臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,訴,2703,20180119,4

臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2703號
原 告 林訓謀
訴訟代理人 廖穎愷律師
複 代理 人 何恩得律師
被 告 謝麗鳳
訴訟代理人 王杏棻
訴訟代理人 吳意淳律師
複 代理 人 蔡雅涵
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國106 年11月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○巷○○號房屋（含一、二、三樓，如附圖所示）遷出並將上開房屋返還原告。

被告應自民國一０五年八月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟陸佰陸拾柒元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣肆佰壹拾壹萬壹仟參佰陸拾肆元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹仟貳佰參拾參萬肆仟零玖拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項已到期部分，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。

查，本件原告原起訴時訴之聲明為：「一、被告謝麗鳳應自門牌號碼新北市三重區三和路4 段382 巷17屋（含一、二、三樓）遷出並將上開房屋返還原告。

二、被告謝麗鳳應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止按月給付原告新臺幣（下同）9,474 元。」

（見105 年度重簡字第1488號卷〈下稱105 重簡1488卷〉第4 頁），嗣於民國106 年4 月11日以民事追加訴之聲明狀變更聲明為：「壹、先位聲明：一、被告謝麗鳳應自門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號房屋（含一、二）遷出並將上開房屋返還原告。

二、被告應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上，即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號三樓之加強磚造建物拆除，並將該部分土地上空返還原告。

三、被告謝麗鳳應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告9,474 元。

貳、備位聲明：一、被告謝麗鳳應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上，即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號第一至三樓之加強磚造建物拆除，並將該部分土地返還原告。

二、被告謝麗鳳應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告8,272 元。」

（見本院卷㈠第211 、212 頁），及於106 年7 月24日以民事更正訴之聲明狀變更聲明為：「壹、先位聲明：一、被告謝麗鳳應自門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號房屋（含一、二、三樓）遷出並將上開房屋返還原告。

二、被告謝麗鳳應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告9,474 元。

貳、備位聲明：一、被告謝麗鳳應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上，即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號第一至三樓之加強磚造建物拆除，並將該部分土地返還原告。

二、被告謝麗鳳應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告8,272 元。」

（見本院卷㈠第311 至313 頁），以及於106 年12月26日審理時變更聲明為：「壹、先位聲明：一、被告謝麗鳳應自門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號房屋（含一、二、三樓，如新北市三重地政事務所106 年6 月9 日重土測字第713 號土地複丈成果圖所示）遷出並將上開房屋返還原告。

二、被告謝麗鳳應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告9,474 元。

貳、備位聲明：一、被告謝麗鳳應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上，即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號第一至三樓（如新北市三重地政事務所106 年6 月9 日重土測字第713 號土地複丈成果圖所示）之加強磚造建物拆除，並將該部分土地返還原告。

二、被告謝麗鳳應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告8,272 元。」

（見本院卷㈡第47至48頁），經核原告所為上開訴之變更，屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告方面：

㈠、先位聲明第一項即請求遷讓返還房屋部分：坐落於新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）及其上建物即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號（含一、二樓）之透天房屋（下稱系爭房屋）本為原告父親林甲寅所有，被告則於前述房屋加蓋三樓加強磚造建物附合為系爭房屋之一部分。

原告於民國105 年5 月17日因分割繼承而取得系爭土地及系爭房屋之所有權，嗣原告前往系爭房屋查看，發現系爭房屋遭被告及其家人占用，原告請求被告遷讓房屋，或請被告依其抗辯提出占有權源之證據，被告均置之不理，亦未提出占有權源之證據，足認被告無權占有，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋。

㈡、先位聲明第二項即請求相當於租金之不當得利部分：經查，系爭土地於105 年1 月申報地價為新臺幣（下同）2,1120元/ 平方公尺、面積47平方公尺、權利範圍1 分之1 ，系爭房屋價值則為144,300 元，則每月租金應為9,474 元【（21120x47+144300 ）xl0%÷l2≒9474元】。

而被告於105年5 月17日（原告因分割繼承而取得系爭房屋所有權之日）起即無權占有系爭房屋，未曾支付使用對價，獲取相當於每月9,474 元相當於租金之利益，則原告依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,474 元之不當得利。

㈢、備位聲明第一項即請求拆屋還地部分：若鈞院認為被告主張系爭房屋迭經權利轉讓而有權占有，然依被告所提出之國民住宅權利轉讓合約書，其權利轉讓之標的充其量僅為系爭房屋，並不包含系爭土地，因被告並無使用系爭土地之權利，原告自得依民法第767條第1項之規定，請求拆除系爭房屋並將該部分土地返還原告。

