臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,重訴,697,20170614,1

臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第697號
原 告 陳誼瓴
訴訟代理人 朱麗真律師
被 告 徐茂彬
訴訟代理人 洪國誌律師
被 告 張磊
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國106年5月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告張磊應給付原告新臺幣參拾捌萬元，及自民國一Ｏ六年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告張磊負擔百分之十，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告張磊如以新臺幣參拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。

民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款及第2項分別定有明文。

次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；

訴之撤回應以書狀為之。

但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；

以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；

訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；

其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。

經查，本件原告起訴原聲明請求：(一)被告應連帶給付原告新臺幣（下同）10,969,595元，暨自刑事附帶民事訴訟起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。

(二)原告願供現金為擔保，請准宣告假執行（見本院105年度重附民字第26號卷第1頁，下稱附民卷）。

嗣於民國105年8月29日以民事減縮訴之聲明暨補正狀減縮聲明為：(一)被告應連帶給付原告3,000,000元，暨自刑事附帶民事訴訟起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。

(二)原告願供現金為擔保，請准宣告假執行（見本院卷第32頁）。

復於106年1月18日以民事準備書狀追加訴外人鄭永裕為被告，並追加、變更聲明為：(一)先位聲明：1、被告張磊、徐茂彬應連帶給付原告3,000,000元，暨自刑事附帶民事訴訟起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。

2、被告張磊應給付原告380,000元，暨自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

3、原告願供現金為擔保，請准宣告假執行。

(二)備位聲明：1、被告張磊、徐茂彬應連帶給付原告3,000,000元，暨自刑事附帶民事訴訟起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。

2、被告張磊應給付原告380,000元，暨自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

3、追加被告鄭永裕應給付原告3,000,000元，暨自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

4、就第1、3項聲明，若被告張磊與徐茂彬或追加被告鄭永裕為一部或全部之清償，其他人同免責任。

5、原告願供現金為擔保，請准宣告假執行（見本院卷第80至81頁）。

末於106年3月31日以民事準備書(二)狀撤回對於被告鄭永裕之起訴暨備位聲明，聲明變更為：(一)被告張磊、徐茂彬應連帶給付原告3,000,000元，暨自刑事附帶民事訴訟起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。

(二)被告張磊應給付原告380,000元，暨自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

(三)原告願供現金為擔保，請准宣告假執行（見本院卷第124頁）。

原告上開所為訴之追加、變更、撤回，經核均與前開規定相符，自應予准許。

二、本件被告張磊經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：

(一)被告徐茂彬為新北市○○區○○路000○00號3樓房屋（下稱系爭房屋）實際所有權人，為出售系爭房屋牟利而情商其友人即被告張磊代為尋覓買主，詎被告2人明知系爭房屋曾進行鋼筋混凝土氯離子含量檢測（下稱系爭氯離子檢測），且系爭氯離子檢測結果超過國家規定標準，即俗稱之「海砂屋」，對價格及成交可能性影響甚鉅，竟蓄意隱瞞上開事實，於103年2月5日，先由被告徐茂彬在系爭房屋之標的物現狀說明書內「是否曾經做過海砂屋（氯離子）檢測」一欄勾選「否」，訛騙不知情之原告購買系爭房屋，並於同日，由被告張磊代理原告與被告徐茂彬締結買賣契約。

嗣原告欲轉售系爭房屋，委由永慶房屋再檢測氯離子含量，赫然發現檢測結果遠高於標準值而不易售出，經質問被告張磊、徐茂彬均支吾其詞，原告始知受騙。

被告2人明知系爭房屋屬海砂屋而仍共同隱瞞、詐欺原告，致使原告陷於錯誤而購買系爭房屋，導致原告因系爭房屋為海砂屋而受有較正常房屋價值減少之損害，被告乃係共同故意侵害原告之金錢財產權。

另施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點規定，檢測標準為依中華民國國家標準CNS三○九○預拌混凝土及CNS一三四六五新拌混凝土中水溶性氯離子含量試驗法等規定辦理，氯離子含量檢測報告書明確載明依CNS3090規定，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）預力混凝土構件為0.15KG/M3，鋼筋混凝土為0.15KG/M3即經濟部標準檢驗局所訂國家標準即新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定，此屬國家機關基於保護人民財產所訂之檢驗標準，則被告故意違反上開規定，原告自亦得依民法第184條第2項規定請求賠償。

故原告得依民法第184條第1項前段、後段、第2項及第185條規定對於被告徐茂彬、張磊請求連帶賠償3,000,000元。

(二)縱認被告不構成侵權行為損害賠償責任，因被告徐茂彬為系爭房屋之實際所有權人，且亦為被告徐茂彬與原告成立系爭房屋之買賣關係，而系爭房屋超過氯離子檢測標準，確影響系爭房屋通常效力，即有物之瑕疵無疑，揆諸最高法院104年度台上字第1570號判決所載意旨，實質上仍由借名者享有該財產之使用、收益及處分權，並負擔因此所生之義務，故被告徐茂彬身為實際所有權人自應負擔系爭房屋買賣契約之瑕疵擔保責任，則原告自得依民法第359條減少價金規定及第179條請求被告徐茂彬給付應減少之價金3,000,000元。

