臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,訴,777,20170614,1

臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第777號
原 告 蔡聰明
蔡聰賢
共 同
訴訟代理人 謝心味律師
被 告 林根樹
訴訟代理人 林重宏律師
複代理人 吳佩怡
上列當事人間請求終止地上權事件，經本院於民國106 年5 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造間就坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上如附表所示之地上權，存續期間定為自本判決確定之日起五年。

上開地上權應支付之地租，自民國一○五年二月十六日起，調整為每年每平方公尺按申報地價年息百分之六計算。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告2 人於民國53年9 月24日，以繼承為登記原因，各取得新北市○○區○○段000 地號土地（重測前為三重埔段菜寮小段419-6 地號土地，下稱系爭土地）所有權應有部分2 分之1 ，上登記有被告於89年1 月24日因分割繼承取得，如附表所示之不定期限地上權（下稱系爭地上權），及被告所有，建築完成日期為43年12月9 日之新北市○○區○○段0000號建物（門牌號碼新北市○○區○○○路00巷00號1 號，下稱系爭建物）。

而系爭地上權於44年1 月4日，為系爭建物存在於系爭土地而設定予訴外人瞿士良，嗣經訴外人即被告之配偶林周碧雲向瞿士良購買系爭建物，並受讓地上權登記，後均為被告所繼承。

系爭地上權存續期間迄今逾20年，系爭建物亦早逾耐用年限，且建物現況已與登記建物不同，實質上已滅失，系爭地上權成立之目的已不存在，又受袋地之限制，自應准予終止系爭地上權登記。

再系爭地上權設定後，曾於66年間經與林周碧雲成立訴訟上和解，定地租額為每年每坪新臺幣（下同）400 元，即申報地價年息3.3%，然嗣後系爭土地之公告土地現值調整幅度甚大，被告如仍以原定地租為給付，對原告顯失公平，原告遂於100 年5 月25日寄發存證信函請求地租調整為依申報地價年息8%計算，請本院判准系爭地上權地租自100 年6 月1 日起迄判決終止地上權之日，調整為每年每平方公尺按申報地價8%計算。

倘認終止系爭地上登記為無理由，請准予核定存續期間為自判決確定起算1 年。

為此，爰依民法第833之1條、同法第835條之1第1項，及類推適用同法第442條而為請求，並聲明：㈠先位訴之聲明：⒈系爭地上權應予終止。

⒉系爭地上權之地租租額，自民國100 年6 月1 日起迄判決終止地上權確定之日止，調整為每年每平方公尺按申報年息8%計算。

㈡備位之訴：⒈系爭地上權存續期間為自本件判決確定之日起算1 年。

⒉系爭地上權之地租額，自民國100 年6月1 日起迄判決終止地上權確定之日止，調整為每年每平方公尺按申報年息8%計算。

二、被告則以：訴外人瞿士良於44年1 月4 日設定系爭地上權時，並無以原有建物之存在為設立目的之記載，且其設定時系爭地上權面積即大於建物面積，亦可證明當時係為未特定之建築改良物使用系爭土地而設定，是無論系爭建物有無增、改建，均屬系爭地上權設定之目的與範圍，系爭地上權成立之目的非已不存在，原告即無從請求法院定期存續期間或終止地上權。

又原告主張依民法第835條之1第1項法理，及類推適用同法第442條，請求酌增地租部分，因系爭地上權設定係發生於上開規定修正時即99年2 月3 日之前，該修正之規定並無溯及既往之規定，是原告主張酌增地租即於法無據等語，資為抗辯。

並答辯聲明：㈠原告先位之訴、備位之訴均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請免假執行。

三、查原告於53年9 月24日，以繼承為登記原因，各取得系爭土地所有權應有部分2 分之1 ，又系爭土地於44年1 月4 日，由瞿士良取得系爭地上權登記，約定權利範圍20坪，存續期限為無定，登記地租為每年每坪白米10臺斤，系爭建物並於同日辦理總登記，建築完成日期為43年12月9 日。

