩業，約定租期三年，租金每月80,000元，並收取押租金150,000元之事實，為被告不爭執，洵堪認定。

（二）原告主張其向被告承租系爭1 、3 樓房屋及新北市○○區○○○路000 號1 、2 樓房屋，均已租期屆滿且已交還被告，被告曾對原告提出給付租金訴訟，經臺灣高等法院以104 年度上易字第1061號判決確定原告僅積欠被告租金及稅款222,800 元，且得以已付之押租金320,000 元抵銷，於抵銷之後，被告尚應返還原告所付之押租金97,200元，爰依民法第179條第1項及租賃契約書，請求被告返還押租金合計97,200元等語，為被告所自認押租金抵銷尚欠租金及稅款後尚餘97,200元之事實（見卷第35頁），是原告於租期屆滿後，依民法第179條第1項及租賃契約書之約定，請求被告返還租押金97,200元，洵屬有據。

（三）又原告主張其向被告承租系爭1 樓房屋係供作經營按摩之場所使用，惟被告未告知系爭1 樓房屋設有室內停車空間，致於102 年9 月7 日經新北市政府工務局以室內停車空間違法變更使用而執行斷電，被告卻遲未履行申請復電，被告有於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態之情等語，被告則以前詞置辯，查： 1、關於系爭1 樓房屋於102 年9 月7 日經新北市政府工務局以室內停車空間違法變更使用而執行斷電之事實，業據原告提出新北市政府公共安全聯合稽查小組現場稽查紀錄表既通知書為證（見卷第67頁），被告並不爭執該通知書之真正，僅抗辯系爭1 樓房屋未辦理102 年建築物公共安全檢查簽證及申報，違反建築法第77條第3項規定，亦符合同法第91條第1項第4款之斷電事由等語，惟參以該通知書之記載：「1 Ｆ停車位變更」「違反建築法條第2項執行斷電」，及被告所提新北市政府工務局105 年1 月30日新北工使字第1050178108號函文之說明二、（一）所記載「未經核准擅自變更1 樓停車位作為營業範圍使用，違反建築法第73條第2項規定。」

，及說明四所記載「. . 案址本市蘆洲區集贒1 號1 樓建築物，是日經新北市政府公共安全聯合稽查小組檢查涉有說明二、（一）之違反建築法第73條行為，爰依同法第91條執行斷電。」

（見卷第94、95頁），可知系爭1 樓房屋遭斷電處分之原因僅有一個，即室內停車空間違法變更使用，被告抗辯，要無可採。

2、次按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院96年度台上字第2569號民事裁判要旨可參）。

被告前曾就系爭1 樓房屋對原告起訴請求給付102年11月15日至103 年6 月5 日之尚欠租金，而經原告於該案以：被告係拆除系爭1 樓房屋室內停車空間之分隔牆後，未告知有室內停車空間之事而將系爭1 樓房屋出租予原告作為按摩業使用，嗣新北市政府工務局於102 年9 月7日以室內停車空間違法變更使用執行斷電，原告保證會申請復電，惟事後未依約履行復電，屬可歸責於原告，援引同時履行抗辯拒絕給付租金等語為辯，經法院就此訴訟標的外當事人所抗辯之重要爭點，已由兩造於一審為充分之舉證、極盡其攻擊、防禦之能事及辯論，並經被告上訴二審後，原告自行放棄訴訟上攻擊、防禦及到庭辯論之權利，而由法院本於辯論之結果，認定被告將系爭1 樓房屋內之停車空間隔牆拆除後再出租予原告，嗣又因該停車空間變更使用違反建築法規，經新北市政府工務局對系爭1 樓房屋執行斷電，此要屬可歸責於被告之事由，致無法保持其可為合法按摩業使用、收益之狀態，原告自得援引同時履行抗辯而拒絕給付相關租金，又原告辯稱被告於斷電後保證會申請復電，上訴人始書立相關「租金明細」以及簽發面額35萬元之支票交付被上訴人，然被告事後並未依約履行申請復電，亦堪採信，而判決被告請求原告給付自102 年11月15日至103 年6 月5 日之租金為無理由，並確定在案，此有臺灣高等法院104 年度上易字第1061號民事判決影本附卷可稽，並經本院調閱查明屬實。

3、至被告於本件雖另抗辯原告於99年承租時因要辦理營業登記，有向被告要求提供系爭1 樓房屋之使用執照，該執照即有停車空間之圖面記載，其後於未獲被告同意情況下，向新北市政府工務局辦理系爭3 樓房屋變更使用執照亦有提出使用執照證明書，故原告承租時早已知悉一樓有停車空間云云，並提出新北市政府工務局102 年3 月27日北建字第1021504179號函影本為證（見卷第86至89頁），惟依該函文可知原告就系爭3 樓房屋申請免辦理變更使用執照證明乃係102 年3 月22日之事，自無法證明原告於99年6月3 日承租系爭1 樓房屋時即已知悉有室內停車空間之設置；

