臺灣新北地方法院民事-PCDV,105,重訴,83,20170629,2

臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第83號
原 告 顏銘鐘
訴訟代理人 曾朝誠律師
賴錫卿律師
被 告 陳清芳
陳群鵬
共 同
訴訟代理人 陳忠儀律師
陳家祥律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106 年5 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有之如附表所示之不動產全部分歸由原告單獨取得，並由原告補償被告陳清芳新臺幣壹仟陸佰壹拾貳萬參仟貳佰伍拾壹元、補償被告陳群鵬新臺幣壹佰陸拾壹萬貳仟參佰貳拾伍元。
訴訟費用由被告陳清芳負擔十八分之十、被告陳群鵬負擔十八分之一，原告負擔十八分之七。

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

（一）兩造共有坐落新北市○○區○○段00號地號土地（下稱系爭土地）及其上同區段375 建號建物即門牌號新北市○○區○○路000 號房屋（下稱系爭建物），系爭土地及建物（下稱系爭不動產）並無因物之使用目的不能分割，亦無契約定有不能分割之情事，兩造因無法達成協議分割，依民法第823條第1項 、第824條第1 、2 、3 項規定，原告請求裁判分割，即屬有據。

（二）本件不宜依新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖進行分割，應將系爭不動產所有權全部准予分割為原告所有，被告未受分配部分，再依鑑價結果找補，或以變賣共有物方式為分割，由兩造按其應有部分之比例分配價金之方式為當： 1、按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受共有人主張之拘束，但須以其方法適當者為限。

法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係、使用情形，及各共有人分割後所得之利用價值、利用前景及分割後各部分之經濟價值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平。

於共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，應以適當之價格補償之，始符合公平經濟之原則（最高法院105 年度台上字第111 號判決意旨參照）。

系爭土地為建地，面積僅為125.45平方公尺，可獨立建築亦可參加都市更新，倘採被告主張依新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖之分割方案，原告恐僅分得畸零地，無法獨立建築使用，損及土地價值，又系爭土地上本有建物，以原物分割亦容易衍生糾紛，故應將系爭土地及建物依分歸同一人所有，始能土地發揮最大之經濟效用，不致減損其經濟價值。

2、又按建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。

直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；

建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。

建築法第42條前段、第44條定有明文。

又依新北市畸零地使用規則所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達規定，其中住宅區正面路寬7 公尺以下，最小寬度3 公尺、最小深度12公尺為面積狹小基地。

再按依第三條規定之基地寬度，每增加十公分，其深度得減少二十公分，減少後之深度不得小於八公尺。

應留設前後院地區，其基地深度減前後院深度之差，不得小於六公尺。

應留設騎樓地區及臨接綠帶應退縮建築之土地，其基地深度減騎樓或退縮地深度之差，不得小於八公尺。

應留設側院地區，其基地寬度減側院寬度之差，不得小於四公尺。

新北市畸零地使用規則第6條亦有明文。

新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖之分割方案所示A 部分及Ｃ部分土地是否已達最小建築面積，依前揭規定審查是否連接建築線並符合最小寬深度，此雖經函詢新北市政府工務局及新北市政府城鄉發展局，然新北市政府工務局105 年12月29日新北工建字第1052488704號函僅答稱A 部分及Ｃ部分之土地是否連接建築線、土地使用分區及面前道路寬度等疑義應洽新北市政府工務發展局釐清，對於A 部分及C 部分得否單獨建築疑義並未判定，嗣後雖又經新北市政府城鄉發展局以106 年3 月13日新北城測字第1060390185號函覆，然以該函二（一）、（六）所稱「旨揭案地A 部分及C 部分，臨接新莊都市計畫劃設之計畫道路，道路寬度7 公尺，所臨建築線即為7 公尺計畫道路境界線」、「另榮和段22-1地號其土地使用分區為道路用地，尚無法與旨揭案地A 部分或C 部分合併建築」等語，可見A 部分或C 部分因榮和段22-1地號土地存在而無法連接建築線，且該函對於A 部分或C 部分是否已達最小建築面積亦僅引據相關規定而未予判定，顯見新北市城鄉發展局對此疑義亦無法確認。

