臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,訴,2398,20180322,3

臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第2398號
原 告 張麗美
訴訟代理人 王家鋐律師
被 告 賴申豪
訴訟代理人 林三加律師
上列當事人間請求塗銷套繪管制登記等事件，經本院於民國107年3月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落新北市○○區○○段○○○段○○○○○地號土地上關於其他登記事項中「已提供興建農舍，基地坐落三峽區白雞段白小雞小段一五０之一六地號」之註記塗銷。

訴訟費用由被告負擔。

原告假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告於民國104年間向訴外人賴俊賢購買坐落新北市○○區○○段○○○段00000號土地（下稱系爭土地），並於同年9月8日辦妥移轉登記取得所得權。

嗣於105年間聽聞購買農地時，發生過戶時土地謄本未有任何註記，待至相關單位辦理手續時，始發現購買之農地遭註記受有使用限制。

原告深怕自己購買之系爭土地，也會發生上述窘境，遂於105年5月30日向新北市三峽區公所詢問，經其函覆後方知系爭土地早於86年間遭他人合併作為興建農舍使用（下稱原證4函）。

原告聞悉後甚感訝異，為再次確認，遂於105年月29日向地政機關調取系爭土地登記謄本，然其上並無原證4函文所稱註記。

原告為探求原委，於105年7月14日向新北市三峽區公所申請調取86峽農字第19340號使用執照興建農舍等相關資料，遭主管機關以個人資料保護為由拒絕。

再經原告向其上級機關為申請，始查知系爭土地遭列管之緣由，乃肇於被告欲在其所有坐落新北市○○區○○段○○○段000000號土地（下稱150-16號土地）上興建農舍，但150-16號土地面積未達標準，便取巧於83年1月1日向訴外人許秀美（原告之前手賴俊賢之配偶，83年間為系爭土地所有權人，死亡後系爭土地由賴俊賢以繼承為原因取得所有，再於104年間出賣予原告。

）承租系爭土地作為農耕使用為由（租期自83年1月1日起至87年12月31日止，共5年；

租金每年1萬8,000元，下稱原證1租約），持向新北市三峽區公所申請，將系爭土地供申請農舍合併計算面積使用，以此方法於其所有150-16號土地興建農舍（下稱系爭農舍），合先敘明。

㈡本件被告以原證1租約向新北市三峽區公所申請興建系爭農舍合併面積使用，致系爭土地遭套繪管制註記（下稱系爭註記），所依憑原證1租約是否合法，尚屬可議（原告否認原證1租約為真正）。

