臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,訴,3449,20180329,1

臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3449號
原 告 洪偉誠
訴訟代理人 謝宗翰律師
複代理 人 沈孟生律師
被 告 陳克信
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國107年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應於原告給付被告新臺幣肆佰貳拾陸萬肆仟柒佰貳拾壹元同時，將附表所示不動產移轉登記予原告。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。

原告假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告於民國106年3月17日與被告簽署買賣契約書（下稱系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）734萬8,000元價格向被告買受如附表所示不動產（下稱系爭不動產）。

原告已於106年3月22日給付被告簽約金84萬8,000元；

復於106年5月8日依系爭契約第6條第4款約定給付土地增值稅137萬2,390元、房屋稅2,431元及地價稅1萬2,458元；

加計訴外人洪偉銘於106年3月9日代被告償還前買主債務84萬8,000元違約金（此部分已經洪偉銘同意於系爭尾款扣抵），是原告已共給付308萬3,279元。

㈡詎兩造共同委任之地政士於106年6月13日向地政機關遞件辦理系爭不動產移轉記事宜時，被告竟向地政機關提出異議，致該移轉事件遭駁回。

嗣於同年7月間，被告又捏造系爭不動產所有權狀遺失之不實事由，向地政機關申請權狀補發，企圖阻撓過戶事宜。

原告不得已於106年9月15日發函催告被告履行，被告於106年9月18日收受催告函後仍未置理。

爰本於系爭契約第5條約定請求被告應於原告給付426萬4,721元同時，將系爭不動產移轉登記並交付原告。

另本於系爭契約第9條第3項約定，向被告請求自收受催告函之日（即106年9月18日）起至履約日止，按日以未付價金千分之5計算之違約金。

㈢併為聲明：⑴被告應於原告給付426萬4,721元同時，將系爭不動產移轉登記並交付原告。

⑵被告應給付原告自106年9月18日起至履約日止，按日以2萬1,323元計算之違約金。

.⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：㈠系爭契約為被告簽署無誤，但被告並無出售或移轉系爭不動產予原告之意。

原告確曾於106年3月22日將簽約款84萬8,000元匯給被告，但與被告簽署106年3月9日借據（下稱原證6借據）上所載84萬8,000元為同一筆，被告並未收到2筆84萬8,000元，原證6借據上之日期不實，書立原證6借據僅為原告同意解除系爭契約，返還簽約款之手段而已。

至土地增值稅、地價稅、房屋稅固應由被告繳納，但契稅則應由原告繳納，而本件被告並不知悉原告去繳納土地增值稅、地價稅、房屋稅之事。

並且依系爭契約約定106年3月17日應給付簽約款84萬8,000元，原告至同年月22日始為給付，已經遲延給付。

㈡實則，被告在106年3月18日即曾以受詐欺為由，電話通知原告銷系爭契約，因系爭動產的市場價值至少2,000萬元以上與系爭契約簽署之售價相差太多，被告為原告舅舅，相信原告不會騙被告，被告有中度聽障，重度近視，在配偶未陪同在場情況下，才會受騙簽署系爭契約。

故於被告配偶發現後，隨106年3月18日電話通知不願出售，嗣後亦再多次以電話表達取消不賣，故系爭契約已因被告以受詐欺為由撤銷。

若認被告未曾以電話向原告表示撤銷，則以107年1月18日庭提答辯書狀送達原告作為撤銷意思表示之通知。

㈢退步言，若認原告並未詐欺，被告不得撤銷系爭契約，則原告未於簽約時（106年3月17日）給付簽約金予被告，而於被告已以遲延為由解除後，原告方於106年3月22日匯入簽約款，亦屬給付遲延。

即系爭契約不問係因受詐欺為由經撤銷，或給付遲延為由經解除，均已消滅，被告自無履行之義務。

㈣原告於系爭契約作廢後，覬覦系爭不動產之龐大利益，事後自行持移轉過戶文件片面辦理移轉過戶，被告再於106年11月27日以存證信函通知原告應作廢，並向地政機關提出義異議，阻足原告詐騙得逞，幸得地政機關駁回原告移轉所有權之申請。

