臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,訴,4002,20180626,2

臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第4002號
原 告 麗揚開發股份有限公司
法定代理人 林冠良
訴訟代理人 劉炳烽律師
複 代理人 賴鴻齊律師
被 告 領先顏料色母廠股份有限公司
法定代理人 簡志寬
被 告 綠峰防火材料廠股份有限公司
法定代理人 簡志寬
共 同
訴訟代理人 楊岱欣律師
吳存富律師
上 一 人
複 代理人 王姿茜律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國107 年6 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告領先顏料色母廠股份有限公司、綠峰防火材料廠股份有限公司應分別給付原告新臺幣伍拾捌萬壹仟元，及均自民國一○六年十月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告各以新臺幣壹拾玖萬肆仟元為被告領先顏料色母廠股份有限公司、綠峰防火材料廠股份有限公司供擔保後，得假執行；

但被告領先顏料色母廠股份有限公司、綠峰防火材料廠股份有限公司如分別以新臺幣新臺幣伍拾捌萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。

本件原告起訴，原是以民法第455條前段、倉庫租賃契約書（下稱系爭租約）第7條第3項前段、民法第179條不當得利之規定為請求權基礎，聲明請求：㈠被告領先顏料色母廠股份有限公司（下稱領先公司）應將門牌號碼新北市○○區○○路00○00號廠房（下稱系爭52之13號廠房）遷讓返還原告。

㈡被告綠峰防火材料廠股份有限公司（下稱綠峰公司）應將門牌號碼新北市○○區○○路00○00號廠房（下稱系爭52之15號廠房）遷讓返還原告。

㈢被告領先公司應自民國106 年3 月22日至返還前述房屋之日止，依據月給付原告新臺幣（下同）83,000元。

㈣被告綠峰公司應自106 年3月22日至返還前述房屋之日止，依據月給付原告83,000元。

嗣原告撤回前述聲明第1項、第2項之請求，另追加民法第226條第1項給付不能之規定為請求權基礎，並變更聲明為：被告領先公司、綠峰公司應分別給付原告581,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

核原告所為前述訴之追加、變更，其請求之基礎事實同一，且屬減縮應受判決事項之聲明，合於前述法律規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於104 年5 月15日（起訴狀誤載為103 年5月15日）將系爭52之13號、52之15號廠房（以下合稱系爭2廠房）分別出租予被告領先公司、綠峰公司，租期均自104年5 月15日起至105 年5 月14日止共12個月，租金每月均為83,000元（含5%營已經稅）（起訴狀誤載為83,500元，含5%營已經稅），應於每月15日繳納，此有系爭租約2 件附卷可查，雙方於租期屆滿後，即以不定期租賃續租。

嗣雙方合意提前終止不定期租賃契約，並約定於106 年3 月22日點交返還系爭2 廠房。

詎當日被告公司交付原告代理人之鑰匙無法開啟系爭2 廠房，且已設定保全系統，致未完成點交迄今，雖經原告屢次催促被告公司出面處理，被告公司仍未將系爭2 廠房遷讓返還，原告得依民法第179條不當得利及第226條第1項給付不能之規定，請求被告領先公司、綠峰公司分別給付自106 年3 月22日起106 年10月22日止之相當於租金之不當得利或損害賠償，共計581,000 元（即：83,000元×7 個月＝581,000 元）等語。

並聲明：被告領先公司、綠峰公司應分別給付原告581,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：㈠被告向原告承租系爭2 廠房，租期自104 年5 月15日起至105 年5 月14日止，每月租金83,000元。

租期屆滿後，原告法定代理人林冠良口頭告知已徵得原地主大潤發流通事業股份有限公司（下稱大潤發公司）及錢隴工業股份有限公司（下稱錢隴公司）同意，可再承租3 至5 年，被告遂同意續租。