(三)另被告張磊明知系爭房屋之實際成交價格僅為9,500,000元，竟蓄意隱瞞上開事實，向原告訛稱系爭房屋買賣價格為10,300,000元，致使被告張磊介紹而來之買方即原告誤認系爭房屋售價為10,300,000元並委由被告張磊給付被告徐茂彬10,300,000元買賣價金，詎被告張磊竟從中私自取走800,000元之價差，僅將其中9,500,000元之購屋價金交予被告徐茂彬，使原告受有該損害，顯見被告張磊以故意不法侵害原告之財產權之行為，致使原告受有800,000元之損害。

惟被告張磊嗣後於刑事起訴後業已交付每張票面金額為60,000元之支票、共8紙交予原告，然被告張磊僅兌現其中7張支票共計420,000元，是被告張磊仍有380,000元尚未給付原告，爰依民法第184條第1項前段、後段規定，請求被告張磊賠償380,000元等語。

並聲明：1、被告張磊、徐茂彬應連帶給付原告3,000,000元，暨自刑事附帶民事訴訟起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。

2、被告張磊應給付原告380,000元，暨自民事準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

3、原告願供現金為擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)被告徐茂彬部分： 1、系爭房屋之氯離子檢測縱使有過高或其他瑕疵之情況，原告亦不得逕自主張解除契約，蓋主張解除契約須有重大瑕疵之情形，否則買受人僅得請求減少價金。

然原告自103年2月間買受系爭房屋後，並無修繕記錄，且未經新北市政府公告「高氯離子混凝土建築物（海砂屋）列管名冊」，故系爭房屋並未達到不堪居住之情況，或有影響建築結構、安全性等足以構成重大瑕疵之問題。

原告自無從請求解除契約。

且被告徐茂彬於102年8月13日向訴外人即前手高鳳伶購買系爭房屋後，並未發現有氯離子過高之情形，因其嗣後與系爭房屋登記名義人鄭永裕有糾紛始決定出售系爭房屋予原告，況就系爭房屋均未發現有天花板龜裂、牆壁或混凝土脫落、鋼筋外露等情形，被告徐茂彬自無從知悉徐茂彬是否為俗稱之海砂屋，況原告目前既已將系爭房屋對外出租供人使用，系爭房屋自未達到不適宜居住之狀態，瑕疵難謂重大，原告自應證明系爭房屋有其所指稱之重大瑕疵，否則自無理由主張解除契約。

另原告復主張減少價金，然原告自應證明所減少之價額，倘僅空言減少價額暫定為3,000,000元云云，尚難採信。

2、況被告徐茂彬並無對原告隱瞞系爭房屋為海砂屋或氯離子含量過高等詐欺原告之行為，此業經本院刑事庭105年度易字第684號及臺灣高等法院105年上易字第1630號刑事判決（下合稱另案刑事判決）認定被告無罪確定，至於原告所提104年3月19日對話內容，亦經另案刑事判決詳為審酌，且並未為對被告不利之認定，此外，原告並無法舉證證明被告尚有何隱瞞海砂屋及詐欺之事，與民法第184條、185條構成要件不符，尚難認被告有何侵害權利之行為等語置辯。

並聲明：1、原告之訴及假執行均駁回。

2、如受不利判決，願供擔保免為假執行。

(二)被告張磊部分：伊只是帶原告去跟被告徐茂彬購買系爭房屋，伊根本不知道系爭房屋是海砂屋。

在另案刑事判決之卷證錄音譯文中，伊不知道當時是原告還是原告姐姐在半夜的時候打電話給伊，伊當時有喝酒，整個人迷迷糊糊，她們卻一直疲勞轟炸伊，伊也忘了當時怎麼講的，伊當時的意思是通常要賣房子的人應該會去做檢測，至於被告徐茂彬有沒有就系爭房屋去做檢測，伊真的不知道，伊從頭到尾都沒有看過系爭房屋檢測資料，伊也真的很迷糊，因為從原告懷疑系爭房屋是海砂屋之後，中間有一段時間，原告一直在問伊，但是系爭房屋看起來很漂亮，也不像海砂屋的樣子，伊根本不知道。