㈤本件原告名為幫助被告減輕房貸負擔，際卻為謀取系爭不動產。

即買回期限3年被告約可省79萬元，卻要付原告95萬元，又多付了土地增值稅約150萬元，3年增加負擔約165萬元。

繳清房貸340萬元，約剩下200萬元。

簽約時原告跟被告說其也要申辦房貸，才有能力買，也要承受沈重房貸，若依系爭契約約定3年後買回，原告投報率很低，除非有轉賣或其他意圖。

被告與原告之母感情好4、50年，對原告也多有提攜，兩造原可私下協調、溝通，但原告竟過分對被告提告，令被告感到痛心。

被告願將已受領款項返還原告，不要過戶。

㈥併為答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：㈠系爭契約（詳原證1）形式為真正，其內容略以：第2條：買賣標的：系爭不動產。

第3條：⑴買賣價金：734萬8,000元。

⑵附款期限：簽約款84萬8,000元；

尾款650萬元。

第4條：⑴雙方約定，自系爭不動產移轉登記於買方之日起 算3年為期，於該3年期間屆滿時賣方得對系爭不 動產行使買回權，惟賣方需於3年期間屆滿之日起 算1個月內與買方完成簽約、過戶、尾款點交等一 切相關事宜。

⑵賣方行使買回權之價金為828萬元…。

⑶雙方約定，系爭不動產登記於買方之日起算3年屆 滿前，買方同意該期間內以每月租金2萬元等相關 條件出租與賣方繼續使用系爭不動產，並於賣方 租用期間房屋稅及地價稅均由買方繳納，…。

第5條：⑴雙方應於賣方收到第一次款之同時，將移轉登記 所須檢附之文件書備齊，並加蓋印鑑章交予指定 之受託地政士辦理。

⑵本件所有權移轉登記及相關手續，須任何一方補 繳證件、用印或為其他必要行為者，應無條件於 受託地政士通知之期日內配合照辦…。

第6條：⑴房屋契稅由買方負擔，土地增值稅由賣方負擔… 。

⑵本買賣土地應納之地價稅，在土地點交前由賣方 負責繳納，土地點交後由買方繳納，於尾款結算 。

⑶辦理移轉應納之印花稅、登記規費…等由買方負 擔，塗銷費由賣方負擔。

⑷應負擔稅費之一方怠於繳納致影響申辦產權過戶 時，他方得先行代為繳納，並於尾款時結算。

第9條：⑴買方不依約履行…。

⑵賣方如有違約不賣或不履行契約義務，即視為賣 方違約，買方得限期催告履行契約或表示解除契 約，同時賣方應將所收價款加倍返還（其加倍部 分充作違約罰金。

） ⑶前2款違約之一方經他方催告而於催告期間履行者 ，仍應按每日以未付價款千分之五支付違約金。

㈡原告於106年3月22日轉帳84萬8,000元予被告，並有存摺影本（詳原證2）附卷可佐。

㈢系爭2筆土地於105年5月8日共繳納增值稅共137萬2,390元（363,693+1,008,697=1,372,390）等情，並有土地增值稅繳款書（詳原證3）在卷可憑。

㈣附表編號2建物已繳106年房屋稅計2,431元；

系爭土地已繳101年地價稅3,720元、102年及103年地價稅各4,369元，計1萬2,458元（3,720+4,369*2=12,458）等情，並有房屋稅及地價稅繳款書（詳原證4、5）附卷可稽。

㈤原證6借據上被告之簽名為真正。

㈥被告提出身心障礙證明（詳被證1）、內政部不動產實價查詢資料（詳被證2）、存證信函（詳被證3）書證，形式均為真正。

四、按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避（修正前）民法第873條第2項禁止之規定（修正後同法第873條之1則未再禁止流抵之約定，附此敘明。

）。

債務人以所負之債額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間。

縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力（最高法院85年度台上字第2794號裁判意旨參照）。

查系爭契約雖名為買賣，但依系爭第4條第1項既約明以3年為期備價828萬元得買回，並於同條第3項既約定買回期限屆滿前並不移轉占有（即由被告以承租方式繼續占有使用系爭不動產），按諸前開裁判意旨，系爭契約之定性應為「讓與擔保」（即兩造間移轉系爭不動產之目的，非為使原告取得系爭不動產，而係為擔保734萬8,000元借款於不動產移轉登記起算3年之約定清償期屆期後，得依約清償(加計利得應清償828萬元)。