嗣系爭地上權於67年5 月9 日，以判決為原因移轉登記予林周碧雲，系爭建物所有權則於同日以買賣為原因移轉予林周碧雲（原因發生日期57年10月5 日），後系爭地上權與系爭建物所有權均於89年1 月24日由被告以分割繼承為原因登記取得等事實，有新北市三重地政事務所105 年3 月3 日新北重地資字第1053816949號函暨後附系爭土地及系爭建物公務用謄本、新北市地籍異動索引、臺灣省臺北縣三重市三重段建築改良物登記簿、臺灣省臺北縣土地登記簿、新北市土地建物異動清冊等件在卷為證（見本院卷第35頁至57頁），復為兩造所不爭執，應堪認為信實。

四、至原告先位主張系爭地上權成立目的已不存在，應予終止，並自100 年6 月1 日起至終止地上權之日止，調整地租租額為按每年每平方公尺申報年息8%計算，另備位請求准予核定系爭地上權存續期間為自判決確定之日起算1 年等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。

茲就兩造爭執事項分別析述如下：㈠關於原告依民法第833條之1 規定，先位請求終止系爭地上權，及備位請求酌定系爭地上權存續期間部分：⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第832條、第833條之1分別定有明文。

次按修正之民法第833條之1 規定，於民法物權編99年1 月5 日修正之條文施行前未定有期限之地上權，亦適用之，民法物權編施行法第13條之1 亦有明定。

而該條之立法理由，係鑑於地上權非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。

又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人針對未定有期限之地上權，均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；

或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。

是本條規定，旨在促進物之利用，俾免地上權破壞物之經濟效益，而賦予土地所有權人或地上權人得請求法院基於合目的性裁量，以判決方式變更或消滅當事人間所設定地上權之法律關係之權，且依上開條文文意，法院於判定是否終止未定期限之地上權時，主要須考量者乃「地上權成立之目的」，關於成立目的之判斷，應非僅指設定當時之情形，而是應綜合考量當事人於設定後至生爭議時止之經過，如確有因地上權之存在，致土地之經濟使用嚴重受到妨礙者，方得依當事人聲請終止之。

⒉查系爭土地於44年1 月4 日，由瞿士良設定取得地上權，瞿士良並於43年12月9 日於系爭土地上完成興建系爭建物，於44年1 月4 日完成建物所有權登記等情，為兩造所不爭執，已如前述，參以系爭土地登記謄本就系爭地上權存續期間、地租登記為「依照契約約定」，舊土地登記簿則記載存續期間「無定」、利息或地租「每年每坪白米拾台斤」，其他各欄位均載為「空白」而原未約定等情（見本院卷第38頁、55頁），足認系爭地上權之設定，應係提供瞿士良在系爭土地有建築物為目的，並無證據可認為僅以瞿士良在系爭土地上建造如系爭建物登記謄本所示一層樓之磚造建物（下稱系爭一層磚造建物）為目的。

又系爭土地上迄今仍有鋼筋混凝土造2 層建築，占用系爭土地面積70.88 平方公尺（其中一樓占用63.76 平方公尺，二樓房屋本體35.58 平方公尺，露臺35.31 平方公尺）之系爭建物坐落其上之事實，業據本院囑託新北市三重地政事務所派員會同履勘測量屬實，有勘驗筆錄、新北市三重地政事務所製作之土地複丈成果圖附卷可憑（見本院卷第71頁至73頁、75頁、145 頁至147 頁、149 頁），而系爭建物自林周碧雲買受時，其主結構即為目前現況，僅於二樓屋頂加蓋遮雨棚，另於系爭建物後方再購入二樓公寓，並於二房屋間建築樓梯以連通，系爭建物現由被告孫輩居住使用等節，則據被告陳述明確（見本院卷第71頁），可認被告持續在系爭土地上有建築物供己或其家屬居住之事實，自難認系爭地上權成立之目的已不存在。

⒊原告雖主張系爭磚造建物已經拆除重建或增、改建，故系爭地上權之使用目的不存在云云，惟民法第841條明定，地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅，與民法第876條第1項規定法定地上權於該建築物滅失時，法定地上權即隨之消滅之規定不同。

故於一般以有建築改良物為目的而設定地上權之情形，在該地上權未經塗銷以前，即使設定地上權前、後建造之建築物已經滅失，參照民法第841條規定旨趣，地上權人仍得就標的土地續為有建築改良物目的之使用。

