臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,訴,2102,20190313,2

臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2102號
原 告 陳明偉
陳明展

共 同
訴訟代理人 蔡育盛律師
複代理人 張韶庭律師
被 告 游祥麒
游祥和

共 同
訴訟代理人 王秋芬律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國108 年2 月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認兩造間就坐落新北市○○區○○○段○○段○○○地號土地之私有耕地租約（租佃編號：莊登字第七六號）不存在。

被告應將前項所示土地於新北市新莊區公所之私有耕地租約（租佃編號：莊登字第七六號）登記及地政機關土地登記謄本之耕地三七五租約登記予以塗銷。

訴訟費用由被告負擔。

原告假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

不符調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，耕地三七五減租條例第26條第1項定有明文。

本件原告主張兩造間就坐落新北市○○區○○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）所成立臺灣省臺北縣（現改制為新北市，下同）私有耕地租約莊登字第76號之耕地租賃契約（下稱系爭耕地租約）業經合法終止而應予註銷，兩造發生爭議後，經新北市新莊區公所耕地租佃委員會調解，因調解不成立移送新北市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經新北市政府以民國106 年6 月27日新北府地籍字第1061235665號函（見本院卷㈠第9 頁）移送本院審理，並有上揭系爭耕地租賃契約調處不成立案卷可憑（見本院卷㈠第11至157頁），是本件租佃爭議事件起訴合法，先予敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。

經查，本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告等人應協同辦理系爭土地之耕地三七五租約註銷登記。

㈡原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷㈠第177 頁）。

經原告將訴之聲明迭為變更、追加，嗣於107 年7 月16日將訴之聲明變更為：㈠確認兩造間就系爭土地上之耕地三七五租約關係不存在。

㈡被告應將系爭土地於新北市新莊區公所之私有耕地租約登記及地政機關土地登記謄本之耕地三七五租約登記予以塗銷。

㈢原告願供擔保請准宣告假執行。

經核原告所為上揭訴之變更，被告對上開訴之追加、變更，無異議而為本案言詞辯論（見本院卷㈡第193 至195 頁），應視為同意上揭訴之變更、追加，經核與前開規定相符，應予准許。

三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨可資參照）。

本件原告主張與被告間就系爭土地所訂立之系爭耕地租約已無耕地三七五減租條例適用，而經原告合法終止，系爭耕地租約法律關係已不存在，此為被告所否認，則兩造間就系爭土地是否有耕地租賃關係存在即不明確，並致原告之私法上地位有受侵害之危險，而得經法院以確認判決除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益。

貳、實體方面：

一、原告主張：緣訴外人即被告之父親游清溪於50年間，向訴外人即原告之父親陳三川承租坐落新北市新莊區頭前段頭前小段207 、207 之10、207 之2 、207 之12、207 之13地號土地（下稱系爭5 筆土地）耕作，雙方訂有三七五耕地租約，嗣後陳三川逝世，游清溪便與原告就系爭5 筆土地，訂定租賃期間自92年1 月1 日起至97年12月31日止之系爭耕地租約，而坐落新北市○○區○○段○○○段000 ○000 ○00地號土地，業經新北市政府徵收，而坐落新北市○○區○○段○○○段000 ○0 ○000 ○00○000 ○00地號土地即系爭土地於93年間經新北市政府辦理土地重劃，並變更使用類別為建地，復於96年間經土地重劃分配而登記為第一類商業區，故系爭土地使用目的既已由農地依法辦理土地重劃而變更為非耕地使用，且游清溪亦未持續耕作，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，出租人自得依法終止系爭耕地租約，原告已向游清溪表示終止系爭耕地租約，然因對後續補償費金額認知差異過鉅而未達成共識。

於98年4 、5 月間，原告再次向游清溪終止系爭耕地租約，然因雙方對於補償金額無法達成共識；

於98年6 至12月間，原告委任訴外人傅寶樹，向訴外人即游清溪之代理人林素梅多次表示終止系爭耕地租約。

之後游清溪於103 年2 月12日逝世，被告竟向新北市新莊區公所申請辦理系爭耕地租約之承租人繼承變更登記，經原告以系爭耕地租約業經終止為由，向新北市新莊區公所提出異議，經多次調處未果而移送本院以104 年度重訴字第510 號租佃爭議事件審理（下稱前案），前案認因原告業已向被告終止系爭耕地租約，故被告請求原告協同辦理承租人變更登記並無理由，而經本院判決駁回確定在案，前案就系爭耕地租約是否業經終止而失其效力之重要爭點，既經充足舉證及辯論，即應賦予該理由判斷一定拘束力而於同一當事人間發生爭點效。

