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臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第3782號
原 告 王俊雄
王吉雄
共 同
訴訟代理人 陳貴德律師
被 告 王廖美枝
王志明
王志生
共 同
訴訟代理人 許志嘉律師
王碧麗
上列當事人間請求返還所有物等事件，本院於民國107年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告王志明應給付原告王俊雄、王吉雄各新臺幣壹拾伍萬陸仟玖佰陸拾壹元及自民國一百零六年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告王志明自應自民國一百零六年九月一日起按月給付原告王俊雄、王吉雄各新臺幣壹萬伍仟元，並於每月期滿翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王志明負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告王俊雄、王吉雄分別以新臺幣伍萬貳仟元供擔保後得假執行；
但被告王志雄如各以新臺幣壹拾伍萬陸仟玖佰陸拾壹元為原告王俊雄、王吉雄供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於每月期滿後，於原告王俊雄、王吉雄分別以新臺幣伍仟元供擔保後得假執行；
但被告王志雄如各以新臺幣壹萬伍仟元為原告王俊雄、王吉雄供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落新北市○○區○○路0段000○0號及206之3號，如附圖編號(3)、(4)所示廠房之建物（下稱：系爭建物），係兩造共有，原告王俊雄、王吉雄各有權利範圍三分之一；
被告三人共有權利範圍三分之一。
系爭建物原由被告王志明出租於第三人，依鈞院104年度重訴字第262號調解筆錄第4項、第5項所示調解成立內容，原租賃契約於105年8月31日、105年6月30日屆滿後，依調解筆錄第7項所示，兩造同意如附圖所示編號(1)、(2)、(3)、(4)之廠房，改由原告二人與被告王志明共同協議出租，然被告王志明卻拒絕就系爭建物與原告等人共同協議出租，雖經原告等人向鈞院民事執行處聲請強制執行，然仍無法達成共識，此有鈞院民事執行處之執行筆錄可稽。
又上開系爭建物兩造間無共識出租，故原告通知被告等人於106年6月13日召開會議，雖被告等人未出席，然經出席之原告二人達成共識，並作成決議。
㈡被告等人未經全體共有人或多數決之同意，擅自出租於他人，該出租行為對於原告等人自不生效力。
原告等二人自得基於民法第831條準用第821條之規定，暨管理之決議，請求被告等三人應將系爭建物即編號(3)、(4)之廠房返還原告及其他共有人全體，並點交原告二人管理。
㈢被告等人逾越權利範圍三分之一之收益，屬不當得利。
從而，依上開調解筆錄第4項、第5項成立內容所示，就系爭建物廠房出租，逾越權利範圍三分之一之租金收入部分，各自105年9月1日、105年7月1日起，依不當得利之法律關係，請求被告等人返還，計算至106年8月31日止，被告等人應返還原告二人各193,334元，另自106年9月1日起，至廠房點交之日止，每月應各返還原告相當於不當得利之租金，計15,000元。
㈣並聲明：⒈被告王廖美枝、王志明、王志生應將坐落新北市○○區○○路0段000○0號及同段206之3號，如附圖編號(3)、(4)所示之廠房返還原告及其他共有人全體，並點交原告王俊雄、王吉雄。
⒉被告王廖美枝、王志明、王志生應給付原告王俊雄、王吉雄各新台幣193,334元，及自本狀繕本送達翌日起至清償日止，各按年息5%計算之利息；
暨自106年9月1日起至上開建物點交之日止，按月給付王俊雄、王吉雄各新台幣15,000元，並於每月期滿翌日起至清償日止，各按年息5%計算之利息。
⒊本判決原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告王廖美枝及王志生否認目前占用編號 (3)、(4)之廠房，故原告請求被告王廖美枝及王志生應將系爭廠房返還其等二人及其他共有人全體，並點交其等2人管理，並無理由。
㈡依據兩造於鈞院104年11月19日104年度重訴字第262號調解筆錄第七項記載【兩造同意系爭土地如附圖所示四筆建物之租約各自屆期後，改由原告兩人及被告王志明共同協議出租事宜。
租金由原告二人及被告王志明各自分得三分之一。
