臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,重訴,597,20170630,1

臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第597號
原 告 黃千育
訴訟代理人 林妍君律師
被 告 邱文祥
訴訟代理人 林良財律師
複 代理人 張思瀚律師
上列當事人間履行契約等事件，本院於民國106年6月16日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新台幣陸拾捌萬肆仟元，及其中伍拾參萬柒仟陸佰元自民國一０五年九月七日起、壹拾肆萬陸仟肆佰元自一０六年三月十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

本件原告起訴聲明：㈠被告應將其就所有如附表所示不動產（下稱系爭不動產），由新北市中和地政事務所以北中地登字第077390號收件，於民國103年4月9日所為設定登記，權利人為被告，擔保債權總金額本金最高限額新臺幣（下同）800萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）登記予以塗銷。

㈡被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告。

㈢被告應給付原告53萬7,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

㈣上開第3項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。

嗣於訴訟程序進行中，本於同一系爭不動產買賣之基礎事實，迭為訴之變更（包括撤回）、追加，最終聲明為：被告應給付原告274萬810元，及其中53萬7,600元自起訴狀繕本送達翌日、121萬9,200元自民事變更聲明暨準備一狀繕本送達翌日、96萬4,010元自民事變更聲明暨準備二狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

經核與上開規定相符，應予准許。

二、原告主張：㈠原告與其未婚夫即訴外人賴紀廷為即將新婚而欲購置新屋，遂委請訴外人都營不動產仲介經紀股份有限公司（下稱都營仲介公司）尋找適合之買賣標的，並於105年4月23日與都營仲介公司間，就系爭不動產簽定買賣議價委託書，旋於105年4月24日與被告就系爭不動產之買賣事宜及價金等節商談合意，並簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。

嗣原告已陸續依約給付部分價金即前2期之簽約款160萬元、完稅款160萬元及買賣價金部分尾款116萬元（按依系爭買賣契約書之約定尾款應為1280萬元），存入兩造約定之履約保證專戶，此外連同其他契稅、規費及委託仲介費等項目亦已給付，惟因被告拒絕履行其塗銷系爭抵押權登記、點交房屋及偕同辦理系爭不動產所有權移轉登記等義務，致原告完成對保程序後，卻遲未能取得申貸銀行撥款之同意，故其餘之買賣價金尾款1164萬元原告尚未給付（按依系爭買賣契約書之約定，原告並無須先行給付價金尾款之義務），合先敘明。

㈡觀諸系爭房地買賣契約書第9條「買賣標的點交」第5項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國105年6月15日），同時甲方應履行全部價金之給付…」等語，故顯然被告最遲應於105年6月15日以前應先履行辦理系爭不動產所有權移轉登記義務，原告始能取得申貸銀行所撥付之貸款金額以給付買賣價金之尾款，蓋衡諸一般購屋申請請貸款流程，買受人向銀行申辦貸款、完成對保手續後，貸款銀行均須待確認該不動產所有權已為移轉登記後（甚至須待貸款銀行設定之抵押權利完成後），始同意「撥款」進入該買賣之「價金履約保證專戶」或出賣人之貸款銀行帳戶內，此亦為買受人給付價金尾款之方式（按此意旨觀諸該第9條第5項約定之第3行得徵）。

㈢此外，由於系爭不動產上存有被告於103年4月9日所設定最高限額800萬元之系爭抵押權（按被告疑為系爭不動產之原所有權人即訴外人江德成之債權人），故該第9條第5項亦約定被告負有最遲應於105年6月15日以前，將系爭抵押權予以塗銷後辦理點交等義務。

然被告卻遲未配合兩造就系爭不動產買賣所特約之地政士即特約代書蔡順隆之指示，辦理所有權移轉、塗銷抵押權登記及點交等事項，經原告於105年6月16日以永和永貞郵局存證號碼第232號信函表示被告就上開義務之履行已屬遲延、主張遲延之違約金，並催告被告應儘速配合辦理塗銷抵押權登記後完成點交等語；

抑有進者，都營仲介公司嗣後亦發函向被告表示，被告怠為履行其應配合特約代書蔡順隆辦理塗銷抵押權登記及完成點交之義務，已逾被告依系爭買賣契約書所約定應於105年6月15日前履約之期限，復通知被告應配合辦理塗銷登記及點交事宜等語，然被告竟置若罔聞，已屬違反系爭買賣契約書第9條第5項之契約義務至明。