況被告尚請求原告給付因系爭耕地租約所生之補償金，經本院以106 年度訴字第233 號租佃爭議事件審理，被告於該事件中亦坦言不諱系爭耕地租約業經終止，足見兩造間已無耕地租賃關係。

是原告為系爭土地所有權人，系爭耕地租約既經原告終止而失其效力，系爭耕地租約登記即足以妨害原告就系爭土地所有權之行使，爰依民法第767條第1項規定提起本件訴訟等語。

並聲明：如前開壹、二部分所載最終變更後之聲明。

二、被告則以：原告前向新北市新莊區公所申請註銷系爭耕地租約，然因未能提出新北市耕地租約辦法第8 、9 條所規定之終止租約意思表達、補償費提存法院、協議書、承租人領取補償費收據等證明文件，致新北市新莊區公所無從辦理租約終止登記，則原告若認此有所違誤，性質是否確屬租佃爭議，已屬有疑，亦難認被告在法律上有辦理註銷系爭耕地租約登記之義務可言。

又原告稱96年間已向游清溪為終止系爭耕地租約之意思表示，系爭耕地租約已失其效力，然本件原告係向被告2 人為請求，此不啻承認被告確已繼承系爭耕地租約之事實，且經新北市新莊區公所辦妥變更登記在案，原告猶加否認，其主張不足採信等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，系爭5 筆土地（包含系爭土地）原為陳三川所有，其於50年10月間將系爭5 筆土地出租予陳清溪，雙方並約定三七五耕地租約，嗣陳三川過世後，由其子即原告繼承系爭5筆土地，原告即於93年10月11日與陳清溪就系爭5 筆土地簽訂系爭耕地租約，租賃期間為92年1 月1 日起至97年12月31日，再於98年1 月9 日經游清溪申請續訂租約，租賃期間自98年1 月1 日起至103 年12月31日，嗣陳清溪於103 年2 月12日逝世，而由其子即被告為繼承人。

又系爭5 筆土地中坐落新北市新莊區頭前段頭前小段207 、207 之10地號之2 筆土地業經新北市政府徵收，其餘即系爭土地部分，先於93年間經新北市政府辦理土地重劃並變更使用類別為建地，復於96年間經土地重劃分配而登記為第一類商業區等情，有卷附臺灣省臺北縣私有耕地租約、新莊市公所處理承租人申請續訂核定承租續訂租約通知書、臺北縣新莊鄉鎮市私有耕地租約異動登記加蓋戳記處、新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、新北市政府地政局線上查詢服務新舊地建號查詢、土地登記第三類謄本、城鄉服務網查詢資料各1 份在卷可稽（見本院卷㈠第215 頁、第49至55頁、第63頁、第221 頁、第223 頁、第224 至225 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、原告主張其業已合法終止系爭耕地租約，兩造間已無耕地租賃之法律關係，其並得依民法第767條第1項之規定請求塗銷系爭耕地租約之登記等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。

是本院應審酌者厥為：㈠系爭耕地租約是否業經原告合法終止？㈡原告依民法第767條第1項之規定請求塗銷系爭耕地租約之登記，有無理由？茲分敘如下：㈠系爭耕地租約是否業經原告合法終止？1.按耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有下列情形之一不得終止：…五經依法編定或變更為非耕地使用時。」

。

上開規定係該條例於72年12月23日修正時所增訂，旨在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76條、第77條之規定，以促進土地之利用。

故衹須耕地已依法編定或變更為非耕地使用，不論其編定或變更係在租約訂立前或租約訂立後，出租人均得據以終止租約（有最高法院85年度台上字第138 號判決意旨可資參照）。

又耕地：指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地，72年8 月1 日修正公布之農業發展條例第3條第10款定有明文；