而證人即被告之員工楊麗卿雖證稱：（問：集賢路211 號一樓的租賃是否是你在處理？）是的。

（問：房子裡有停車位你是否知道？）我們使用執照下來就沒有停車位了，因為那時候方便使用，所以我們都是拆掉。

（問：你剛剛所謂使用執照下來就沒有停車位了，為了方便使用拆掉的事是否指卷30頁平面圖上停車位旁之分隔牆？）是的，原告來租的時候就沒有這道牆了。

（問：所以這道停車位旁的分隔牆是被告拆的？）被告在出租給原告的時候就沒有那道牆了，而且我們有跟他說要做合法的，我們才會租給他，他有保證說他是合法的，如果不合法他要自己負責全部的後果。

（問：你當時是否有告知說一樓空間裡面有停車位？）有，我有打開店面給他看，他是兄弟二人來租的. . . （問：在出租給原告的時候，有沒有給他房屋的使用執照？）有，因為他要去辦理營業登記等語（見本院105 年12月22日言詞辯論筆錄），惟經本院向新北市政府經濟發展局調閱原告於系爭1 樓房屋設立維納詩美容坊時之申請設立登記案卷（見卷第210 至241 頁），並無檢附系爭1 樓房屋使用執照而為申請之必要，且證人楊麗卿所證稱：（問：在最後一次復電的時候，停車空間的牆壁，是何狀況？）是原告自己砌一道牆上去，後來他又僱乙○○拆除。

（問：當時原告砌牆的範圍在何處？）【證人當庭指出停車兩側的位置】卷30頁平面圖停車位長、寬二側的牆。

（問：請問證人當時停車位與客廳中間的牆是否有做起來？）有，因為他要復電，想重新再做，新北市政府有要求原告要把那道牆砌起來才要讓他復電云云，亦與證人乙○○證稱：（問：你是不是有到過新北市蘆洲區211 號一樓房屋去施作水電工程？）有。

（問：請你說明當時去施作水電工程是誰叫你去做的，費用及內容？）工程是甲○○介紹我去給原告做的，錢是直接向原告拿的，原來一樓隔間的牆壁要拆掉，才有辦法配電線、管線，是因為一樓要用電，是叫我去配管線，只是原告順便叫我去拆隔間牆。

. . . （問：你剛剛說你去現場就有看到一道牆在那邊，你知道在房間何處？）在房間大門那邊，是一個ㄇ字型。

【證人當庭畫出牆在何處，總共拆了三面牆】. . . （問：你當初去拆的時候，你有確定你拆的部分，一樓有沒有裝潢？）沒有裝潢，我有整理電箱，我也有整理地下室的線路。

（問：上開大門是不是臨集賢路？）是的，大門出來有一個騎樓。

（問：提示卷30頁圖，你剛剛所畫要拆除的三面牆，是位於本圖的那一個位置？）是臥室的位置的三面隔間牆。

（問：你當時去現場時，中間那邊是否有一道隔間牆？）沒有，除了臥室地方的ㄇ型牆壁外，其他都是空空的等語（見本院105 年12月22日言詞辯論筆錄），互有出入，足見證人楊麗卿之證詞，不足採信。

是被告抗辯原告承租時早已知悉一樓有停車空間云云，要無可採。

4、綜上，就上開確定判決所判斷之被告拆除系爭1 樓房屋內之停車空間隔牆後，未告知停車空間之事而出租房屋予原告經營按摩業，嗣因該停車空間變更使用違反建築法規，經新北市政府工務局對系爭1 樓房屋執行斷電，要屬可歸責於被告之事由，致無法保持其可為合法按摩業使用、收益之狀態，且被告於斷電後保證會申請復電，然被告事後並未依約履行申請復電等重要爭點，被告既未指出有任何顯然違背法令之處，亦未能提出新訴訟資料足以推翻原判斷，揆諸前開說明，就與上開重要爭點有關之本件訴訟，於兩造間即不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷。

（四）原告就上開可歸責於被告之事由，致系爭1 樓房屋無法保持其可為合法按摩業使用、收益之狀態，且被告未依約履行申請復電之行為，主張被告為詐欺、不完全給付，依民法第184條、179 條、第227條第2項，請求被告返還其所繳102 年9 月、10月、11月租金及管理費共256,000 元部分，查： 1、出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。

出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度臺上字第1692號判決意旨參照）。

系爭1 樓房屋係因可歸責於被告之事由，自102 年9 月7 日起遭主管機關斷電，致系爭1 樓房屋於後續租約期間無電可用，自難認其已盡保持系爭房屋合於約定使用、收益之義務，依前揭說明，自得免除原告給付租金之義務，亦不因原告曾自行違法由3 樓接電至1 樓使用而免除被告之給付義務，是原告於斷電期間之給付租金義務既經免除，被告持有原告自102 年9 月15日以後之租金、管理費，已無法律上之原因，原告主張依不當得利規定，請求被告返還其已給付之租金、管理費，自屬有據。

