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臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第3304號
原 告 王堅智
訴訟代理人 林廷隆律師
被 告 劉庭妏
兼受告知人 劉莉芬
受告知人 徐春德
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國106 年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示之不動產予以變價分割，所得價金由兩造按各三分之一之比例分配。
訴訟費用由兩造各負擔三分之一。
事實及理由
一、被告經合法通知均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠如附表所示坐落新北市○○區○○段00地號土地（地目建，面積71.75 平方公尺）、同區段46地號土地（地目旱，面積54.7平方公尺，下合稱系爭土地）暨其上同區段31建號建物（門牌號碼為新北市○○區○○○○○村00號，含第1 、2層樓）及加蓋未辦保存登記之第3 、4 層樓建物（下與前開第1 、2 層樓合稱系爭建物，並與系爭土地合稱系爭不動產）係兩造共有，原告與被告劉庭妏、劉莉芬每人應有部分各為3 分之1 。
㈡系爭不動產並無依法不能分割或依約不能分割之情形。
惟因系爭土地面積合計為110.06平方公尺約為33.29 坪，而系爭建物興建完成之時間為民國66年2 月8 日，已是將近40年之老舊建築物，若採原物分割，不僅共有人無法使用分割後之房屋，將來因系爭建物老舊需拆除重建，亦會因分割後每人分得之土地太過狹小成為畸零地而無法建築，故應採變賣分割方式，始最符合共有人之利益，爰依民法第824條第2項第2款規定請求就系爭不動產為變價分割，並將價金依兩造每人各3 分之1 比例分配之。
㈢就被告答辯陳述如下：⒈被告劉庭妏主張系爭不動產採原物分割，並將系爭建物第1層樓分歸被告劉莉芬、第2 層樓分歸被告劉庭妏、增建第3層樓分歸原告取得，其餘第1 至4 層樓之樓梯間、增建第4層樓及系爭土地仍維持共有之方式分割，原告不同意此分割方式，蓋系爭建物各樓層面積不同，第1 層樓之價值又比第2 、3 層樓價值高，且第3 層樓係未辦保存登記之增建物，隨時有遭拆除之危險，如依被告劉庭妏主張之分割方式不利於原告。
⒉又依系爭建物第1 、2 層樓之建物登記謄本記載可知，符合建築法規興建之建物面積僅有第1 層樓面積43.89 平方公尺、第2 層樓面積43.89 平方尺、陽台面積10.81 平方公尺、平台面積10.81 平方公尺，合計總面積為109.40平方公尺，而依新北市新莊地政事務所106 年5 月5 日新北莊地測字第1064008965號函所附之土地複丈成果圖可知，系爭建物之面積遠逾上揭符合建築法規所興建之面積，尤其第3 、4 層樓之增建物均係未申請建造執照所加蓋之未辦保存登記之建物，如依被告劉庭妏主張分割方式，依新北市新莊地政事務所106 年7 月26日新北莊地登字第1064014934號函之說明可知將無法依被告劉庭妏所主張之分割方式辦理分割登記，故被告劉庭妏所主張之分割方式顯不足採，系爭不動產應採變價分割方式，對全體共有人最為有利等語。
㈣並聲明：如主文第1項所示。
二、被告劉庭妏則以：㈠系爭不動產係父母所留予原告之配偶即訴外人劉美惠、被告劉庭妏、劉莉芬之財產，父母在世時，已將系爭建物第1 層樓分配予被告劉莉芬、第2 層樓分配予被告劉庭妏，第3 層樓分配予劉美惠，第3 層樓一直出租他人，父母在世時由父母收取租金，之後由劉美惠收取，劉美惠嗣後將其就系爭不動產之應有部分贈與原告，租金則改由原告收取，故系爭不動產倘欲分割，應依前開分配方式分割系爭建物第1 至3 層樓，第4 層增建物、樓梯間及系爭土地仍維持共有。
兩造並無系爭不動產不予分割之約定，系爭不動產現由被告劉庭妏使用第2 層樓，並向被告劉莉芬承租第1 層樓。
系爭建物有公用之樓梯，各樓層可以單獨進出，無須透過第1 層樓之大門出入等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、被告劉莉芬則以：㈠系爭建物第1 、2 層樓目前由被告劉庭妏使用，被告劉莉芬就第1 層樓亦有作部分使用，部分則出租予被告劉庭妏。
系爭不動產於父母在世時確有分配各姊妹之使用範圍，惟因系爭不動產無法依照被告劉庭妏所提分割方案進行鑑價，故不主張原物分割，對於原告主張變價分割並無意見等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
經查，原告主張兩造為系爭不動產之共有人，應有部分比例各為3 分之1 等情，有其提出系爭不動產之第一類登記謄本在卷可憑（見訴字卷第43頁至第46頁、第77頁至第78頁），經核無訛，而系爭建物之範圍如附表所示，業經本院囑託新北市新莊地政事務所測量，該所並以106 年5 月5 日新北莊地測字第1064008965號函檢送複丈成果圖在卷可參（見訴字卷第146 頁至第148 頁）。
又系爭建物第1 、2 層樓主要用途登記為住家使用，系爭土地則為系爭建物坐落之基地，並無因物之使用目的不能分割之情事，亦查無兩造有以契約訂立不分割之期限，且兩造復未能達成協議分割之共識，揆諸首揭規定，原告請求裁判分割，自無不合。
五、次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；
或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。
分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量，必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。
而查：㈠系爭建物僅有第1 、2 層樓辦理所有權登記，第3 、4 層樓則為未辦保存登記之增建物，此參前開系爭建物之第1 、2層樓第一類登記謄本可知（見訴字卷第77頁至第78頁），倘欲將系爭建物以原物分割方式分配予兩造，因未辦保存登記建物無法為所有權移轉，且有遭行政機關認定為違章建築予以拆除之風險，故系爭建物第1 、2 層樓與第3 、4 層樓之市場交易價值顯有差異，考量共有人間之利益及風險應為一致，則第1 、2 層樓應平均分配予兩造，且第3 、4 層樓亦應平均分配予兩造，始符公平，惟兩造共有人總計為3 人，故第1 、2 層樓及第3 、4 層樓均無從依各共有人應有比例予以分配，是原物分配顯有困難。