再耕地︰指合於下列規定之土地︰㈠依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。

㈡國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使用性質，經該法主管機關會同有關機關認定屬於前目規定之土地，89年1 月26日修正公布之農業發展條例第1項第11款亦有明定。

經查，系爭5 筆土地中重劃前之頭前段頭前小段207 之2 、207 之12、207 之13地號土地亦即系爭土地，其原登記地目為「田」，應屬89年1 月26日修正前之農業發展條例第3項第10款規定之耕地，而於89年1 月26日該條例修正後，已非屬該條例所稱之耕地，有臺灣省臺北縣私有耕地租約、臺北縣新莊鄉鎮市私有耕地租約異動登記加蓋戳記處、新北市政府都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、新北市政府地政局線上查詢服務新舊地建號查詢各1 份附卷可參（見本院卷㈠第49至55頁、第63頁、第221 頁），且為被告所不否認，可見系爭耕地租約之系爭土地，於89年1 月26日已變更為非耕地使用，從而，出租人即原告於89年1 月26日以後，自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭耕地租約自明。

2.次按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年台上字第2294號判例意旨可資參照）。

本件原告主張其已於96年間、98年4 、5 月間，向當時之承租人游清溪終止系爭耕地租約，復於98年6至12月間，經原告委任傅寶樹向游清溪之代理人林素梅多次表示終止系爭耕地租約云云，並提出臺灣新北地方檢察署檢察官102 年度偵字第24850 號不起訴處分書影本、102 年7月17日詢問筆錄、訪談摘要、本院106 年度訴字第233 號106 年4 月27日言詞辯論筆錄各1 份為據（見本院卷㈡第47至50頁、第43至46頁、第51至55頁、第57至65頁）。

惟查：⑴原告雖主張系爭土地於96年間經土地重劃並變更為商業區，故其依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定得終止系爭耕地租約，其並已合法終止系爭耕地租約云云。

然系爭土地固於96年間已變更為非耕地，原告雖得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定終止系爭耕地租約，已如前述，惟原告僅係取得提前終止系爭耕地租約之權利，其仍須向該時之承租人游清溪行使終止權，否則在其向游清溪為終止之意思表示前，系爭耕地租約仍應存續有效，而原告就其係於何時、地以何方式向游清溪行使終止權等節，迄未具體主張，就此部分復未提出任何相關事證可資證明其確曾向游清溪合法終止系爭耕地租約，亦即原告並未舉證以實其說，自難認原告此部分空言主張與事實相符。

⑵原告另主張其於98年4 、5 月間，再次向游清溪表示終止系爭耕地租約，並由被告游祥麒代表其父游清溪至土地公廟商洽談補償費事宜，系爭耕地租約已於98年4 、5 月終止云云。

然該時系爭耕地租約之承租人應為游清溪，故原告應向游清溪為終止系爭耕地租約之意思表示始屬合法行使終止權自明。

而被告前請求原告續訂系爭耕地租約，向本院提起租佃爭議事件，經本院以104 年度重訴字第510 號判決被告敗訴確定在案（下稱另案），被告游祥麒（與被告游祥和合稱被告，單指其一，逕稱姓名）於另案中否認其該時確受游清溪委任而為游清溪之代理人一節，有本院104 年度重訴字第510 號民事判決1 份附卷可參（見本院卷㈠第227 至236 頁），可見游祥麒並未曾以游清溪之代理人身分與原告洽談系爭耕地租約相關事宜，則原告主張於98年4 、5 月間已向游清溪之代理人游祥麒為終止系爭耕地租約之意思表示云云，尚無可採。

至原告另向林素梅及訴外人游祥堃、游祥德、游庭瑞、游美禮子等人告訴偽造文書告訴案件，經臺灣新北地方檢察署檢察官以102 年度偵字第24850 號偵查時，林素梅等人共同委任之辯護人蘇章巍律師固於答辯狀內表示：98年4、5 月間，因游清溪承租303 地號之地目已確定變更為建地，而有耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項補償規定之適用問題，告訴人（按即原告）等始出面與游清溪會商討論其出租耕地之終止、補償條件等語；

