臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,事聲,159,20170509,1

臺灣新北地方法院民事裁定 106年度事聲字第159號
異 議 人 李俊民
相 對 人 新北市中和地區農會
法定代理人 何儀龍
代 理 人 廖又萱
鄧莉瑩
上列當事人間聲請清償債務強制執行事件，異議人對本院司法事務官於民國106 年3 月29日所為105 年度司執字第60865 號處分提出異議，本院裁定如下：

主 文

異議駁回。

理 由

一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。

司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；

認異議為無理由者，應送請法院裁定之。

法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；

認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項本文、第2 、3項定有明文。

查本院司法事務官於民國106 年3 月29日以105 年度司執字第60865 號處分，駁回異議人就核定底價之異議及重新鑑價之聲請，異議人對於該處分不服，並於該處分送達後10日內具狀提出異議，核與上開規定及意旨相符，先予敘明。

二、異議意旨略以：

（一）請求本院考量將異議人所有坐落新北市新莊區頂坡角段頂坡角小段第292 、292-1 、292-7 、292-8 、292-9 ；

292-101 、289-3 地號土地（下稱系爭7 筆土地）作1 標來標售，否則可能造成小資金之人只標購較少金額的出口2筆保護區土地即上開292 及292-101 地號土地，來卡住後面的納骨塔專用區土地292-1 、292-7 及289-3 地號土地，將會導致後方土地因無出入道路而難以標售出去，或以很低之價格始有人來標售，因而造成異議人莫大損失。

（二）請求本院斟酌考量系爭7 筆土地坐落在捷運新莊迴龍站旁邊，因比92年捷運尚未施工時，所作之鑑價金額新臺幣（下同）907,957,400 元，提高70% 總價為1,543,528,900元，較為公平合理等語。

三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。

又執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限，強制執行法第70條第2項亦有明定，且依同法第113條規定於不動產之強制執行準用之。

故鑑定人估定之價額以及債權人、債務人之意見，僅為執行法院核定最低拍賣價格之參考，執行法院不受其拘束，且執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。

執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台抗字第13號裁定參照）。

又最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制。

拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院100年度台抗字第263 號裁定參照）。

法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定。

又法院訂定拍賣最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數，其願出之最高價額，並無限制，如債務人被查封之財產，果值高價，則公告拍賣之後，應買人競相出價，自得以公平之價格賣出，於債務人之權益，並無損害（臺灣高等法院96年度抗字第164 號裁定參照）。

是以，拍賣之不動產，經執行法院命鑑定人合法估定價格，當事人即不得任意指摘過低，要求復估。

四、經查：

（一）相對人於105 年6 月3 日執本院89年度民執木字第15967號債權憑證，聲請就異議人所有系爭7 筆土地為強制執行，經本院105 年度司執字第60865 號清償債務強制執行事件受理在案，本院司法事務官遂於105 年6 月30日、105年7 月14日就系爭7 筆土地為查封，並於105 年7 月14日囑託優世國際不動產估價師事務所進行鑑價，經該所於105 年8 月24日函覆以系爭7 筆土地之鑑定價格為415,967,751 元，本院司法事務官即於105 年8 月30日函請兩造表示意見，經異議人於105 年9 月20日具狀表示鑑定價格過低，並願意自行負擔費用聲請鑑定等語，嗣經本院司法事務官105 年10月31日委請巨凡不動產估價師事務所進行鑑價，經該所於105 年11月14日函覆以系爭7 筆土地之鑑定價格為945,969,000 元。

本院司法事務官復於105 年11月25日函請兩造表示意見，異議人於105 年12月15日仍具狀表示鑑價過低並請求再次重新鑑價等語；

相對人於105 年12月12日則表示鑑價過高，希本院參酌第1 次鑑定價格核定底價或另擇鑑價公司進行鑑價等語，惟經本院司法事務官於106 年3 月1 日函詢相對人是否願自費另為鑑價，相對人於106 年3 月13日具狀表示不聲請重新鑑價，願依前鑑價公司價格為核定底價參考等語。

本院司法事務官於106 年3 月29日以105 年度司執字第60865 號處分駁回異議人就核定底價之異議及重新鑑價之聲請，並訂106 年5 月10日進行第1 次拍賣程序等情，經本院依職權調取上開執行卷宗核閱無訛。

（二）異議人請求本院考量將系爭7 筆土地作1 標來標售，否則將造成無人標售或以低價標售，以及請求將原鑑價金額907,957,400 元，提高70% 總價為1,543,528,900 元云云。

惟本院司法事務官於核定拍賣底價時，除參考鑑定人估定之價格外，尚須考量債權人債權滿足、避免低估債務人財產，及衡酌其他債權人公平受償之機會等因素，故核定之最低價格應如何始認為相當，本屬執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘，且執行法院所定拍賣底價係用於限制應買人投標下限，亦即投標人出價不得低於底價，對於其願出之最高價額，並無限制，系爭7 筆土地倘值高價，則於公告拍賣後，由應買人於公開拍賣時競標，應得以合理之價格拍出，亦無損於異議人之權益。

再者，本院司法事務官就系爭7 筆土地分標核定最低底價為甲標：系爭289-3 地號土地2 億元；

乙標：系爭292 地號土地7,000 萬元、292-101 地號土地6,000 萬元；

丙標：系爭292-9 地號土地6,500 萬元、292-1 地號土地4 億元；

丁標：系爭292-7 地號土地3 億5,000 萬元、292-8 地號土地700 萬元，共計1,152,000,000 元，均高於2 次鑑定價格415,967,751 元及945,969,000 元，堪認本院司法事務官該核定之拍賣價格並未過低。

又執行法院既已命鑑定人合法估定價格，無顯不合理之處，且影響土地價格之因素甚多，非僅捷運之交通建設一端，故異議人主張鑑定價格過低，難認可採，異議人一再聲請重新鑑定，亦難認有據。

（三）綜上，司法事務官處分駁回異議人核定底價之異議及重新鑑價之聲請，於法尚無不合。

是異議人聲明異議，為無理由，應予駁回。

至異議人主張系爭7 筆土地合併為1 標拍賣部分，非異議人原聲明或聲請範圍，原處分就此亦未就此為審理，故非本件異議所得審理之範圍，附此敘明。

五、據上論結，依民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 9 日
民事第四庭 法 官 毛彥程
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1,000 元。
書記官 王元佑
中 華 民 國 106 年 5 月 10 日