後來去做海砂屋的檢測費用也是伊這邊出的，因為原告一直懷疑，伊也不相信那麼漂亮的房子是海砂屋，就請仲介去檢測，那筆檢測費用也是從伊這裡出的。

伊自始都搞不清楚系爭房屋到底有無檢測，伊並沒有看過任何被告徐茂彬所拿出之系爭氯離子檢測文件。

從頭到尾伊都不知道出賣人這邊有沒有做過系爭氯離子檢測，伊也從來沒有看過任何資料，錄音譯文有部分都是伊亂講的，伊在敷衍她們。

伊否認有原告所指稱隱瞞曾經做過氯離子檢測含量過高情事等語。

並聲明：1、原告之訴及假執行均駁回。

2、如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、原告主張被告徐茂彬為系爭房屋實際所有權人，鄭永裕為系爭房屋之登記名義人，並由被告徐茂彬與原告就系爭房屋成立買賣契約關係，原告與被告徐茂彬係於103年2月5日就系爭房屋簽立買賣契約，並於103年3月27日將系爭房屋所有權移轉至原告名下，嗣原告於104年1月間，因欲再行出售系爭房屋，經由房屋仲介告知系爭房屋或有海砂屋之疑慮，遂委由立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室進行氯離子檢測，且上開實驗室氯離子檢測結果，系爭房屋之氯離子含量平均值為0.9207kg/m3，已超過國家所定之氯離子含量0.6kg/m3之標準等情，業據原告提出不動產買賣契約書、玉山銀行存簿及交易明細查詢、第一銀行存簿等件在卷為證（見附民卷第16至39頁），且為被告所不爭執，並經本院依職權調取臺灣高等法院105年度上易字第1630號刑事卷宗（含本院105年度易字第684號刑事卷宗、新北地檢104年度偵字第12236號、104年度調偵字第3645號偵查卷宗）核閱無訛，堪信原告該部分主張為真實。

四、原告另主張被告2人明知系爭房屋曾進行系爭氯離子檢測，且系爭氯離子檢測結果超過國家規定標準，竟蓄意隱瞞上開事實，訛騙不知情之原告購買系爭房屋，嗣原告欲轉售系爭房屋，委由永慶房屋再檢測氯離子含量，赫然發現檢測結果遠高於標準值而不易售出，原告始知受騙。

被告2人明知系爭房屋屬海砂屋而仍共同隱瞞詐欺原告，致原告陷於錯誤而購買系爭房屋，導致原告因系爭房屋為海砂屋而受有較正常房屋價值減少之損害，被告乃係共同故意侵害原告之金錢財產權，故原告得依民法第184條第1項前段、後段、第185條規定請求被告連帶賠償。

且被告亦有違反國家機關基於保護人民財產所訂之檢驗標準，原告自亦得依民法第184條第2項、第185條規定請求被告連帶賠償。

縱認被告不構成侵權行為損害賠償責任，因被告徐茂彬為系爭房屋實際所有權人，且被告徐茂彬與原告成立系爭房屋買賣關係，則系爭房屋超過氯離子檢測標準，即有物之瑕疵，原告自得依民法第359條減少價金規定請求被告徐茂彬給付3,000,000元。

另被告張磊蓄意隱瞞系爭房屋實際成交價格為9,500,000元，欺瞞原告使其誤認系爭房屋售價為10,300,000元並如數交付，被告張磊從中私自取走800,000元之價差，僅將9,500,000元購屋價金交予被告徐茂彬，使原告受有該損害，被告張磊嗣後雖於刑事起訴後交付每張票面金額60,000元支票共8紙予原告，然僅兌現其中420,000元，尚有380,000元未給付，爰依民法第184條第1項前段、後段規定，請求被告張磊賠償380,000元等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

是本件爭點厥為：(一)原告得否依民法第184條第1項前段、後段或第2項及第185條規定請求被告連帶賠償3,000,000元？(二)若否，原告得否依民法第359條減少價金規定請求被告徐茂彬給付3,000,000元？(三)原告得否另依民法第184條第1項前段、後段規定請求被告張磊賠償380,000元？茲敘述如下：

(一)原告得否依民法第184條第1項前段、後段或第2項及第185條規定請求被告連帶賠償3,000,000元？ 1、按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；

數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。

民法第184條第2項、第185條第1項前段規定分別定有明文。

次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項前、後段定有明文；

此項規定前後兩段為相異之侵權行為類型，關於保護之法益，前段為權利，後段為一般法益；

關於主觀責任，前者以故意過失為已足，後者則限制須故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，兩者要件有別（最高法院97年度台上字第1352號判決意旨參照）。

申言之，之所以會有上開規定之區別，實可再衍生出民法侵權行為規定與債務不履行等契約法律關係規定之不同規範意旨，前者係作為「無契約關係當事人」之社會一般往來交流之規範，保護之客體為「固有權利或利益」，且就「固有利益」之保護強度，亦較對「固有權利」之保護強度為低（即前開民法第184條第1項前、後段之不同主觀責任要件要求）；

