臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,重訴,433,20170629,2

臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第433號
原 告 吳俊興
訴訟代理人 葉偉翔律師
葉恕宏律師
複 代理人 李奇哲律師
被 告 李佳眑
訴訟代理人 許喬茹律師
被 告 日興不動產經紀有限公司
法定代理人 李格寧
被 告 二十一世紀不動產股份有限公司
法定代理人 王福漲
被 告 陳婉琦
蔡雨農
林立懷
上列當事人間因詐欺案件，原告提起刑事附帶民事訴訟請求侵權行為損害賠償事件，經本院刑事庭裁定移送前來（104 年度重附民字第87號），並經原告為訴之追加，本院於中華民國106 年5月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：

一、按刑事法院依刑事訴訟法第504條第1項以裁定將附帶民事訴訟移送同院民事庭，依同條第2項規定，固應免納裁判費。

然所應免納裁判費之範圍，以移送前之附帶民事訴訟為限，一經移送同院民事庭，即應適用民事訴訟法之規定。

如原告於移送民事庭後，為訴之變更、追加或擴張應受判決事項之聲明，超過移送前所請求之範圍者，就超過移送前所請求之範圍部分，仍有繳納裁判費之義務。

且於民事庭認相對人提起之附帶民事訴訟不符規定而不得提起時，仍得命相對人補繳裁判費後為實體判決（最高法院76年台上字第781 號判例、99年度台抗字第406 號裁定意旨參照）。

次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。

查：

（一）原告提起刑事附帶民事訴訟起訴狀，原僅列吳俊興、陳婉琦、蔡雨農、日興不動產經紀有限公司（下稱日興公司）、二十一世紀不動產股份有限公司（下稱二十一世紀公司）為被告，先位依民法第92條規定，撤銷原告向被告陳婉琦購買房屋之意思表示，或依民法第224條、第256條或第224條、第359條本文規定解除契約，或依民法第184條第1項前段、第2項前段、第195條第1項前段規定（上開訴訟標的為擇一請求），其先位聲明為：⒈被告陳婉琦應給付原告新臺幣（下同）995 萬4,614 元，及自民國104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

備位依民法第184條第1項前段、第2項前段、第185條第1項前段、第2項前段、第188條、第195條第1項前段、第226條、第360條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定（上開訴訟標的為擇一請求），備位聲明為：⒈被告陳婉琦應給付原告295 萬4,614 元，及自104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⒉被告李佳眑、日興公司及二十一世紀公司應連帶給付原告295 萬4,614 元，及自104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⒊被告蔡雨農、日興公司及二十一世紀公司應連帶給付原告295 萬4,614 元，及自104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⒋前3 項聲明，如其中一被告已為全部或一部之給付，他被告於其給付範圍內免為給付之義務。

⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。

嗣因陳婉琦、蔡雨農、日興公司、二十一世紀公司並非本院104 年度易字第1693號刑事案件之被告，依法不得提起附帶民事訴訟，故原告於105 年11月21日以民事撤回部分刑事附帶民事訴訟起訴暨追加被告狀，撤回對於被告陳婉琦、蔡雨農、日興公司、二十一世紀公司刑事附帶民事訴訟起訴部分，並同時追加陳婉琦、蔡雨農、日興公司、二十一世紀公司為被告，其先、備位聲明同原訴之聲明。

（二）其後於本院106 年3 月14日言詞辯論期日，原告提出民事準備暨追加聲明、追加被告狀，追加林立懷為被告，並增列侵權行為為此部分之訴訟標的，復於本院106 年4 月25日言詞辯論期日，以言詞更正關於備位聲明第1項被告李佳眑、蔡雨農為重複請求，予以剔除，並最後變更備位聲明第1項為：被告陳婉琦、林立懷應連帶給付原告295 萬4,614 元，及自104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

其餘先、備位聲明同前開所述。

（三）經核原告對被告李佳眑所為超過295 萬4,614 元請求即不得提起附帶民事訴訟部分，及對被告陳婉琦、蔡雨農、林立懷、日興公司、二十一世紀公司及就此部分訴訟標的、訴之聲明之追加，均係基於原告與被告陳婉琦簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），及認其遭被告陳婉琦、林立懷、蔡雨農、李佳眑詐欺所致，又被告李佳眑任職於被告日興公司，被告蔡雨農任職於被告二十一世紀公司，被告日興公司為被告二十一世紀公司之加盟店等相關事實所為主張，是原告所為上開被告及訴之聲明、訴訟標的之擴張及追加，與原訴本於同一請求基礎事實，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，並經原告補繳此部分之裁判費，揆諸上開規定，本院仍得對原告對被告李佳眑所為超過295 萬4,614 元部分為實體審理，及原告所為上開訴之追加、變更，亦均不在禁止之列，且被告李佳眑、蔡雨農、日興公司對於上開被告、訴訟標的追加及訴之聲明變更部分均表示沒有意見（本院卷一第244 頁），而為本案之言詞辯論，揆諸前揭法條規定，均應准許。

二、被告陳婉琦、日興公司、二十一世紀公司經合法通知，無正當理由均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對被告陳婉琦、日興公司、二十一世紀公司一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

（一）被告李佳眑前係被告二十一世紀公司蘆洲徐匯站前加盟店之房屋仲介人員，被告蔡雨農為三重領袖加盟店房屋仲介人員。

被告陳婉琦委託被告蔡雨農出售其所有坐落於新北市○○區○○段000 ○000 ○000 地號土地（權利範圍均為60分之1 ）、同區段378 地號土地（權利範圍5 分之1）（下分稱系爭269 、375 、380 、378 地號土地）及其上之同區段1264建號（門牌號碼：新北市○○區○○路00巷0 號3 樓）建物（權利範圍全部）（下統稱系爭不動產），但未包含坐落於同區段382 地號土地（下稱系爭382地號土地）上之停車位（即新北市蘆洲區光華路87巷底，下稱系爭停車位）。

（二）原告於103 年7 月間，欲購買系爭不動產，並言明系爭不動產必須附有停車位，被告李佳眑為促成系爭不動產交易賺取佣金，竟意圖為自己不法之所有，利用原告及訴外人即原告之配偶李珮滋首次購屋經驗不足，不知調閱地籍圖核對產權範圍，且信任房屋仲介人員持不實之不動產說明書佐以不當銷售話術訛詐原告，被告李佳眑向到場看屋之原告及李珮滋佯稱系爭不動產買賣包含系爭停車位之土地持分，致原告陷於錯誤，誤認購買系爭不動產有權停車於系爭停車位，遂同意以高於市價約200 萬元之價金900 萬元購買系爭不動產，並於103 年7 月27日，與被告陳婉琦之代理人即被告林立懷簽訂系爭買賣契約，並完成點交系爭不動產。

後原告經鄰居告知，知悉並未購得系爭停車位所有權，始悉受騙。

（三）先位聲明之理由： 1、原告依民法第92條規定，撤銷向被告陳婉琦購買系爭不動產之意思表示，並依民法第113條規定，請求回復原狀即請求返還價金900 萬元，及賠償原告所受95萬4,614 元之損害，說明如下：⑴觀諸原證7 之104 年5 月1 日被告李佳眑打電話予原告之譯文內容，可知被告李佳眑介紹系爭不動產時，確實曾向原告說明系爭不動產之土地權狀範圍，包括系爭不動產後方系爭停車位之土地持分。

⑵原告於103 年間有購屋需求，自行就系爭不動產附近之房屋市價進行查詢，得知當地房價區間每坪約26萬元至28萬元間，有原證1 內政部不動產買賣交易實價登錄可稽，而系爭不動產為85.47 平方公尺，其市價約700 萬元（計算式：270,000 元×25.8坪＝6,966,000 元）。

被告李佳眑持被告蔡雨農所製作內容不實之不動產說明書，與被告陳婉琦共謀向原告表示系爭不動產權狀及於系爭停車位之土地持分，原告以一個停車位市價約150 萬元至200 萬元評估後，向被告李佳眑、蔡雨農及陳婉琦出價850 萬元，雙方磋商後，系爭不動產交易價格為900 萬元，換算系爭不動產每坪房價為34萬元（計算式：9,000,000 元÷25.8坪＝348,160 元），倘無被告李佳眑、蔡雨農、陳婉琦所稱系爭不動產權狀包含系爭停車位之土地持分，原告不可能會以高於市價200 萬元，即高於每坪2 至3 成價格購買系爭不動產。