】等語，亦即兩造間就系爭廠房之管理早已約定共同協議出租，租金由原告二人及被告王志明各自分得三分之一。
從而，依據上開調解筆錄之約定，原告無由改變管理方式，尤其改變為出租以外之管理方式，倘若對於出租之細節事宜有所爭議，乃執行問題，故原告請求被告等3人將廠房返還並點交其等2人管理，並無理由。
㈢何況，系爭廠房並未辦保存登記，依法並無所有權，至多僅有事實上處分權，然事實上處分權是否有民法第820條及第831條規定之適用，並非無疑？從而，原告依據上開規定請求被告等3人將系爭建物返還並點交其等2人管理，亦難認有理。
退一步言，即便事實上處分權有民法第820條及第831條規定之適用，兩造就共有物之管理，業於鈞院104年11月19日104年度重訴字第262號調解筆錄第七項為約定，已如前述，自無從再另以決議行之之理。
況且，系爭廠房共有人計原告2人及被告3人，合計5人，則原告欲依民法第820條作成同意之決議，至少需3人始得為之，從而，原告以其等2人所作成同意之決議為依據，請求被告被告等3人將廠房返還並點交其等2人管理，亦屬無據。
㈣次查，原告請求被告等返還租金之不當得利：⒈被告王廖美枝及王志生否認於編號（3）、（4）之廠房租期屆滿後，出租系爭廠房予他人，更否認有收取任何租金。
故原告請求被告王廖美枝及王志生返還不當得利，並無理由。
⒉被告王志明部分：編號（3）、（4）之廠房租期屆滿（分別為105年8月1日及105年6月1日）後，因被告王志明與王志生意見相左，且因兩造間之糾紛，未再訂定租約。
其中編號（3）之廠房自106年3月起僅每月收取租金8,000元。
編號（4）之廠房自105年7月起每月收取20,000元。
就此被告王志明願各給付原告二人每人各三分之一。
但被告王志生繳納房屋稅33,234元，更換大門85,000元，屋頂防漏和裝置排風球47,500元，馬桶漏水及水管破裂維修3,500元，合計169,234元，原告二人應各分擔三分之一即各56,411元（元以下四捨五入），就此被告王志明主張與前述應付款項抵銷。
㈤並聲明：⒈原告等之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠本院104年度重訴字第262號所有權移轉登記事件（下稱前案）調解筆錄第4項、第5項所示調解成立內容，編號（3）、（4）之廠房租賃契約於105年8月31日、105年6月30日屆滿後，依調解筆錄第7項所示，「兩造同意如附圖所示四筆建物之租約各自屆期後，改由原告二人與被告王志明共同協議出租事宜。
租金由原告二人及被告王志明各分得三分之一。
㈡系爭建物即新北市○○區○○路0段000○0號及206之3號（即編號（3）、（4）之廠房）現由被告王志明出租予訴外人黃佳峰。
四、本件爭執點及本院判斷：㈠系爭建物即新北市○○區○○路0段000○0號及206之3號廠房事實上處分權屬何人所有？1.查台灣高等法院102年重上更㈡字第113號民事確定判決已認定下列事實：「被上訴人王廖美枝繼與上訴人二人（即本件原告二人）共同具名，於85年6月10日將系爭土地出租予第三人張憲堂，由承租人張憲堂於系爭土地上搭建鐵棚廠房，並約定租約期滿，承租人不續租時，鐵棚建築物歸出租人所有。
嗣張憲堂不再承租後，仍由上訴人二人與被上訴人王廖美枝先後共同具名出租予第三人股晟工業有限公司、王源賜、吳興川等，該等租賃期間之租金，由渠等各按3分之1比例分配」、「另系爭土地上門牌號碼三峽鎮中正路二段206之1號建物之承租人吳興川到庭證稱，伊於95年9月間向上訴人與被上訴人王廖美枝租賃房屋，租約上記載出租人為渠等三人名字，給付租金方式則是三個人輪流給，每人給一個月租金，伊有問過為何是由三人共同出租，他們講房屋是三個人共同持有的，是遺產，同路段206之2、之3、之4號的房子也都是三個屋主等語」。
2.又兩造於前案審理時，法官曾詢問「關於206、206之1、206之2、206之3這四個建物的事實上處分權人是否為原告二人及被告王廖美枝？」，被告訴訟代理人即答稱：「租約是這樣寫的沒有錯，是承租人起造的沒有錯」一語（見本院前案卷第70頁反面）。
因此，系爭建物即新北市○○區○○路0段000○0號及206之3號廠房事實上處分權，於原始起造人張憲堂解除租約將房屋交還原告二人與被告王廖美枝時起，應屬於原告二人與被告王廖美枝三人所有。
