臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,訴,1496,20170908,3

臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第1496號
原 告 陳信諺
訴訟代理人 陳守文律師
複代理人 郭千華律師
被 告 劉建良
訴訟代理人 曾威凱律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，經本院於民國106年8月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百零六年二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣柒拾萬元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告原為坐落新北市○○區○○段○○段00地號土地及其上建號18號，門牌號碼新北市○○區○○街0巷00號建物（下合稱系爭房地）之所有權人，權利範圍各為1/2。

被告則為原告之舅舅。

㈡兩造於民國105年11月17日於訴外人張文娟地政士開設之信用地政士事務所內簽訂不動產買賣契約書（原證1；

下稱系爭買賣契約），約定被告以新臺幣（下同）350萬元之價金向原告買受原告系爭房地之持分。

依系爭買賣契約第3條付款約定可知，被告應於簽約時給付簽約款150萬元，再於系爭房地過戶完畢後交屋時給付尾款200萬元。

被告於105年11月17日簽約當時，提出發票人為樺麒實業有限公司、票號MD3467342、發票日期105年11月18日、票面金額150萬元之支票一紙作為簽約款交付原告，被告另提出一紙發票人為樺麒實業有限公司、票號MD3467343、發票日期106年1月10日、票面金額200萬元之支票一紙，經張文娟地政士影印後將該紙支票影本一併裝訂於系爭買賣契約後，被告並表示待系爭房地過戶完畢後即將該紙支票作為尾款交付予原告。

㈢詎料，張文娟地政士於105年11月30日將原告系爭房地之持分移轉予被告及被告指定之登記名義人之過戶事宜辦理完畢後，被告卻惡意避不見面，拒絕交付尾款200萬元與原告，原告錯愕之餘轉向張文娟地政士尋求協助，張文娟地政士僅表示前開面額200萬元之支票正本在被告手上，伊無能為力等語。

為此，原告依系爭買賣契約第3條第2項之約定，請求被告給付買賣價金200萬元。

㈣並聲明：⒈被告應給付原告200萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：㈠兩造雖訂有系爭買賣契約，惟被告事後發現原告並未取得系爭房地應有部分1/2之所有權，被告自得依權利瑕疵擔保及債務不履行等規定主張解除契約，並以被告106年7月14日所提民事答辯狀作為解約之意思表示：查系爭房地原為被告之父、原告之外祖父即訴外人劉金江所有，原告趁劉金江已罹患失智症而陷於無法辨識利害得失之情形下，擅自以贈與為原因，將系爭房地應有部分1/2移轉登記至原告名下，顯見原告自始非系爭買賣標的之真正所有權人，其對於移轉系爭房地應有部分1/2之債務應屬自始主觀給付不能。

是被告得依民法第349條、第353條、第226條第1項、第256條等規定，主張權利瑕疵擔保而解除系爭買賣契約，並以被告106年7月14日所提民事答辯狀作為解約之意思表示，故原告請求被告給付剩餘價金200萬元並無理由。

㈡系爭房地之真正所有權人為劉金江，其事後可能向被告主張所有物返還請求權，故原告應依民法第348條規定負瑕疵擔保責任：查劉金江於104年間即已遭診斷罹患失智症，而對於辨識其意思表示之效果能力顯有不足，自不可能為贈與系爭房地1/2之意思表示。

惟原告竟利用照顧劉金江之便，擅自辦理系爭房地1/2之所有權移轉登記，核屬無權處分。

就此，劉金江之配偶已向臺灣新北地方法院檢察署提出刑事詐欺告訴，由該署以106年度偵字第9615號案件偵辦中。

本件原告所出賣與被告之標的為劉金江所有之系爭房地，劉金江即可能向被告主張所有物返還請求權，而影響被告就買賣標的物之權利，依最高法院96年度台上字第2617號、82年度台上字第700號、104年度台上字第1360號判決意旨，被告自得請求原告負權利瑕疵擔保責任。

本件原告既對系爭房地欠缺處分權，其就移轉系爭房地1/2應有部分所有權之債務，核屬自始主觀給付不能，且該給付不能之情形可歸責於原告，被告自得向原告依民法第349條主張權利瑕疵擔保責任，同時依民法第256條主張解除系爭買賣契約。

㈢答辯聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張兩造於105年11月17日簽訂系爭買賣契約，約定被告以350萬元之價金向原告買受原告名下之系爭房地應有部分1/2，原告名下之系爭房地應有部分1/2已於105年11月30日移轉所有權登記至被告及被告指定之登記名義人即訴外人劉明昌、劉裕聰（均為劉金江之子）名下，被告則已給付買賣價金150萬元，餘款200萬元迄未給付之事實，為被告所不爭執，並有不動產買賣契約書影本1份、支票影本2紙、新北市地籍異動索引、系爭房地之第一類登記謄本附卷可稽（見本院訴字卷第57至61頁、第63頁、第65至75頁、司促字卷第17至25頁），而堪認定。

四、本件原告依系爭買賣契約請求被告給付價金尾款200萬元，被告則抗辯系爭買賣標的物有自始主觀給付不能之權利瑕疵存在，被告已解除系爭買賣契約，故原告不得再請求被告給付價金等前揭情詞為辯。

