臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,訴,2971,20170523,2

臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第2971號
原 告 柯文德
訴訟代理人 許碧真律師
被 告 柯政宏
柯陳秋美
柯清秀
柯湘婕
前列四人共同
訴訟代理人 鄧思文律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國106年5月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告柯政宏應將坐落於新北市○○區○○段○○○地號土地如附圖黃色所示，面積約為二六點八二平方公尺之房屋（門牌號碼：新北市○○區○○路○○○號）拆除，並將占用土地返還予原告及其他全體共有人。

被告應於繼承被繼承人柯隆德之遺產範圍內，應連帶給付原告新臺幣玖萬壹仟玖佰陸拾捌元及自附表一所示之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告柯政宏應給付原告新臺幣貳拾柒萬捌仟伍佰元及自民國一百零五年六月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告柯政宏應自民國一百零五年六月一日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟貳佰貳拾玖元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項、第二項、第三項、第四項原告於各以附表二所示之金額為被告供擔保後，得為假執行；

但被告各以附表二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事 實

壹、程序上理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但請求之基礎事實同一者，不在此限。

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別載有明文。

原告原起訴聲明為「被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地（以下簡稱系爭土地）如起訴狀附圖黃色所示，面積約為13平方公尺（實際面積應以地政機關測量結果為準）之房屋（門牌號碼：新北市○○區○○路000號）拆除，並將占用土地返還予原告及其他全體共有人。

被告應給付原告新臺幣（下同）51萬3000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。

暨自105年6月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付原告6,250元」。

嗣於105年3月21 日具狀追加被告柯陳秋美、柯清秀、柯湘婕，並更正聲明為:「被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地如附圖黃色所示，面積約為26.82平方公尺之房屋（門牌號碼：新北市○○區○○路000號）拆除，並將占用土地返還予原告及其他全體共有人。

被告柯政宏、柯陳秋美、柯清秀、柯湘婕應連帶給付原告24萬7000元及自101年9月6日起至清償日止，按年息5%計算利息。

被告柯政宏應給付原告27萬8500元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自105年6月1日起至返還占用土地之日止，按月給付原告6250元，嗣於106年5月9日減縮訴之聲明第二項之利息起算日為起訴狀繕本送達翌日起算（見本院卷第206頁），揆之前開規定，核無不合，應予准許。

貳、實體上理由原告起訴主張：兩造均為系爭土地之共有人之一，兩造應有部分均為8分之1，被告之父親柯隆德未經共有人之同意，擅自在系爭土地上興建未辦保存登記之1層樓鐵皮房屋即門牌號碼新北市○○區○○路000號（下稱系爭房屋），無權占有系爭土地，並出租於他人，被告柯隆德收取自98年4月1日起至101 年9月5日止，每月租金為4萬8000元，柯隆德於101年9月5日去世，被告四人並未辦理拋棄繼承，被告四人應連帶給付原告24萬7000元之不當得利，系爭房屋由被告柯政一人繼承並繼續收取租金，被告柯政宏自101年9月6日起至102年3月21日止，收取每月4萬5000元租金，自102年4月1日起至105年5月31日止，每月收取5萬元租金，合計收取租金222萬8000元，被告柯政宏應給付27萬8500元，又系爭土地於起訴時仍出租中，被告應按月給付原告6250元之不當得利，爰依民法第767條、第821條、第179條之規定，提起本訴，並聲明:被告柯政宏應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地如附圖黃色所示，面積約為26.82平方公尺之房屋（門牌號碼：新北市○○區○○路000號）拆除，並將占用土地返還予原告及其他全體共有人。

被告柯政宏、柯陳秋美、柯清秀、柯湘婕應連帶給付原告24萬7000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。

被告柯政宏應給付原告27萬8500元及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自105年6月1日起至返還占用土地之日止，按月給付原告6250元。

並願供擔保請准宣告假執行。

被告則以：被告之父親於81年間因系爭土地之祖厝燒毀，自費興建系爭房屋，系爭土地共有人之一之被告叔公柯江城興建同路166號房屋，系爭房屋之稅義務人自89年起至98年止，為柯江城，並寄送至同路166號，由柯江城之子柯欽德、黃文雅繳納系爭房屋之房屋稅單，166號之房屋稅單寄送至系爭房屋，足見，共有人間有分管契約，均同意被告之父親柯隆德興建系爭房屋，然被告柯政宏於101年11月才取得系爭土地繼承權，且依民法第126條規定，租金之請求權應適用五年短期消滅時效，又原告所受損害應以系爭土地之申報地價計算，以年息百分之十計算等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