3.惟被告王志明於前案104年10月8日審理時到庭陳稱：「206之3建物在起訴前五年及目前都是我租給黃佳峰，租約到105年6月，一次租約都是簽2年，租金是每月兩萬元」、「206之2之前我租給曾鈺婷，租約本來到103年10月10日，後來曾小姐做不下去，就違約了，黃佳峰是在103年8月時候跟我租206之2號，租金是兩萬五千元，租期是兩年，到105年8月份」、「206、206之1號建物，在起訴前5年及現在都是我租給陳瑞昌，租金都一樣六萬元，到105年11月終止」等情，並有206、206之1、206之2、206之3這四個建物租約六份可稽（見本院前案卷第144-165頁）。
再參照本院104年度重訴字第262號調解筆錄，其中第三、四、五項均約定由被告王志明按月給付租金與原告二人；
第七項、第八項則記載：「兩造同意係爭土地如附圖所示四筆建物（即門牌號碼206、206-1、206-2、206-3號）之租約各自屆期後，改由原告二人及被告王志明共同協議出租事宜。
租金由原告二人及被告王志明各得三分之一。」
、「附圖所示編號1、2即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號、206之1號房屋，被告同意協同原告辦理稅籍變更登記為被告王志明、原告王俊雄、王吉雄權利範圍各三分之一」，足認被告王廖美枝已將其所有對於上述四個建物之事實上處分權授權由被告王志明行使（包括出租、收取租金、變更稅籍登記等權利之行使）。
4.以上，本件系爭建物即206之2號、206之3號之事實上處分權，依法雖應認定為原告二人與被告王廖美枝共三人所有，但就事實上處分權利之行使，自應認定被告王廖美枝已授權由被告王志明一人行使，而與原告二人依照前述調解筆錄共同管理收益系爭建物。
㈡原告所主張106年6月13日經原告二人達成之決議是否得拘束其他共有人？1.查民法第831條規定：「本節（即民法物權編第四節共有）規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。」
，而「所有權」以外之其他財產權，自包括所謂之「事實上處分權」在內。
本件中，系爭建物事實上處分權既為原告二人與王廖美枝共有，並由原告二人及被告王吉雄共三人行使權利，依其性質，應可依民法第831條準用同法第820條第1項之規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。
但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
。
2.依原告所提法律事務所函所載（見本院調字卷第9-10頁），原告二人曾於106年5月11日通知被告三人就系爭建物（編號（3）、（4）之廠房）之另行出租事宜於106年6月13日召開會議，之後依106年6月13日就系爭建物之會議紀錄所示，被告三人均未出席，惟該次會議既已有原告二人出席，其已達「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意」，則該合法表決之結果即有拘束其他事實上處分權人之效力，是應認本件被告王廖美枝、王志明應受該會議紀錄拘束。
3.被告雖抗辯就系爭建物出租事宜已經調解筆錄在案，自不得再行決議相關事宜，惟上開調解筆錄係記載「兩造同意係爭土地如附圖所示四筆建物（即門牌號碼206、206-1、206-2、206-3號）之租約各自屆期後，改由原告二人及被告王志明共同協議出租事宜。
租金由原告二人及被告王志明各得三分之一。」
，既稱「共同協議」，文義上即無限制原告二人與被告王志明再依民法共有人多數決之「決議」適用，是被告之抗辯顯無理由，並無可採。
何況，被告王志明於系爭建物即新北市○○區○○路0段000○0號及206之3號（即編號（3）、（4）之廠房）租期於105年6月、8月屆期後，均未與原告二人協易出租事宜，即繼續出租予訴外人黃佳峰，也未將所繼續收取之租金給付原告二人，顯然違反調解筆錄內容在先，被告依法召開會議並為決議，應認定屬於權利之正當行使，並無任何違反調解筆錄之情事。
㈢原告請求被告等人應將206-2號、206-3號建物返還原告及其他共有人全體，並點交原告王俊雄、王吉雄是否有理由：1.按請求回復占有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱使占有人之占有係因其人之行為而喪失，占有人亦僅就此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於回復占有物請求權，對之請求回復其物，最高法院44年台上字第165號判例意旨參照。
2.查本件系爭建物現由承租人即訴外人黃佳峰占有使用收益中，為兩造所不爭執，則依前述判例意旨，客觀上系爭建物既不屬於被告三人占有，縱使黃佳峰係因與被告王志明簽訂承租契約而占有係爭建物，原告仍不得以回復佔有物請求權對被告三人主張回復占有予全體共有人。