2、又關於原告自系爭1 樓房屋斷電後所繼續繳納之租金及管理費金額，依原告於訴訟中所陳稱：（問：本件所請求的租金管理費，是屬於一樓還是三樓？）102 年9 、10月一樓的租金各8 萬，管理費每月2000元，三樓的9 、10月租金各二萬元，11月份三樓的租金是2 萬元，其餘的部分是一樓11月的租金只付了3 萬元，管理費付2000元，所以總共加起來一樓是付了19萬6000元，三樓付了6 萬元等語（見本院106 年1 月18日言詞辯論筆錄），且為被告自認屬實，可知原告就系爭1 樓房屋斷電後所繼續繳納之租金及管理費僅196,000 元，原告逾此部分之主張，要屬無據。

3、從而，原告依民法第179條規定，請求被告返還已繳納租金及管理費196,000 元，自屬有據。

就此部分，原告對被告之請求，業依不當得利規定獲得勝訴之判決，本院自毋庸再就同一請求而屬選擇合併關係之民法第184條第1項、第227條第2項規定審究，併此敘明。

（五）原告另依民法第184條、第227條第2項，請求被告應賠償原告就系爭1 樓房屋之裝潢費用500,000 元及自102 年9 月7 日被斷電起至103 年6 月15日止，無法營業之營業損失171,000 元（計算式：19,000×9 ＝171,000 ）部分，查： 1、按民法第423條所定出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持租賃物合於所約定使用、收益之狀態，為出租人之主給付義務，如出租人於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，構成給付不完全，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。

而損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，同法第216條亦有明文。

被告未依債之本旨給付合於使用、收益之房屋予原告，且具有歸責之原因，已如上述，則依前開說明，如原告因不完全給付而受有損害，被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任。

2、關於原告主張其受有系爭1 樓房屋之裝潢費用500,000 元之損害云云，並未舉證以實其說，縱認原告於99年6 月承租時確有裝潢系爭1 樓房屋，惟此乃屬原告經營按摩業之成本，而依兩造當時於租賃契約書原約定租期為99年6 月15日至100 年6 月14日止，且於第9條約定：「乙方（即原告）於交還房屋時自應負責回復原狀。」

及第21條約定：「乙方退租時房屋恢復狀、油漆刷新，不得破壞地磚.. . 」，可知原告就此裝潢費用本預定於一年租期內攤提完畢，則於嗣後續約期間縱無法使用系爭1 樓房屋，亦難認原告仍受有此部分之成本損害。

是原告既未受有此部分損害，其依民法第184條、第227條第2項請求被告賠償，自屬無據。

3、關於原告主張其受有自102 年9 月7 日被斷電起至103 年6 月15日止，無法營業之營業損失171,000 元（計算式：19,000×9 ＝171,000 ）等語，業據其提出102 年1 月至6 月之營業稅繳納證明影本為證（見卷第39頁），而依該證明所示按5%稅率核課之半年營業稅5,700 元，推算原告每月之營業額應為19,000元（即5,700 元×1/6 ÷5%＝19,000元），再參以財政部公布之營利事業同業利潤標準，「其他美容美體服務」業102 年、103 年之年度淨利率為24% ，計算原告之每月營業淨利應為4,560 元（即19,000元×24% ＝4,560 元）。

從而，原告自102 年9 月7 日起至租期屆至即103 年6 月14日止，因系爭1 樓房屋遭斷電無法營業之營業損失42,256元（【4,560 元×9 月】+ 【4,560 元×8/30】＝42,256元，小數點以下四捨五入），為原告可預期之利益，屬所失利益，揆諸前揭規定，原告自得請求上訴人賠償此期間之營業損失42,256元。

逾此部分之營業損失，則屬無據。

4、法院就當事人主張之事實所為法律之判斷，本不受當事人陳述之法律上意見之拘束。

本件原告均係以被告於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，與債之本旨不符，構成給付不完全，而主張依債務不履行之規定請求損害賠償，且依被告無法排除違反變更室內停車空間使用所致斷電狀態，提供合於經營按摩業之系爭1 樓房屋予被告使用、收益，其給付已陷於不能，原告雖僅引民法第227條第2項規定，仍應認其係依不完全給付規定，請求被告賠償損害。

是原告請求被告賠償其因被告不完全給付所受營業損失42,256元，自屬有據。

又原告既未受有逾此部分之其餘營業損失，其依民法第184條規定請求被告賠償，亦屬無據。

（六）從而，原告依上開法律關係，請求被告給付335,456 元（即97,200元+196,000元+42,256 元＝335,456 元），及自起訴狀繕本送達翌日即105 年7 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之其餘請求，則無理由，應予駁回。

（七）本判決原告勝訴部分，係所命給付未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行。

被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

（八）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
民事第五庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 11 日
書記官 黃伊媺