⑶被告李佳眑、蔡雨農、陳婉琦上開行為，應成立民法第92條之詐欺行為，經原告於104 年7 月3 日以臺北光華郵局第2896號存證信函通知被告陳婉琦撤銷購屋之意思表示。

又被告李佳眑雖以至國律字第104071402 號函覆：「本人於簽訂不動產買賣契約書時，已說明系爭不動產僅有使用權。

且查，系爭契約亦無載明此契約包含停車位所有權之相關字句」等語，其所述與原證7 之104 年5 月1 日譯文內容不符。

⑷依原證14之被告陳婉琦於106 年2 月15日臺灣高等法院105 年度上易字第1044號刑事案件審理程序之證稱內容，足稽被告陳婉琦、林立懷為成功出售系爭不動產，明知系爭不動產權利範圍不包括系爭停車位，仍於原證13之新北市三重地政事務所建物所有權狀影本，以星號註記：「有停車場無固定位置」、「開1088」等文字，並供被告蔡雨農作為仲介銷售資料。

⑸被告蔡雨農依原證13之所有權狀影本，製作不動產說明書，其上載明：「2013. 光華美寓三房車」等語，明示系爭不動產包含3 房及車位，且不動產說明書內之物件銷售資料表，於基本資料欄之車位欄，亦標示為「有」及車位型態欄位載明：「1 樓平面」，而不動產說明書上有被告蔡雨農之用印及被告陳婉琦授權知悉系爭不動產權利範圍之被告林立懷代其簽名。

又依一般具有普通社會經驗之人觀之，足以判斷系爭不動產物件之權利範圍包括系爭停車位在內，然被告陳婉琦、林立懷、蔡雨農均明知上情，且系爭停車位並未劃設停車格，自無指定提供停車位之可能，卻提出不實之不動產說明書予被告李佳眑為不實銷售之用，以哄抬系爭不動產之價值，開出顯高於市價之價格，致原告陷於錯誤購買系爭不動產，致原告受有損害。

⑹被告李佳眑為專業房仲業者，明知被告蔡雨農製作之不動產說明書記載不實，且系爭不動產有無系爭停車位所有權，係原告重要考量事項，仍持上開不實之不動產說明書向原告解說系爭不動產現況，逕稱系爭不動產權利範圍有包括系爭停車位之土地持分。

2、退步言，縱貴院認被告陳婉琦、林立懷、蔡雨農未向原告為詐欺行為（原告否認之），然被告李佳眑為被告陳婉琦之履行輔助人，被告李佳眑故意以不當銷售話術欺騙原告，使原告陷於錯誤，其應就被告李佳眑履行債務之故意詐欺行為，致可歸責於被告陳婉琦之給付不能或欠缺被告陳婉琦所保證出賣物之內容，應負同一責任。

再退步言，縱被告李佳眑無詐欺行為，惟渠等應就被告李佳眑履行債務之過失負同一責任，原告依民法第224條、第256條或第224條、第359條本文規定，解除系爭買賣契約，爰說明如下：⑴參諸原證10之被告李佳眑於104 年5 月14日刑事偵查警詢筆錄，可知被告李佳眑確實為被告陳婉琦出售系爭不動產之使用人，其替被告陳婉琦轉達系爭不動產之屋況、出售條件，即屬被告陳婉琦之履行輔助人。

⑵觀諸原證18之被告李佳眑於104 年5 月4 日打給原告之譯文內容，屬保證系爭不動產所有權包含系爭停車位之土地持分，現系爭不動產未包含系爭停車位之土地持分，故本件買賣標的物未符合被告陳婉琦之履行輔助人即被告李佳眑所保證內容，應由被告陳婉琦負物之瑕疵擔保之無過失責任，是原告得依民法第224條、第359條規定，解除系爭買賣契約。

3、原告為購買系爭不動產，先至富邦人壽保險股份有限公司司（下稱富邦公司）貸款500 萬元，業已支付每1 個月利息1 萬1,332 元及第2 至15個月每月利息8,000 元，自103 年10月15日起至104 年12月15日止已支付利息，共計12萬3,332 元【計算式：11,332元＋（8,000 元×14月）＝123,332 元】，如日後取消房貸，需支付貸款金額百分之3 之違約金15萬元（計算式：5,000,000 元×3 ％＝150,000 元）、仲介服務費13萬5,000 元（即系爭不動產總價百分之1.5 ）、代書費用4 萬6,282 元（計算式：44,237元＋2,045 元＝46,282元），上開金額合計45萬4,614 元（計算式：123,332 元＋150,000 元＋135,000 元＋46,282元＝454,614 元）。

4、原告因被告李佳眑、蔡雨農、陳婉琦、林立懷上開詐欺行為，向被告陳婉琦購買系爭不動產，倘原告知悉系爭不動產所有權不含系爭停車位，不會以原告之信用向銀行借款，而負擔高達500 萬元之債務，原告發現受騙後，無時不刻陷入頭痛、噁心情形，且心理上亦生無助感、絕望感、不安全感、抑鬱、沮喪、多疑，甚至有輕生念頭。

原告身心承受極大痛苦，依民法第184條第1項前段、第2項前段及第195條第1項前段規定，被告陳婉琦應賠償精神慰撫金50萬元。

5、準此，原告先位請求被告陳婉琦應給付原告995 萬4,614元元（計算式：9,000,000 元＋454,614 元＋500,000 元＝9,954,614 元）之本息。

（四）備位聲明之理由： 1、被告陳婉琦透過履行輔助人李佳眑之前開詐騙行為，視為被告陳婉琦自己之故意、過失，又被告陳婉琦、林立懷基於共同詐欺犯意而施行詐術，致原告誤認系爭停車位之土地持分為買賣交易之一部分，以高於市價200 萬元購買系爭不動產，足認原告受有損害，爰擇一依民法第184條第1項前段、第2項前段、第185條第1項前段、第195條第1項前段，或第226條及第360條之規定，請求被告陳婉琦、林立懷連帶賠償295 萬4,614 元，相關事實及理由除援引上開說明外，另補充：原告曾訪查確認「新北市○○區○○路00巷0 號5 樓」曾於104 年6 月間出售予羅姓現任屋主，該屋屋主表示其所購得部分，除上開5 樓房屋所有權25.53 坪，尚包含頂樓加蓋部分之事實上處分權，房地總價為700 萬元、每坪為27萬4,187 元，且據該屋主表示上開5 樓房屋及頂樓加蓋部分，均有現成裝潢，爾後並未另外施加裝潢，有新北市政府不動產買賣交易服務網案件明細、該屋建物登記謄本、現場照片可憑。

原告於103 年8 月間購買系爭不動產，不包含頂樓加蓋部分，價金900 萬元，每坪34萬8,100 元，且系爭不動產之裝潢相較於同巷同時期出售之上開5 號房屋，並無較為華麗、鋪張之處，顯無特別昂貴之理，顯見倘無被告李佳眑所稱系爭不動產權狀包含系爭停車位之土地持分，原告不可能會以高於市價200 萬元之價格購買系爭不動產。

又被告陳婉琦、林立懷將原證13之新北市三重地政事務所建物所有權狀，以星號註記「有停車場無固定位置」，並開出顯高於市價之1,088 萬元，與被告李佳眑串通訛詐原告。

2、被告日興公司為被告二十一世紀公司公司之加盟店，被告李佳眑、蔡雨農為被告日興公司之受僱人，原告因被告李佳眑、蔡雨農上開詐欺行為受有損害，依民法第184條第1項前段、第2項前段、第185條、第188條、第195條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告李佳眑、蔡雨農、日興公司、二十一世紀公司，就原告所受損害295 萬4,611 元，負連帶損害賠償責任，相關事實及理由除援引上開說明外，另補充：被告日興公司依被告二十一世紀公司制訂契約，使用被告二十一世紀公司所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受被告二十一公司之規範或監督，是被告日興公司與二十一世紀公司分別為加盟經營者與加盟業主之關係，參照最高法院98年度台上字第2233號判決意旨，被告李佳眑、蔡雨農、日興公司、二十一世紀公司，應依民法第184條第1項前段、第2項前段、第188條、第195條第1項前段及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，對原告連帶負295 萬4,614 元之損害賠償責任。