而依系爭地上權設定之記載，尚無從認定瞿士良與當時系爭土地所有權人（應為原告之被繼承人蔡宗益，見臺灣臺北地方法院66年度訴字第15070 號民事判決，見本院卷第116 頁）間，有以該第一次興建之建築物存續期間作為系爭地上權存續期間之合意，自無從以系爭一層磚造建物繼續存續乙節作為系爭地上權成立之目的。

被告就系爭建物之建築時間，主張係57年間買受時即為現況主結構，並提出不動產買賣契約書在卷可憑（見本院卷第100 頁至104 頁），原告雖認該買賣契約書應為臨訟偽造云云，按民事訴訟法第357條前段雖規定私文書應由舉證人證其真正，惟待證事實因年代久遠，人物全非，遠年舊物，每難以查考，而有舉證困難之情形，於此情形，法院於個案審理中，自得依民事訴訟法第277條但書規定，為適切之調查認定，始不失衡平之本旨。

查被告業已提出瞿士良之臺灣省臺北縣三重市公所57年8 月20日人民印鑑證明書附卷（見本院卷第118 頁），此公文書依民事訴訟法第355條推定為真正，而其上之印鑑形式，經本院判斷與不動產買賣契約書上所留瞿士良印章樣式相符，堪認該契約書應係由瞿士良以當時印鑑所製作；

至不動產買賣契約書雖載明買主為被告，然已於契約書第9條約明登記名義人由甲方（即買主）指定，是嗣後將系爭建物登記予被告之配偶林周碧雲，亦與常情無違，另上開臺灣臺北地方法院判決雖記載林周碧雲陳述：瞿士良於57年10月5 日將系爭建物及地上權讓予林周碧雲等語（見本院卷第115 頁），然此或於締約時點外另約定轉讓時點，而以此提出主張，自不能逕認該不動產買賣契約書必有不實。

且再依被告所提出，由附有「中華民國印花稅票」，自外觀即足認係年代久遠物品之土地租金收受簿所載，系爭土地之租金於57年6 月1 日仍係由瞿士良繳交，然至57年12月1 日，即改由林周碧雲繳納（見本院卷第215 頁至216 頁、224 頁），可見系爭建物及地上權之轉讓，堪認係發生於57年6 月至12月間無訛，則本於經驗法則，應可認卷附不動產買賣契約書為真，而認其上所載房屋交易時建物即為二層住宅（見本院卷第102 頁）等情為真。

從而，縱使系爭一層磚造建物已經拆除而不存在，然瞿士良在密接時間內另在系爭土地上建造系爭建物，並將系爭建物及系爭地上權讓予林周碧雲後，由林周碧雲及其繼承人即被告持續以建物占用系爭土地迄今，尚難認系爭地上權有何使用目的不存在之情，亦無法以系爭一層磚造造建物滅失乙節，認定被上訴人主張系爭地上權已歸於消滅云云為可採。

況且，原告既曾於66年7 月12日，與林周碧雲等系爭土地地上權人成立和解，約定將不定期承租之土地租額為調整（見本院105 年度補字第206 號卷，下稱補字卷，第31頁），衡諸原告於當時即居住於系爭建物附近之臺北縣三重市○○○路00巷00號（見補字卷第31頁），顯就當時建物情形已然知悉，足認於系爭建物已改建為現有二層樓建築後，原告仍願本於後續更新之建築情形，與地上權人繼續維持法律關係，自不得於近40年後，再翻異主張系爭地上權成立之目的已因系爭一層磚造建物拆除而不存在，始符衡平。

⒋再者，系爭建物經本院至現場勘驗結果，由原告陳報之系爭建物外觀及內部照片以觀，其內、外維護均屬整齊，屋況良好，且確實仍持續供人居住，並未至嚴重破損或不堪使用地步（見本院卷第90頁至93頁），另依卷附崇德不動產估價師事務所不動產估價報告書勘察結論所示，亦認系爭建物外觀與內部維護良，有該報告書及所附系爭建物照片可考（見本院卷第157 頁、178 頁至179 頁）。

又原告雖主張系爭建物位於袋地內，且屬未保存登記之違章建築，對公共安全造成威脅，且影響房屋及土地之經濟有效利用及交易安全云云，然查，原告所主張系爭土地因分割而成為袋地之時間係民國57年，迄今已近50年，期間系爭建物各所有權人及居住者皆能利用鄰近土地進出，甚已有既存之進出巷弄存在（見本院卷第178 頁），原告復未舉證系爭建物究於過去相當期間對公共安全造成何等程度之危害；