3、從而，系爭不動產倘以原物分割予共有人，不僅不符經濟效用，且有損及共有物完整性，無助於所有人充分利用土地之目的，反形成畸零地，則被告所提依新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖進行分割，顯有困難，非屬適當。

倘以變賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規定，兩造任一方得參與買受或於拍定後行使優先承買權，而得取得完整之系爭不動產以供開發利用，至無意願購買之共有人，則可因競標而獲取最大利益。

（三）倘認系爭不動產所有權應全部分割予原告或被告，因兩次鑑價結果與市場上之實際價格有落差，第一次鑑價結果高於市場價格，第二次鑑價結果低於市場價格，第二次鑑價結果24,443,330元僅有第一次鑑價結果33,696,456元之72.5% ，可見兩者價格落差極大，並無任何依據可資判斷何者價格正確而可採，故應採平均值29,069,893元對於兩造較為妥適。

再者，參考原告於103 年間買受系爭土地部分之價格每平方公尺23.1342 萬（面積49.71 平方公尺，總價11,500,000元），以此價格計算系爭土地全部面積125.45平方公尺之價格為29,021,853元，與兩次鑑價結果平均值相近，以原告買受系爭土地價格計算找補標準，原告應找補被告陳清芳16,123,251元、被告陳群鵬1,612,325 元；

或被告二人找補原告11,286,276元。

（四）綜上，聲明：兩造共有系爭不動產准予分割為原告所有，被告未受分配部分，經鑑價後依所有權應有部分比例以金錢補償之。

二、被告答辯以：

（一）本案得依新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖進行分割，被告先位請求依複丈成果圖二（即分為新莊路394 號部分C ：48.79 平方公尺，景德路235 號部分D ：76.66 平方公尺）進行分割；

備位請求依複丈成果圖一（即分為新莊路394 號部分A ：50.83 平方公尺，景德路235 號部分B ：74.62 平方公尺）進行分割，由原告分得C 或A 部分，並由被告共有D 或B 部分： 1、按最高法院98年台上字第2058號判決參照，當事人請求法院分割共有物時，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及共有人利益、感情等因素公平裁量，不得僅以單一經濟因素為唯一判斷依據，系爭不動產為被告家產，對於共有物具有一定情感，不樂見系爭不動產因變賣或歸屬於原告，故本案應以原物分配為最佳方式，由被告依應有部分合計比例受分配共有物之一部，並繼續維持共有狀態，避免家產因本案而消滅。

方案二之分割方法，原告受分配複丈成果圖C 部分，面積48.79 平方公尺，被告二人則共有複丈成果圖之D 部分76.66 平方公尺，此分割方案依兩造持分之約當面積比例計算，可減少雙方找補之差額，被告爰主張為原物分割之先位分割方法。

2、原告稱系爭建物僅有一個建號，為單一建物，不可分割，故其坐落之系爭土地亦無法分割云云；

惟按最高法院85年度台上字第1171號判決意旨：「物權之客體，固須具有獨立性，但所謂獨立性，並非物理上之觀念而係社會經濟上之觀念。

以一筆土地或一棟建物之特定部分為物權客體時，僅須該特定部分經以人為之區劃而可確定其一定之範圍，並得依有關土地法令辦理登記者即足當之。

故一建號房屋之一部分，如其可得區劃而予特定其範圍者，如同土地之分割然，就該特定部分所為之所有權及抵押權之取得、喪失及變更之登記，並非不可能辦理。」

參照，不得僅以建物僅有一個建號即謂不可分割；

實則，系爭建物由前、後棟房屋合併而成，前、後段房屋係於不同時期建造完成，前棟臨新莊路、後棟臨景德路，除各自得自由出入外，更均已編列門牌。

從而，系爭建物既得按前述土地分割線分割為具獨立性之前、後棟，並另砌牆面分隔使用，即非屬不能分割之建物。

3、原告再以縱可分割，仍應按建築線進行分割（即方案一），否則分割後將影響二樓以上建物之利用云云；

然複丈成果圖一係以前、後棟建築線分割為A 、B 部分，臨新莊路之A 部分面積為50.83 平方公尺，複丈成果圖二C 部分面積為48.79 平方公尺，亦即C 、D 方案之分割線較A 、B方案之分線向新莊路靠近，換言之，C 、D 分割線係在前棟一層樓建物之屋內。