更有甚者，稽諸系爭買賣契約書第6條第12項約定意旨，被告就系爭不動產所設定之負擔或債務，若須以原告所給付之價金或原告所申貸之貸款配合清償者，應於完成產權移轉登記後辦理，否則概由被告完稅前自行先理清等語，益徵反映於一般購屋申貸流程上，買受人確實須待出賣人偕同辦理移轉登記後，買受人之申貸銀行始同意「撥款」進入該買賣之履保專戶或出賣人之貸款銀行帳戶內（此亦為買受人給付價金尾款之方式），是被告遲遲拒未履行上開辦理所有權移轉登記、塗銷抵押權登記等履約義務之行為，致原告無法取得申貸銀行之同意撥款；

且系爭買賣契約第9條第5項約定意旨，因被告迄未履行該等義務，原告自無先行履行給付所有價金尾款之義務，灼如明火，至為明確。

㈣依系爭買賣契約書第9條第5項：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國105年6月15日），同時甲方應履行全部價金之給付…如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之六計付違約金賠償甲方…」之約定，被告最遲應於105年6月15日以前辦理完成點交程序，而兩造係於106年3月28日始完成點交程序，故被告給付上開違約金之義務應自105年6月16日起算至106年3月27日，共計為285日，並以系爭不動產之買賣總價金1,600萬元為計算基準每日按1,600萬元之萬分之6，即逾期每日之違約金為9,600元（16,000,000×0.0006=9,600），原告得向被告請求給付違約金共為273萬6,000元。

又系爭不動產所屬之住宅社區為惜福B座社區，管理委員會並通知被告繳納積欠之106年2月至3月份管理費共為4,810元，而兩造於106年3月28日辦理點交之過程中，由於被告十分堅持本件點交之延誤並非歸咎於其，故強硬要求原告應負責繳納上開管理費，否則不願配合辦理點交，原告當下無可奈何，只好先代被告墊付上開管理費，故原告尚得依民法第172、176條適法無因管理等規定向被告請求返還之，且原告因迫於情勢，為被告先墊付上開管理費4,810元，縱違反被告意思，仍係屬民法第174條第2項「適法無因管理」之情形，是原告亦得依民法第176條規定向被告請求該開管理費4,810元。

再者，被告應給付予原告之違約金總計為273萬6,000元，再加計代墊管理費4,810元，總金額為274萬810元，有關法定遲延利息起算時點，其中53萬7,600元為起訴狀繕本送達翌日、121萬9,200元為民事變更聲明暨準備一狀繕本送達翌日、96萬4010元（即剩餘違約金額95萬9,200元，加上管理費4,810元而得）為民事變更聲明暨準備二狀繕本狀繕本送達翌日等情。

並聲明：被告應給付原告274萬810元，及其中53萬7,600元自起訴狀繕本送達翌日、121萬9,200元自民事變更聲明暨準備一狀繕本送達翌日、96萬4,010元自民事變更聲明暨準備二狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告則以：㈠被告對於系爭買賣契約之履行並無違約情事，原告請求違約金賠償並無理由：①依系爭買賣契約第9條第5項「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業延遲者，最遲不得逾民國105年6月15日），同時甲方應履行全部價金之給付，（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）…」約定，乙方（即被告）於辦妥相關產權登記並塗銷抵押權時，甲方（即原告）須同時為全部價金之給付，給付價金與塗銷抵押權登記、移轉產權等事項須同時為之，由此可稽被告並無先給付之義務，雙方之義務須同時履行。

②系爭買賣契約第5條第2項約定「第三期款：⑴買方應於稅單核發後五日內將第三期款存入專戶，⑵若甲方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應依本約第六條第四、五款之規定開立擔保尾款之本票及配合特約代書至申貸金融機構完成對保借款之指定撥款手續」、「第四期尾款：⑶甲方未完成前款⑵至⑷之義務，或本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約代書不辦理繳稅及產權移轉登記手續」，可見原告須配合完成向金融機構申貸、辦理對保及指定撥款手續等流程，於上開程序完成後，方得要求被告塗銷抵押權登記與移轉產權，且申貸相關流程依雙方契約約定，屬原告於第3期款支付之同時應履行之義務，原告要求被告塗銷抵押權登記前，對此項程序有先履行之義務。