兩造不爭執之事項（見105年12月21日筆錄，本院卷第63頁）

(一)原告與被告柯文德均為系爭土地之共有人，應有部分均為8分之1，有原告提出之系爭土地之地籍謄本可按（見本院卷第32至34頁）。

(二)被告之父親柯隆德於系爭土地上興建系爭房屋供出租之用，被告於101年11月6日因分割繼承系爭土地及系爭房屋，有原告提出之照片可按（見本院卷第12頁）。

(三)系爭房屋之納稅義務人為黃文雅、柯欽德，有新北市政府稅捐稽徵處三重分處105年8月25日新北稅重二字第1053535876號函可按（見本院卷第24至30頁）。

原告起訴主張被告之父親柯隆德無權占用系爭土地，興建系爭房屋，被告四人為柯隆德之繼承人，致原告受有相當於租金之損害，爰依據民法第767條、第821條、第179條之規定，請求如訴之聲明，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點㈠原告依據民法第767條、第821條之規定，請求被告拆屋還地，是否有理由？㈡原告依據民法179條之規定，請求不當得利之金額為何？茲分述如下：

(一)原告依據民法第767條、第821條之規定，請求被告拆屋還地，是否有理由？1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定；

又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

又按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」

，民法第821條亦有明定。

查原告為系爭土地之共有人，此有土地登記謄本在卷可證，且為兩造所不爭執，應予認定。

被告之父親柯隆德占用系爭土地，在其上興建系爭房屋，業經本院到場履勘屬實，並有本院106年2月15日勘驗筆錄及新北市三重區地政事務所複丈成果圖1份在卷可按（見本院卷第94至第99頁），被告柯政宏因分割繼承取得系爭房屋，依前揭說明，應由被告柯政宏就其占有系爭占有土地之正當權源，負舉證責任。

2.按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之（最高法院89年度台上字第585號判決意旨參照）。

又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。

是共有物分管契約，應由全體共有人共同協議之，其約定雖不以訂立書面為要件，惟仍須共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉（臺灣高等法院93年度上字第1045號民事裁判意旨參照）。

準此，默示之分管契約仍需由全體共有人就各自占領之土地，互相容忍，未予干涉之情事。

然查:被告以被告之父親柯隆德與柯江城各自興建系爭房屋及同路166號房屋，並共同負擔房屋稅，房屋稅單均各自寄送系爭房屋或166 號房屋，自無從推論全體共有人間已有默示之分管契約。

況被告柯隆德興建系爭房屋與柯江城同路166號房屋，均未經全體共有人之書面協議，原告自始未占有系爭土地或使用系爭土地，焉有可能全體共有人前開所稱之分管契約，從而，被告仍須就全體共有人同意其興建系爭房屋一事負舉證責任，被告僅言其他共有人並未不同意，並未提出其他證據予以佐證，被告前開抗辯，實屬無據。

又系爭房屋已由被告柯政宏一人分割繼承取得，從而，被告柯政宏並未舉證有何法律上占有系爭土地之正當權源，原告依據所有物返還請求權，請求被告柯政宏拆除系爭房屋返還土地於原告及其他共有人全體，自屬有理由。

(二)原告依據民法第179條之規定，請求不當得利之金額為何?1.土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。

」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。

至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。

又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。

且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；

況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；

復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；

再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。

故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20 號民事裁判意旨參照）。

按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第九十四條至第九十六條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。

且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第三條及土地稅法第八條之規定益為灼然（最高法院93年度台上字第1718號民事裁判意旨參照）。

揆之前開說明，系爭土地係供被告出租為營業使用，並非供居住使用，並無土地法第97條之適用，合先陳明。

從而，被告抗辯出租期間之租金應依據土地法第97條之規定，計算不當得利，自有誤會。

2.租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。

其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年（參照最高法院49年台上字第1730號判例及65 年度第5次民庭庭推總會議決定㈡、66年度第7次民庭庭推總會議決議㈠、95年度第17次民事庭會議決議）。

基此，該相當於租金之損害金因5年間不行使而消滅，乙不得依不當得利之法則，請求返還（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民事類提案第3號意旨參照），從而，原告主張無權占有他人相當於租金之之不當得利請求權時效應為15年，自無理由。

原告得請求起訴前5年即自100年5月27日起至105年5月26日起訴時止之租金，應屬有據，逾此部分，應予駁回。

3 原告主張系爭房屋自100年5月27日起至被告之父親柯隆德101年9月5日死亡止，每月租金4萬8000元等情，為兩造所不爭，（見本院卷第65頁、105年12月21日筆錄），被告四人均未拋棄繼承，則應由被告四人共同繼承等情，為兩造所不爭，準此，原告請求被告四人應連帶給付9萬9168元（計算式:{48000÷31X5+48000÷30X5+48000X15}÷8=91968），為有理由，逾此部分，應予駁回。