（五）對被告答辯之意見： 1、原告於104 年4 月29日向新北市三重地政事務所調閱原證5 之三重整謄字第022036號地籍圖謄本時，始知悉系爭停車位之土地，坐落於系爭382 地號土地，非屬原告購買之範圍，斯時原告始知悉受有損害，應以104 年4 月29日起算損害賠償請求權之時效，故原告對被告陳婉琦、蔡雨農、日興公司、二十一世紀公司之侵權行為損害賠償請求權未罹於時效。

2、被告李佳眑任職仲介達3 個月之久，且被告日興公司對其施以充足教育訓練並評估其具備足夠專業知識後，方同意由其單獨接洽客戶，被告李佳眑具備相關房仲專業知識無疑，其並未遭被告蔡雨農製作之不實不動產說明誤導。

況其全權主導與原告交涉、帶看房屋等事宜，非僅為協辦角色，被告日興公司於105 年7 月5 日出具之證明書為被告李佳眑臨訟所編，委無可採。

3、依原證7 之104 年5 月1 日被告李佳眑打電話予原告之譯文內容，被告李佳眑於原告表示被告李佳眑過往曾告知系爭停車位有土地權狀時，其並非以「是」、「對」之回應，而係主動明確告知原告表示過往是稱「土地的持分」等語，顯自承過去有向原告稱系爭不動產買賣包含系爭停車位之土地持分，是被告李佳眑辯稱其僅向原告表示系爭不動產有停車場使用權，顯不實在。

4、證人陳佳齡於臺灣高等法院105 年度上易字第1044號刑事案件（下稱第二審刑事案件）審理中，就原告所稱代書曾言土地權狀內容包含系爭停車位之土地持分一節，證稱：第一我沒有印象、第二我們專業的訓練不會這麼說等語。

又證人李元涵於本院104 年度易字第1693號刑事案件（下稱第一審刑事案件）審理中證稱：我有跟原告說明過房屋現況，跟原告說停車場是使用空間，但不是永久空間，使用空間就是本件房屋已經20、30年，在這幾10年來，停車場的土地都作為他們停車使用。

至於不是永久空間，我是如何跟他們說的，我現在沒什麼印象等語。

上開證人陳佳齡、李元涵作證時，均就簽約時原告有無再次確認系爭不動產是否包含系爭停車位乙節表示「沒有印象」，渠等記憶不清之證詞，何來與原告及證人李珮滋之證述歧異，被告李佳眑執此否定原告及證人李珮滋證述之可信度，殊不足採。

又證人李元涵先證稱有明確向原告說停車場是使用空間，另於同次作證時證稱就系爭不動產是否包含系爭停車位土地持分一事，並不清楚等語，其既不清楚系爭不動產有無包含系爭停車位土地持分，何以肯定其有向原告表示停車場為使用空間，足見證人李元涵之證詞避重就輕，要無可採。

（六）為此，爰先位依民法第92條撤銷原告向被告陳婉琦購買系爭不動產之意思表示，並依民法第113條規定，請求回復原狀及損害賠償，或依民法第224條、第256條給付不能之規定，解除契約後請求回復原狀及損害賠償，或依民法第224條、第359條前段物之瑕疵擔保之規定，解除契約後請求回復原狀及損害賠償，或依民法第184條第1項前段、第2項前段、第195條第1項前段侵權行為之規定（上開訴訟標的為擇一請求），先位聲明：⒈被告陳婉琦應給付原告995 萬4,614 元，及自104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

備位依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第195條第1項前段侵權行為，或民法第224條、第359條物之瑕疵擔保責任之規定，擇一請求被告陳婉琦、林立懷連帶負損害賠償責任，及依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第188條第1項前段侵權行為，及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告李佳眑、日興公司及二十一世紀公司連帶賠償損害，備位聲明：⒈被告陳婉琦、林立懷應連帶負給付原告295 萬4,614 元，及自104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⒉被告李佳眑、日興公司及二十一世紀公司應連帶給付原告295 萬4,614 元，及自104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⒊被告蔡雨農、日興公司及二十一世紀公司應連帶給付原告295 萬4,614 元，及自104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⒋前3 項聲明，如其中一被告已為全部或一部之給付，他被告於其給付範圍內免為給付之義務。

⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯意旨：

（一）被告李佳眑部分： 1、原告於103 年5 月間，委由被告二十一世紀公司之三重領袖加盟店即被告日興公司尋找房屋物件，被告李佳眑當時僅任職於被告日興公司3 個月，原告表示欲購買3 房，地點在蘆洲，經被告李佳眑與其詳談後，原告表示不一定要停車位，被告李佳眑遂以此條件替原告尋找適合物件。

2、被告李佳眑發現被告陳婉琦所有之系爭不動產，委由被告日興公司出售，不包含系爭停車位，惟旁邊確係有空地可供停車。

又系爭不動產說明書，由賣方仲介即被告蔡雨農製作提供，被告李佳眑為買方仲介，並無製作不動產說明書之權限。

被告李佳眑有向原告說明停車場僅有使用權限，況原告說過沒停車位亦可，被告李佳眑遂將系爭不動產提供原告參考，原告表示有意願，被告李佳眑帶看系爭不動產，僅為協辦角色，受被告蔡雨農誤導，認「不動產說明書」僅有使用權亦可寫上「三房車」之字樣。

但被告李佳眑只向原告表示有停車場之使用權，並無向其表示系爭不動產包含系爭停車場之所有權，並無詐欺之可能。

況系爭不動產買賣合約書第3條未載明停車位，於系爭不動產辦理過戶時，有專業地政士協助辦理，亦有確認移轉地號之土地不包含被告陳稱之停車場，顯然系爭不動產買賣標的並無停車位，顯無原告所述之侵權行為。

3、若系爭不動產以多200 萬元之價額出售，僅有增加4 萬元仲介費用，其中被告二十一世紀公司抽五成即2 萬元，被告蔡雨農負責亦須分一半款項即1 萬元，是出售價格增加200 萬元，被告李佳眑僅增加收入1 萬元，被告李佳眑不可能為此款項，涉犯刑事詐欺取財罪。

4、原證7 之錄音譯文，錄到被告李佳眑對於土地持分，係被告李佳眑以「肯認」方式安撫原告，實為當時原告已有錄音，並刻意逼迫被告李佳眑說出有利於原告之情形。

被告李佳眑收到主管指令，必須安撫客戶，僅能依主管指示，順著原告說詞，避免激怒原告，且被告李佳眑只是中間傳播者之角色。

5、若本件構成侵權行為，原告主張多支出200 萬元費用，係屬債權。

其購得系爭不動產仍屬存在，顯非所有權受有損害，依臺灣高等法院高雄分院99年度重上字第59號民事判決意旨，可知該款項屬純粹上經濟損失，不得依民法第184條第1項前段作為請求權基礎，主張損害賠償。

6、就系爭不動產之成交金額，被告李佳眑於第一審刑事案件審理中證稱：「我們當時也是跟買方這樣去討論才有這個金額，買方也說他有看過實價登錄才會願意購買，如果加上車位其實沒有辦法抓到200 萬元的價格，因為以一個露天的停車位不可能只有200 萬元的價格，…且他們下斡旋不只這間，他們是有經驗的，就我這邊，他們就有下過兩次斡旋，也許還有其他房仲，且我相信他們有去打聽過這間房子的相關消息，因為這個物件不是只有一個仲介在處理，其他仲介可能也會有這個物件的相關消息。」

等語，是原告陳稱其交易價格高於市價200 萬元，而認其受騙，不足採信，原證1 所示以700 萬元成交之房地，並無使用系爭停車場之權限，價值上當不可比附援引系爭不動產。

7、第一審刑事案件判決，僅採原告及李珮滋之證詞，斷然認定被告李佳眑有詐欺取財之罪責，實則渠等為夫妻利益共同顯有串證之嫌，況原告證述與證人即地政士陳佳齡、被告蔡雨農所證述，系爭不動產買賣權狀不包含系爭停車位之土地權狀，並不相符。