），而非「買賣」，先此敘明。

五、關於系爭契約究否仍有效存在：㈠按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。

本件被告既依民法第92條第1項之規定，以受詐欺為由，主張撤銷其所為系爭契約之意思表示。

按諸前開判例意旨，被告即應就原告如何欲被告陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。

關此部分，固據被告提出身心障礙證明（即被證1）、內政部不動產實價查詢資料（即被證2）為佐。

惟承前述，系爭契約雖名為「買賣」，但依兩造約定內容，既應定性為「讓與擔保」（即所謂「買賣價金」其性質為「約定借款金額」），則本件被告以系爭契約約定買賣價金僅734萬8,000元，顯低於一般市場行情約2,000萬元為由，並無法推認被告係陷於錯誤不了解市場行情而受騙簽署系爭契約。

此由系爭契約約定3年後買回價約定為828萬元，與價金差額為93萬2,000元（828萬元-734萬8,000元=93萬2,000元）；

3年期間租金總額則為72萬元（2萬*12個月*3年=72萬元），二者合計165萬2,000元，折計年息約7.49%（(165萬2,000元/3年/734萬8,000元=7.49%）等情以觀，尚難認系爭契約之約定顯有背於一般市場交易法則，或使被告方陷於不利之情事。

至被告提出身心障礙證明，僅能證明其為中度身心障礙者，與原告究否曾對被告施以詐術，二者間，本難推認有直接關聯。

此外，被告未再提出其餘證據以佐被告確係受原告詐欺而簽署系爭契約。

則本件被告以其受原告詐欺為由，依民法第92條第1項規定撤銷其就系爭契約所為意思表示，自難認已生合法撤銷之效力。

㈡次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。

查依系爭契約約定原告應於簽約日（即106年3月17日）給付簽約金84萬8,000元，原告遲至106年3月22日始為簽約金之給付一節，固為兩造所未爭執，而可認為真正。

惟被告既自承於原告遲延給付後，被告未曾「定期催告」原告履行（詳本院卷第87頁言詞辯論筆錄），且於原告為給付前（即106年3月22日），被告已以原告經定期催告未履行為由，對原告為解除系爭契約意思表示。

則被告以原告給付遲延為由，為解除意思表示，自難認已生合法解除之效力。

申言之，即令本件被告抗辯：被告於103年3月22日前即以電話告知原告，因原告未於簽約時交付簽約金已經遲延，被告不賣了一節，可認為真正。

亦因被告於原告給付遲延後，被告未先定期催告原告履行，而難認其於電話內所為解除意思表示可生合法解除之效力。

㈢另被告抗辯：其於電話內告訴原告不賣了，已經原告同意一節，為原告所否認。

被告就系爭契約已經合意解除之利己抗辯，並未提出任何證據以供本院審酌，其此部分抗辯，自無可採。

㈣基上，被告所為撤銷及解除意思表示，既均不生合法撤銷或解除效力。

被告又未舉證證明系爭契約已經合意解除，系爭契約自仍合法有效存在。

六、原告主張：其於系爭契約簽署後，已於106年3月22日給付被告簽約金84萬8,000元；

復於106年5月8日依系爭契約第6條第4款約定墊付土地增值稅137萬2,390元、房屋稅2,431元及地價稅1萬2,458元；

加計訴外人洪偉銘於106年3月9日代被告償還前買主債務84萬8,000元違約金（此部分已經洪偉銘同意於系爭尾款扣抵），是原告已共給付308萬3,279元，爰本於系爭契約第5條約定請求被告應於原告給付426萬4,721元同時，將系爭不動產移轉登記並交付原告等情。

經查：㈠原告於106年3月22日給付被告簽約金84萬8,000元；

另於106年5月8日依系爭契約第6條第4款約定墊付土地增值稅137萬2,390元、房屋稅2,431元及地價稅1萬2,458元（依系爭契約第6條第1項約定，土地增值稅由被告負擔；