後者（即債務不履行等契約法律關係規定）則係就業以契約自由締結契約法律關係之當事人所為之契約法規範，故其保護客體範圍不但擴及於「履行權利、利益」（即如民法第227條第1項規定之瑕疵損害）及「固有權利、利益」（即如民法第227條第2項規定之瑕疵結果損害），且無論對於「權利」或「利益」，原則上均僅以「可歸責於債務人」為主觀責任之要件，更甚者，有別於侵權行為之主觀責任要件須由主張權利人即侵權行為損害賠償請求權人負舉證責任，就債務不履行之「可歸責於債務人事由」，原則上則須由債務人舉出「非可歸責於己」之反證事由以為推翻。

基此而論，觀諸本件原告上開主張之內容，係主張其房屋財產權遭到侵害，然系爭房屋之經濟價值減損而受有經濟上之損害，尚難謂屬原告之固有權利受到侵害，要難認屬民法第184條第1項前段規定所保護之「權利」客體範圍，則原告欲主張依照民法第184條第1項前段規定請求被告負侵權行為賠償責任，於法尚屬無據。

復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。

審諸原告另有主張民法第184條第1項後段、第2項及第185條規定請求被告應負連帶損害賠償責任，首仍須舉證證明被告有何共同故意以背於善良風俗之方法加損害於原告抑或有何違反保護他人之法律之情事，自不待言。

2、原告主張被告2人明知系爭房屋為海砂屋竟仍故意隱瞞、詐欺原告，致使原告購買系爭房屋等語，並提出立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗結果暨電話錄音譯文為證，然原告前開主張均為被告所否認，並以前詞置辯，經查，原告與被告徐茂彬係於103年2月5日就系爭房屋簽立買賣契約，並於103年3月27日將系爭房屋所有權移轉至原告名下，嗣原告於104年1月間，因欲再行出售系爭房屋，經由房屋仲介告知系爭房屋或有海砂屋之疑慮，遂委由立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室進行氯離子檢測，且檢測結果顯示系爭房屋之氯離子含量平均值為0.9207kg/m3，已超過國家所定氯離子含量0.6kg/m3之標準等情，為兩造所不爭執，並有原告所提出之立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗結果、系爭不動產買賣契約書及標的物現況說明書、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本等件在卷可佐（見新北地方法院檢察署104年度偵字第12236號卷第12至40頁，下稱新北地檢），自堪信為真實。

然縱認系爭房屋確有氯離子含量過高等節，惟本件爭執之點厥為被告徐茂彬出售系爭房屋暨被告張磊受託替原告購買系爭房屋之前，被告2人是否業如原告所指稱已就系爭房屋進行系爭氯離子檢測並得知系爭房屋為海砂屋，竟仍故意隱瞞此情，致使原告受欺瞞而陷於錯誤購入系爭房屋等節是否為真實，惟查，觀諸原告雖提出其與被告徐茂彬於104年3月19日之電話錄音譯文，其中略載以「原告：那徐大哥（即被告徐茂彬）可以跟你請教一下，那時候測海砂屋是你去測的還是他去測的？」、「被告徐茂彬：他去測的啊。」

「原告：那你有看到他測出來的數據是多少嗎？」、「被告徐茂彬：他測出來是的是0.59幾，有三個點，平均值是061啦，平均0.61因為以前的舊法令是0.6…」等內容（見新北地檢104年度偵字第12236號卷第77頁），惟細繹該次兩人通話內容前後譯文（見新北地檢偵字卷第76至84頁），應係認原告向被告徐茂彬告知系爭房屋經檢測為海砂屋一事後，被告徐茂彬為撇清責任，一方面告以不同單位之檢測結果未必相同，可再找其他公司檢測看看，另一方面則諉稱系爭房屋之屋主為其友人鄭永裕，其僅係協助裝潢該房屋，並向原告告以：「那個房子我那個朋友已經跑路了你知道嗎？」、「就是屋主啦！」「這我不曉得他（按：即鄭永裕）跟誰買的，那他是透過我另外一個朋友找過來說先生你在做裝潢，你可以幫我這個房子做嗎？這樣子，是因為這樣子我去幫他做的，張磊之前要我把這個人找出來，我有透過我朋友去找，真的找不到，包括他家，我們也都找過，家裡面人說他人早就不住那裡了」、「另外一個方法就是想辦法去告那個鄭永裕，叫他想辦法給你原價買回，那我個人的理解，因為現在找不到人了」、「他要賣房子之前拿給我看（氯離子檢測報告）的啊，實際上我是沒有很注意看啦」等語在先，隨後接續為原告所提出上開對話內容，足徵被告徐茂彬乃係欲脫免己身責任，遂稱「當初屋主拿出來的數據是合格的啦」等語，試圖營造鄭永裕始為系爭房屋實際所有人，且曾經做過氯離子檢測，檢測結果為0.61kg/m3並無嚴重違反標準等情狀，並以上開敷衍之詞要求原告有問題可向鄭永裕詢問或追究。

