臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,簡上,8,20170512,1

臺灣新北地方法院民事判決 106年度簡上字第8號
上 訴 人 周天豪
被上訴人 岑金桂
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國105年11月22日本院板橋簡易庭105年度板簡字第1818號第一審判決提起上訴，經本院於106年4月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人起訴及上訴答辯意旨略以：

(一)上訴人於民國104年6月27日起向伊承租新北市○○區○○路0段000號12樓之房屋（下稱系爭房屋），租期1年，即自104年6月27日至105年6月26日止，租金每月新臺幣（下同）15,000元，於每月10日給付，押租金3萬元（下稱系爭租約）。

詎上訴人自105年2月份起即未依約給付租金，嗣上訴人於105年5月31日簽立「房租提前解約切結書」（下稱系爭切結書）予伊，承諾願於105年5月31日起7日內搬離，即雙方合意於105年6月6日終止系爭租約，上訴人共積欠105年2月至5月租金6萬元、水電、瓦斯及清潔費用33,000元，共計93,000元，上訴人負有給付積欠租金及相關費用共93,000元之義務。

又自105年6月6日起租賃契約既已終止，上訴人對租賃物即屬無權占有，故上訴人應自105年6月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於每月租金額2倍即3萬元之違約金等語。

爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟。

(二)上訴答辯意旨略以：上訴人共積欠伊4個月租金共6萬元，另承租期間未繳付之水費、電費、瓦斯費等，乃經雙方同意以現金交付給伊33,000元，金額亦是上訴人本人確認填寫於系爭切結書。

又上訴人依系爭租約第6條第3項應恢復承租時屋內清潔狀況，然伊進入系爭房屋檢查時始發現牆面髒亂不堪，上訴人亦應支付清潔費及牆面粉刷費。

上訴人須將積欠之租金全部返還，伊始願意退還押租金3萬元等語置辯。

三、上訴人上訴意旨略以：因伊積欠被上訴人2個月租金計3萬元，雙方已於105年5月31日合意終止租約，上訴人同意返還積欠租金3萬元與承租期間未繳付之水費、電費、瓦斯費3,000元共計33,000元。

又雙方簽訂之系爭切結書並無明文約定如違約所要支付任何賠償之金額，系爭租約已於105年5月31日同意終止，不應以系爭租約之違約條款來制約伊，應以雙方簽訂之房屋提前解約切結書為準等語，提起本件上訴。

四、原審為被上訴人部分勝訴之判決，命上訴人給付112,000元。

上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：原判決關於命上訴人給付被上訴人超過33,000元部分均廢棄。

廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。

被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

五、被上訴人上開主張，業據其於提出系爭租約、存證信函、系爭切結書、水費通知單、電費繳費憑證、天然氣費繳費通知單、清潔費收據等文件在卷為證（見本院卷第37至54頁），復為上訴人所不爭執，應堪信為真實。

至於，被上訴人主張依系爭切結書上訴人尚須支付93,000元，並依系爭租約應支付違約金19,000元等語，則為上訴人否認並以前詞置辯。

是本件應審酌者厥為：(一)依系爭切結書上訴人須給付之金額若干？（二）被上訴人是否得依系爭租約請求違約金？如是，得請求金額若干？

(一)依系爭切結書上訴人須給付之金額若干？1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院106年度台上205號判決意旨參照）。

次按，押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的。

是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生（最高法院77年度台上字第2213號判決意旨參照）。

2.查系爭切結書載有：「承租人周天豪（即上訴人）與屋主岑金桂（即被上訴人）房租合約期間應於每月30日繳納當月房租費15,000元整，至l05年5月31日為止已積欠房租費四個月新台幣60,000元整未繳納，多次撥打電話未接或進語音傳簡訊也未回應。

原雙方租屋合約於105/06/26到期。

屋主岑金桂要求上房客周天豪提前解除房屋租賃合約，並扣除壓金新台幣30,000元整，並歸還屋主所提供之家電、鑰匙、大樓進出門禁卡...等等。

承租人之屋內私人物品須105年5月31日起限七日內搬離，若超過七日未搬離則屋主有權將其物品丟棄，並請承租人於七日內將房屋恢復為承租前之原貌，家電及屋內裝潢為非自然原因毀損應予以賠償。

承租期間未繳付自來水費、電費、瓦斯費..等，比照前一期金額現金交付給屋主新台幣33,000元整。」

等語，兩造均不否認上訴人共積欠4個月房租並合意提前終止系爭租約，且於105年5月31日簽立系爭切結書，惟上訴人爭執其僅願意給付33,000元云云。

經查，系爭切結書雖載有上訴人返還之金額應扣除押金且約定給付33,000元等語，惟雙方簽立系爭切結書時，究竟有無扣除押金之合意，又約定支付33,000元所含項目為何均未明確，依前揭見解，仍有探求雙方當事人真意之必要。