因此，以C 、D 方案分割，被告受分配後棟建物、土地之全部及前棟土地、建物之後半小部分；

原告則受分配前棟土地、建物之前半大部分，故後棟二樓部分全部分配予被告，二樓出入口之樓梯亦在被告分配範圍內，被告可自由利用二樓全部，此方案分割並無任何齟齬。

4、此外，原告稱C 、D 方案將因建築線退縮致無法建築，成為畸零地云云；

惟按新北市政府城鄉發展局106 年3 月13日新北城測字第1060390185號函復鈞院之意旨：「（一）旨揭案地A 部分及C 部分，臨接新莊都市計畫劃設之計畫道路，道路寬度7 公尺，所臨築線即為7 公尺計畫道路境界線。

......（三）旨揭案地A 部分及C 部分，依據100年1 月17日發布實施之『變更新莊都市計畫（土地使用分區管制要點專案通盤檢討）（第二階段）』案檢討後計書第2 點：『建築基地屬整體開發地區之細部計畫範圍內，其土地及建築物之使用，悉依該細部計畫之規定辦理，不適用本要點；

非屬整體開地區之細部計畫、西盛工業區、頭前工業區及中港丹鳳地區，除該計畫已有規定事項從其規定外，未規定事項仍應依本要點管制之。

（四）另查99年10月15日發布實施『擬定新莊都市計畫（中港及丹鳳地區）細部計畫』案內土地使用分區管制要點第7 點規定：『（一）住宅區之前院深度不得小於3 公尺......側院深度不予規定。

（三）住宅區面臨計畫道路寬度10公尺以上......建築線與建築物一樓牆淨距離至少留設3.52公尺，並應依騎樓地相關規定辦理且供公眾通行。

（五）基地前、側院應符合本要點之規定，但因留設前、側院致基地內建築物深（寬）度不足『臺北縣畸零地使用規則』第3條規定時，得依該規定所定最小深（寬）度為準。」

可知系爭道路之建築線為7 公尺，前院深度不得小於3 公尺，但若因保留前院深度致建築物深度不足「臺北縣畸零地使用規則（已修改為新北市畸零地使用規則）」第3條規定，得依該規定最小深度為準。

換言之，若考量分割得可否建築，僅須考慮建築線及新北市畸零地使用規則第3條規定，前院深度既規定不得排除新北市畸零地使用規則第3條之最小深度限制。

系爭道路之建築線為7 公尺，指以道路中心線為準，向兩旁均等退讓，達計7 公尺之線界線作為建築線，系爭道路之建築線範圍，已劃定22-1地號為道路用地，故A 、C 部分之建築線即為22地號及22-1地號之界線，若以A 、C 部分進行建築時無庸再退縮建築線。

5、再按新北市畸零地使用規則第3條第1項、第6條第1項規定，系爭土地之土地使用強度管制為住宅區，面臨都市計畫之道路為7 公尺、平均深度約24.5公尺、面臨道路境界線4.5 公尺，對照上開規定，系爭土地最小寬度4.5 公尺，已逾法定最小寬度3 公尺之限制，增加法定最小寬度1.5 公尺，可對應減少深度3 公尺，故最小法定深度減少至9 公尺即可。

茲因按前揭分割方案之C 部分，原告可受分配之面積為48.79 平方公尺，其面臨道路境線為4.5 公尺，以此計算後深度約為10.84 公尺，已逾法定最小深度9 公尺之限制，原告分得之土地非屬畸零地而可供一般建築甚明，原告受分配部分之深度約10.84 公尺，故縱建築線退縮至22地號與22-1地號之界線仍有不足，亦可再向內退縮1.84公尺，故原告受分配C 部分土地，無可能成為畸零地至為灼然。

6、原告稱受分配之C 部分受22-1地號阻隔，構成袋地，非最佳之分割方案云云；

惟該22-1已編為「道路用地」，無法作為其他使用，有新北市政府城鄉發展局106 年3 月13日新北城測字第1060390185號函可稽，22-1地號土地今亦作為通行使用，故原告受分配C 部分並無形成袋地而無法通行至道路。