查原告於給付第3期款後，尚未完成向金融機構辦理相關對保及申貸之相關手續時，便要求被告應先塗銷抵押權登記，被告雖為系爭標的之受託人而成為出賣人，但同時亦為買賣標的物之第2順位抵押權人，被告與第1順位抵押權人有相同受償之地位，原告至金融機構申請貸款辦理對保時，應將第1順位及第2順位之抵押權人同時列為指定撥款手續之相對人，惟原告辦理上開手續時，尚未將被告列為指定撥款手續之相對人時，即要求被告需先塗銷抵押權登記，完全忽視依雙方契約約定原告應為之先給付義務。

原告不願配合辦理申貸相關之手續，而催告被告盡速塗銷抵押權之登記，不僅已違反契約之約定，更係侵害被告權益。

㈡違約金之性質為損害賠償總額預定違約金，原告就其確受有何種損害及損害額度為何等事實均負有舉證責任，又原告應就其主張已履行系爭買賣契約相關義務等事實負舉證責任。

查系爭買賣契約第9條第5項僅約定若乙方無法如期塗銷及移轉產權時，甲方得向乙方請求違約金，此違約金性質為何，雙方並未於契約中明確約定，依民法第250條第2項規定，應將此視為損害賠償總額預定違約金。

而既為損害賠償之總額，關於確切之損害、損害額為何，均需由受損害方即原告提出證明，依民事訴訟法第277條原告對此負有舉證責任，現原告未提出任何受損害之證據便指摘被告須賠償違約金，難謂其主張合法。

另原告主張其已履行系爭買賣契約第3條第2項第3期款⑵中已開立擔保尾款支付之本票予被告之義務，此為原告主張有利於己之事實，依民事訴訟法第277條規定，原告應就此事實負舉證責任，以證明原告之義務確已履行。

㈢退步言之，縱被告有違約之情事，依雙方之履約情況，原告所主張之違約金金額仍為過高：①原告所主張違約金計算標準亦有違誤，原告依系爭買賣契約第9條第5項向被告主張每逾1日按買賣總價金萬分之6計算違約金，惟此約款僅可適用於買方已支付全部價金後，賣方拒絕履行契約之情況。

而本件原告於起訴前已支付第1期、第3期款，且被告亦於原告支付第1期款、第3期款時，履行其應為之義務，系爭買賣契約已履行一半，與該約定之本旨已有不同，故以該約款為違約金計算之標準有違誤，應改以原告已支付之金額為違約金之計算基準。

且若不論契約履行狀態為何，一概以該約款作為違約金計算之標準，實難謂公平。

②被告拒絕履行系爭買賣契約之義務乃因原告未先為給付，不得已為保障自身權益所為之行為，被告與原告簽定系爭買賣契約時，即有誠意與原告交易，被告於原告交付第1期款（即簽約款）時，已依系爭買賣契約契約約定將所有權狀交付原告，足見被告自始無不履行系爭買賣契約之意思，且被告嗣後亦有履行系爭買賣契約之義務，已將產權移轉予原告並且塗銷系爭抵押權登記，更可稽被告並非惡意不履行契約，原告主張之違約金金額對被告而言過鉅。

故謹請考量被告上開情況，依法予以酌減，以保被告之權益。

③被告於106年2月19日即已向原告表明願意將系爭房屋點交予原告，惟當時原告執仲介與被告間之紛爭為由，拒絕點交系爭房屋，顯見原告當時係對被告已提出之給付，拒絕受領，而屬民法第234條規定所稱之受領遲延，蓋原告一再以當時被告因與仲介產生紛爭，而不願於仲介所提出之制式「不動產買賣價金履約保證結案單暨點交確認書」上簽名，指摘係被告不願點交云云，惟自原告自行提出之原證13、14錄音譯文觀之，被告當時並無不願點交，被告僅係不願使仲介自履約保證專戶中領取仲介費，既係如此，兩造大可暫將履約保證專戶款項撥付之議題暫時保留，而另行準備系爭房屋之點交確認書（非仲介所提供之制式文書）並進行點交，惟原告竟執被告不願給付仲介費為由，拒絕與被告進行點交，顯見斯時確係原告拒絕受領給付而屬受領遲延。

既原告於106年2月19日時，已屬民法第234規定所稱之受領遲延，則原告之違約金計算至106年3月28日，亦屬有誤，而顯不足採。

㈣原告請求被告給付系爭房屋106年2月至3月份管理費4,810元部分，亦屬無據。

蓋如前所述，本件被告已於106年2月19日向原告表示願意將系爭不動產點交予原告，亦即被告於106年2月19日已向原告提出給付，惟斯時原告以被告不願給付仲介費為由，拒絕與被告進行點交，則原告所為確屬民法第234規定所稱之受領遲延。