是本件之爭點為：系爭買賣契約之買賣標的物有無被告所辯之權利瑕疵存在及被告解除系爭買賣契約是否合法。

經查：㈠按民法第349條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」

。

惟出賣人依上開規定，就買賣之標的物固應負權利瑕疵擔保責任，然仍以權利之瑕疵於買賣成立後未能除去為前提。

倘因法律規定買受人於受買賣標的物之交付後，已取得標的物之所有權，可得對抗第三人時，則其權利已無瑕疵，即不得再使出賣人負瑕疵擔保之責（最高法院77年度台上字第2422號裁判意旨參照）。

次按土地法第43條條所謂登記有絕對效力，係指土地之登記名義人為非真正權利人時，為保護交易安全，將登記事項賦予絕對真實之公信力，使因信賴現存登記而取得權利之善意第三人，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪。

故真正權利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若於已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記後，即不得更為塗銷登記之請求（最高法院86年度台上字第2748號、103年度台上字第2030號裁判意旨參照）；

土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱其登記有得撤銷或無效等原因，而在實體法上對於他人（真正權利人）負有變更登記之義務，但於該他人未提起塗銷登記之訴並獲得勝訴之確定判決以前，究難否定其登記所生之效力（最高法院87年度台上字第173號裁判意旨參照）。

㈡查系爭房地原為訴外人劉金江（即原告之外祖父、被告之父）單獨所有。

於105年6月8日，系爭房地應有部分1/2遭以「贈與」為原因移轉登記至原告名下。

原告再於105年11月30日將其名下之系爭房地應有部分1/2以「買賣」為原因移轉登記至被告、訴外人劉明昌、劉裕聰3人名下（每人各取得應有部分1/6），此有新北市地籍異動索引及系爭房地第一類登記謄本附卷可證（見本院司促字卷第17至25頁）。

是原告名下系爭房地之應有部分1/2，業經原告依系爭買賣契約之約定辦理所有權移轉登記至被告及被告指定之訴外人劉明昌、劉裕聰名下而履行其出賣人之義務完畢，此亦為被告所是認（見本院訴字卷第84頁）。

則被告雖以：系爭房地之真正所有權人應為劉金江，原告係利用照顧已罹患失智症而對辨識其意思表示效果之能力顯有不足之劉金江之便，未經劉金江之同意，擅自將系爭房地應有部分1/2辦理移轉登記與原告，而為無權處分，劉金江即可能向被告主張所有物返還請求權，故系爭買賣標的物有自始主觀給付不能之權利瑕疵等語，然為原告所否認，即應由被告就其上開所辯負舉證之責。

被告雖提出臺安醫院105年11月24日之診斷證明書影本1紙（見本院訴字卷第95頁），其診斷欄記載：「…血管性失智症…」；

醫師囑言欄記載：「病患（即劉金江）於104年9月25日起至105年11月24日於本院神經科門診追蹤治療，病患於104年10月12日接受認知功能檢查（MMSE17），顯示中度失智症，並在定向感及記憶判斷能力明顯不足」等語，固可證劉金江於104年10月12日已經罹患中度失智症，致其定向感及記憶判斷能力有明顯不足之情形，而難認105年6月間系爭房地應有部分1/2自劉金江名下移轉登記至原告名下當時，劉金江能有效為意思表示與受意思表示。

然被告陳稱系爭買賣契約簽立之後，被告事後才發現原告並未取得系爭房地之應有部分1/2等語（見本院訴字卷第89頁），且未承認其係惡意自原告處受讓取得系爭房地應有部分1/2（見本院訴字卷第101頁）。

是被告陳稱劉金江之配偶有代理劉金江對原告提出刑事準詐欺告訴一節，雖為原告所是認（見本院訴字卷第101頁）。

然被告亦自承劉金江就系爭房地並未對被告、劉明昌、劉裕聰3人提出民事訴訟為追奪（見本院訴字卷第101頁）。

是買受人即被告既未承認其為惡意自原告處受讓系爭房地應有部分1/2，其基於系爭買賣契約應取得之系爭房地應有部分1/2之權利復已經原告履行完畢，且迄無遭劉金江追奪致使其與劉明昌、劉裕聰3人所取得系爭房地應有部分1/2之權利因而喪失之情事，自不能認其等已取得之系爭房地應有部分1/2有何權利瑕疵存在，出賣人即原告即無應對被告負權利瑕疵擔保責任之可言。

因此，被告以系爭買賣標的有權利瑕疵為由主張解除系爭買賣契約，於法不合，不生解除之效力。

㈢職是，被告解除系爭買賣契約並不合法，系爭買賣契約仍屬有效，被告自有依據系爭買賣契約給付價金尾款200萬元與原告之義務。

五、從而，原告依據兩造間系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付價金200萬元，及自支付命令送達翌日即106年2月25日起（見本院司促字卷第31頁送達證書）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。

結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條、第392條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 9 月 8 日
民事第三庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 8 日
書記官 張珮琪