又第一審刑事案件法官於105 年3 月1 日訊問原告及證人李珮滋，渠等均證稱3 次帶看系爭不動產僅有被告李佳眑、原告及證人李珮滋。

惟被告李佳眑表示原告最後一次確認是否購屋時，原告之妹妹及母親亦在場，顯見原告及李珮滋證述內容，刻意漏未提及他人在場，有串證之虞。

是第一審刑事判決認定事實，顯有違誤。

8、第二審刑事案件判決認定被告李佳眑無詐欺取財之主觀要件及客觀事實，並認被告李佳眑無牟取不法利益，且明確向原告講述系爭不動產不包含系爭停車位之所有權，僅有「使用權」，並未以不實之不動產說明書向原告謊稱系爭不動產產權包含系爭停車位之土地持分，令原告因錯誤而為意思表示之詐欺行為。

又參諸第二審刑事判決理由所載「影響房地產價格之因素不一而足…」等語，足稽原告以原證1 之公告地價及其探訪系爭5 號房屋之屋主，欲證明系爭不動產103 年度之公告現值，並未就系爭不動產價值為鑑價，遂自稱受有差價200 萬元之損害，應難採信。

再以被告陳婉琦向系爭不動產之前任屋主購買時，價格已為750 萬元，且前任屋主重新裝潢之下，加上利息暨預期獲利，出賣900 萬元合理。

9、原告請求被告李佳眑賠償貸款利息12萬3,332 元、違約金15萬元、仲介服務費用113 萬5,000 元、代書費4 萬6,273 元及精神慰撫金50萬元，均無理由，爰說明如下：⑴被告李佳眑未構成侵權行為，無庸給付原告上開損害。

⑵縱本件構成損害賠償責任（被告李佳眑否認），惟原告主張已支出貸款利息為損害，尚有疑慮，原告自103 年7 月29日進住系爭不動產，迄至105 年6 月份租金，以591 租屋網相類似之租屋物件行情為，每月2 萬3,000 元，自103 年10月5 日起至106 年5 月間，入住期間共計30個月，而有相當於租金利益69萬元，應自損害賠償金額扣除。

⑶原告備位聲明係以系爭不動產無解約事由，系爭買賣契約仍屬有據，仲介服務費用及代書費用，均有給付原因，並不構成損害。

又系爭買賣契約有效存在，並無取消貸款之必要，無須列解除房貸違約金為損害賠償。

⑷原告表示其有頭痛、噁心且心理痛苦，未對此等症狀加以舉證，及證明因果關係，不得向被告李佳眑請求賠償。

10、基此，原告知悉系爭不動產範圍並未包含系爭停車位，被告李佳眑遵守不動產仲介之規範，告知系爭不動產僅有系爭停車位之使用權，並無所有權，並無故意侵害原告權利。

退步言，縱構成侵權行為（被告李佳眑否認），原告主張之損害賠償範圍及金額，未證明具備相當因果關係，被告李佳眑應無庸賠償。

11、爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉被告李佳眑若受不利判決時，被告李佳眑願供擔保，請准免為假執行。

（二）被告蔡雨農部分： 1、原告所提出之刑事附帶民事起訴狀，僅涉及被告李佳眑告知原告之買賣標的物範圍，對於被告蔡雨農如何告知原告買賣標的物包括系爭不動產後方處之系爭停車位土地持分？被告蔡雨農如何與其他被告有詐欺犯意聯絡？原告未均具體主張，遑論就此等有利原告之事實舉證以實其說。

又臺灣新北地方法院檢察署檢察官以104 年度偵字第22615號不起訴處分書已詳查認定，有關向原告佯稱買賣標的物包含系爭停車位持分者，均為被告李佳眑，且本件買賣均係被告李佳眑負責處理，有證人李珮滋及原告之證述可稽。

原告率以被告蔡雨農身為專業房仲業者，自無可能不查所受委賣物件之權狀範圍為何，胡亂臆測被告蔡雨農與其他被告共同謀議詐欺，顯屬空言指述，與事實不符。

再以被告蔡雨農對原告無任何詐騙行為或與其他被告有詐騙犯意聯絡，如前所述，縱原告因被告李佳眑之行為受有損失（假設語，非被告蔡雨農自認），僅屬因被告李佳眑個人行為所致，與被告蔡雨農擔任本件交易賣方仲介間無相當因果關係可言。

2、原告與被告陳婉琦簽訂系爭買賣契約，未記載買賣標的範圍包含系爭停車位之土地持分，原告主張欲購買之標的物範圍，顯與系爭買賣契約之書面所載不符。

又以原告自承僅需調閱公示之系爭不動產地籍圖，即知悉其約定之買賣範圍與其認知者或契約所載者有間，被告蔡雨農如何預先知悉原告將不會調閱地籍圖，進而與其他被告有詐欺犯意聯絡？可知原告主張被告蔡雨農故意詐騙，並非合理。

3、被告李佳眑為買方仲介，被告蔡雨農為賣方之仲介，被告蔡雨農僅負責被告陳婉琦之房屋銷售事宜，屬於交易相對人一方，對原告無注意義務可言，原告將被告蔡雨農對被告陳婉琦之注意義務，混淆為對原告之注意義務。

況被告蔡雨農作為交易相對人之一方，如何得知原告對交易標的範圍之認知有與書面契約不符之情事？又如何能知悉原告溢價購買之動機係為取得系爭買賣契約約定範圍以外之土地持分？顯見被告蔡雨農對原告並無過失甚明。

另被告李佳眑既為買方仲介，受原告委託尋找賣家，被告李佳眑僅可能為原告，而非被告陳婉琦之履行輔助人，原告之主張顯屬無稽。

4、被告陳婉琦出售系爭不動產時，有告知被告蔡雨農，系爭不動產之停車場僅有使用權而無所有權，被告蔡雨農製作系爭不動產之說明書時，該基本資料欄雖載有「物件名稱：2013. 光華美寓三房車」、「車位：有」之內容，但「售價/ 坪數」欄亦明載「車位價格：0 萬」，且「產權車位：」、「公設車位：」欄空白而未有任何填載，係為了說明系爭不動產有停車空間，但自始至終均有明確告知買方仲介即被告李佳眑，被告李佳眑亦有告知原告，並非如原告所述共謀施以詐術。

又被告陳婉琦、林立懷於第二審刑事案件庭訊作證時，被告陳婉琦表示原證13上記載「有停車場無固定位置」並非其所寫的，被告林立懷亦表示並非其字跡，自無原告推測之情事。

況原證13之記載字樣亦為真實，因系爭不動產確實有停車場使用權，但並無所有權，並不得以此字樣，即認被告蔡雨農施以詐術。

5、原告備位聲明主張之損害賠償範圍包含貸款利息、貸款違約金、仲介服務費、代書費，及貸款500 萬元，致身心痛苦之慰撫金，均非合理，說明如下：⑴被告蔡雨農未構成侵權行為。

退步言之，縱被告蔡雨農有成立侵權行為（被告蔡雨農否認），原告未證明此賠償範圍及金額，與侵權行為有何因果關係。

⑵原告並非憑空支出買賣價金，確實有取得系爭買賣標的物，又原告是否取得與系爭停車位之土地持分，與其所辦理之貸款無關，不得以貸款金額作為系爭不動產之差價。

又參照第二審刑事案件之判決理由，影響房地產價格之因素不一，不得僅憑系爭不動產交易差額，採為損害賠償金額。

再以被告陳婉琦購買系爭不動產所費成本約850 萬元，非如原告陳稱系爭不動產僅價值700 萬元。

⑶退萬步言，縱本件構成損害賠償責任（被告蔡雨農否認之），原告未與被告陳婉琦解除系爭買賣契約，仍可繼續居住，繳納貸款金額自不可向被告蔡雨農主張，否則即為雙重得利。

又系爭不動產已無解除契約之事由，買賣契約仍存在，仲介服務費用及代書費用均有給付原因，不構成損害。

更甚者，原告因系爭買賣契約有效存在，無取消貸款之必要，不應將解除房貸之違約金列為損害範圍。

⑷原告表示其有頭痛、噁心且心理痛苦等，未對此等症狀舉證及證明因果關係，且與民法195 條第1項規定不符，其請求慰撫金50萬元，於法無據。

6、爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉被告蔡雨農若受不利判決時，願供擔保請准免為假執行。