惟被告置放於系爭2 廠房之多組生財器具於105 年8 月10日無預警遭大潤發公司查封，致被告受無法繼續營運之鉅額損失，並因而知悉原告與大潤發公司間存有租賃糾紛。

被告生財器具遭查封後，即告知林冠良，並表示已不堪損失，已另尋新的廠房租賃物，故將於105 年12月中旬搬離，租金繳納至105 年9 月份，搬遷期間即105 年10月15日至12月14日共2 個月租金，則由前系爭2 廠房前已給付之押金中扣抵，點交後再請原告返還剩餘之1 個月押金即166,000 元，以結算雙方間有關系爭租約之債權債務關係，此已經為林冠良允諾，雙方遂合意終止系爭租約，被告並於105 年11月間開始搬遷系爭2 廠房內未受查封之生財器具，於105 年12月14日即搬遷完畢，其後未再使用系爭2 廠房。

㈡原告雖稱被告未於106 年3 月22日點交當日返還鑰匙予原告，並已設定保全致系爭2 廠房未能完成點交迄今。

但原告就其主張被告於前述期日未完成系爭2 廠房之點交，其後被告繼續使用之事實應負舉證責任。

且被告於105 年12月14日即將系爭2 廠房內未受查封之生財器具等物遷空完畢，期間多次請林冠良派員到場確認還屋情況、辦理點交事宜，原告卻一再置之不理。

被告為降低損失，同時與大潤發公司簽立和解契約，向大潤發公司承諾於106 年1 月20日前騰空並搬離系爭2 廠房，以求大潤發公司解除查封登記，為大潤發公司所允諾，被告遂依約於106 年1 月19日前將剩餘遭查封物一併遷空搬離，並於繳清電費後，於106 年1 月13日向台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）申請暫停全部用電，及向台灣新光保全股份有限公司（下稱新光保全公司）終止服務契約，期間仍多次電聯林冠良，並約妥時間到場確認遷空情況，但原告仍遲不出面與被告辦理系爭2 廠房之點交事宜。

㈢嗣後被告再與林冠良重複確認，雙方始約定於106 年3 月22日進行點交，並由被告將廠房鑰匙交還原告。

然因原告與大潤發公司間尚存有租賃糾紛，被告因履行和解契約自106 年1 月19日前騰空搬離後即未曾再返回系爭2 廠房，無從知悉系爭2 廠房早已遭大潤發公司更換門鎖，致點交當天被告所持鑰匙無法開啟門鎖，而大潤發公司所委任之中興保全人員更在場阻止，並揚言如欲強行進入將報警處理，原告所委任之周良貞律師在場見聞此情，亦未為反對或質疑之表示，雙方因此緣故終未能如期完成點交，應認被告已盡承租人返還房屋之義務，亦即對於未能於系爭租約期限屆滿後即時返還租賃房屋之事，不具可歸責事由等語。

並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、本件原告於104 年5 月15日將系爭52之13號、52之15號廠房分別出租予被告領先公司、綠峰公司，租期均自104 年5 月15日起至105 年5 月14日止共12個月，租金每月均為83,000元（含稅），應於每月15日繳納，租期屆滿後，雙方合意以不定期限繼續租約；

又系爭2 廠房係原告向錢隴公司所承租，再轉租予被告，而錢隴公司與系爭2 廠房所在之土地地主大潤發公司間有土地租賃糾紛，被告置放於系爭2 廠房內之多組生財器具於105 年8 月10日遭大潤發公司聲請本院民事執行處為假扣押查封（105 年度司執全字第484 號），其後兩造於105 年12月14日合意終止系爭租約，被告並將系爭2廠房內未查封之生財生財器具搬離；

105 年12月20日，被告與大潤發公司簽訂和解契約，大潤發公司同意撤回前述假扣押所為查封，被告則承諾於106 年1 月20日前騰空並搬離系爭2 廠房；

再兩造約定於106 年3 月22日點交返還系爭2 廠房，當日被告交還原告委任代理人之鑰匙無法開啟系爭2 廠房門鎖，且系爭2 廠房已另設定保全系統等情，有系爭租約影本2 件、點交確認書影本1 件、和解契約影本1 件、指封切結（動產）影本1 件在卷可證（見本院卷㈠第21至49頁、第113 至123 頁），並為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、原告主張兩造合意終止系爭租約後，被告迄今未完成系爭2廠房之點交，其得請求被告領先公司、綠峰公司分別給付自106 年3 月22日起106 年10月22日止之相當於租金之不當得利或損害賠償共581,000 元等語，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。