㈣、備位聲明第二項即請求相當於租金之不當得利部分：系爭土地於105 年1 月申報地價為2,1120元/ 平方公尺、面積47平方公尺、權利範圍1 分之1 ，則每月租金應為8,272元【（21120x47）xl0%÷l2≒8272元】。

而被告於105 年5月17日（原告因分割繼承而取得系爭土地所有權之日）起即無權占有系爭土地，未曾支付使用對價，獲取相當於每月8,272 元相當於租金之利益，則原告依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告8,272 元之不當得利。

㈤、對於被告抗辯部分：１、被告主張基於其所提出之書證而有權占有使用系爭房地云云，原告否認，且曾素貞與謝黃嬌之權利轉讓合約書、謝黃嬌與謝黃桂之權利轉讓合約書，係屬私文書，原告否認真正。

２、林甲寅與林水吉等人之買賣契約書，林甲寅向林水吉等人買受之土地地號為三重市○○○段○○○段○00000 ○地號土地，然而，被告據以主張權利讓渡之二份權利轉讓合約書，其中第一條「權利轉讓標示」卻為「462 」地號，權利轉讓之標的顯然不同，且被告主張林甲寅係以權利讓渡方式，將系爭房地權利讓渡並移轉占有給訴外人曾素貞，然被告並未提出林甲寅與曾素貞間權利讓渡之證明，其主張已不足取；

再者，所謂「權利讓渡」，林甲寅究係將何種權利讓渡與曾素貞？林甲寅與曾素貞間又係基於何種法律關係（係買賣亦或其他法律關係？）為讓渡？被告並未加以說明，若係基於買賣關係，則當事人是否為林甲寅與曾素貞（亦或有他人）？買賣標的為何？買賣價金又為多少？被告均無法提出相關佐證，自不能認為被告所述為真。

又證人曾仁春證述可知，其並不記得林甲寅之長像，則是否係林甲寅本人出售予證人曾仁春，容有疑慮；

且曾仁春證稱系爭房地係在曾素貞約7歲時向林甲寅購買，但曾素貞為46年次，7 歲時為53年，依被告所提之讓渡書，林甲寅於56年申請貸款，57年買受系爭土地，且系爭建物於57年興建完成，則曾仁春焉有可能於53年向林甲寅購買系爭房地？且曾仁春就買賣過程之陳述，尚與一般房地買賣之交易實務（即雙方先簽訂書面買賣契約，賣方履行移轉過戶之義務，買方支付買賣價金，由賣方於買方交付價金開立收據，買方承受貸款後陸續繳納）有違，是不足認定曾仁春（或曾素貞）向林甲寅購買系爭房地。

況被告雖傳訊證人曾仁春，欲證明「曾素貞（或曾仁春）曾將系爭房地出售予謝黃嬌」、「國民住宅權利轉讓合約書之真正」但證人曾仁春證述其並未見過國民住宅權利轉讓合約書，其上仲人即見證人欄「曾仁春」並非其簽名，讓渡人欄「曾素貞」亦因曾素貞年紀太小，非其所簽，尚無從證明。

３、再者，被證3 、4 之權利轉讓合約書，其中第一條記載：權利轉讓之房屋位置為三重市○○○段○○○段○000 地號內「坐北向南由東算起第壹棟第伍間」被告並未舉證即為系爭建物；

且林甲寅既於60年2 月間第一次登記為系爭房屋之所有權人，為何被證4 之權利轉讓合約書未詳細標示建物門牌詳細？另外，被證3 之曾素貞與謝黃嬌之57年6 月11日權利轉讓合約書，其中第二條記載：林甲寅向台灣土地銀行申請房貸48,000元由謝黃嬌（即受讓人）負責母利繳清後，房屋及土地所有權過戶為謝黃嬌（即受讓人）受讓人名義…。

第三條記載權利（轉讓）金額為64,000元，付款方式為：合約成立時付訂金10,000元，且曾素貞已隨手領迄，至於尾款54,000元於57年6 月21日付清；

最末頁附帶條件欄記載曾素貞有收到尾款54,000元等語，然謝黃嬌（即受讓人）既要負擔房貸48,000元之繳納義務，且於合約成立時給付10,000元，另於57年6 月21日付清54,000元，則系爭房屋之權利讓渡金額應為112,000 元（48000+10000+54000= 112000 ），惟第三條記載權利（轉讓）金額竟為64,000元，足認該權利轉讓合約書顯有不實。

４、至於被證4 謝黃嬌與謝黃桂之62年10月13日權利轉讓合約書，第二條記載：林甲寅向台灣土地銀行申請房貸48,000元由謝黃桂（即受讓人）負責母利繳清，房屋及土地所有權過戶為謝黃桂（即受讓人）受讓人名義…。