況對比鄭永裕於另案刑事案件偵查中證稱：當時徐茂彬找伊做人頭，叫伊去當系爭房屋的屋主，系爭房屋出售給原告一事，伊完全不知情，伊也不知道系爭房屋是海砂屋，伊連看都沒看過這間房子等語（見新北地檢104年度偵字第12236號卷第153至154頁），核與被告徐茂彬亦於其他案件刑事偵查中供承：伊透過他人找鄭永裕擔任系爭房屋的名義所有人，因為伊個人信用有瑕疵，所以請鄭永裕擔任系爭房屋的名義人等語相符（見新北地檢103年度偵字第8711號卷第24至25頁），可知鄭永裕確僅係系爭房屋之名義所有人，自始並未接觸系爭房屋，要無可能為系爭房屋進行氯離子檢測，益徵被告徐茂彬於電話中向原告陳稱鄭永裕有做過系爭氯離子檢測，檢測結果為0.61kg/m3，鄭永裕有給其看過檢測報告等語僅係被告徐茂彬單方面卸責之語，顯非事實。

是以，由被告徐茂彬與原告間對話全部內容之前後脈絡以觀，被告徐茂彬僅係為將系爭房屋之出賣人責任推諉於鄭永裕，故而以含糊之詞，宣稱「名義屋主」鄭永裕曾經做過系爭氯離子檢測，並於出售系爭房屋前有拿給其看，但其未注意看，當時檢測結果應係0.59幾，有3個點，平均值約為0.61kg/m3等語，意在藉由以自己曾聽聞系爭房屋有做過氯離子檢測，且檢測結果與當時法令規定標準值接近等語為由安撫原告，意欲使原告不要再行追究或另外詢問鄭永裕，則被告徐茂彬辯稱其當初於電話對談中與原告間有上開言語，乃係其不想惹上麻煩等語，尚非虛妄。

從而，審諸兩人上開對話內容，確未足以認定被告徐茂彬於出賣系爭房屋前，即已就系爭房屋進行系爭氯離子檢測，並已知悉系爭房屋氯離子含量過高卻仍故意隱瞞系爭房屋為海砂屋等情為真實，要難以上開譯文內容逕認被告徐茂彬有何原告所稱故意隱匿系爭房屋氯離子含量過高、系爭房屋為海砂屋之不法情事。

3、原告復提出被告張磊與原告胞姐於104年3月13日之電話錄音譯文，欲證明被告徐茂彬於出售系爭房屋前曾對系爭房屋進行氯離子檢測。

然參諸被告張磊與原告胞姐之對話內容略以「原告胞姐：那之前你們有測過嗎？」、「被告張磊：之前他們說有測過，我也沒有很仔細去追這個事情。」

、「原告胞姐：所以有測過，啊測過的那個，那個證明？」、「被告張磊：不是啦，什麼他們有測過，那東西我也不知道放到哪裡去了。」

、「原告胞姐：什麼東西？」、「被告張磊：後來我那些東西啦，那些東西我也不知道放到哪裡去了。」

、「原告胞姐：你是說就是那個…你說的那些安全值嗎？確定它不是海砂屋的嗎？」、「被告張磊：我真的也不知道放到哪裡去了，我問他們有沒有測過，當面都有去問過，輻射什麼的都是沒有。」

、「原告胞姐：喔。」

、「被告張磊：我也搞不清楚。」

等語（見新北地檢104年度偵字第12236號卷第43至44頁），稽之前開對話內容，被告張磊對於被告徐茂彬究竟有無進行系爭氯離子檢測一事，其並未就此情為肯定陳述，況其所述內容為「聽聞」、「他們」，可見其並未親自經歷氯離子檢測一事，其所稱「他們」所指何人亦不明確，且其對於何時曾進行過系爭氯離子檢測亦多語焉不詳、前後陳述不一致，尚難僅憑上開譯文內容即遽認被告張磊於代理原告購買系爭房屋時，被告徐茂彬已為系爭氯離子檢測且被告張磊確已知悉被告徐茂彬做過系爭氯離子檢測並確知檢測結果等情為真。

4、至原告另有提出被告張磊與原告於104年3月19日之電話錄音譯文作為證明，然細繹渠等前後對話內容略以「被告張磊：我不知道你自己去問律師啦。

我什麼都不想講了，我該講的我都表達過了，我現在也沒好心情跟你講這些啦。」

、「原告：我知道你家裡出了事情，也不想去麻煩你，可是很多事情我都不知情，完全都不知道。」

、「被告張磊：我也到後來我才知道啊。」

、「原告：所以，這個房子是Benny哥他們找出來的？」、「被告張磊：中間那個阿彬啦。」

、「原告：就是那個鄭永裕的那個代理人喔？」、「被告張磊：對啦就是那個人啦！」、「原告：是他找到這個房子的？」、「被告張磊：對啦！」、「原告：那他知道這是海砂屋嗎？他是做裝潢的應該知道吧？」、「被告張磊：他也不知道。