即由原證1租約手寫內容（含簽名欄）可悉，均出具同1人之手；

經原告向前手賴俊賢求證，亦稱其從未簽署原證1租約；

參酌原證1租約之出租人為賴俊賢之配偶賴許秀美，賴俊賢竟同意擔任承租人（即被告）連帶保證人，顯背常情等情，應足推認原證1租約係虛偽假造，應為無效。

況農舍與農業經營不可分離，系爭土地與150-16號土地相距甚遠，本有違「不可分離」之原則。

且系爭土地實際未曾有人來耕作，可稱之為林地或荒地，150-16號土地僅供興建農舍使用（外觀上為別墅，非農舍。

），並未供農用。

加以被告自83年起係擔任醫師，並非從事農業工作，則被告申請興建系爭農舍之法令上依據，亦有疑議。

原證1租約內容，既為虛偽，且非當事人真意，民法第87條規定屬無效。

原告自得本於民法第767條規定請求被告塗銷其為興建系爭農舍而於系爭土地所為系爭註記。

㈢退步言之，縱原證1租約為真正，所約定租期亦早已屆至，被告應負回復狀塗銷系爭註記之責。

再倘認本件有民法第451條規定之適用，則原告再以起訴狀繕本送達被告，依同法第450條第2項規定終止租賃關係。

而於租賃關係終止後，被告亦已無任何權源可於原告所有系爭土地為系爭註記，原告得依民法第767條規定請求被告塗銷其為興建系爭農舍而於系爭土地所為系爭註記。

㈣併為聲明；

如主文第1項所示；

並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告之抗辯：㈠賴俊賢為被告之五叔，被告係於85年間經其介紹購買150-16號土地，嗣因150-16號土地面積僅430平方公尺，被告欲於其上興建系爭農舍面積達78.21平方公尺（逾總面積10%），尚需其他土地作為系爭農舍興建空地比，故取得當時系爭土地所有權人五嬸賴許秀美之同意，將系爭土地作為興建農舍基地面積之一部，故系爭土地因此受有系爭註記。

賴許秀美約於3年前去世，本件原告之前手賴俊賢及原告究如何取得系爭土地所有權，被告就系爭土地移轉之合法性採保留之立場。

即本件原告並未參與系爭農舍85年間興建過程，卻於超過20年之時間後，任意對被告提出訴訟主張塗銷系爭註記，於法應有未合。

㈡系爭註記為公法上對系爭土地所有權之限制，非當事人得自由處分。

如原告欲塗銷系爭註記，應於符合解除套繪管制之法定要件後，向主管建築機關申請解除，再由主管建築機關通知地政機關塗銷。

塗銷系爭註記非系爭土地所有權人（即原告）得自由處分範圍，更非被告所得為之，而係地政機關之權限，故原告起訴請求被告塗銷系爭註記，在法律上顯無理由。

且本件並不符合農業用地興建農舍辦法第12條第3項法定解除套繪管制之法定要件，原告依法不得主張解除套繪管制。

本件被告係取得賴許秀美之出具之系爭土地使用權同意書，並提出於三峽區公所，被告既為其後手，應繼受系爭註記之限制。

原證1租約既經當事人於其上蓋章，應推定為真正，原告空言否認其係合法性，顯不可採。

退步言之，縱依原告主張原證1租約為無效，亦不影響系爭土地使用權同意書之效力。

蓋土地使用權同意書，不以有租賃契約為限，換言之，僅須有土地使用權同意書作為套繪管制之基礎已足。

賴許秀美之出具系爭土地使用權同意書，以供作為被告興建系爭農舍之空地比而受有套繪管制，乃地政機關可供查詢知悉之事實，故應為原告明知或可得而知之事實，原告自應受其前手之拘束，始足維持法律秩序之安定與公共利益，及避免透過迂迴移轉所有權登記之脫法行為，達到不當結果。

㈢併為答辯聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決願供擔保請免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地於104年9月8日以買賣為原因移轉登記為原告所有，依移轉時系爭土地登記謄本記載，尚無系爭註記；

系爭土地登記謄本係於105年7月7日始為系爭註記等情，並有系爭土地登記謄本2份（詳本院卷第45頁、第55頁）附卷可佐。

㈡系爭農舍為被告原始起造，並因係以其為150-16號土地所有權人；

及賴許秀美提供系爭土地使用權同意書（詳原證4；

備註欄載有「同意承租全部」，下稱系爭土地使用權同意書）為依憑，向主管機關申請農舍建築及使用執照（86峽農使字第19340號），故於系爭土地登記謄本於105年7月7日其他登記事項註記「已提供興建農舍，基地坐落150-16號土地」（即系爭註記）等情，並有新北市樹林地政事所函（詳本院卷第109頁）、系爭農舍之使用執照、竣工圖等申請建築資料及系爭土地使用權同意書（詳本院卷第95至107頁、第299至301頁）在卷可佐。