第三條記載權利（轉讓）金額為11萬元，付款方式為：合約成立同時由謝黃桂（即受讓人）付給謝黃嬌（即轉讓人）11萬元，最末頁附帶條件欄亦記載收到讓渡金11萬元。

然謝黃桂（即受讓人）既要負擔房貸48,000元之繳納義務，且於合約成立同時付清11萬元，則系爭房屋之權利讓渡金額應為158,000 元（48000+110000=158000 ），惟第三條記載權利（轉讓）金額竟為110,000 元；

再依台灣土地銀行國民住宅貸款分期還款憑單，系爭貸款於57年9 月間即有陸續清償本金，至62年10月13日謝黃嬌與謝黃桂簽訂權利轉讓合約書為止，本金已非48,000元，惟被證4 之權利轉讓合約書第二條竟仍記載：林甲寅向台灣土地銀行申請房貸48,000元由謝黃桂（即受讓人）負責母利繳清，足認該權利轉讓合約書顯有不實。

５、被證3 、4 之權利轉讓合約書，其中第二條後段記載：讓與人要負責林甲寅印鑑證明、完稅證明、戶口謄本等一切證件，無條件提供與受讓人辦理設定登記，第四條記載：受讓人需要林甲寅及讓渡人出面或印鑑章時，讓渡人應協助辨理。

可知，簽約雙方均明知系爭房屋之過戶須具備林甲寅印鑑證明、完稅證明、戶口謄本等相關證件，故讓與人於簽約時應已取得林甲寅之前述證件，始能對受讓人履行辦理過戶登記之義務，然被證10「已蓋有林甲寅印鑑章之土地建物權利移轉登記聲請書」、被證11「已蓋有林甲寅印鑑章之拋棄書」等資料，其上「聲請登記標的」、「登記原因」、「原因發生日期」、「土地標示」、「建物標示」、「拋棄標的」等欄位均為空白，難認前述資料與本案有關，亦無足以認定林甲寅係為移轉系爭房地而出具；

且依被告所提附表一，台灣土地銀行貸款繳納完畢時間為72年8 月，斯時林甲寅尚存活（註：林甲寅係於76年5 月10日死亡），苟被告所述系爭房屋權利迭經轉讓之事實為真，何以不循催告或任何法律方式，請求林甲寅或讓渡人提出相關證件或印鑑章，俾便辦理過戶？足認該權利轉讓合約書顯有不實。

６、被證3 、4 之權利轉讓合約書，其中被證3 立約人簽名欄中，讓渡人曾素貞及受讓人謝黃嬌之字跡相同，最末頁附帶條件欄表彰讓渡人曾素貞取得權利讓渡金（含訂金1 萬元及尾款54,000元）之記載，亦僅有曾素貞之印鑑，並無實際金流，被證4 最末頁附帶條件欄表彰讓渡人謝黃嬌取得權利讓渡金11萬元之記載，並無任何謝黃嬌之簽名或用印，亦無實際金流，均不足以證明該二份權利轉讓合約書為真。

７、被證5 至8 之繳費收據，其上納稅義務人均為林甲寅或吳忠，並非被告主張受有權利讓渡之曾素貞、謝黃嬌、謝黃桂、甚至被告，均不足證明該款項係由曾素貞、謝黃嬌、謝黃桂、甚至被告所繳納。

８、被告向前手買受不動產，僅屬債之關係，被告僅得本於買賣對前手主張權利，原告（即不動產之所有人）則不受該買賣關係之拘束，仍得本於所有物之物上請求權請求被告返還系爭房地。

９、被告主張證人曾仁春係借用曾素貞名義，向林甲寅買受系爭房地，並將系爭房地登記予曾素貞，故曾仁春向林甲寅買受系爭房地為有效云云。

惟借名登記契約為無名契約，並類推適用民法委任之相關規定，故仍有民法第75條以下行為能力規定之適用。

依曾仁春證述，伊係於曾素貞7 歲時向林甲寅買受系爭房地，則曾素貞係無行為能力人或限制行為能力人，前者應由法定代理人代為或代受意思表示，後者應得法定代理人之允許（但純獲法律上之利者不在此限），且法定代理人有數人者，仍應共同為之，然曾仁春證稱其配偶（即曾素貞母親）不知道伊用曾素貞名義買房，且系爭房地涉有貸款清償之負擔，尚非純獲法律上之利益，足認曾仁春與曾素貞之借名登記契約，尚非有效。

㈥、併聲明：１、先位聲明：

⑴、被告應自門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號房屋（含一、二、三樓，如新北市三重地政事務所106 年6 月9日重土測字第713 號土地複丈成果圖即本判決附圖〈下稱附圖〉所示）遷出並將上開房屋返還原告。

