臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,訴,2040,20170914,2

臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2040號
原 告 林簡月美
訴訟代理人 林文
被 告 蔡皓宇
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國106 年8 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○○巷○弄○○號四樓房屋全部遷讓返還原告，並給付原告新臺幣壹萬參仟元，及自民國一百零六年六月五日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序事項：被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其對被告一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：

（一）被告於民國106 年1 月5 日向原告承租坐落於新北市○○區○○路0 段000 巷0 弄00號4 樓（即為門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 巷0 弄00○0 號）房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），兩造約定租期1 年，即自106 年1 月5 日起至106 年12月5 日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬3,000 元，於每月5 日給付，押租金2 萬6,000 元。

（二）被告積欠租金已達3 個月，共計3 萬9,000 元。被告於106 年至今僅於106 年1 月、3 月繳納2 個月之租金，同年2 、4 、5 月未繳納租金。

經原告於106 年4 月13日寄發板橋江翠郵局存證號碼第000510號存證信函定期催告被告給付租金，詎被告不予置理，原告以本件起訴狀繕本送達，作為終止兩造間系爭租約之意思表示，請求被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠租金。

又系爭租約自106 年5 月25日起租賃既已終止，被告對租賃物即屬無權占有，應按月賠償原告就系爭房屋未收租金1 萬3,000 元之損害額迄至被告交還系爭房屋之日止。

（三）為此，爰依民法第440條第1項、第2項規定終止系爭租約後，依民法第455條前段、第767條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，另依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付遲延租金及無權占有系爭房屋相當於租金之不當得利，並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付租金3 萬9,000 元及自106 年5 月5 日起至遷讓之日止，按月賠償1 萬3,000 元。

二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。

三、本院得心證之理由：

（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人應依約定日期，支付租金。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。

又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7 號裁定意旨參照）。

再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例參照）。

（二）查：原告於106 年1 月5 日與被告簽訂系爭租約，約定租期自106 年1 月5 日起至106 年12月5 日止，每月租金為1 萬3,000 元，被告僅於繳納106 年1 月、3 月繳納2 期之租金，其餘租金均未繳納，嗣原告於106 年4 月13日以板橋江翠郵局存證號碼第000510號存證信函定期催告被告給付租金，逾期則終止系爭租約等事實，業據原告提出系爭租約影本、存證信函影本、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本各1 份在卷為憑（本院106 年度板簡字第1202號卷第12至18頁、本院卷第13、15頁）。

被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何準備書狀爭執或否認原告之主張，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段，視同自認，原告上開主張，應堪採信。

是原告於106 年4 月13日寄發上開存證信函予被告時，被告有2 個月之租金未繳納，但其既有於106 年3 月5 日繳納租金，堪認原告於寄發上開存證信函時遲延給付租金尚未逾2 個月，惟至本件起訴狀繕本送達被告之106 年5 月25日（於106 年5 月15日寄存送達，經10日發生效力，同上板簡卷第27頁），已逾2 個月以上，被告仍未繳納租金，且原告另主張以本件起訴狀繕本視為終止系爭租約之意思表示（本院卷第42、43頁），應認系爭租約已於106 年5 月25日終止，故原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據，應予准許。

又被告固有積欠原告3個月租金共計3 萬9,000 元（計算式：13,000元×3 月＝39,000元），惟被告於簽訂系爭租約時有交付原告押租金2 萬6,000 元，業經系爭租約第5條所載明，按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照），是原告所得請求被告給付之租金經抵充押租金後，原告僅得請求1 萬3,000 元，逾此部分之請求，為無理由。

至原告上開所得請求被告返還之租金，經以押租金抵償後，雖未達2 個月以上，然算至本件言詞辯論終結前為止，已達2 個月以上，是原告請求被告遷讓系爭房屋，並無違反土地法第100條第3款之規定，合應敘明。

（三）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。

所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。

查：系爭租約係於106 年5 月25日終止（租期算至106 年6 月4 日），已如前述，則自106年6 月5 日起，兩造間即無租賃關係存在，被告已無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無權占用系爭房屋，且被告因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，揆諸上開說明，原告應得請求被告償還相當於租金之價額。

是原告依不當得利之法律關係，請求被告自106 年6 月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1 萬3,000 元，應有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

四、綜上所陳，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，依系爭租約之約定，請求被告給付1 萬3,000 元，及依不當得利之法律關係，請求被告自106 年6 月5 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1 萬3,000 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 9 月 14 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 14 日
書記官 李佳寧