從而，原告請求被告等人應返還並點交系爭建物等情，即無理由。
㈣原告二人請求被告返還系爭房屋租金不當得利是否有理由？1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。
但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」
，民法第179條、第181條定有明文。
又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又按共有人就應有部分權利義務之享有、行使、分擔，仍應以各應有部分比例為計算基準，若逾越其應繼分比例享有權利，就超過部分，應對其他共有人負不當得利返還義務，他共有人自得依其比例計算其所失利益而為不當得利返還之請求。
2.查本件系爭建物由被告王志明出租予訴外人黃佳峰，為兩造所不爭執，復依本院104年度重訴字第262號調解筆錄第七條所載，被告王志明就出租係爭房屋所獲得之租金利益應向原告二人各分配三分之一，始符合調解筆錄所載。
3.被告雖抗辯206-2、206-3房屋分別於105年8月1日、105年6月1日租期屆滿後，206-2自106年3月起每月收租8,000元、206-3自105年7月每月收租20,000元等情。
惟如前述，本院前案於104年10月8日審理時，被告王志明已自陳「206-2建物目前出租給黃佳峰，是在103年8月的時候，跟我租206-2號建物，租金是25,000元」、「206-3建物出租給黃佳峰，租金是每月2萬元，一直租到現在。
還是有繼續續約，一次租約都是簽兩年，最近的租約是到105年6月」等情，顯然黃佳峰承租206之2、206之3建物租金合計為45,000元。
本院審理時，依原告提出由黃佳峰與原告王俊雄女兒於107年1月20日通話紀錄所載：「（我有一個問題想請教你，我現在兩間一個月都收多少？）45,000阿」、「（45,000？兩間都一樣租45,000嗎？）對阿對阿…」此有影音光碟在卷可稽（見本院卷第91頁），被告對此通話內容也表示沒有意見（見本院卷第78頁），顯然被告王志明之抗辯與承租人黃佳峰所稱租金金額不符。
本院審酌承租人與原告二人並無親屬、僱傭或其他利害關係，衡諸一般社會常情應無刻意欺騙或拉抬租金之動機可能，承租人所述與被告王志明於前案所述亦具有一貫性，且被告王志明就系爭建物出租狀況表示之後均係口頭承租，沒有打書面（見本院卷第70頁），是應認被告就租金不相符部分，並未能舉證以實其說，難以採信。
從而，系爭建物出租情況應以原告所主張者可信，即206-2、206-3每月收租共為45,000元應為真實。
是依上開調解筆錄成立之內容，被告王志明每月應給付原告二人租金各三分之一，即應各分配15,000元予原告二人，原告此部分主張應予准許。
4.本件中，原告主張206-2號建物自105年9月1日起至106年8月31日止（共12個月），每月租金25,000元，被告王志明應給付原告二人各三分之一即99,996元（計算式：25,000元÷3＝8,333元；
12月＝99,996元）、206-3號建物，自105年7月1日起至106年8月31日止（共14個月），每月租金6,667元，被告王志明應給付原告二人各三分之一即93,338元（計算式：20,000元314＝93,338元），以上被告王志明應給付原告二人各193,334元（計算式：99,996＋93,338＝193,334）。
另外，被告王志明自106年9月1日起，每月應各返還原告二人相當於不當得利之租金，計15,000元（8,333＋6,667＝15,000）。
至於原告主張被告王廖美枝、王志生應共同給付上開不當得利等情，然依前所述，其二人並非系爭建物事實上使用、收益之人，故原告此部分主張顯無理由，不能准許。
㈤被告王志明主張抵銷部分是否有理由？⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。
又抵銷，應以意思表示，向他方為之。
其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第335條第1項亦有明文。
而抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意（最高法院50年台上字第291號判例意旨參照）。
⒉系爭建物事實上處分權既認定為原告二人與被告王志明等三人行使、租金也由三人共同均分，則關於該等建物之義務即應由三人共同分擔始為妥適。