⑵、被告謝麗鳳應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告9,474 元。

⑶、原告願供擔保，請准宣告假執行。

⑷、訴訟費用由被告負擔。２、備位聲明：

⑴、被告謝麗鳳應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上，即門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷00號第一至三樓（如附圖所示）之加強磚造建物拆除，並將該部分土地返還原告。

⑵、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告8,272 元。

⑶、原告願供擔保，請准宣告假執行。

⑷、訴訟費用由被告負擔。

二、被告方面：

㈠、緣系爭房屋係台灣省政府辦理56年度興建國民住宅貸款48,000 元所興建之自用住宅，系爭土地（於57年4 月20日由原三重市○○○段○○○段000 地號土地分割為三重市○○○段○○○段00000 地號，原土地標示為三重市○○○段○○○段00000 地號，重測後改為新北市○○區○○段0000地號），係林甲寅於57年5 月28日向地主林水吉、楊海田及楊阿鳳購入，詎因台灣省政府興建國民住宅貸款契約第9條約定「借款人如有左列情形之一者，一經貴府或臺灣土地銀行通知，借款人即應於二個月內繳還全部借款本息，如逾期不還除依法追償外並按第九條第二項規定標準加收違約金（利息均照計）。

…3.貸款本息未全部清償前將所建住宅典賣，出頂或出租者。」

故為保留國民住宅貸款之優惠，林甲寅以不動產權利讓渡之方式，先將系爭房地權利讓渡並移轉占有給訴外人曾素貞，曾素貞於57年6 月11日再將系爭房地權利讓渡並移轉占有給訴外人謝黃嬌，且約定由謝黃嬌負責繳納系爭貸款，謝黃嬌又於61年10月13日將系爭房地權利讓渡並移轉占有給其妹即訴外人謝黃桂並約定由謝黃桂負責繳納系爭貸款，因此，謝黃桂留存自57年3 月20日系爭貸款首期起前手及其本身繳納系爭貸款之分期還款薄之分期還款憑證，謝黃桂死亡後，由被告繼承此一債權，並保留分期還款憑。

另外，系爭房地自62年下期至105 年之房屋稅、自61年下期至104 年之地價稅亦由謝黃桂及被告繳納，除其中幾張收據佚失外，皆保留有收據，另66年至82年之三重市工程受益費繳納通知書亦由謝黃桂及被告繳納。

故依不動產權利讓渡書及系爭房地事實上之占有移轉狀態，原告亦應繼受被繼承人林甲寅讓渡系爭房地權利及移轉占有之狀態，應無從主張遷讓房屋及相當於租金之不當得利甚明。

㈡、訴外人林甲寅將系爭房地權利讓渡並移轉占有給訴外人曾素貞時，已允諾曾素貞會配合曾素貞及其後手協同辦理系爭房地過戶登記，並交付56年12月16日印鑑證明書、已蓋印鑑章之土地建物權利移轉登記聲請書，以及已蓋印鑑章之拋棄書，由訴外人謝黃嬌、謝黃桂、被告留存上述文件正本，足證被告繼承請求林甲寅移轉登記系爭不動產所有權之債權，原告繼承林甲寅之系爭房地，自亦繼承林甲寅移轉登記系爭房地所有權予被告之義務。

原告若否認，何以自57年3 月20日系爭貸款首期起之分期還款薄之分期還款憑證正本、系爭不動產自62年下期至105 年之房屋稅繳納證明正本及自61年下期至104 年之地價稅證明正本皆在被告保管中？原告起訴主張遷讓房屋及相當於租金之不當得利於法不合。

㈢、證人曾仁春證述其以曾素貞明義向林甲寅購買系爭房地等語明確，證人曾仁春既為實際買受人，其與後手間之權利讓渡契約效力自不受其與曾素貞間內部借名登記契約效力之影響，尤其被告之母親謝黃桂已是第三手，為善意第三人，且曾仁春已將請求林甲寅移轉過戶之權利轉讓給謝黃嬌及其後手，並協助聯繫林甲寅，可認被告為合法有權占有系爭房地。

㈣、併聲明：１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由：

㈠、原告主張系爭房地原為其父親林甲寅所有，嗣林甲寅於76年5 月10日死亡後，由原告於105 年5 月17日辦理分割繼承登記而取得系爭房地之所有權，且系爭房屋現由被告及其家人居住使用之事實，此有土地登記謄本、建物登記謄本、土地所有權狀、建物所有權狀、房屋稅籍證明書（見105 年度重簡字第1488號卷〈下稱105 重簡1488卷〉第8 至14、21至22頁）、新北市三重地政事務所106 年3 月8 日新北重地資字第1064053505號函暨所附系爭房地之登記謄本、異動索引（見本院卷㈠第42至46頁）附卷足稽，且被告亦不爭執，並經本院履勘驗現場屬實且經地政機關現場測量如附圖，亦有本院勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖（見本院卷㈠第285 至291 、319 至329 頁）在卷可證，是前開事實，洵堪採認。