併同條第2項約定移轉前地價稅由被告負擔；

移轉前房屋稅，則依法令應由被告負擔。

），此部分費用得於尾款抵付共138萬7,279元（137萬2,390元+2,431元+1萬2,458元）等情，業據提出存摺影本（原證2）、土地增值稅繳款書（原證3）、房屋稅繳款書（原證4）及地價稅繳款書（原證5）附卷可稽，應屬有據。

㈡原告主張：訴外人洪偉銘於106年3月9日代被告償還前買主債務84萬8,000元違約金（此部分已經洪偉銘同意於系爭尾款扣抵），加計前項已付金額，本件原告已共給付308萬3,279元等情，則據提出原證6借據為佐，並核與證人洪偉銘到庭證述情節相符。

被告雖抗辯：原證6借據所載84萬8,000元與原證2存摺所載84萬8,000元為同一筆，原證6借據上日期為虛偽。

被告交付予前手之解約金是用103年3月22日匯入84萬8,000元給付，交付解約金同日取得解約書等語。

然觀諸原告提出被告與其前手（即訴外人陳皇志）解約書（詳本院卷第135頁），既載「解約金額共84萬8,000元（詳第2項：買賣價金50萬元，加計34萬8,000元賠償金，共84萬8,000元。

）；

簽署日期103年3月9日。」

，被告抗辯：其係以103年3月22日存入之84萬8,000元充作解約之用云云，自難採信。

基上，原告主張：加計訴外人洪偉銘於106年3月9日代被告償還前買主債務84萬8,000元違約金，本件原告已共給付308萬3,279元（84萬8,000元*2+138萬7,279元=308萬3,279元），尚餘尾款426萬4,721元（734萬8,000元-308萬3,279元=426萬4,721元）未給付等語，應屬有據。

㈢按定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償；

次按債務人無為一部清償之權利，此觀民法第316條、第318條第1項規定自明。

關於被告抗辯：被告願將款項返還原告，不要將系爭不動產過戶一節。

承前述，系爭契約之性質固為讓與擔保契約，契約內亦無不得期前清償之反對約定。

然被告仍應於一次清償原告308萬3,279元後，始得拒為系爭不動產移轉登記之履行。

㈣基上，系爭契約既仍合法存在，被告復未證明其已將原告給付（含代墊款項）共308萬3,279元清償原告，則原告本於系爭契約第5條約定提起本訴，請求被告應於原告給付426萬4,721元同時，將系爭不動產移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

至原告併請求被告將系爭不動產交付原告一節，則與前述系爭契約（讓與擔保）不交付占有之特約（第4條第3項）互歧，為無理由，應予駁回。

七、原告主張：其曾於106年9月15日發函催告被告履行，被告於106年9月18日收受催告函後迄未置理。

爰併本於系爭契約第第9條第3項約定，向被告請求自收受催告函之日（即106年9月18日）起至履約日止，按日以未付價金千分之5計算之違約金等情。

查原告於106年9月15日以存證信函催告被告應於函到10日內履行移轉義務，前開存證信函於同年月18日送達被告一節，固據原告提出證信函及回執（詳原證9）為佐，而可認為真正。

然系爭契約第9條第3項既係約定「前2款違約之一方經他方催告『而於催告期間履行者』，仍應按每日以未付價款千分之五支付違約金。」

，則於被告並未於催告期間履行之前提下，原告至多僅能依同條第2項約定為請求，尚無從援引同條第3項約定請求被告給付違約金。

即原告本於系爭契約第9條第3項約定請求被告給付原告自106年9月18日起至履約日止，以每日2萬1,323元計算之違約金，難認有據，應予駁回。

八、從而，原告本於系爭契約第5條約定提起本訴，請求被告應於原告給付426萬4,721元同時，將系爭不動產移轉登記予原告，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則屬無據，應併駁回。

九、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核其勝訴部分，為意思表示請求，依強制執行法第130條規定，性質上不得為假執行之聲請，故應駁回；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應併駁回。

十、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，與本件判決之結果無涉，爰不逐一論列說明。

結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 3 月 29 日
民事第三庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 29 日
書記官 傅淑芳