並於檢察事務官詢問時陳稱：因為已經地目由農地變更為建地，依耕地三七五減租條例第17條規定，租約應該終止，由地主即告訴人2 人補償給佃農游清溪，地主希望能夠減少補償金額，於是就與游清溪約在土地公廟旁的會議室協商，但是游清溪當時年事已高，就由其子游祥麒代表，並交代游祥德、游祥堃、林素梅陪同到場與告訴人2 人協商等語，有原告提出該答辯狀、詢問筆錄在卷可參（見本院卷㈡第38頁至第46頁），然自蘇章巍律師於經檢察事務官詢問時所稱「由林素梅陪同游祥麒到場」等語，尚無從據此認定林素梅確有受游清溪委任前往土地公廟與被告協商；

另系爭耕地租約之有效存否與該刑事偵查案件調查要點無關，且蘇章巍律師前開陳述內容亦非基於證人身份所為，其從未親自見聞，更非受本件被告或游清溪委任所為陳述，自無從憑此逕認游祥麒有受游清溪委任而與原告洽談系爭耕地租約終止之事，是原告主張其已向游清溪為終止系爭耕地租約之意思表示，尚乏積極事證可佐，洵無足採。

⑶原告另主張其於98年6 月至12月間，委由傅寶樹多次向游清溪之代理人林素梅表示終止系爭耕地租約，系爭耕地租業經其合法終止云云，並據原告提出訪談摘要1 份在卷為憑（見本院卷㈡第51至55頁），另傅寶樹於前案亦以證人身分證稱：我於96年11、12月開始處理本件，我有分別跟雙方講要先處理三七五租約的事情才能跟建商談合建，雙方都同意先處理三七五租約，透過我將雙方的條件告知對方，後來游祥麒有委託代書提出協議書，但該協議書除移轉土地持分外尚要求原告開立本票擔保，原告陳明偉不同意，故前開協議書未經游清溪簽名同意，我有受原告委託向被告表示終止租約，但沒有說依照什麼規定終止，被告有向我表示代表父親處理三七五租約的事情，游清溪也有看過我與被告洽談租約終止的事情，原告向我表示是因為土地重劃變更地目而要終止租約，我有將此事告訴被告，他們也都相當清楚等語（見本院卷㈡第58至63頁），然該協議書既未經游清溪簽名同意，復未經游祥麒或林素梅以游清溪之代理人名義簽立，尚難以該協議書內容逕認係游清溪於接受原告單方終止系爭耕地租約之意思表示後所提出，自難認兩造已合意終止系爭耕地租約。

況原告亦未提出相關事證可資認定其確已依耕地三七五條例第17條第1項第5款之規定，單方向游清溪為終止系爭耕地租約之意思表示，並委由證人傅寶樹向游清溪或其代理人傳達該終止之意思一節，此由證人傅寶樹前開證述內容及卷附訪談摘要均未敘及此事，而訪談摘要亦僅記載關於協議終止租約之條件磋商等內容亦可得知，自難認系爭耕地租約業經原告依前開規定合法終止。

復依證人傅寶樹前開證述內容，並無原告向被告終止系爭耕地租約之具體時間、經過情節，況證人所述多係聽聞兩造轉述相關情節，而兩造縱使對系爭土地已非耕地而可得終止系爭耕地租約一事知之甚詳，然於原告向游清溪為終止系爭耕地租約之意思表示前，尚不因兩造知悉此事而即可認系爭耕地租約業經合法終止，即無從依此推論原告確曾於98年6 至12月間向游清溪合法終止系爭耕地租約，證人傅寶樹前開證述內容仍無從為有利於原告之認定甚明。

3.至被告雖未能舉證證明系爭耕地租約已於96、98年間經原告合法終止，惟被告前所提起另案租佃爭議事件中，於104 年9 月25日言詞辯論期日時，原告已當庭表示要再次重申終止系爭耕地租約的意思表示等語；