㈡、原告主張系爭房地為其所有，被告無權占有，爰先位主張依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告及給付相當於租金之不當得利，備位主張依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告拆除系爭房屋並將該部分土地返還原告及給付相當於租金之不當得利等語，為被告否認，並以前詞置辯。

是以，本件爭點厥為：原告先位主張被告無權占有系爭房屋，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告並給付相當於租金之不當得利，是否有理由及金額若干？原告備位主張被告無權占有系爭土地，請求被告拆除系爭房屋並將該部分土地返還原告及給付相當於租金之不當得利，是否有理由及金額若干？茲論述如下。

㈢、原告先位主張被告無權占有系爭房屋，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，是否有理由？１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。

另按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，亦為民法第821條所明定。

再按土地共有人之一，本於所有權人之地位，對於無權占有其共有土地者提起請求返還共有物之訴，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要，故本件原告以共有人中之一人單獨提起，並求為命被告向原告及全體共有人返還共有物，依民法第821條但書之規定，自屬適法（最高法院28年上字第2361號判例意旨參照）。

又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。

被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。

如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號、98年度台上字第863 號判決意旨參照）。

查原告主張其為系爭房地所有權人，已如前述，揆諸前揭裁判意旨，自應由被告就占有系爭房屋之合法權源負舉證之責。

２、觀諸前開系爭房地之登記謄本暨異動索引、契約書、不動產鑑證費收據、57年契稅繳納通知書（見105 重簡1488卷第12、22頁、本院卷㈠第45至46、55至60頁）可知，系爭房屋於57年5 月1 日建築完成並於60年2 月1 日第一次登記為林甲寅所有，而系爭土地於重測前之地號為「三重埔段溪尾小段462-9 地號」並於57年7 月10日以買賣為由過戶登記林甲寅所有，而系爭土地原地主為訴外人林永吉等3 人，渠等於57年5 月28日與林甲寅簽訂買賣契約書將系爭土地以4,356 元出售，斯時註記之土地標示仍為重測前「溪尾小段462-9 地號」土地，且原地主之一楊阿鳳斯時係未成年人而由法定代理人楊春昭簽章並註記「未成年人楊阿鳳之處分財產係為其籌備興建新房屋之用，並未妨害未成年人之權益屬實」；

另參酌56年9 月23日林甲寅所簽立之台灣省政府興建國民住宅貸款契約書（見本院卷㈠第51至54頁）所載「立契約人林甲寅茲為興建自用住宅向臺灣省政府借到56年度興建國民住宅貸款」、「貸款金額48,000元」、「借款人興建之住宅坐落於台北縣○○市○○○○○○段○○○○○地號」即門牌號碼空白，足認林甲寅於56年9 月23日因興建國民住宅而辦理貸款48,000元，斯時建物尚未興建，且該建物坐落之地號亦尚未確認，遲至57年5 月28日林甲寅向原地主購買系爭土地時已確認林甲寅所出資興建國民住宅坐落於係爭土地。

３、然核諸被告所提出之國民住宅權利轉讓合約書2 份（見本院卷㈠第61至72頁，下稱系爭讓渡書），系爭第1 份讓渡書係於57年6 月11日由讓渡人曾素貞、受讓人謝黃嬌、見證人曾仁春簽立，約定將「三重市○○○○○○段000 地號內林甲寅名義國民住宅壹棟、房屋位置：前開基地號內坐北向南由東算起第壹棟第五間、面積及樣式：⑴本國式加強磚造平頂貳樓樓房乙棟、基層拾坪貳層拾坪合計貳拾坪，以上全部讓渡。

建地實際面積依現狀（約拾捌坪）分割後所有權狀為準。」

、「林甲寅所向台灣土地銀行申請房屋貸款新臺幣肆萬捌仟元由乙方（即受讓人謝黃嬌，下同）負責母利繳清後房屋及土地所有權過戶為乙方名義而甲方（即讓渡人曾素貞，下同）要負責林甲寅印鑑證明、完稅證明、戶口謄本等一切證件無條件提供與乙方辦理設定登記。」