」、「原告：買房子不會去測海砂屋？」、「被告張磊：他們說他們有測，我現在真的搞不清楚，我現在沒有心情去跟你鑽這個牛角尖去解釋這個事情。」

、「原告：好，我知道，你不要生氣，我只是想知道這件事情，你要我去想辦法，我總需要知道裡面的來龍去脈。

那個徐茂彬我只看過他一次，就是…」、「被告張磊：現在真的沒心情繼續講…你可不可以先饒了我？拜託你好不好。」

等語（見新北地檢104年度偵字第12236號卷第71至72頁），足見被告張磊係因原告堅持認為被告徐茂彬理應知悉系爭房屋為海砂屋，遂一再追問被告張磊，被告張磊於不耐、憤怒之情緒下，隨口說出「他們說他們有測」等語，似欲藉此停止原告之追問，此等情緒之語能否認定與事實相符，自非無疑，況被告張磊緊接表示自己也搞不清楚、被告徐茂彬也不知道系爭房屋是海砂屋等語，其前後所為陳述相互矛盾、說詞反覆，尚難認被告張磊前開所言為真，更難僅憑此逕認被告徐茂彬在出售系爭房屋予原告前，即已曾經對系爭房屋進行系爭氯離子檢測等情為可採。

5、復衡諸另案刑事判決於刑事一審傳喚證人即被告徐茂彬購買系爭房屋之前手屋主高鳳伶到庭作證，證人高鳳伶到庭結稱：伊在將系爭房屋賣給被告徐茂彬時，並沒有做海砂檢測，所以不動產標的現況說明書上，在「建築改良物是否做過海砂屋檢測」一欄有勾選「否」，伊到今天開庭前為止，並不知道系爭房屋有氯離子含量過高的問題，伊當初在購入系爭房屋時，是委託東森房屋的仲介人員購買，仲介人員當時也沒有要伊跟賣方要求提出氯離子檢測報告書，在出售系爭房屋時，仲介人員也沒有跟伊要求要做氯離子檢測，伊持有系爭房屋期間，曾經將房屋出租，房客或仲介並沒有跟伊反應屋況有什麼問題，在伊持有系爭房屋期間，伊從來沒有懷疑系爭房屋是海砂屋等語（見本院105年度易字第684號刑事卷第114至118頁），以及證人即被告徐茂彬購買系爭房屋之仲介人員許賢通到庭結稱：伊當時帶被告徐茂彬去看系爭房屋時，牆壁、天花板、樑柱都沒有水泥剝落或龜裂的痕跡，屋況很好，伊在新莊地區擔任房仲期間，知道新莊地區有某些區塊比較可能有海砂屋的問題，但是系爭房屋並不在可能是海砂屋的區域內等語（見本院105年度易字第684號刑事卷第122至125頁），綜參證人高鳳伶、許賢通上開證言，應可認系爭房屋於被告徐茂彬購入當時，並無客觀跡象顯示可能有氯離子含量過高之問題，則被告徐茂彬於購入系爭房屋後有何動機自費對系爭房屋進行氯離子檢測，本非無疑。

況輔以證人許賢通於另案刑事案件證稱：伊後來才知道系爭房屋被檢測出氯離子過高的情形，是被告徐茂彬後來跟伊說的，被告徐茂彬說他房子賣掉，發生糾紛，系爭房屋目前是其他仲介在賣，結果去驗，發現氯離子過高等語（見本院105年度易字第684號刑事卷第122、125頁），考量被告徐茂彬無從預測證人許賢通日後將會到庭作證，不可能預先對證人許賢通刻意為虛偽陳述，是其斯時向證人許賢通所為陳述內容，應無作偽之空間。

從而，依被告徐茂彬與證人許賢通所對談內容可知，被告徐茂彬確係於系爭房屋出售予原告後，原告欲再行出售系爭房屋時始進行氯離子檢測，並於該時方知悉系爭房屋有氯離子含量過高之情形，應認被告徐茂彬在將系爭房屋出售予原告之前，並未曾進行系爭氯離子檢測，自無從得知系爭房屋有氯離子含量過高並進而欺瞞原告等節堪值採信。