因原告於106年2月19日拒絕配合點交，導致系爭房屋衍生額外之106年2月至3月份管理費4,810元，此4,810元當屬民法第240條所稱保管給付物之必要費用，此4,810既屬民法第240條所稱保管給付物之必要費用，則依法自應由債權人亦即原告負擔，是故，原告向被告請求給付系爭房屋106年2月至3月份管理費4,810元部分，於法無據等語置辯。

並聲明：㈠原告之訴駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、查本件原告未婚夫賴紀廷於105年4月23日與都營仲介公司就系爭不動產簽定買賣議價委託書，旋於105年4月24日由原告與被告就系爭不動產簽定系爭買賣契約書，約定由原告以總價金1,600萬元向被告購買其所有系爭不動產，嗣因被告並未塗銷系爭抵押權登記、點交房屋及偕同辦理系爭不動產所有權移轉登記，經原告於105年8月11日提起本件訴訟後，被告始自行辦理塗銷系爭抵押權登記，並於106年1月18日將系爭不動產移轉所有權登記予原告，復於106年3月28日將系爭不動產點交予原告之事實，有買賣議價委託書、不動產買賣契約書、建物登記第一類謄本、不動產買賣價金履約保證結案單暨點交確認書在卷可稽（本院卷第18至29頁、第121頁、第184頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

五、原告主張依系爭買賣契約書第9條「買賣標的點交」第5項約定，被告最遲應於105年6月15日以前辦理所有權移轉、塗銷抵押權登記及點交等事項，否則應自最後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之6計付違約金賠償原告，而兩造係於106年3月28日始完成點交程序，故被告應給付原告違約金，係自105年6月16日起算至106年3月27日共285日，以系爭不動產之買賣總價金1,600萬元計算每日萬分之6即9,600元，共計273萬6,000元，是原告自得依上開約定請求被告如數給付；

又系爭不動產所屬之住宅社區為惜福B座社區，管理委員會並通知被告繳納積欠之106年2月至3月份管理費共為4,810元，而兩造於106年3月28日辦理點交之過程中，由於被告十分堅持本件點交之延誤並非歸咎於其，故強硬要求原告應負責繳納上開管理費，否則不願配合辦理點交，原告當下無可奈何，只好先代被告墊付上開管理費，故原告尚得依民法第172、176條無因管理等規定向被告請求返還；

以上合計被告應給付274萬810元本息等情。

則為被告所否認，並以前詞置辯。

經查：㈠原告請求違約金273萬6,000元部分：①按系爭買賣契約書第9條：買賣標的點交第5項約定「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業延遲者，最遲不得逾民國105年6月15日）同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方（即被告）指定之帳戶）。

如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之六計付違約金賠償甲方…」等語（本院卷第22頁），且系爭不動產原係江德成所有，於104年10月30日信託登記為被告所有，前於103年4月9日並由江德成設定第2順位抵押權即系爭抵押權予被告（同卷第31、32頁），是被告依約自應先行辦理系爭抵押權塗銷登記，再辦理所有權移轉登記予原告，原告始得向銀行辦理不動產抵押貸款，同時清償塗銷系爭抵押權原第1順位抵押權後，再將買賣價金付清，被告則於同時將系爭不動產點交予原告，兩造間系爭不動產買賣即告完成。

查本件原告起訴後，被告自行答辯稱系爭抵押權擔保債權應清償後始得塗銷云云（同卷第84頁），嗣於第1次言詞辯論後，即無條件自行辦理塗銷系爭抵押權登記及所有權移轉登記，並委任律師提出正式答辯狀，可見被告先前係誤解法律規定及系爭買賣契約約定，而執意拒絕依約辦理塗銷系爭抵押權登記，迨經詢問律師後，自知違約，旋即自行辦理塗銷系爭抵押權登記及所有權移轉登記，是本件係因被告未辦理塗銷系爭抵押權登記，以致於105年6月15日前未能將系爭不動產移轉所有權登記並點交予原告，被告違約情事至屬明確。