、「權利金額：新臺幣陸萬肆千元。

付款方式：本合約成立同時由乙方給付甲方訂金新台幣壹萬元正並由甲方隨手領訖，不另立收據，尾款新臺幣伍萬肆仟元正予民國伍拾柒年陸月貳拾壹日付清，不得逾期遲延。」

，及系爭第2 份讓渡書係於62年10月13日由讓渡人謝黃嬌、受讓人謝黃桂簽立，約定將「三重市○○○○○○段000 地號內林甲寅名義國民住宅壹棟、房屋位置：前開基地號內坐北向南由東算起第壹棟第五間、面積及樣式：⑴本國式加強磚造平頂貳樓樓房乙棟、基層拾坪貳層拾坪合計貳拾坪，以上全部讓渡。

建地實際面積依現狀（約拾捌坪）分割後所有權狀為準。」

、「林甲寅所向台灣土地銀行申請房屋貸款新臺幣肆萬捌仟元由甲方（即受讓人謝黃桂，下同）負責母利繳清後房屋及土地所有權過戶為甲方名義而乙方（即讓渡人謝黃嬌，下同）要負責林甲寅印鑑證明、完稅證明、戶口謄本等一切證件無條件提供與甲方辦理設定登記。」

、「權利金額：新臺幣拾壹萬元正。

付款方式：本合約成立同時由甲方付給乙方清，民國陸拾貳年拾月拾參日付清。」

是前開2 份讓渡書之標的標示均為「三重市○○○○○○段000 地號內林甲寅名義國民住宅壹棟、房屋位置：前開基地號內坐北向南由東算起第壹棟第五間、面積及樣式：⑴本國式加強磚造平頂貳樓樓房乙棟、基層拾坪貳層拾坪合計貳拾坪，以上全部讓渡。

建地實際面積依現狀（約拾捌坪）分割後所有權狀為準。」

且約定林甲寅向台灣土地銀行申辦房屋貸款之繳納由受讓人即謝黃嬌、謝黃桂負責，足認系爭讓渡書係就同一標的讓與之約定。

４、另被告提出前開林甲寅與原地主所簽立之契約書、林甲寅所簽立之申辦國民住宅貸款契約書及臺灣土地銀行國民住宅貸款分期還款簿暨分期還款憑單、臺北縣國民住宅貸款還款簿暨分期還款憑單、房屋稅繳納通知書、地價稅納稅單、林甲寅56年12月16日印鑑證明書、已蓋印鑑章之土地建物權利移轉登記聲請書、已蓋印鑑證明之拋棄書（見本院卷㈠第73至194 、220 至228 頁）為憑並抗辯稱系爭讓渡書即就系爭房地轉讓之約定云云。

然而，被告並未提出林甲寅有將系爭房地所有權轉讓予曾素貞或他人之相關轉讓或讓渡證明文件，自無從遽認林甲寅業將系爭房地所有權讓與曾素貞或他人，則受讓人曾素貞是否果合法取得占有使用系爭房地之權源自有疑義。

況前開分期貸款之繳款憑單、地價稅及房屋稅之繳納，縱認係由前開受讓人即謝黃嬌、謝黃桂及被告持續繳納者，惟渠等繳納之原因雖為系爭讓渡書，但亦無從認渠等因而取得系爭房地之所有權，又系爭讓渡書所約定之標的為2層樓面積各為10坪，即相當於1 層樓33.1平方公尺，亦與系爭房屋經測量結果為3 層樓各為46平方公尺之面積不同，且系爭第1 份讓渡書簽立之時間為57年6 月11日，而林甲寅就系爭房屋所坐落之基地即系爭土地為重測前之地號為「三重埔段溪尾小段462-9 地號」，已如前述，則何以系爭讓渡書仍記載「三重市○○○○○○段000 地號」？及系爭讓渡書所載「前開基地號內坐北向南由東算起第壹棟第五間」，但徵諸附圖所示，系爭房屋雖係位於一整排相連且面積相當之房屋巷弄內，惟並非該整排建物自左邊或自右邊之第五間甚明，復衡諸系爭第2 份讓渡書簽立時間既係62年10月13日，斯時系爭房屋已建築完成並有門牌號碼，何以未載明標的之門牌號碼？又依系爭第1 份讓渡書前開所載，受讓人謝黃嬌既要負擔房貸48,000元之繳納義務，且於合約成立時給付10,000元，另於57年6 月21日付清54,000元，則系爭房屋之權利讓渡金額應為112,00 0元（計算式：48,000+10,000+54,000=1 12,000），何以系爭第1 份讓渡書卻記載權利（轉讓）金額為64,000元？以及依系爭第2 份讓渡書前開所載，受讓人謝黃桂既要負擔房貸48,000元之繳納義務，且於合約成立同時付清11萬元，則系爭房屋之權利讓渡金額應為158,000 元（48,000+110,000 =158,000 ），何以系爭第2份讓渡書卻記載權利（轉讓）金額為110,000 元？且依台灣土地銀行國民住宅貸款分期還款憑單，系爭貸款於57年9 月間即有陸續清償本金，至62年10月13日謝黃嬌與謝黃桂簽訂權利轉讓合約書為止，本金已非48,000元，惟系爭第2 份讓渡書仍記載：林甲寅向台灣土地銀行申請房貸48,000元由謝黃桂（即受讓人）負責母利繳清云云，顯與事實不合。