（三）被告林立懷部分： 被告林立懷、陳婉琦為姊妹，被告林立懷於簽立系爭買賣契約時在場。

又當初委託仲介被告蔡雨農幫被告陳婉琦、林立懷出售系爭不動產，系爭停車位之位置為一片空地，可以停10、20台車，沒有屋頂，沒有整地，亦無劃線。

一般正常人買房時，都會講車牌號碼、停車格是幾號，於買賣時，現況說明書上沒有車位，後來被告陳婉琦、林立懷有跟被告蔡雨農講，渠等向上一手屋主買的時候，這塊空地有1 把10塊錢鑰匙，兩片鐵門鎖起來，被告陳婉琦、林立懷跟上一手買的時候，前屋主給被告陳婉琦、林立懷鑰匙，並說如果你有汽車，你就可以停，被告陳婉琦、林立懷也是把鑰匙轉交給仲介被告蔡雨農，上面也有貼字條，只要是這邊住戶，都可以停。

爰答辯聲明：駁回原告之訴及其假執行聲請。

（四）被告陳婉琦已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟其提出書狀之答辯意旨為： 1、被告陳婉琦未詐欺原告而為系爭不動產之買賣，原告不能撤銷系爭不動產買賣之意思表示。

又第二審刑事案件，於106 年2 月15日傳喚被告陳婉琦作證時，就原證13之建物所有權狀上所載「有停車場無固定位置」、「開1088」等字樣，被告陳婉琦實際回答為：「應該是林立懷寫的，因為不是我寫的。」

，書記官因筆錄記載便利性，遂直接記載：「林立懷寫的。

因為不是我的字。」

之字句。

於上開刑事案件偵查中，檢察官行隔離訊問下問被告林立懷：「上開建物所有權狀載有『有停車場無固定位置』、『開1088』這幾個字是你寫的還是什麼人寫的？」被告林立懷答：「不是我的筆跡，是誰寫的我忘了。」

等語。

是以上開字樣並非被告陳婉綺、林立懷之記載，不能以此認被告陳婉琦有詐欺原告，亦無如原告所述，刻意誤導原告之情。

2、參諸第二審刑事判決之理由所載，可知被告李佳眑並未向原告佯稱系爭不動產買賣包含系爭停車位之土地持分，且清晰說明系爭不動產買賣價格不包含停車位價格，被告陳婉琦不認識被告李佳眑，未與之接觸，並無原告所述與被告李佳眑共謀詐騙之情，更無不實銷售之情。

又第二審刑事判決亦採納證人陳佳齡、李元涵之證述，並無原告所稱記憶不清之情。

再就錄音譯文部分，第二審刑事判決亦認該譯文之對話內容，係被告李佳眑籠統回應，遽謂被告李佳眑有原告所指佯稱系爭不動產買賣包含停車位土地持分等施用詐術行為。

3、被告陳婉琦係於103 年1 月間，以750 萬元購買系爭不動產，有實價登錄表可參，又系爭不動產有重新裝潢，因隔間打掉重隔，隔出2 間洗手間，且地板油漆牆面均為全新，裝潢80萬元並非鋪張，係合理數額，亦為被告陳婉琦於第二審刑事案件證述明確，且為該院所採信。

4、被告李佳眑為買方仲介，係為原告之履行輔助人，並非被告陳婉琦之履行輔助人，原告主張為無理由。

5、被告陳婉琦並無原告所主張之詐欺或其他構成解除契約之情。

退步言之，縱原告可解除契約（被告陳婉琦否認），其主張金額仍有違誤，原告主張被告陳婉琦應賠償已支付貸款利息12萬3,332 元、貸款違約金15萬元、仲介費13萬5,000 元、代書費4 萬6,279 元，然被告陳婉琦可歸責之事由，無須負擔損害賠償責任。

縱應負損害賠償責任（被告陳婉琦否認），原告購買系爭不動產後，有居住於該處，不可請求賠償房貸，否則原告居住於系爭不動產內，應負相當於租金之不當得利，以每月租金2 萬5,000 元，並按居住期間計算，應自損害賠償金額中扣除。

又原告稱其有頭痛、噁心且心理痛苦，惟原告未對此症狀加以舉證及證明因果關係，斷然向被告陳婉琦主張精神慰撫金50萬元，自屬無據。

6、爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉被告陳婉琦願供擔保，請准免為假執行。

（五）被告日興公司已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，其提出陳報狀之答辯意旨為： 1、被告陳婉琦曾委託其他公司代為出售系爭不動產，原告跟被告李佳眑看屋多間，亦同時跟其他仲介看屋，對系爭不動產之產權應具一定了解。

2、原告看屋後簽立買賣議價書（斡旋單），而被告日興公司、李佳眑基於立場一定會告知原告，該空地停車位並無產權，僅有使用的權益。

又原告於簽約時，代書亦有讓原告看系爭不動產權狀正本，確認無誤後，原告才會簽立系爭買賣契約，後續過戶時，原告又透過富邦銀行對保，行員也會告知產權。

3、基此，原告有多次機會了解系爭不動產產權，絕非聲稱第一次購屋，什麼都不知情下就購買系爭不動產，其辦理過程如有發覺異狀，於過戶期間應第一時間發現此問題，或者直接提出疑點，代書及銀行行員不會連同一起欺騙原告。

4、關於使用空地之權利車位，原告自購屋開始有拿到管控鑰匙，並停放期間將近1 年的期間，至今仍將車輛停放至空地內。

原告可能因現階段房價下修，始提起本件訴訟，被告日興公司絕無刻意隱瞞或使用詐術行為，欺騙原告購買系爭不動產。

被告李佳眑、蔡雨農為被告日興公司之承攬人員，渠等已完成內政部不動產營業員應受之訓練，足以自己完成案件，被告日興公司督導重點在於房屋買賣價金交易安全及產權過戶。

（六）被告二十一世紀公司已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。

三、不爭執事項：

（一）系爭不動產原係登記於被告陳婉琦名下，原告經被告日興公司之仲介人員被告李佳眑居間仲介後，向被告陳婉琦購買系爭不動產。

被告陳婉琦、林立懷為姊妹關係，被告林立懷代理被告陳婉琦，於103 年7 月27日，與原告簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金900 萬元，原告已支付前開買賣價金完畢，被告陳婉琦亦已辦理系爭不動產所有權移轉登記予原告。

（二）原告於104 年7 月3 日寄發臺北光華郵局存證號碼第296號存證信函予被告陳婉琦、李佳眑，通知撤銷購買系爭不動產之意思表示，並解除系爭買賣契約，並請求被告陳婉琦、李佳眑返還不當得利及損害賠償，金額共計970 萬6,611 元。

上開事實，業據原告提出不動產買賣契約書（買賣價金履保專用）1 份、新北市三重地政事務所104 年4 月29日三重整謄字第022036號地籍圖謄本1 紙、臺北光華郵局存證號碼第296 號存證信函1 份（均影本）在卷可查（本院104 年度重附民字第87號卷第42至54頁、第70頁、第79至86頁），且為被告李佳眑、陳婉琦、林立懷、蔡雨農、被告日興公司於審理中或書狀內不為爭執。

復以被告二十一世紀公司經本院合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執或否認原告上開主張，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段，視同自認，原告上開主張，應堪採信。

四、原告主張上開事實，其先位依：⑴民法第92條第1項撤銷原告向被告陳婉琦購買系爭不動產之意思表示後，依民法第113條規定，請求回復原狀及損害賠償；

⑵民法第224條、第256條給付不能之規定，解除契約後請求回復原狀及損害賠償；

⑶依民法第224條、第359條前段物之瑕疵擔保之規定，解除契約後請求回復原狀及損害賠償；

⑷依民法第184條第1項前段、第2項前段、第195條第1項前段侵權行為之規定（上開訴訟標的為擇一請求），請求被告陳婉琦給付995 萬4,614 元之本息，並先位聲明如前。

備位依：⑴民法第184條第1 前段、第185條第1項前段、第195條第1項前段侵權行為；

⑵民法第224條、第360條物之瑕疵擔保之規定，請求被告陳婉琦、林立懷連帶負損害賠償責任；

⑶民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第188條第1項前段侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告李佳眑、蔡雨農、日興公司及二十一世紀公司連帶賠償損害，並備位聲明如前。