②被告雖抗辯其於辦妥相關產權登記並塗銷抵押權時，原告須同時為全部價金之給付，給付價金與塗銷抵押權登記、移轉產權等事項須同時為之，原告須配合完成向金融機構申貸、辦理對保及指定撥款手續等流程後，方得要求被告塗銷抵押權登記與移轉產權，且申貸相關流程依雙方契約約定，屬原告於第3期款支付之同時應履行之義務，原告要求被告塗銷抵押權登記前，對此項程序有先履行之義務，惟原告辦理上開手續時，尚未將被告列為指定撥款手續之相對人時，即要求被告需先塗銷抵押權登記，完全忽視依雙方契約約定原告應為之先給付義務，原告不願配合辦理申貸相關之手續，而催告被告盡速塗銷抵押權之登記，不僅已違反契約之約定，更係侵害被告權益云云。

然查，本件被告依約應先辦理塗銷系爭抵押權登記及所有權移轉登記，原告始得據以向銀行貸款，已如前述。

參以兩造簽定系爭買賣契約時，原告即已簽發面額分別為1,280萬元及150萬元之本票2紙予被告，並系爭買賣契約之承辦代書蔡順隆保管，以作為擔保原告就其清償價金尾款義務之履行（本院卷第143頁），且原告確實已於105年5月23日與永豐銀行完成對保手續，當時永豐銀行准予核貸之金額為1,164萬元（同卷第180至182頁），益徵被告上開所辯洵不足採。

③被告復抗辯本件應以原告已支付金額為違約金之計算基準，且被告於106年2月19日即已向原告表明願意將系爭房屋點交予原告，惟當時原告執仲介與被告間之紛爭為由，拒絕點交系爭房屋，而受領遲延，是原告違約金計算至106年3月28日，亦屬有誤云云。

惟查，系爭買賣契約書第9條：買賣標的點交第5項約定「…如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之六計付違約金賠償甲方…」等語，已如前述，且被告復未能舉證證明原告有何受領遲延之情事，故被告前開所辯仍無可取。

④末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

本件原告固主張依系爭買賣契約書第9條「買賣標的點交」第5項約定，被告最遲應於105年6月15日以前辦理所有權移轉、塗銷抵押權登記及點交等事項，否則應自最後期限之次日起算，每逾1日按買賣總價金萬分之6計付違約金賠償原告，而兩造係於106年3月28日始完成點交程序，故被告應給付原告違約金係自105年6月16日起算至106年3月27日共285日，以系爭不動產之買賣總價金1,600萬元計算每日萬分之6即9,600元，共計273萬6,000元，是原告自得依上開約定請求被告如數給付等情。

惟本院審酌被告係因不諳法律而違約，尚非惡意拒絕履行以損害原告權益，且原告所受損害程度亦應以買賣總價金之法定遲延利息為相當，是本件原告得請求被告給付之違約金，應以系爭不動產買賣總價金1,600萬元按每日萬分之1.5計算即每日2,400元（即原告請求之4分之1），合計68萬4,000元為適當（2,736,000÷4＝684,000），其餘不應准許。

㈡原告請求管理費4,810元部分：①原告主張系爭不動產所屬之住宅社區為惜福B座社區，管理委員會並通知被告繳納積欠之106年2月至3月份管理費共為4,810元，而兩造於106年3月28日辦理點交之過程中，由於被告十分堅持本件點交之延誤並非歸咎於其，故強硬要求原告應負責繳納上開管理費，否則不願配合辦理點交，原告當下無可奈何，只好先代被告墊付上開管理費，故原告尚得依民法第172、176條無因管理等規定向被告請求返還云云。

②查依原告提出惜福B座社區管理費收繳單所示（本院卷第186頁），應繳交該管理費之住戶為江德成，並非被告，可見系爭不動產實際係由江德成居住使用，被告應無繳納義務，且被告已於106年1月18日將系爭不動產所有權移轉登記予原告（同卷第121頁），則被告於106年2、3月即非惜福B座社區區分所有權人，亦無繳納該管理費之義務，是原告應係為江德成代繳管理費，自不得依無因管理法律關係請求被告返還代墊管理費4,810元。

六、從而，原告依系爭買賣契約第9條第5項約定，訴請被告應給付原告68萬4,000元，及其中53萬7,600元自起訴狀繕本送達（本院卷第68頁）翌日即105年9月7日、14萬6,400元自民事變更聲明暨準備一狀繕本送達（同卷第136頁）翌日即106年3月11日日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之其餘請求（包括依無因管理規定請求代墊管理費4,810元），則無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦併予敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第五庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 7 月 3 日
書記官 廖美紅