6、又原告另有主張被告2人共同違反經濟部標準檢驗局所定國家標準即新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定，故原告得依民法第184條第2項、第185條規定請求被告連帶負損害賠償責任，然按我國民法第184條侵權行為之規定，係採「自己行為責任原則」，行為人僅就自己之行為負責，對於他人之行為不負責任，而所謂侵權行為必有侵害他人的「行為」存在，始得以該條規定論之，惟衡酌建築法規相關義務之遵行，其目的乃在防止不動產於興建時有設計缺失、未按規定施工或有其他妨礙安全之情事，故其規範之對象係以起造人、承造人、設計人、監造人等限，用以保護建築物之所有權人不受有損害，是原告所指稱之經濟部標準檢驗局所定國家標準即新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定，僅為判斷建物是否有氯離子含量過高之相關規定，縱認上開規定廣泛解釋為保護他人之法律，然並非任何人均需對房屋之興建瑕疵負責，除非行為人乃係建物之設計、起造、承造、興建或監造行為人，始有為違反有關「建築技術規則」、「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」、「預拌混凝土」及「混凝土配比設計準則」等法律規範之不法行為之可能。

是以，本件被告徐茂彬為系爭房屋出賣人，被告張磊為原告締結買賣契約之代理人，縱系爭房屋具有氯離子含量過高等瑕疵一節為真，然渠等所為行為自無違反上開規則，更無違反相關建築法規致生侵權行為之可能，是以，原告主張被告徐茂彬、張磊有違反民法第184條第2項規定等語，自於法無據。

7、綜上，原告既無法舉證證明被告張磊、徐茂彬有何故意以背於善良風俗之方法抑或違反保護他人之法律而加損害於原告之不法情事，其所為主張亦無民法第184條第1項前段規定之適用，則原告主張其得依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第185條規定，請求被告連帶負損害賠償責任等語，洵無足採。

(二)若否，原告得否依民法第359條減少價金規定請求被告徐茂彬給付3,000,000元？ 1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。

前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之；

買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

民法第359條、第365條、第356條分別定有明文。

再按「除斥期間」乃權利預定存續之期間，故亦稱為預定期間。

除斥期間的客體為形成權（如撤銷權、解除權、終止權），與消滅時效之客體不同，同時除斥期間之時間起算點，係自權利發生時起算，不得展期，以早日確定當事人間之關 係，與消滅時效請求權自可行使時起算，有時效中斷或不完成亦不同，除斥期間經過後，權利當然消滅，不待當事人援用，法院亦應依職權調查審認。

而民法第365條所定買受人行使解除權或減少價金請求權之期間，因該條契約解除權及滅少價金權，均屬形成權，或具形成權之性質，故應認屬「除斥期間」之性質（最高法院22年上字第716號判例參照）。

且按民法第359條規定之買賣瑕疵解除契約權或減少價金請求權，係兩種不同之權利，且不得亦無法競合行使，其行使之6個月法定期間，應各自分別計算，且均應依民法第365條第1項規定之瑕疵通知後起算（最高法院87年度台上字第2872號判決同旨參照）。

又按除斥期間之規定，立法目的無非在給予買受人壓力，敦促其儘速解決瑕疵問題，自非得由買受人將瑕疵之客觀事實告知出賣人後，復爭執其主觀上無瑕疵之認知，使法條所規定之客觀除斥期間，因當事人之主觀認知爭執而任意延長，殊與除斥期間立法目的有違。

又民法第356條本規定買受人有即時檢查、即時通知之義務，買受人經他人通知或其他情事而就買賣標的物存有瑕疵之懷疑時，本應立時檢查確認後，通知出賣人，殊無一方面將其主觀之懷疑告知出賣人，一方面復未就瑕疵之存否確認，而使法律關係久懸不定，致出賣人無所適從，坐失向前手主張權利之時效。

2、經查，系爭房屋雖登記於鄭永裕名下，然原告主張被告徐茂彬方為系爭房屋實際所有權人，且就系爭房屋之買賣契約關係乃係存於原告與被告徐茂彬間等語，為被告徐茂彬所不爭執，被告徐茂彬亦自陳系爭房屋之買賣關係實際當事人應為其與原告等語（見本院卷第125頁），職此，原告係認知賣方為被告徐茂彬並與之簽立不動產買賣契約書，應認系爭不動產之買賣意思表示合致乃係存於原告與被告徐茂彬間，要與被告徐茂彬與鄭永裕之內部間究係存在借名登記或其他關係無涉，蓋負擔行為本不以有處分權為必要，出賣他人之物，係負擔行為，而發生債權債務關係，與標的物係屬何人所有並無關連性，自不以出賣人有處分權為必要，被告徐茂彬本得就系爭房屋與原告成立買賣契約關係無疑。