4.次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。

繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任。

此觀諸民法第1148條第1項前段、第2項、第1153條第1項規定即明。

被告等人為柯隆德之繼承人，自應依上開法條規定，於其等繼承柯隆德遺產之限度內，對原告負連帶清償責任，原告主張於超過被告等人繼承所得遺產範圍以外範圍部分，即非有據。

5.原告主張自101年9月6日起至102年3月31日每月租金為4萬8000元、102年4月1日起至105年5月31日租金為5萬元，為被告柯政宏一人繼承，為被告所不爭（見本院卷第65頁、105年12月21日筆錄），準此，原告請求被告柯政宏給付27萬8500元（計算式:{48000÷30X25+48000X6+50000X38}÷8=278500），為有理由，應予准許。

6.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。

約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。

前開規定於租用基地，建築房屋，均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段載有明文。

系爭土地於自105年1月起至106年1月之公告地價為5萬4972元，有被告提出之系爭土地之公告地價一紙可按（見本院卷第194頁），因此，系爭土地自105年1月至106年1月31日之申報地價為43978元，合先敘明。

本院斟酌系爭土地位於新北市蘆洲區成功路，生活機能甚為便利，系爭房屋一層樓之鐵皮屋，得作為被告出租營業使用，本院勘驗時並未出租等情，經本院勘驗明確，製有勘驗筆錄可按，並有原告提出之系爭土地使用現狀照片6紙為證（見調卷第12頁），系爭土地之使用分區為建地，原告亦未舉證被告於105年6月1日起仍有出租，本院以被告所占基地申報地價總額年息10%計算（計算方式為各年度申報地價x被告占有系爭土地之面積x百分之10÷12），應為適當，準此，原告請求被告柯政宏給付105年6月1日起返還土地之日止，按月給付原告1229元（計算式:43978x26.82x0.1÷12÷8=1229），應屬有據，逾此部分，應予駁回。

(三)給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。

前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。

民法第229條、第203條分別定有明文。

送達不能依前二條規定為之者，得將文書寄存送達地之自治或警察機關，並作送達通知書兩份，一份黏貼於應受送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首，另一份置於該送達處所信箱或其他適當位置，以為送達。

寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力。

民事訴訟法第138條第1項、第2項定有明文。

本件被告柯政宏於105年6月15日因寄存送達而收受收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按（見調字卷第16-17頁），被告柯陳秀美、柯清秀於106年3月27日收受起訴狀繕本，被告柯湘婕於106年3月28日收受起訴狀繕本，有卷附之送達證書可按（見本院卷第146-148頁），因此，原告請求被告柯政宏應自起訴狀繕本送達翌日即105年6月26日起至清償日，原告請求被告柯陳秀美、柯清秀應自起訴狀繕本送達翌日即106年3月28日、被告柯湘婕應自106年3月29日起至清償日，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。

綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條、第179條之規定，請求被告柯政宏將應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地如附圖黃色所示，面積約為26.82平方公尺之房屋（門牌號碼：新北市○○區○○路000號）拆除，並將占用土地返還予原告及其他全體共有人。

被告應於繼承被繼承人柯隆德遺產之範圍，連帶給付原告9萬9168元及各自起訴狀繕本送達翌日即如附表一所示之日起至清償日止，按年息5%計算之利息，被告柯政宏應給付原告27萬8500元及自起訴狀繕本送達翌日即105年6月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息，被告柯政宏應自105年6月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告1229元，為有理由，應予准許，逾此部分，應予駁回。

兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第四庭 法 官 徐玉玲
以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
書記官 廖俐婷


附表一
   ┌─────┬─────┐
   │          │利息起算日│
   ├─────┼─────┤
   │ 柯陳秀美 │106年3月28│
   │          │日        │
   ├─────┼─────┤
   │ 柯清秀   │106年3月28│
   │          │日        │
   ├─────┼─────┤
   │ 柯湘婕   │106年3月29│
   │          │日        │
   ├─────┼─────┤
   │ 柯政宏   │105年6月26│
   │          │日        │
   └─────┴─────┘




附表二

┌────┬──────────┬──────────┐
│        │   原告供擔保金額   │ 被告供擔保金額     │
│        │                    │                    │
├────┼──────────┼──────────┤
│第一項  │   245萬7300元      │  737萬1772元       │
│        │                    │                    │
├────┼──────────┼──────────┤
│第二項  │   3萬656元         │    9 萬1968元      │
│        │                    │                    │
├────┼──────────┼──────────┤
│第三項  │     9萬3000元      │    27萬8500元      │
│        │                    │                    │
├────┼──────────┼──────────┤
│第四項  │       410元        │        1229元      │
│        │                    │                    │
└────┴──────────┴──────────┘