四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277條定有明文。

本件被上訴人提出蓋有嘉○華公司圓形戳印之訂房單及支票，主張上訴人之前身嘉○華公司積負其房租。

上訴人則否認該圓形戳印為其印章。

依上說明，應由被上訴人負證明該圓形戳印為真正之責（最高法院76年度台上字第1881號裁判意旨參照）。

本件系爭土地為原告所有；

系爭農舍為被告所有，承前述有系爭土地登記謄本及系爭農舍使用執照在卷可稽，並為兩造所不爭執，而可認真正。

原告復否認系爭土地使用權同意書及原證1租約為真正，此部分自應由被告就系爭農舍有權使用系爭土地（即系爭土地使用權同意書(詳本院卷第301頁)及原證1租約為真正）之利己事實，負舉證之責。

㈠關此部分，經依被告聲請傳訊證人賴陳秀蘭（被告之母）到庭證稱：（(提示原證1租約)有無看過這份租賃書？）這是20年前的事情。

當初我先生跟賴俊賢夫妻簽的。

我沒有參與。

（(提示系爭土地使用權同意書)有無看過？）沒有，我沒有參與，我只是知道過程，當初我們是一個大家族，賴俊賢很熱心，常常約爬山，賴俊賢夫妻及小姑他們常常提議要買山坡地，我們就買了四筆土地，我婆婆、賴俊賢、小姑賴月鳳，還有我們。

這四筆土地跟本件無關。

後來賴俊賢說要在在我買的土地蓋農舍，我說我土地不夠，他就說他可以借土地給我，以符合當時的法令。

我們找三峽林代書辦，後來許秀美就同意將土地給我們用。

（你們蓋農舍的土地，跟賴俊賢同意加入的土地(即系爭土地)，不在隔壁？）是的。

（有沒有約定你們要付什麼代價？）當初兄弟感情很好，我們有一次付錢給賴俊賢，好像是十幾萬，後面有包一個紅包。

（你們在三峽買地蓋農舍的事情，是否大家族都知道？）是的。

我們每月聚會一次，過年也是一起，他們夫妻也從來沒有提起此事。

因為賣給別人才發生這件事。

（證人所述有跟家族約定將買的四筆土地與賴俊賢等增加土地面積作為興建農舍，是跟哪個人約定？）是我跟我先生跟賴俊賢及許秀美約定。

賴申豪當時在當兵，是我跟我先生去談的。

（談的內容是否如剛剛所述？）是。

（(提示原證1)上面有賴申豪的簽名是誰簽的？）這個是賴俊賢夫妻交給林代書去做的，但是林代書已經往生了。

（依照此份文件，你們當時是以租賃的方式作為興建農舍的依據？）是。

但是我們已經一次付完了。

（付款付給誰？）過年時，拿現金付給賴俊賢夫妻。

（有無簽收憑據？）沒有。

（依照你們約定的租賃方式興建農舍，該租賃已經屆期，為何沒有後續的處理？）這20幾年來，賴俊賢夫妻從來沒有跟我們談過，我們每個月都會見面等語。

經本院審酌證人賴陳秀蘭既自承並實際並未參與原證1租約之締結，亦未參與系爭土地使用權同意書之簽署，則由其嗣後依傳聞得悉之內容，本無足推認原證1租約及系爭土地使用權同意書即屬真正。

㈡況經依原告聲請傳訊證人賴俊賢，經到庭證稱：（(提示原證1租約)這份合約書上面你簽署見證人，租賃契約是真還是假？你有無在上面簽名或蓋章？）這是假的，印章是假的，全部都是假的，我沒有這個章。