其並於104 年11月9 日言詞辯論期日時，當庭表示：「我們主張93年就已經有終止的意思表示，最晚在去年有發給原告的存證信函也一再表明終止租約的意思表示。」

、「如果原告對於上次開庭被告已為終止意思表示有疑義，被告今日當庭再為一次終止的意思表示。」

等語，有本院104 年度重訴字第510 號民事判決1 份附卷可參（見本院卷㈠第227 至236 頁）。

是縱系爭耕地租約於96、98年間未經原告合法終止，然原告既已於另案上開期日，當庭向被告所為終止系爭耕地租約之意思表示，已當場到達被告，自應發生效力。

是系爭耕地租約至遲於104 年11月9 日另案言詞辯論終結時，已因原告向被告為終止之意思表示而失其效力。

準此，系爭耕地租約既業經原告合法終止而失效，原告訴請確認兩造間就系爭土地上之耕地三七五租約關係不存在，即屬有據。

㈡原告依民法第767條第1項之規定請求塗銷系爭耕地租約之登記，有無理由？1.按耕地三七五減租條例第17條第2項規定之補償，與同條第1項第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，更非出租人終止耕地租約之生效要件。

故耕地出租人於耕地經依法編定或變更為非耕地使用後，祇須依同條例第17條第1項第5款規定向承租人為終止租約之意思表示，自已生合法終止租約之效力，自不發生同時履行抗辯問題（有最高法院83年台上字第2400號判例、87年度台上字第1340號判決意旨可資參照）。

是耕地雖經租賃後，然該耕地若已依法編定或變更為非耕地使用，出租人即得終止租約，至出租人是否應依同條例第17條第2項規定補償及補償之數額為何，則為租約終止後之問題，與出租人得否行使終止權無涉。

次按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。

又耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請；

耕地租約經依法終止、出租耕地經政府全部徵收並辦竣所有權移轉登記、出租人收回自耕、承租人受讓全部出租耕地、租佃關係消滅或耕地全部滅失並辦竣滅失登記者，由鄉（鎮、市、區）公所將租約登記簿租約登記事項予以註銷，報請縣（市）政府備查，臺灣省耕地租約登記辦法第2條第1項、第11條亦定有明文。

2.經查，原告為系爭土地之所有權人，且系爭土地其上確有三七五耕地租約之登記等節，有卷附土地登記第一類謄本在卷可參（見本院卷㈡第149 至151 頁），且為兩造所不爭執，已堪認定。

又系爭耕地租約業經原告合法終止，業如前述，而被告亦未說明、舉證證明有其他合法占有系爭土地之權源，則兩造間既已無耕地租賃之法律關係存在，然關於系爭土地現存有之耕地租約登記，勢必妨礙原告就系爭土地之所有權行使，原告本於所有權人地位，依前開規定，請求被告將系爭耕地租約塗銷，為有理由，應予准許。

至被告一再辯稱本件係因原告未能依新北市耕地租約辦法第8 、9 條規定，提出終止租約意思表達、補償費提存法院、協議書、承租人領取補償費收據等件，致新北市新莊區公所無從辦理租約終止登記云云，惟依前開說明，可知原告是否依耕地三七五減租條例第17條第2項所定補償被告與否一事，與原告是否已依同條例第17條第1項第5款規定終止系爭耕地租約間，尚非立於互為對待給付之關係，原告尚非須待給付補償金後始得終止系爭耕地租約，況原告已合法終止系爭耕地租約，已如前述，則兩造間之系爭耕地租既經合法終止而失其效力，原告自得依法請求被告塗銷相關三七五耕地租約之登記，是被告此部分抗辯尚屬無據。

五、綜上所述，本件因系爭土地已非屬耕地，原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定終止系爭耕地租約，則系爭耕地租約已屬無效，原告請求確認兩造就系爭土地之系爭耕地租約不存在，並依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭耕地租約登記塗銷，均為有理由，應予准許。

六、另按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。

又法條既明定意思表示於判決確定時，視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故偕同辦理不動產移轉登記之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示，而不得宣告假執行。

經查，本件原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，然本件原告訴請確認兩造間耕地租賃法律關係不存在部分，縱判決確定亦無執行力；

又就原告訴請被告塗銷三七五耕地租約登記部分，此屬命債務人為一定意思表示之判決，依法於判決確定時視為債務人已為意思表示，則揆諸前開說明，此部分若許假執行，將使意思表示效力提前發生，而與法條規定不符，故此部分亦無從宣告假執行。

是原告本件假執行之聲請，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
民事第五庭審判長法 官 高文淵

法 官 劉以全

法 官 黃乃瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 18 日
書記官 吳雅真