是以，系爭房屋之買賣契約關係乃係存在於原告與被告徐茂彬之間，洵堪認定，則原告自得基於系爭房屋之買賣關係向被告徐茂彬行使權利，合先敘明。

3、次查，兩造係於103年2月5日就系爭房屋簽立買賣契約，並於103年3月27日將系爭房屋所有權移轉至原告名下，嗣原告於104年1月間，因欲再行出售系爭房屋，經由房屋仲介告知系爭房屋或有海砂屋之疑慮，遂委由立鋼國際工程股份有限公司中和實驗室進行氯離子檢測，且上開實驗室氯離子檢測結果，系爭房屋之氯離子含量平均值為0.9207kg/m3，已超過國家所定之氯離子含量0.6kg/m3之標準等情，均為兩造所不爭執，則原告於104年1月即發現系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵情形，嗣於104年4月20日即業以系爭房屋具有氯離子含量過高之瑕疵為由對被告徐茂彬等人提起詐欺告訴（見新北地檢104偵字第12236號卷第1頁），而被告徐茂彬至遲業於104年5月27日偵訊時已受通知系爭房屋有上開瑕疵（見新北地檢104偵字第12236號卷第132頁），縱以原告於104年6月17日復以律師函通知被告徐茂彬系爭房屋具有氯離子含量過高瑕疵等節作為通知瑕疵時點（見附民卷第13至14頁），然原告仍遲至105年4月28日始提起本件訴訟主張解除系爭房屋之買賣契約（見本院附民卷第1頁），該項解除契約請求權已逾6個月之除斥期間，應堪認定。

更遑論原告遲至106年1月18日始以民事準備書狀更改行使之請求權，主張對於被告徐茂彬為民法第359條規定之減少價金請求權行使之意思表示（見本院卷第80、84頁），該項價金減少請求權顯已逾6個月之除斥期間，已不能再予請求，至為灼然。

至原告雖主張被告徐茂彬故意不告知瑕疵，不適用6個月期間之規定等語，然查被告徐茂彬於出售系爭房屋時，並不知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，已如前述，自難謂被告徐茂彬有何故意不告知瑕疵等情，則原告主張不適用6個月除斥期間之規定等語，洵非可採。

基上，系爭房屋縱有氯離子含量過高等瑕疵，惟原告並未於通知被告徐茂彬該瑕疵後6月內行使價金減少請求權，乃遲至106年1月18日始請求被告減少價金，則其減少價金請求權，因除斥期間之經過而不得行使，故原告依第354條、第359條、第179條規定，請求被告徐茂彬返還減少價金3,000,000 元，為無理由，不應准許。

(三)原告得否另依民法第184條第1項前段、後段規定請求被告張磊賠償380,000元？ 1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；

故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項前、後段定有明文。

2、經查，被告張磊於刑事審理中，對於其實際告知原告系爭房屋之買賣價金為10,300,000元，惟被告徐茂彬僅取得9,500,000元之房屋價款，而由其自系爭房屋買賣價金詐取800,000元之價差等節均未為爭執（見本院105年度易字第684號刑事卷第79至80、112頁、臺灣高等法院105年度上易字第1630號刑事卷第88頁），且查，兩造均不爭執被告張磊業就上開800,000元之價差已賠償原告480,000元之損害（見本院105年度易字第684號刑事卷第153頁、臺灣高等法院105年度上易字第1630號刑事卷第97頁反面），則原告就被告張磊尚未賠償之損害380,000元，請求被告張磊依民法第184條第1項前段、後段規定為損害賠償，堪為可採。

五、綜上所述，本件原告既無法舉證證明被告徐茂彬、張磊有何原告所指稱故意隱匿系爭房屋氯離子含量過高、系爭房屋為海砂屋之不法情事，亦無其他符合民法第184條不法侵權行為規定之事由，則原告自無從依據民法第184條、第185條規定，請求被告徐茂彬、張磊連帶負侵權行為損害賠償責任。

此外，原告於本件訴訟中，始變更改為主張價金減少請求權，顯已逾6個月之除斥期間，則原告主張依據民法瑕疵擔保規定行使價金減少請求權後，請求被告徐茂彬返還所減少之價金，自屬無據。

另因被告張磊確有欺瞞原告系爭房屋實際買賣價金而從中詐取價差等情，則原告主張依民法第184條第1項前段、後段規定請求被告張磊就尚未賠償之損害為賠償，當屬可採。

從而，原告請求被告張磊應給付原告380,000元，暨自民事準備書狀繕本送達之翌日起（即106年1月20日，見本院卷第146頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

至本判決所命給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許，應予駁回；

另被告張磊就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

六、本件事證已臻明確，原告雖聲請囑託新北市土木技師公會鑑定系爭房屋是否可經由修繕回復原狀？經修繕後，系爭房屋之價值是否仍有減損？減損價值比例若干？若不修繕，全部減損之價值比例若干？等節（見本院卷第85頁），然原告依民法第359條規定之解除契約或減少價金請求權之行使，均已逾除斥期間一節，業經本院論述如前，應無再為鑑定之必要；

至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 李世貴
法 官 許瑞東
法 官 張惠閔
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 14 日
書記官 陳冠云