（（提示被證4號土地使用權同意書)上面的章是不是你太太的章？）我沒有看過。

我不知道他有沒有這個章。

（你說契約書是假的，土地使用權同意書呢？）我沒有看過，是原告跟我買了以後，到三峽區公所樹林地政我才看到這張同意書。

（在你太太生前83年左右，系爭土地使用狀況如何？）我稍微了解，我住在新莊。

使用狀況就是有種植東西，以前是給別人種植東西，因為我太太買了以後，一直沒有用，我在上班，認識的人想要種植一些東西，不是租的，沒有寫租約，也沒有收租金。

就是給認識的人種植東西。

（情況維持多久？）到我太太死亡，我都不知道這筆土地的狀況。

（你要賣土地之前，有無到現場去看？）有，當時現況是雜草叢生。

（系爭土地有收過租金？）沒有。

從來沒有。

（你太太死亡後，繼承人有誰？）我有三個兒子。

三個兒子沒有繼承系爭土地，全部由我繼承。

我們沒有拋棄繼承，只是約定由我來繼承系爭土地等語。

即由證人賴俊賢之證詞，亦無足推悉原證1租約及系爭土地使用權同意書確係賴許秀美所簽署。

㈢此外，被告未再提出其餘證據以佐原證1租約及系爭土地使用權同意書為真正。

經本院調查之結果，認原告主張：原告之前手賴許秀美並未同意將系爭土地供作為系爭農舍興建之用一節，為可採信。

併系爭農舍雖未占有使用系爭土地（承前述，農舍實際坐落範圍並不包含系爭土地。

），然於系爭土地上所為「已提供興建農舍」之系爭註記，既妨害、限制系爭土地之使用範圍（即無法再提供作為其他農舍之建築基地使用等），則原告本於民法第767條第1項規定提起本訴，請求被告塗銷系爭註記（給付方式不一，或可由被告逕將系爭農舍拆除(拆除之結果既致使用執照失效，系爭註記當然亦失其效力)，或得由被告使系爭土地符合農業用地興建農舍辦法第12條第3項任1款解除要件為之(即「塗銷系爭註記」屬強制執行法第128條不可代替行為之請求，給付方式應由被告選擇，原告不可代替其行為。

)。

），於法難謂無據，應予准許。

被告單執：系爭註記為公法上對系爭土地所有權之限制，非當事人得自由處分之權利；

及系爭土地現況不符合農業用地興建農舍辦法第12條第3項任1款要件為由，推謂原告無權為本件塗銷註記之請求及本件請求給付不能，應有誤會，並無可採。

五、末按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。

惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號裁判意旨參照）。

本件觀諸被告提出系爭土地使用權同意書，於備註欄係記載「同意承租全部」（即出具系爭同意書之原因關係已載明為租賃關係）；

對照原證1租約，租期係自83年1月1日起至87年12月31日止共5年。

故而，縱信原證1租約及系爭土地使用權同意書為真正，肇於租期已於87年12月31日屆至，亦應認賴許秀美所出具系爭土地使用權同意書已因屆期失效。

併兩造對於被告自始未占有使用系爭土地一節，既無爭執，則原證1租約屆期後，肇於承租人實際從未為占有系爭土地使用收益，當無民法第451條租約默示更新及同法第425條買賣不破租賃之適用（即該2條適用之前提均以被告實際繼續占有使用系爭土地為要件。

），附此敘明。

申言之，即令原證1租約及系爭土地使用權同意書為真正，亦因約定使用期限屆至，而難認本件原告現仍有繼續將其所有系爭土地提供作為系爭農舍之空地比而受有套繪管制之義務。

遑論，本件原告買受取得系爭土地所有權時，除如前述，系爭土地現況並無人占有使用外，公示之系爭土地登記謄亦並無系爭註記（系爭註記乃遲至105年7月7日始為加註）。

按諸前開裁判意旨，基於不動產物權，係以登記表現其內容，而有公示與公信力，亦難責由原告就其無法探知之事項（即系爭土地因其前前手與被告間債之關係而遭「系爭註記」之使用限制）續受其拘束，方符衡平原則。

六、綜上所述，原告本於民法第767條第1項規定提起本訴，請求被告塗銷系爭註記，為有理由，應予准許。

七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行宣告，經核原告勝訴部分（屬不可替代行為之執行），性質上並不宜為假執行，爰併駁回原告假執行之聲請。

八、兩造其餘主及攻擊防禦方法，與本件判決結果無涉，爰不逐一論列說明。

結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 3 月 22 日
民事第三庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 22 日
書記官 傅淑芳