被告各以前詞置辯。

是本件爭點應為：⒈原告得否依民法第92條第1項規定，撤銷向被告陳婉琦購買系爭不動產之意思表示？⒉原告主張依民法第256條給付不能之規定解除契約，並請求損害賠償，是否有理由？⒊原告主張被告陳婉琦應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條前段規定解除契約，或同法第360條規定請求不履行之損害賠償，是否有理由？⒋原告依侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項，請求被告應負連帶賠償責任，是否有理由？⒌若原告上開請求有理由，其所得請求之回復原狀及損害賠償金額為何？爰分述如下：

（一）原告不得依民法第92條第1項規定，撤銷向被告陳婉琦購買系爭不動產之意思表示： 1、按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。

次按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。

又按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。

倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171 號判決意旨參照）。

2、原告主張係因被告李佳眑、陳婉琦、蔡雨農、林立懷謊稱系爭買賣契約之標的包含系爭停車位所坐落之同區段382地號土地所有權之詐欺行為，致其陷於錯誤與被告陳婉琦簽訂系爭買賣契約，固據其提出下列證據為證：⑴不動產交易實價查詢服務網之不動產買賣資料1 份（本院104 年度重附民字第87號卷第41頁）。

⑵不動產說明書影本1 份（本院卷一第274 至284 頁），其上載有「物件名稱：2013. 光華美寓三房車」、「車位：有」、「車位價格：0 萬元」等文字，又該不動產說明書所附「建物條件與環境篇」，亦載有「停車位：有」、「車位型態：一樓平面」等文字。

⑶建物所有權狀影本1 紙（本院卷一第258 頁），其上附記有「有停車場無固定位置」、「開1088」等文字。

⑷原告與被告李佳眑於104 年5 月1 日之電話錄音譯文內容所載：「李佳眑：所以你額外還會，還會有3 張是土地的持分嘛。

吳俊興：對啊。

李佳眑：對啊，那就沒有錯了啊。

吳俊興：但是，但是因為我們樓下跟我們說，說那塊停 車場，停車場的部分我們並沒有權狀啊。

李佳眑：第一，我跟你講喔，他那個鄰居有時候他狀況也 不是很清楚，那如果說，如果說建商真的有買去 的話（是），你們不可能有這個權狀（是），但 是我現在…吳俊興：但是，但是我問你啦，那個權狀你有去確定是那 個停車場的嗎？李佳眑：它就是對那處住宅與土地啊。

吳後興：不是啊，但是是有對那個停車場的嗎？李佳眑：所以你現在的問題是說你那塊土地是不是買那個 停車場的嗎？吳俊興：對啊，因為這應該是你早就要確定給我的，不是 現在我再跟你講這個啊，因為現在，現在我們鄰 居在跟我講這個的時候，我就變成啊糟了這樣， 我以後我車要停在哪裡？（是）因為我沒有那邊 的權狀啊，（因為，因為它那個）佳眑我跟你說 啦，我當初要買那間房子，你自己也知道啦，我 是因為停車場我才買的啦。

李佳眑：我知道你的意思啊。

吳俊興：對不對？李佳眑：是，啊因為我有，我去…吳俊興：啊現在說實在，因為他那天跟我說的意思就是說 ，它那個土地早就已經被人拍賣去了啦，啊拍賣 去的時候，我現在變成到時我車沒地方停啦，我 變成沒有那個停車位，說實在，我當初會出900 萬，也是因為，估差不多200 萬的車位在那邊啦 ，不然我不會出那個價格，（是）因為你自己也 知道嘛，那種公寓哪有可能一坪要34萬，最多26 至28萬啦，對不對？李佳眑：我知道你的意思，是，啊大哥但是第一點我先跟 你確定就是說，因為我們手上有權狀嘛對不對， （對）所以我們有這個土地…吳俊興：不是，不是，我跟你講，我跟你講，當初我是不 是曾經有問過你不只一次，那個停車場是不是有 權狀，對不對，你記不記得？（是）你自己也， 你也跟我說有嘛，對不對，是不是？李佳眑：土地的持分啦。

吳俊興：對對對對，土地的持分，停車場的土地的持分嘛 對不對，是不是？李佳眑：是，對，對。

吳俊興：啊然後那時候你們叫代書來簽約的時候，代書也 跟我說停車場有，那個土地權狀有包含在停車場 裡面嘛，對不對？李佳眑：是，對。

吳俊興：因為你在旁邊你也有聽到嘛，對不對？李佳眑：對。

吳俊興：對啊，啊但是現在假設啦，現在假設說，我們那 個權狀要是去查要是沒有要怎麼辦？李佳眑：是 。

吳俊興：沒有我是不是可以去，我要告誰？我要告你們嗎 ？還是告代書？還是告前屋主？李佳眑：所以你現在的問題就是要確定說，土地是不是在 那塊裡面？吳俊興：對啊，啊如果沒有的話我們是要怎麼辦處理？李佳眑：好，這樣我跟你說，跟我們主管說。

吳俊興：你要趕快幫我處理哦，不然我說實在，我到時我 可能就走法律途徑了哦。

李佳眑：是，我先幫你處理，啊有消息我馬上跟你說。

吳俊興：因為說實在啦，這，這，這差下去是差一個車位 差不多200 萬啦，不然說實在那中古屋（我知道 你的意思），因為那時候我們去看嘛，電梯大樓 你自己也知道嘛，我跟你看這麼多間房子了，電 梯大樓最多30、31嘛一坪，對不對（是，是）， 啊我如果沒那個停車場的時候，我那種公寓我哪 有可能34萬啦，（是）我又不是頭腦壞掉，就我 們兩個都知道行情嘛，對不對（嗯），是不是， 我哪有可能去出那個價格？李佳眑：好這樣，這個問題我立刻去幫你處理一下。

」等語（同上重附民卷第75至77頁），及原告與被告李佳眑於104 年5 月4 日通話錄音譯文內容所載：「李佳眑：當初就是他們怎麼跟我說，我就怎麼跟你說。

吳俊興：我跟你說啦，他現在可和你吵說當初是你們沒查 清楚，你知道嗎。

因為你當初就應該要查了啊， 我後來也有去查我差點昏倒，人家說的好像是。

李佳眑：等一下，我請教一下車可以停裡面嗎？吳俊興：車是還可以停，但是它隨時會被人收回去，那塊 地隨時會被收回去，然後權狀並沒有包含那塊地 對啦。

你如果說權狀有包含那塊地還可以和人談 ，但現在就完全沒有啊，你們查是不是也是這樣 。

李佳眑：現在就是我跟我主管說，我主管說要我把屋主找 出來，因為我是對你這邊的，坦白講就是我和你 …（不清楚），屋主怎麼說…（不清楚），當初 這個東西會發生可能是我沒查清楚。

吳俊興：什麼？李佳眑：我沒查清楚。

對對對。

吳俊興：你沒查清楚要怎麼辦？李佳眑：我會找屋主出來看怎麼處理，現在狀況是這樣跟 你講…」等語（本院卷二第61頁）。

⑸被告陳婉琦於第二審刑事案件審理中證稱：不動產說明書是委託我哥哥（即被告林立懷）蓋章，蓋章跟簽名都是我哥哥代簽及代蓋章）。

建物所有權狀是我交影本給林立懷，林立懷提出給仲介，上面的「有停車場無固定位置」、「開1088」是林立懷寫的，因為不是我的字。

巷子裡面有一塊空地，住戶早一點回去，就可以把車停空地裡面。

我對空地沒有持份，這個空地也不是我的，也沒有權狀。

我之前買這個房屋，前屋主這樣跟我說，有權利可以停停車位，但是沒有固定位置，早回去就可以停等語（本院卷一第264 至267 頁）。

⑹被告林立懷於第二審刑事案件審理中證稱：我當時告訴仲介，我們的三房沒有車位，裡面有空地，左右兩邊住戶都可以停，那裡住戶有車都可以停。

建物所有權狀上載「有停車場無固定位置」、「開1088」不是我的筆跡，是誰寫的我忘了。

停車空地周圍有圍鐵皮，沒有屋頂，有設一個小鎖，每個住戶有車子的，都會發給十元的小小鑰匙，是一般普通的鎖頭，住公寓的住戶如果要停車，就可以開鎖進去停等語（本院卷一第271 至273 頁）。