至若將系爭建物全部分配予兩造中部分共有人，又有共有人間彼此金錢補償問題，斟以兩造於本院審理時，均無明確表示有取得系爭不動產全部或一部，並以金錢補償其他共有人之意願，目前既已無法協議決定分割方法，為免另生金錢補償糾紛，亦不宜採取部分共有人原物分配，部分共有人金錢補償之分割方式，是本院審酌系爭不動產之使用效益、兩造分配利益，及迄至言詞辯論終結前，被告劉莉芬亦未反對變價分割等情，認原告所主張變賣系爭不動產全部，依兩造應有部分比例各3 分之1 分配價金之分割方式，在自由市場競爭下，應可充分發揮系爭不動產市場價值，對兩造全體共有人應屬最有利，而屬允適，堪為可採。
㈡被告劉庭妏雖主張應依父母在世時分配系爭不動產使用範圍之方式為原物分割云云，然縱認兩造間就系爭不動產有分管協議存在，該分管協議亦僅係兩造就系爭不動產之使用收益所為約定，並無拘束兩造或本院應依該分管協議而為分割之效力，況該分管協議就第1 至3 層樓住宅外之建物及土地部分仍係維持共有，無法達到分割係欲使共有關係趨於單純或消滅之立法目的，尚非妥適之分割方式，復且系爭建物第3層樓係未辦保存登記建物，隨時有遭拆除之風險，即該層建物之事實上處分權日後有完全消滅之可能，倘將該層建物分割予原告，被告應如何以合理之金錢補償原告，除難以完整評估外，亦失原物分割之意義，對原告本就系爭建物第1 、2 層樓係有3 分之1 應有部分權利而言，甚為不公，難認為兼顧各共有人利益之分割方式，而非可採。
六、又按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權；
應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割；
二、權利人已參加共有物分割訴訟；
三、權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第1項、第2項定有明文。
本件被告劉庭妏所有系爭不動產應有部分設定最高限額抵押權予被告劉莉芬、訴外人徐春德，被告劉庭妏業已參加本件訴訟，而原告於本院審理中聲請對徐春德告知訴訟，徐春德受告知後未參加本件訴訟，則依上開規定，被告劉庭妏、徐春德之權利自應移存於抵押人即被告劉庭妏所分得之價金，併此敘明。
七、綜上所述，原告訴請分割系爭不動產，為有理由，應予准許，並斟酌當事人聲明、系爭不動產使用目的、經濟效用及全體共有人之利益，應予變價分割，將所得價金按兩造各3 分之1 之比例分配，並諭知如主文第1項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。
九、原告訴請被告分割共有物雖依法有據，惟分割共有物之訴，係固有必要共同訴訟，故被告應訴乃不得不然，且被告因本件分割結果，亦受其利，是訴訟費用之負擔自以兩造就系爭不動產應有部分比例分擔始為公允，爰依職權酌定如主文第2項所示。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
民事第五庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 4 日
書記官 李瑞芝
附表：
┌─────────────────────────────────────────┐
│土地部分 │
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│ 土地坐落地號 │ 地目 │ 面積 │兩造應有│
│ │ │（平方公尺）│部分比例│
├────────────────┼────────────┼──────┼────┤
│新北市○○區○○段00地號土地 │ 建 │ 71.75 │各3分之1│
├────────────────┼────────────┼──────┤ │
│新北市○○區○○段00地號土地 │ 旱 │ 38.31 │ │
├────────────────┴────────────┴──────┴────┤
│建物部分【新北市○○區○○段00○號建物（門牌號碼新北市○○區○○○○○村00號）及增│
│ 建物】 │
├─────────┬──────┬──────┬───────┬─────────┤
│ 坐落地號 │ 面積 │ 合計 │ 備註 │ 兩造應有部分比例 │
│ │（平方公尺）│（平方公尺）│ │ │
├────┬────┼──────┼──────┼───────┼─────────┤
│ 第一層 │ 45 │ 59.37 │ │ │ 各3分之1 │
│ ├────┼──────┤ 94.57 │ 一層住宅部分 │ │
│ │ 46 │ 35.2 │ │ │ │
│ ├────┼──────┼──────┼───────┤ │
│ │ 45 │ 9.58 │ 9.58 │ 樓梯間 │ │
├────┼────┼──────┼──────┼───────┤ │
│ 第二層 │ 45 │ 61.33 │ │ │ │
│ ├────┼──────┤ 96.44 │ 二層住宅部分 │ │
│ │ 46 │ 35.11 │ │ │ │
│ ├────┼──────┼──────┼───────┤ │
│ │ 45 │ 10.42 │ 10.42 │ 樓梯間 │ │
├────┼────┼──────┼──────┼───────┤ │
│ 第三層 │ 45 │ 61.33 │ │ │ │
│ ├────┼──────┤ 96.53 │ 三層住宅部分 │ │
│ │ 46 │ 35.2 │ │ │ │
│ ├────┼──────┼──────┼───────┤ │
│ │ 45 │ 10.42 │ 10.42 │ 樓梯間 │ │
├────┼────┼──────┼──────┼───────┤ │
│ 第四層 │ 45 │ 15.62 │ 15.62 │ 樓梯間 │ │
└────┴────┴──────┴──────┴───────┴─────────┘
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