且系爭地上權之價值，經崇德不動產估價師事務所以設定實例比較法、價格比率法評估價值為5,437,000 元，已有相當市價，並仍由被告或其家屬居住，此自為憲法所保障之財產權無疑，而與所有權分屬不同物權種類，應不得任意終止而造成剝奪當事人之財產權，並於未予相當期間準備搬遷前，即遽而影響被告及其家屬之居住權利。

從而，衡酌前揭民法第833條之1 增訂之立法意旨，及原告主張系爭地上權設定目的已不存在乙節尚無足採，並審酌系爭建物現況、實際利用情形，及兩造之利益等節，應認本件系爭地上權尚未符民法第833條之1 規定之終止事由，是原告依民法第833條之1 之規定，請求判決終止系爭地上權，於法尚有未合。

⒌另原告備位請求本院核定系爭地上權存續期間，查系爭地上權係於44年1 月4 日設定登記，未定有期限，迄今已逾20年，是原告依民法第833條之1 、民法物權編施行法第13條之1 規定，請求酌定系爭地上權存續期間，核屬有據，而揆諸上開說明，即應斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，酌定地上權存續期間。

被告雖辯稱系爭建物既仍存在系爭土地上而得使用，即不得酌定存續期間而逸脫原成立目的云云，然民法第833條之1 之立法意旨，在於發揮土地及房屋之經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人針對未定有期限之地上權，均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間，否則倘地上權人就未定期限之地上權，一再將所建房屋或工作物於密接時間改建而更新，豈非將不定期限之地上權變為得無限期使用，此可能導致土地所有權人完全無法依其意願使用土地，而過分妨礙土地所有權人之有效利用及經濟利益，例如自行興建建物或與鄰近土地共同辦理合建或都市更新之可能性，而對土地所有權人之財產權造成過當限制。

是本院審酌系爭建物如依被告所述於57年購買時，主結構即為現況，則屋齡已有近50年之譜，以現代建築技術，倘加以整修可以延長建物壽命，然仍面臨原有結構及其他材料的老化、有無超限使用及適當維修等問題，況行政院公布施行之固定資產耐用年數表所載之耐用年數係作為財政、經濟、折舊等用途，足為社會經濟價值評估使用，以系爭建物如為加強磚造，其耐用年數為35年，倘係鋼筋混凝土建造則為50年，均有已逾或將逾耐用年限之情形，然依系爭建物目前屋況，其維護良好，應仍可居住相當時日，且被告及其家屬長期居住於此，亦應給予變換居住處所之一定時間；

然系爭土地附近有傳統市場、學校、公園、捷運站等公共設施，交通運輸便利，生活機能良好，現況顯屬低度利用，未來可與鄰地合併開發建築或進行都市更新，以發展為優質住宅區為目標等情，亦有上開估價報告書可參（見本院卷第160 頁至161頁），可見與周遭生活機能、土地利用情形、經濟環境與活動相較，其就系爭土地之利用確實未充分發揮系爭土地之經濟價值，對於原告較屬不利益。

從而，本院綜合考量系爭地上權成立之目的在供建築物使用，迄今已存在逾60年，系爭建物之結構、使用機能仍屬完善，現主要係供被告孫輩居住使用，而地上權存續與否影響原告之權益非輕等情狀，認系爭地上權之存續期間以5 年期間，較能兼顧兩造之權益，而為適當。

原告請求定存續期間為1 年云云，容有過短，並不足採。

又民法第833條之1 規定關於酌定地上權存續期間之請求，係由法院變更原物權之內容，在性質上為形成之訴，應以形成判決為之，此為上揭修正條文立法理由所明載。

前開形成判決，乃係原告要求法院以判決變更一定法律關係之訴訟，固應斟酌當事人之聲明、利益為綜合判斷，然不受其聲明之拘束，且需判決確定，當事人間之物權關係始形成變更，故關於系爭地上權存續期間之變更，自應以形成判決生效即本件判決確定時起算。

㈡關於原告依民法第835條之1第1項規定，請求酌定地上權之地租部分：⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。

