臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,訴,2544,20170519,1

臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2544號
原 告 呂淑玲
訴訟代理人 呂林忠
被 告 湯金玉
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國106 年3 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：㈠原告為新北市○○區○○路000 巷0 ○0 號2 樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，系爭房屋之原所有權人為訴外人鄧麗安，嗣鄧麗安於民國94年間將系爭房屋賣予原告，並於94年12月8 日完成所有權移轉登記。

原告於民國103 年1 月1日以鄧麗安名義與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），將系爭房屋出租予被告，並於系爭租約上註明「新屋主：呂淑玲」，租期自103 年1 月1 日起至同年6 月30日止，每月租金新臺幣（下同）16,000元。

然被告於105 年3 月間未經原告同意，擅自將廚房門封閉，另開立一扇門，更將客廳隔成房間以增加房間轉租數量，違反系爭租約第4條第5項之約定。

㈡被告自105 年3 月起即未支付租金，迄同年7 月31日止，已積欠5 個月租金，合計80,000元，扣除押租金32,000元，被告尚欠租金48,000元。

㈢經原告於105 年7 月5 日以基隆愛三路郵局562 號存證信函通知被告終止租約、返還系爭房屋及清償積欠之租金，然被告仍置之不理，原告既未同意被告繼續使用系爭房屋，被告即屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告應遷讓返還系爭房屋予原告；

又依系爭租約第4條第5項約定、民法第184條第1項前段規定，請求擇一事由判決被告應給付原告回復原狀之費用13,500元；

再依民法第179條前段規定，請求被告返還因無權占有系爭房屋，於105 年3月1 日起至7 月31日止，欠繳之上開租金48,000元，及應自105 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利16,000元等語。

㈣聲明：⒈被告應將新北市○○區○○路000 巷0 ○0 號2 樓房屋遷讓返還原告。

⒉被告應給付原告13,500元。

⒊被告應給付原告48,000元，及自105 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋予原告止，按月給付原告16,000元。

⒋聲明第1項、第2項、第3項前段，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人，其於103 年1 月1 日以系爭房屋前所有權人鄧麗安名義與被告簽訂系爭租約，並於系爭租約上註明「新屋主：呂淑玲」，約定租期自103 年1月1 日起至同年6 月30日止，每月租金16,000元。

然被告未經原告同意，擅自將廚房門封閉，另開立一扇門，更將客廳隔成房間以增加房間轉租數量，違反系爭租約第4條第5項之約定；

且自105 年3 月起迄同年7 月31日止，未給付租金已達5 個月，經原告於105 年7 月5 日以基隆愛三路郵局562 號存證信函通知被告終止租約、返還系爭房屋及清償積欠之租金，被告仍未置理，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告應遷讓返還系爭房屋予原告；

又依系爭租約第4條第5項約定、民法第184條第1項前段規定，請求擇一事由判決被告應給付原告回復原狀之費用13,500元；

再依民法第179條前段規定，請求被告返還因無權占有系爭房屋，於105 年3 月1 日起至7 月31日止，欠繳之上開租金48,000元，及應自105 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利16,000元等語，並提出系爭租約、現場照片、基隆愛三路郵局562 號存證信函、土地及建物登記謄本等件為證（見本院卷第14至19、第46至49頁）。

是以本件首應審究者為原告是否為系爭房屋之出租人？茲說明如次。

㈡按出租人原不限於所有權人（最高法院49年台上字第2021號、39年台上字第1567號民事判例意旨參照）。

是以租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立。

查觀諸原告提出之系爭租約記載：「立契約書人出租人鄧麗安（以下簡稱甲方）承租人湯金玉（以下簡稱乙方）因房屋租賃事件，訂立本契約.. . 」、「出租人（簽章欄）鄧麗安。

承租人（簽章欄）湯金玉。」

（見本院卷第14頁），足見系爭租約之出租人應為「鄧麗安」，而非原告；

且出租人並不限於所有權人，有如前述，是以鄧麗安就系爭房屋雖無所有權，仍無礙於鄧麗安與被告間系爭租約之成立。

至於系爭租約上雖註明「新屋主：呂淑玲」，惟並無記載關於原告為實際出租人或鄧麗安將租約讓與原告之內容，自難認原告與被告間就系爭房屋有成立租賃契約。

此外，原告並未舉證證明其確實為系爭房屋之出租人，則原告主張其為系爭房屋之出租人，即無可採。

是以原告既非系爭房屋之出租人，則其以基隆愛三路郵局562 號存證信函通知被告終止租約、返還系爭房屋及清償積欠之租金，自不生終止租約及催告之效力，是以被告並非無權占有系爭房屋。

從而，原告以系爭租約業已終止為由，主張被告無權占有系爭房屋，而依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告；

及依系爭租約第4條第5項約定，請求被告應給付原告回復系爭房屋原狀之費用13,500元；

另依民法第179條前段規定，請求被告返還租金48,000元，及按月返還因無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利16,000元，均屬無據，自不應准許㈢又原告主張被告未經原告同意，擅自將廚房門封閉，另開立一扇門，更將客廳隔成房間以增加房間轉租數量，違反系爭租約第4條第5項之約定，另依民法第184條第1項前段規定，請求被告應給付原告回復原狀之費用13,500元云云。

惟參以系爭租約第4條第5項約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方（即被告）取得甲方（即鄧麗安）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」

（見本院卷第14頁）。

足見依系爭租約之約定，被告有改裝設施系爭房屋之需要時，應取得出租人鄧麗安之同意，惟並無約定應取得系爭房屋之所有權人即原告之同意始能改裝，則原告主張被告未經其同意改裝系爭房屋，違反系爭租約第4條第5項約定，應負侵權行為回復原狀之損害賠償責任云云，亦無可採。

四、綜上所述，本件原告主張依民法第767條第1項前段規定，請求被告應遷讓返還系爭房屋予原告；

又依系爭租約第4條第5項約定、民法第184條第1項前段規定，請求擇一事由判決被告應給付原告回復原狀之費用13,500元；

再依民法第179條前段規定，請求被告返還因無權占有系爭房屋，於105 年3 月1 日起至7 月31日止，欠繳之上開租金48,000元，及應自105 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利16,000元，均無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。

五、本件事證已臻明確，原告其餘主張及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
民事第五庭 法 官 張筱琪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 19 日
書記官 顏偉林