而被上訴人於本院106年2月15日準備程序期日表示：當時系爭切結書約定係指上訴人應返還4個月未給付之60,000元租金，另水電、瓦斯、清潔及牆面粉刷費用應給付33,000元，至於押金部分則須待上訴人給付上開金額後始同意返還等語，並有提出各項費用單據及粉刷牆面之報價單為證，就水電、瓦斯、清潔及粉刷費用經核確為33,000元（見本院卷第86頁），而上訴人亦於同次準備程序期日表示願意返還積欠被上訴人之房租費用、水電、瓦斯及粉刷費用等語(見本院卷第77頁)，從而，依上開切結書及兩造於準備程序期日之陳述，足徵兩造就系爭切結書之真意為上訴人應給付積欠之4個月房租費用60,000元，及水電、瓦斯、清理及粉刷牆面等費用33,000元，故上訴人上訴主張依系爭切結書，僅須返還33,000元部分，應無理由，應予駁回。

至於系爭切結書雖載有上訴人積欠租金部分並扣除押租金等語，惟依前開見解，押租金既係擔保承租人之租賃債務，自應於上訴人將系爭房屋返還，且兩造就租賃權利義務關係均結清，待上訴人無債務不履行之情事時，始得請求返還，故兩造間之租賃債權債務關係終了前，出租人本得不先行返還押租金或自承租人積欠租金扣除，此乃出租人之權利。

經查，上訴人簽立系爭切結書後，除未依約定於7日內將系爭房屋清空返還被上訴人外，亦未繳付雙方合意應給付之水電、瓦斯等33,000元之費用，是上訴人迄今仍處於債務不履行之狀態，被上訴人依前揭說明即無自上訴人積欠租金中扣除之義務，故本件被上訴人自得主張請求上訴人返還積欠4個月租金部分而不扣除押租金，附此敘明。

(二)被上訴人是否得依系爭租約請求違約金？如是，得請求金額若干？1.按民法第260條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；

此為當事人依法律規定終止契約時所準用，復為同法第263條所明定。

基於同一法理，如依契約約定終止之情形，應可類推適用。

因此，約定終止權人於終止以前，如已有之損害賠償請求權，不因約定終止權之行使而受影響（最高法院95年度台上字第2152號判決意旨參照）。

2.查系爭租約第9條前段約定：「租賃關係消滅時，乙方（即上訴人）應即日將租賃房屋回復原狀遷空返還甲方（即被上訴人），不得拖延。」

；

第8條第2項約定：「乙方於終止租約經甲方定七日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起至交還房屋之日止，乙方應給付給甲方按房租貳倍計算之違約金」，有租約可稽，經查，兩造於105年6月6日合意終止系爭租約，上訴人依約應於租賃關係終止時，將系爭房屋回復原狀返還被上訴人，如未能於期限內返還，被上訴人得請求違約金。

上訴人雖主張兩造已於105年5月31日合意終止租約，應以系爭切結書約定為準云云，惟系爭切結書僅約定雙方同意提前終止租賃關係之意思表示，至於租約終止後如何返還系爭房屋及相關約定，仍應回歸系爭租約之條文適用，又依前諸說明，契約終止後仍不影響契約當事人得請求違約損害賠償之請求權，從而，上訴人未能於租賃關係終止後立即返還系爭房屋，被上訴人自得依系爭租約第8條第2項請求自終止租約之翌日起算至交還房屋止之違約金，要屬可據。

基此，本件應以上訴人返還系爭房屋鎖匙之日期作為返還系爭房屋之日，被上訴人雖抗辯上訴人係105年8月2日始歸還鎖匙，惟其未能舉證以實其說，故仍應以原審所認定之日期即105年6月26日作為上訴人返還房屋之日期，故原審以租約終止翌日105年6月7日起至105年6月26日計算19日之違約金19,000元（15,000×2×19/30=19,000），尚無違誤，上訴人此部分之主張，亦無理由。

六、綜上所述，兩造合意終止系爭租約，上訴人應給付被上訴人4個月未繳租金60,000元，及水電、瓦斯及粉刷費用33,000元，上訴人上訴應無理由。

至於上訴人主張已終止租約不得依系爭租約請求違約金部分，亦無理由，不應准許。

原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
民事第二庭審判長法 官 陳映如
法 官 陳翠琪
法 官 洪韻婷
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 5 月 12 日
書記官 楊璧華