⑺被告蔡雨農於第二審刑事案件審理中證稱：系爭不動產買賣說明書是公司做的，是我提供給公司。

不動產說明書中物件名稱是「2013光華美寓三房車」，這個有個免費的停車位在後方可以停，所以才有打這個，因為屋主也是說從以前他們最早房子蓋好就停在後面這個地方，所以會提供車位可以停，這是屋主陳婉琦他們講的。

印象中門口有個圍的，屋主有給鑰匙，說可以停在裡面。

就是住在巷子裡面的人才會停在裡面，才會有鑰匙，這是賣方陳婉琦跟我講的。

我沒有跟買方即原告沒有任何接洽，我們沒有講過話。

我印象中他有問這個產權，這個前面路地的事，我印象是有問土地的持份。

那時候是說那我權狀是前面的路地，進巷子的路地，所以他們住在那個巷子裡面的才會去停在後面，他們從以前就停在那邊，那時講就只有講有前面那個路地及建物的權狀等語（本院卷一第287 至289 頁）。

3、被告李佳眑否認有詐欺行為，並提出下列證據為證：⑴原告於第一審刑事案件審理中證稱：本案房地我是在103年7 月29日透過被告李佳眑購入，當時我買房的需求最少要三房一廳，且要含車位，本案房地符合我的需求，所以我就購買。

本案房地我總共看過3 次，被告李佳眑跟我太太李珮滋這三次都在場，看屋時也都會去看停車場，一開始我就問被告李佳眑停車場有無權狀，被告李佳眑說有，並說因為是多人持分，沒有辦法單獨買賣，而目前停車場大概10來台車，不會沒有車位；

我是以總價900 萬元來購買，當時沒有談房屋和車位各多少錢，但如果以當時房屋的行情價大概是700 萬元，車位大概是200 萬元。

103 年7 月29日簽約當天被告、我太太、店長李元涵、代書陳佳齡、前屋主的代理人都在場，當時土地的所有權狀有5 張，我有問為何這麼多張，哪1 張是包含停車場，代書跟我說裡面其中1 張是停車場的，還有包含房屋土地、前面巷子的路，所以才有這麼多張權狀。

發生這件事之後，我跟鄰居問，他說這塊土地是屬於建商所有，不是蓋我們公寓的建商，是哪裡的建商我也不知道，因為那塊停車場的對外通路只有我們公寓那條巷子，那條巷子的土地所有權是我們兩排公寓的人共同持有，我們其中有1 個住戶去跟那個建商談，希望把那塊土地作為我們公寓停車場使用，因為那個建商想將那塊土地和區公所換地，因為現狀他也沒辦法使用，所以他就先借我們當停車場使用。

每個公寓住戶都可以使用停車場，沒有固定車位，有位子就停。

不動產買賣契約書並未載明買賣標的有包括停車空間，我簽約時因為知道其實在購買公寓時都不會寫停車場，而且我在購買過程中，被告李佳眑、代書他們都跟我說土地有包含停車場，我就想說停車位就在土地裡面等語（本院卷一第308 至313 頁）。

⑵證人即原告之妻李珮滋第一審刑事案件審理中證稱：我們買房的需求就是要有車位、三房，因為我們有車子。

在成交前我們看過2 次本案房地，交屋後又再看1 次，這3 次都是我和吳俊興、被告李佳眑3 人在場，看完房子後被告李佳眑就帶我們去看停車位，停車場是一塊空地，被告李佳眑說這塊空地可以讓我們停車，有60人持分，不能獨立交易買賣，我會記得這些是因為我們買本案房地就是因為有停車位，若停車場被收購，我們就沒有停車位，但如果停車場被收購，我們就會多一筆錢，說不定可以換房。

簽約前我們有問土地權狀有無包含停車場，因為土地權狀有5 張，裡面寫的都是數字，我們也看不懂，代書說停車場有在權狀裡面。

在購買本案房地前，我們有上網查過附近房屋實價登錄的情形，大概落在每坪26萬元左右，以本案房地的坪數，若沒有停車場的話，合理的價位應該在700萬元左右等語（本院卷一第315 至318 頁）。

⑶證人即日興公司店長李元涵於第一審刑事案件審理中證稱：我是跟告訴人說停車場是使用空間，但不是永久的空間。

使用空間就是說本件房屋已經二三十年了，在這十幾年來，停車場的土地都作為他們停車使用。

至於不是永久空間，我是如何跟他們說的，我現在沒有什麼印象。

我對於系爭不動產究竟有沒有包含系爭停車場土地持份不清楚，但是我沒有跟買方說本件房地有包含前開停車場土地持分等語（本院卷一第320 至323 頁）。

⑷證人即系爭買賣契約承辦代書陳佳齡於第二審刑事案件審理中證稱：我不記得簽約當天買賣標的有包含旁邊的新北市○○區○○段000 地號的停車場，買賣範圍沒有包含上開地號。

我沒有印象有說5 張權狀其中有1 張是停車場，還有包含房屋、土地、前面那條巷子的路，所以才有這麼多張。

依照公寓大廈管理條例的規定，如果原賣方的基地就這麼多筆，當然就這麼多筆，有時候可能會有這種情況，但是並不影響他的產權。

這件交易要看買賣契約書上，如果沒有就沒有，如果有就有，一般以公寓來說，代書在土地登記規則裡定義的停車位，一般指的是大樓裡面有車位編號的才叫做停車位，所以這個案件如果是公寓，在我的定義，它就是沒有停車位。

我不記得見證簽約的過程中，有聽到被告李佳眑說這個買賣是有停車位的等語（本院卷一第343 至348 頁）。

⑸內政部不動產交易實價查詢系爭不動產附近之不動產交易實價查詢服務網之不動產買賣資料（本院卷二第211 頁）。

4、綜觀上開稽證，應認：⑴本件除原告、證人李珮滋之證言外，被告李佳眑、證人即日興公司店長李元涵、代書陳佳齡均否認曾向原告表示系爭買賣契約之範圍包含系爭停車場所坐落之系爭382 地號土地，況本件除被告李佳眑外，被告陳婉琦、林立懷、蔡雨農並未直接與原告接洽往來，更難認被告陳婉琦、林立懷、蔡雨農有何向謊稱系爭買賣契約之範圍包含系爭停車位之情。

另被告李佳眑為買方即原告所委任之仲介，被告蔡雨農為賣方即被告陳婉琦委任之仲介，被告李佳眑、陳婉琦間並為任何委任關係存在，原告主張被告李佳眑為被告陳婉琦之履行輔助人，亦難認可採。

⑵系爭買賣契約第1條關於不動產標示及買賣權利範圍部分，僅載明原告與被告陳婉綺買賣之標的為系爭不動產，關於停車空間部分，則均為空白，亦未有任何註記，有上開不動產買賣契約書影本1 份在卷可查（同上重附民卷第43至50頁），是從形式上觀之，系爭買賣契約並未就系爭停車位所坐落土地之所有權有任何記載。

⑶被告蔡雨農所製作之上開不動產說明書，雖有記載「三房車」、「停車位：有」等文字，然以車位價格記載「0 」，且未標明停車位編號、坐落土地地號等一般停車位買賣時應記載之事項，一般具有相當智識經驗之人應不致於僅因該說明書之記載，即誤認為已購得停車位之所有權；

又上開建物所有權狀影本1 紙雖有附記「有停車場無固定位置」、「開1088」等文字，然該附記內容亦屬空泛，不論該文字係何人書寫，難認持此即認被告陳婉琦、林立懷、蔡雨農有何謊稱系爭不動產之所有權包含系爭停車位之詐欺故意。

⑷上開原告與被告李佳眑於104 年5 月1 日、同年月4 日之錄音譯文對話內容，被告李佳眑雖於該錄音譯文中對原告所詢問關於「停車場持分」等問題，答稱：「土地的持分」、「是」、「對」等語，然被告李佳眑上開用語之真意，究係對原告詢問事項為肯定答覆，抑或基於禮貌、不願得罪原告等原因所為之回覆，並非明確，況上開錄音譯文係原告於本件事發後未經被告李佳眑同意所錄製，其目的在於取得不利於被告李佳眑之證據，故其問題多有誘導之情，自難基此採為有利於原告之證據。