7、退步言，倘認方案二分割出C 、D 部分之分割方法，未按系爭建物前、後棟之建築線分割，非屬最佳分割方案，被告亦同意按方案一以前、後棟建築線分割出A 、B 部分之分割方法，由原告受分配複丈成果圖A 部分，面積50.83平方公尺，被告二人則共有複丈成果圖B 部分74.62 平方公尺，再由雙方進行差額之找補。

另因原告受分配A 部分之面積50.83 平方公尺，較上揭先位分割方案原告受分配C 部分面積大，已無構成畸零地或袋地情形，原告以備位分割方案受分配A 部分更無形成畸零地或袋地情形，亦屬當然。

8、地政機關繪製之地籍圖以類似本案之A 、B 或C 、D 分割方式進行分割者，並非少見，分割後面積少於原告受分配之C 部分面積者亦有之，原告一再主張無法原物分割，並非事實。

另以C 或A 部分分配予原告；

以D 或B 部分分配予被告，所生之價差找補數額，請送交中聯不動產估價師聯合事務估價，以維權益。

（二）退步言，倘鈞院認為無法按複丈成果圖一、二進行分割，仍請將系爭不動產分配予被告二人共有，被告願以適當價格對原告進行找補： 1、倘認本案無法進行原物分割，因系爭土地為被告二人家產，對於該共有物具一定之情感，不樂見系爭不動產因變賣或歸屬於原告而失去權利，故請求將系爭不動產全部分配予被告二人共有，被告並願依中聯不動產估價師事務所之估價結果，依不動產總值24,443,330元計算原告持分之價值，即以9,505,739 元（計算式：24,443,330×7/18）補償原告，以終結本案紛爭。

2、原告辯稱中聯不動產估價師事務所之估價結果過低，應以前後二次之鑑價結果之中數（即宏大鑑價報告及中聯鑑價報告之平均）計算，始為公允；

惟中聯之鑑價報告既係國家考試及格之專業估價師所製作，原告又無法證明該鑑價報告為不實，自難任意指摘中聯之鑑價報告不可採，且原告訴訟代理人已當庭表示：「如果被告為要重新鑑價我們也同意，因為好像比市價高了」、「（如果再重新鑑定而鑑定之市場交易價格比宏大不動產估價所鑑定的價格低的話，兩造是否同意就以新鑑定的價格為準？）同意」等語，今又改稱該估價金額過低云云，顯有違反禁反言原則，並非可採。

3、系爭土地原為被告陳清芳及胞弟陳清德因繼承祖產而共有，陳清德過世後再由陳群恭依遺囑遺贈取得陳清德持分，陳群恭及其父親陳博茂於移轉登記時不實記載，經陳清芳及其他親友提起刑事告訴後，雙方達成和解，陳清芳等人始撤回刑事告訴，無奈陳群恭、陳博茂仍無法守成家產，將其所有系爭土地之持分出售予原告，再由原告出面提起本件訴訟，企圖透過司法方式取得全部之土地，將被告二人欲守成之家產強迫出售，以獲利益，原告動機顯非善意，故鈞院自不應順應原告所求而將土地歸於原告所有，亦屬當然。

4、退萬步言，倘認為中聯之鑑價報告偏低，因被告欲保留系爭土地，故被告願以10,000,0000 元找補原告，以求保全家族之祖產，附此敘明。

（三）綜上，原告主張顯無理由，聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：

（一）原告主張其與被告為系爭不動產即新北市○○區○○段00號地號土地及其上同區段375 建號建物即門牌號新北市○○區○○路000 號房屋之共有人，應有部分如附表之權利範圍欄所示，業據其提出土地及建物登記謄本在卷可參（見重調卷7、9頁），且為被告不爭執，洵堪採信。

（二）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分分配者，得以金錢補償之。

民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。

兩造共有之系爭不動產依使用目的既無不能分割之情事，兩造亦未達成分割之協議，依上開規定，原告訴請裁判分割系爭不動產，自屬有據。

（三）次按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參照）。

又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600 號判決意旨參照）。

而按共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。

而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院51年台上字第271 號民事判例要旨可資參照）。

查：系爭建物為一前後臨路之房屋，臨景德路部分為磚造二樓建物，門牌號碼編為景德路235 號，臨新莊路部分為一樓鐵皮加蓋建物，門牌號碼編為新莊路394 號，前後相通，未有隔間，目前由被告陳群鵬供作倉庫使用，交通便利，此有本院105 年10月21日勘驗筆錄及地圖、現場照片等件卷可稽（本院卷第106 至111頁），而該新北市○○區○○路000 號房屋為未辦保存登記之建物，為被告自承（見卷第83頁），並有中聯不動產估價師聯合事務所鑑價報告書可參；