而地上權之地租與租賃契約之租金。

固屬不同。

然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之。

則二者實相類似。

故關於民法第442條之規定。

於地上權地租之增加。

亦應類推適用。」

，有司法院院字第986 號解釋意旨可資參照。

因此，鑑於土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，乃仿照民法442 條之規定，於99年2 月3 日新增民法第835條之1第1項規定：「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之」，以期允當。

該規定雖依民法物權編施行法並未訂有溯及適用之規定，然係因土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成之訴，並未限制土地所有權人於該條規定增訂後，請求法院酌定地租，而於判決確定後發生形成力，是本件原告即得主張「適用」民法第835條之1第1項為請求，不需再主張依該條項之法理，及「類推適用」民法第442條之規定，合先敘明。

查系爭地上權之地租，於設定時原訂為每年每坪白米10臺斤，已如前述，嗣於66年7 月12日經原告及被告之被繼承人林周碧雲達成和解，約定將租額自65年6 月1 日起，增為每年每坪400 元（即申報地價年息3.3%），並如因申報地價變更致所收租額不足申報地價年息3.3%時，應依年息3.3%給付，有和解筆錄在卷可憑（見補字卷第31頁正反面）。

而系爭土地之公告現值，於65年12月為每平方公尺4,840 元，迄105 年1 月已調整為每平方公尺149,000 元，有系爭土地之地價第一類謄本在卷可查（見補字卷第34頁至35頁），且依前揭系爭土地及建物附近之周遭生活機能、土地利用等情形，顯與系爭地上權前次租金變更時之四周環境、工商繁榮程度不可同日而語，益見系爭土地之目前價值，與系爭地上權租金額前次改訂時之價值，已有大幅提升，是原告依據民法第835條之1第1項規定，請求調整系爭地上權之租金，於法即屬有據。

⒉次按「房屋或土地出租人，依民法442 條提起增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，法院如認其訴有理由，即應判決自原告起訴時增高租金」，最高法院48年台上字第521 號判例及73年度第9 次民事庭會議決議意旨可資參照；

又「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。

故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；

倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整」（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨參照）。

查原告雖曾於100 年5 月25日寄發存證信函予被告，請求自100 年6 月1 日起調整租金為依申報地價8%為給付，並由被告於100 年6 月4 日收受該存證信函（見補字卷第35頁至37頁），然被告就系爭地上權租金，已陳明一直都有繳納，後來是提存等語（見本院卷第28頁），原告則迄至本院言次辯論終結止，均未對上揭陳述表示反對意見，從而本件調整租金，即應以起訴狀繕本送達之翌日即105 年2 月16日為調整之始點，原告主張應溯及自100 年6 月1 日起算，為無理由。

⒊至調整之數額為何，按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10% 為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；

而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。

另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。

本院審酌系爭土地地目為建，有系爭土地登記謄本在卷可按（見本院卷第36頁），又系爭土地及建物之週邊環境、交通及生活機能情形等，已如前所述，是本院參酌系爭土地及建物之坐落位置、工商業繁榮程度、經濟價值、系爭土地地價漲幅等因素，暨系爭地上權成立之目的為建屋居住使用等情，認原告以系爭土地105 年度申報地價8%計算每年地租，猶屬過高，應按系爭土地105 年度申報地價6%計算為適當，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。

五、綜上所述，原告先位聲明主張依民法第833條之1 規定，請求終止系爭地上權，並塗銷系爭地上權登記，為無理由，應予駁回；

備位聲明主張依民法第833條之1 規定，請求酌定系爭地上權存續期間，為有理由，應予准許，爰由本院判決如主文第1項所示。

又原告依民法第835條之1第1項之規定，請求被告就系爭地上權應支付之地租，自105 年2 月16日起，調整為每年每平方公尺按申報地價年息6%計算，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
民事第四庭 審判長法 官 高文淵
法 官 賴彥魁
法 官 宋泓璟
以上正本與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
書記官 楊玉寧
附表：
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│編│地號      │登記地上權│設定權利範圍  │登記原因│收件字號│登記日期        │
│號│          │人        │（平方公尺）  │        │        │                │
├─┼─────┼─────┼───────┼────┼────┼────────┤
│１│新北市三重│林根樹    │66.12         │分割繼承│89年重登│民國89年1 月24日│
│  │區中民段  │          │              │        │字第0134│                │
│  │514 地號  │          │              │        │90號    │                │
│  │          │          │              │        │        │                │
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