再者，系爭讓渡書既約定讓與人要負責林甲寅印鑑證明、完稅證明、戶口謄本等一切證件，無條件提供與受讓人辦理設定登記，且受讓人需要林甲寅及讓渡人出面或印鑑章時，讓渡人應協助辨理等語，可知，雙方明知系爭房屋之過戶須具備林甲寅印鑑證明、完稅證明、戶口謄本等相關證件，故讓與人於簽約時應已取得林甲寅之前述證件，始能對受讓人履行辦理過戶登記之義務，然被告僅提出至林甲寅56年12月16日印鑑證明單、蓋有林甲寅印文之土地建物權利移轉登記聲請書、蓋有林甲寅印文之拋棄書（見本院卷㈠第220 至228 頁），而前開聲請書、拋棄書上「聲請登記標的」、「登記原因」、「原因發生日期」、「土地標示」、「建物標示」、「拋棄標的」等欄位均為空白，難認係指系爭房地，亦無足以認定林甲寅係為移轉系爭房地而出具；

且依被告所提附表一（見本院卷㈠第195 至196 頁），台灣土地銀行貸款繳納完畢時間為72年8 月，斯時林甲寅尚存活（註：林甲寅係於76年5 月10日死亡，此有林甲寅除戶謄本〈見本院卷㈠第353頁〉），苟系爭讓渡書確為系爭房地者，何以不循催告或任何法律方式，請求林甲寅或讓渡人提出相關證件或印鑑章，俾便辦理過戶？則被告所提系爭讓渡書、還款簿暨分期繳納單、地價稅、房屋稅繳納證明及前開聲請書，亦無足認定被告因系爭讓渡書約定而取得合法占有使用系爭房地之權源，況縱認系爭讓渡書為真正，亦僅足認係被告向前手買受不動產，僅屬債之關係，被告僅得本於買賣關係對前手主張權利，原告（即不動產之所有人）則不受該買賣關係之拘束，仍得本於所有物之物上請求權請求被告返還系爭房地。

５、再者，證人曾仁具結證稱：我知道系爭房屋，沒有人居住，當時廖炳烈（音同）的鄰居找我去找林甲寅，當時林甲寅住在三重河邊北街，找三次都沒找到人，我當時是中人，所以帶廖炳烈的鄰居去找林甲寅，因為房子15年後要辦理過戶；

我不認識謝黃嬌，我只認識一個老人、男的，姓什麼我不記得；

我有用曾素貞的名字買廖炳烈住家附近的房子，是在382 巷，也是國民住宅，沒有人住，我開店生意不好，所以我又賣給別人，賣給誰我忘記了，是廖炳烈介紹的，當時我買的房子名字也是林甲寅，實際買受人是我，我要送給我女兒曾素貞，後來因為家裡沒有錢，所以才又把房子賣掉；

我只記得我剛買不久就出售了，簽立契約的內容不記得，因為時間太久了；

是在曾素貞7 歲時買受的；

我不記得林甲寅長怎樣，時間太久，且只有在代書那邊見過一次；

當時用曾素貞名義買國民住宅時，沒有書面資料，只有鑰匙跟空屋；

國民住宅貸款以銀行薄繳納，買受時一併轉給我，買受後貸款都是我去繳，後來我又出售時，我一併把資料交給別人，至於哪些資料我不記得；

我以曾素貞名義買房子時，對於前開契約書、系爭讓渡書、還款簿暨分期憑單、地價稅、房屋稅等我不清楚，好像沒有看過，沒有這些資料，當時寫的讓渡書是有直行有格子的，其他的記得，銀行的薄子時間太久不記得；

不記得當時購買的價金，只記得出售的價錢跟買的價錢差不多，因為急著用錢；

買的時間只記得是50幾年，約曾素貞7 歲時，曾素貞年次不記得，好像是46年；

好像是幾萬元向林甲寅買，時間太久不記得，應該是交現金給林甲寅，在建商那邊交付；

拿錢給林甲寅時，有無取得憑證或收據，時間太久我不記得，只記得有拿到鑰匙跟銀行薄；

不記得貸款繳幾期；

系爭第1 份讓渡書，不像我的字，我即曾素貞的印鑑時間太久了，也不記得等語（見本院卷㈠第364 至370業），是證人曾仁春對於系爭第1 份讓渡書之印鑑證明已無法確認是否為其及曾素貞所用印，且其是否果自林甲寅處合法受讓系爭房地，亦乏其他證據足資佐證，其證稱其為中人云云、又證稱其買受云云，是其前後不一證述，自難遽予採認，況縱認證人曾仁春確於前開時間與謝黃嬌簽立系爭第1份讓渡書，但尚難逕認謝黃嬌即可自曾仁春或曾素貞處取得系爭房地之合法占有使用權源。