⑸至於原告提出系爭不動產附近之不動產交易實價查詢服務網之不動產買賣資料（同上重附民卷第41頁），認其取得系爭不動產之價值偏高，足見有遭詐欺之情事云云，惟以決定不動產買賣之價格之因素眾多，雖難免受客觀因素影響，然最後均係取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，只需雙方相互意思表示一致即可成立，且原告購買系爭不動產及出價原因，外人無從得知，自難以原告購買系爭不動產之價額高低，作為認定其是否遭詐欺之證據，否則若依被告李佳眑所提之另一系爭不動產附近之不動產交易實際查詢服務網之不動產買賣資料（本院卷二第211 頁），該筆不動產之交易單價每坪為38萬元，原告豈非低價購得系爭不動產？故認原告上開主張，亦難採信。

且原告聲請函詢歐亞不動產估價師聯合事務所，關於原告於103 年7月29日購買系爭不動產時，系爭不動產之價值及估價依據為何？尚無必要，附此敘明。

⑹本院審酌上情，認系爭不動產交易糾紛之始末，應為系爭不動產中之系爭369 、375 、380 地號土地為既成道路，並與系爭382 地號土地相連，且系爭不動產所在公寓之所有權人，事實上均得使用系爭382 地號土地為停車（至與系爭382 地號土地所有權人間之法律關係則不詳），故被告陳婉琦、林立懷於出賣系爭不動產時，將上開得以停車之事實告知被告蔡雨農，被告蔡雨農才會於上開不動產說明書為上開記載，被告李佳眑也因此才會向原告表示該停車位之存在，然上開得以停車之事實與取得停車位之所有權亦屬兩事，原告或係誤認其所購買之土地包含系爭停車位所坐落之系爭382 地號土地，系爭不動產所有權人既確實得於系爭停車位停車，亦無積極證據足認被告李佳眑、陳婉琦、林立懷、蔡雨農有刻意誤導原告之證據，復參酌原告於第一審刑事案件審理中亦陳稱確有使用系爭停車位之事實，自難認被告李佳眑、陳婉琦、蔡雨農、林立懷有何對原告施以詐術，致其陷於錯誤而購買系爭不動產之情。

5、準此，原告先位主張依民法第92條第1項規定，撤銷向被告陳婉琦購買系爭不動產之意思表示，並依民法第113條請求回復原狀及損害賠償，為無理由。

（二）原告主張依民法第256條給付不能之規定解除契約，並請求損害賠償，是否有理由？按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。

前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。

債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條、第256條分別定有明文。

查：系爭買賣契約並未以系爭停車位所坐落之系爭382地號土地之所有權為買賣標的，且原告事實上確有使用系爭停車位，已如前述，自無給付不能之情事，亦難認有何可歸責於被告陳婉琦之事由存在，是原告先位主張依給付不能之規定解除契約，並請求損害賠償，為無理由。

（三）原告主張被告陳婉琦應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條前段規定解除契約，或同法第360條規定請求不履行之損害賠償，是否有理由？按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；

出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第359條前段、第360條定有明文。

查：原告雖主張其與被告李佳眑於104 年5 月4 日之電話錄音譯文內容，屬保證系爭不動產包含系爭停車位之土地持分，然實際上並非如此，故認被告陳婉琦依民法第224條、第359條前段物之瑕疵擔保責任云云。

惟以被告李佳眑並非被告陳婉琦之履行輔助人，已如前述，已難認被告陳婉琦應就被告李佳眑之行為負同一責任。

又上開104 年5 月4 日電話錄音譯文，係本件事發後原告未經被告李佳眑同意所錄製，並非簽約前或簽約時所為之保證，且是否出於被告李佳眑之真意，亦非無疑，自難執此認屬於民法第360條所為之保證。

再以系爭不動產係現況交屋，原告事實上亦得以於系爭停車位停車，自難謂有何依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者之瑕疵。

準此，原告先位主張依民法第359條前段規定解除系爭買賣契約，或依民法第360條前段請求損害賠償，均無理由。

（四）原告依侵權行為及不動產經紀業管理條例第26條第2項，請求被告應負連帶賠償責任，是否有理由？ 1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。

數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。

不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第195條第1項前段定有明文。

次按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。

又按債務不履行與侵權行為在民事責任體系上，各有其不同之適用範圍、保護客體、規範功能及任務分配。

債務不履行（契約責任）保護之客體，主要為債權人之給付利益（履行利益）（民法第199條），侵權行為保護之客體，則主要為被害人之固有利益（又稱持有利益或完整利益）（民法第184條第1項前段），因此民法第184條第1項前段所保護之法益，原則上限於權利（固有利益），而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的（參照最高法院98年度台上字第1961號判決意旨）。

是民法第184條第1項前段所定侵權行為之成立，除行為人應有故意、過失不法行為外，須以「權利」受侵害為要件。

2、經查：被告李佳眑、陳婉琦、林立懷、蔡雨農並無故意對原告為詐欺行為，已如前述，自難認渠等有何故意不法侵害原告權利之侵權行為。

又被告陳婉琦、林立懷所告知被告蔡雨農之事項，即系爭不動產之所有權人得以使用系爭停車位一節，既非虛構，且渠等並非不動產交易之專業人士，對於被告蔡雨農所製作之上開不動產說明書所載內容是否影響系爭不動產之內容，未必瞭解，且未直接與原告接洽，自難認被告陳婉琦、林立懷就系爭不動產之買賣過程有何疏失可言。

被告蔡雨農根據被告林立懷之告知製作上開不動產說明書，該說明書固有記載「三房車」、「停車位：有」等文字，然系爭不動產所有權人事實上得以使用系爭停車位，已如前述，該項記載難謂有何疏失之處，且其亦未與原告直接接洽，難以將上情告知原告，亦難認其有何過失可言。

至被告李佳眑為原告委任之仲介人員，對於系爭不動產所在範圍及附帶之權利，負有詳實查證並告知之義務，其雖未就系爭買賣契約之範圍包含系爭停車位一節刻意欺騙原告，然其未積極查證系爭停車位之使用權源為何，並將可能導致之風險（如：系爭停車位所坐落之土地可能遭回收）誠實告知原告並載明於契約，導致原告主觀上之認知（系爭不動產包含系爭停車位）與實際上之情形（系爭不動產之所有權人僅得使用系爭停車位）不符，應認被告李佳眑未盡善良管理人之義務，惟原告既已依系爭買賣契約取得系爭不動產之所有權，且事實上亦得以使用系爭停車位，縱原告主觀上認為其取得系爭不動產之價格高於市價，並認其受有相當於差額之損害，然此項交易價額之高低所產生之純粹經濟上之損害，並非民法第184條第1項前段侵權行為所保護之「權利」。

再以原告不得撤銷購買系爭不動產之意思表示，及解除系爭買賣契約，已如前述，則原告所支付之貸款利息、貸款違約金、仲介費、代書費等，自難認屬其所受之損害，為其所受之損害；

另本件係屬財產權之糾紛，不涉及民法第195條第1項前段所定人格權之侵害，是原告請求精神慰撫金部分，亦難認有理由。

3、準此，原告先位及備位依侵權行之法律關係，請求被告李佳眑、陳婉琦、林立懷、蔡雨農連帶負損害賠償責任，為無理由。

又原告上開請求既無理由，其備位依不動產經紀業管理條例第26條第2項，請求被告日興公司、二十一世紀公司連帶負損害賠償責任，亦難准許。

五、綜上所陳，原告先位請求被告陳婉琦應給付原告995 萬4,614 元，及自104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

備位請求被告陳婉琦、林立懷應連帶給付原告295 萬4,614 元，及自104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

被告李佳眑、日興公司及二十一世紀公司應連帶給付原告295 萬4,614 元，及自104 年7 月4日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

被告蔡雨農、日興公司及二十一世紀公司應連帶給付原告295 萬4,614元，及自104 年7 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

前3 項聲明，如其中一被告已為全部或一部之給付，他被告於其給付範圍內免為給付之義務，均無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
民事第一庭 法 官 張誌洋
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
書記官 李佳寧