本件原告所請求分割之共有物乃系爭土地即新北市○○區○○段00號地號土地及系爭建物即其上之新莊路394 號房屋，而系爭土地上既存在另一未辦保存登記之建物即景德路235 號磚造二樓房屋，並與系爭建物連接且相通，系爭建物與新莊路間則有另筆新北市○○區○○段0000地號土地，屬道路用地，無法與系爭建物所在土地合併建築，亦有新北市新莊地政事務所土地複丈成果圖及新北市政府城鄉發展局106 年3 月13日新北城測字第1060390185號函在卷可參（本院卷第113 、114 、166 、167 頁）。

是知，若以被告所主張之將系爭土地分割成如附圖所示Ａ、Ｂ或Ｃ、Ｄ，將使分得Ｂ或Ｄ部分（臨景德路）者所取得之系爭土地上仍有一無法分割之未辦保存登記之建物（即景德路235 號房屋），而分得Ａ或Ｃ部分（臨新莊路）則必須藉由另筆土地即22-1地號土地始得與道路連接，顯然對兩造均屬不利，亦損於系爭土地以單一使用、前後臨路之便利性、完整性，有礙其經濟上效用及利用價值。

又系爭建物目前僅係由被告陳鵬群供作倉庫使用，非屬任一方之居住所，兩造雖均有分配取得系爭不動產及補償對方之意願，惟參以系爭不動產經前後二次鑑定市價，第一次鑑定價格土地部分為33,679,383元、建物部分為17,073元，共33,696,456元，第二次鑑定價格為土地部分為24,235,404元、建物部分207,926元，共24,443,330元，此有宏大不動估價師聯合事務所105 宏合務字第00000000號鑑定報告、中聯不動產估價師聯合事務所估價報告在卷可稽，並經兩造同意以第二次鑑定價格為準，故被告表示願依中聯不動產估價師事務所之估價結果，以系爭不動產總值24,443,330元計算補償原告，若偏低，願以10,000,000元補償原告（反之，若以此價格由原告補償被告者，被告陳清芳可受補償13,579,628元，被告陳群鵬則可受補償1,357,963 元，小數點以下，四捨五入），原告則表示應以二次鑑定結果之平均值29,089,693元為系爭不動產之價值，較為妥適，並願以其103 年買受系爭不動產之價格所計算系爭不動產之價值29,021,853元，補償被告陳清芳16,123,251元、補償被告陳群鵬1,612,325 元（反之，若以此價格由被告補償原告者，原告得受補償11,286,276元），是依原告所主張之系爭不動產價值所為補償方案顯對共有人較為有利。

本院參諸前揭說明，認系爭不動產之分割，以將系爭不動產全部分配由原告單獨取得，再由原告以金錢補償被告，並以系爭不動產之價值29,021,853元計算，由原告補償被告陳清芳16,123,251元、被告陳群鵬1,612,325 元，較能增進系爭不動產之經濟效益及利用價值，並兼顧兩造之利益。

（四）綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，訴請分割系爭不動產，為有理由，本院認以系爭不動產全部分歸由原告單獨取得，並由原告補償被告陳清芳16,123,251元、被告陳群鵬1,612,325 元之分割方法最為適宜，爰判決如主文第1項所示。

（五）本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

（六）末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。

本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之。

四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
民事第五庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 29 日
書記官 黃伊媺

附表：
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│    │地號或建號                │權  利  範  圍    │
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│土地│新北市○○區○○段00地號  │顏銘鐘：18分之7   │
│    │（面積125.45平方公尺）    │陳清芳：18分之10  │
│    │                          │陳群鵬：18分之1   │
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│建物│新北市○○區○○段000 ○號│同上              │
│    │即新北市○○路000號       │                  │
│    │（面積68平方公尺）        │                  │
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