６、從而，被告抗辯伊依據系爭讓渡書而有占有使用系爭房地之合法權源云云，委無足採。

則原告依據民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋一節，於法並無不合。

㈣、原告先位主張被告無權占有系爭房屋，請求相當於租金之不當得利，是否有理由及金額若干？１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

再按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。

係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。

故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年度台上字第1949號判例要旨參照）。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

是無權占有他人建物，亦可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成建物所有權人之損害，自為社會通常之觀念。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1項定有明文。

上開規定所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。

又土地法第97條第1項規定以年息10% 為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用房地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例意旨參照）。

復依土地法第164條：「直轄市或縣（市）地政機關應將改良物估計價值數額，送經標準地價評議委員會評定後，報請該管直轄市或縣（市）政府公布為改良物法定價值，並由直轄市或縣（市）地政機關分別以書面通知所有權人」，及房屋稅條例第10條第1項、第11條：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」

、「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。

二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。

三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。

前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」

等規定，堪認房屋之估定價額既係由不動產評價委員會核定所得，自非不得作為系爭1 樓房屋法定價值標準之估算基準，惟系爭房屋於57年5 月1 日建築完成，於105 、106 年評定現值分別為144,300 元（1 、2 樓經歷年數46年，3 樓經歷年數33年）、141,100 元（1 、2 樓經歷年數47年，3 樓經歷年數34年），此有前開房屋稅籍證明書（見本院卷㈠第203 、359頁）在卷可證，而原告陳報系爭房屋價值644,040 元（見105 重簡1488卷第33頁），且經本院依職權查詢附近同區段、相近屋齡及同為透天厝之房地交易行情平均每平方公尺134,334 元（見本院卷㈠第12至17頁），自不宜以前開課稅資料作為系爭房屋之現值評定。

２、承前所述，被告無權占用系爭房屋，自受有利益，原告並因此受有不能利用系爭房屋之損害，則原告自得依不當得利法則，請求被告給付相當於租金之不當得利。

又查，系爭房屋位於新北市○○區○○路0 段000 巷00號，該路段為三重區主要幹線，且附近有捷運站、多路公車站牌，鄰近亦有傳統市場，步行至永福國小、永福公園等地亦僅有數分鐘之距離，此均有GOOGLE地圖附卷可考（見本院卷㈡第39至41頁）。

茲審酌系爭房屋所在地理位置良好、交通便利、生活機能佳，並酌以被告占用系爭房屋之經濟利益及其他一切情狀，認以系爭房屋占用系爭土地面積46平方公尺之年息7%計算原告得請求相當於租金之不當得利數額為適當，而105 年度公告地價為26,400元/ 平方公尺（見本院卷㈡第43頁），則原告請求被告給付相當於租金之不當得利每月5,667 元（見附表之計算式所示），為可採認，逾此數額者，即屬無據。

３、末查，被告自陳其現仍居住系爭房屋，並未將系爭房屋還原告，則原告就其不能使用系爭房屋之損害自有預為請求之必要，是原告請求被告應給付自收受起訴狀繕本翌日起（即105 年8 月1 日起，見本院105 重簡1488卷第17頁）至其將系爭房屋遷讓返還原告之日止，按月應給付原告不當得利，亦有所據。

四、綜上所述，原告先位主張依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，及自105年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付5,667 元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，惟請求相當於租金之不當得利金額逾越前開數額者，應予駁回。

又原告先位之訴即屬有理由，自無庸再就備位主張部分，再予審酌，併此敘明。

五、就原告勝訴如主文第一項部分，兩造鈞陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，茲分別宣告相當數額准供擔保後得為假執行及免為假執行，及原告勝訴如主文第二項部分已到期之給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，本院自應職權宣告假執行。

又原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。

六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、結論：本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 1 月 19 日
民事第二庭 法 官 饒金鳳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 18 日
書記官 沈柏樺
附表：相當於租金之計算式
一、公告地價26,400元/ 平方公尺×46平方公尺×80% =971,520元（申報地價）
二、971,520 元×7%=68,006 元（元以下四捨五入，下同）68,006元÷12月=5,667元/ 月