⑴關於稅捐、罰鍰部分：被告抗辯106年、107年房屋稅部分應由原告二人各負擔三分之一即共46,700為（計算式：（33,432＋36,618）3×2＝46,700元）；
另系爭建物坐落於農牧用地而違反區域計畫法規定而遭罰鍰6萬元亦應由三人分擔，故此部分主張抵銷4萬元（計算式：6萬元32＝4萬元），業據提出房屋稅單、罰鍰處分書為證（見本院卷第57、59、61頁），且為原告所不爭執（見本院卷第70、107-108頁），應予准許。
又依原告主張之門牌號碼206-1稅籍移轉支出契稅41,862元，被告王志明持有三分之一部分應負擔13,954元（計算式：41,862元3人＝13,954元），此部分之抵銷，亦應予准許。
因此，計算此部分兩造之主張後，被告得主張抵銷72,746元（計算式：46,700元＋40,000元－13,954元＝72,746元）。
⑵關於房屋修繕部分被告王志明抗辯其更換206-3廠房鐵捲門85,000元、裝置排風球47,500元部分，原告二人應負擔其中三分之二等語，並提出照片3張為證（見本院卷第63-65頁）。
惟此經原告否認，主張「鐵捲門部份85,000元，是206-3房客破壞的，應該由房客負擔費用，即使該鐵捲門應該由房東負擔的話，經過我們訪價只有23,500元，至於屋頂裝置排風球，這是房客自行裝置，該費用不應該由房東來負擔」、「經原告於107年5月25日將現場門牌206-2號(編號3)、206-3號之鐵捲門之馬達拍照，發現馬達均屬舊品，鐵工師傅就更換一組鐵捲門估價工程款為42,000元。
另屋頂排風裝置，材質為白鐵之排風球一組亦僅需4,500元，由此可見，被告王志明主張誇大浮報，難以採信」等語（見本院卷第70、82頁）。
本院審酌前述調解筆錄第七點所示，關於系爭建物之出租事宜應由原告與被告王志明共三人共同協議，此所稱「出租事宜」，依文義自應包含出租房屋修繕事項在內。
被告王志明既陳稱該修復內容均係個人作為，並未有經原告二人同意（見本院卷第70頁），則此部分顯與調解筆錄之約定不合。
被告雖辯稱「原告所稱在做任何修繕之前必須通知他方，我們認為沒有所謂協議…」（見本院卷第78頁），惟除前述調解筆錄第七點記載外，參照原告另提出兩造間於105年11月20日關於206、206-1廠房協議書所載：「…206和206-1由王志明和房客簽訂合約…上述約定鐵皮屋和鐵門需維修時，王志明需知會王俊雄、王吉雄，共同評估，費用由三人分擔…」（見本院卷第105頁），前述調解筆錄第七點既已約定206、206-1、206-2、206-3號四間建物均由原告二人與被告王志明共同出租及使用收益，則縱使該協議書並未提及206-2、206-3號，自應為相同處理方式。
更何況，共有人就共有物之修繕或其他處分如均不需與其他共有人決議，而得逕自處理所衍生之費用並直接轉價給其他共有人，實不利於其他共有人就共有物之處分權實現。
故被告王志明雖辯稱：「之前的206-3鐵捲門已經用二十幾年了，不可能東西都不會壞掉，鐵捲門的馬達就要一萬多元了。
206 -2才是原告剛才所說房客破壞的部分，我已經修好了，修理85,000元是206-3的部分。
屋頂排風球是散熱用的，是房客要求的，但是是我去裝的」等情，但既未事先通知原告二人，事後也未能提出證人或支出單據費用以證明更換原因及更換費用，且為原告二人所爭執，故被告王志明此部分債權是否屬實，仍有疑問，其抵銷抗辯即無法成立，自無法准許。
3.以上，被告王志明得主張抵銷之金額為72,746元，即對原告王俊雄、王吉雄各得主張抵銷36,373元。
從而，原告雖得請求被告王志明應分別給付原告二人193,334元，經抵銷後，僅得請求156,961元（計算式：193,334元－36,373元＝156,961元）。
五、綜上所述，原告依據不當得利法律關係、調解筆錄之約定，請求㈠被告王志明應返還原告王俊雄、原告王吉雄各156,961元及自起訴狀繕本送達翌日即106年10月30日止至清償日止，按年息5%計算之利息，㈡被告王志明自應自106年9月1日起按月給付原告王俊雄、王吉雄各15,000元，並於每月期滿翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分為有理由，應予准許。
逾越此部分之請求，為無理由，不能准許。
六、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
民事第二庭 法 官 劉以全
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
書記官 蔡忠衛
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