是本件爭點厥為：被告是否已履行承租人返還租賃物之義務？原告是否得請求被告分別給付581,000 元？茲說明本院認定理由如下：㈠按承租人於租賃關是終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

所謂返還租賃物，是指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。

又系爭租約第9條第2項前段約定：「本契約如經甲方（即原告）終止契約，乙方（即被告）應將租價標的騰空，並應將租賃標的恢復原狀返還甲方。

」可見兩造已明確約定系爭租約終止後，被告負有將系爭2廠房騰空並回復原狀後，返還予原告占有之義務。

㈡被告雖抗辯：106 年3 月22日點交當天被告所持鑰匙無法開啟門鎖，大潤發公司所委任之中興保全人員在場阻止，原告所委任之周良貞律師在場見聞此情，亦未為反對或質疑之表示，雙方因此緣故終未能如期完成點交，應認被告已盡承租人返還房屋之義務，即對於未能於系爭租約期限屆滿後即時返還租賃房屋之事，不具可歸責事由云云。

惟被告於105 年12月14日兩造合意終止系爭租約前，即於同年月8 日致電大潤發公司所委任之律師事務所商討和解事宜，旋於同年月20日與大潤發公司達成：被告於106 年1 月20日前搬離系爭2廠房，大潤發公司則撤回前對被告生財器具假扣押查封之和解，此有被告提出之龜山文化郵局第55號存證信函影本及前述和解契約影本各1 件附卷可查（見本院卷㈠第81至97頁、第113 至119 頁），大潤發公司並於106 年1 月19日出具敬告函，向於新北市○○區○○路00號土地營業之各廠商表示：其公司為該土地之所有權人，錢隴公司與其公司間之不動產租賃合約於104 年8 月21日期滿終止，各廠商對該土地及廠房之使用為無權占有且侵害其公司權利，被告公司已於日前搬離，其公司已撤回對被告公司之法律追訴，且不請求任何賠償，為免各廠商因錢隴公司之不法行為而受有不利益，請各廠商迅速搬離該土地，以儘早結束訴訟紛爭等語，亦有被告提出之前述敬告函影本在卷可佐（見本院卷㈠第125 頁、第127 頁），由此可見被告早已與大潤發公司達成合意，即被告於106 年1 月20日前搬離系爭2 廠房後，任由大潤發公司占有使用系爭2 廠房甚明，故於105 年3 月22日兩造約定之點交當日，被告自無法依債務本旨，將系爭2 廠房騰空並移轉予原告占有，被告有可歸責之事由存在，至為灼然，被告前述抗辯並非可採。

至被告另抗辯：被告於105 年12月14日將系爭2 廠房內未受查封之生財器具等物遷空完畢，期間多次請原告法定代理人林冠良派員到場確認還屋情況、辦理點交事宜，原告卻一再置之不理；

106 年1 月19日前被告將剩餘遭查封物一併遷空搬離，並於繳清電費後，於106 年1 月13日向台電公司申請暫停全部用電，並向新光保全公司終止服務契約，期間仍多次電聯林冠良，並約妥時間到場確認遷空情況，但原告仍遲不出面與被告辦理系爭2 廠房之點交事宜等節，非但為原告所否認，且被告並未提出任何證據以實其說，其此部分所辯亦難採取。

㈢被告再抗辯：被告為降低損失，始與大潤發公司簽立和解契約，向大潤發公司承諾於106 年1 月20日前騰空並搬離系爭2 廠房，以求大潤發公司解除查封登記云云。

然大潤發公司並非系爭租約之出租人，該公司聲請對被告准予假扣押之裁定並聲請查封系爭2 廠房內生財器具之所為，倘非具有法律上之正當權利，被告就其因此所受之損害自得依法對大潤發公司請求賠償；

況大潤發公司聲請對被告及其他廠商為假扣押之裁定，嗣已經臺灣高等法院於105 年10月5 日以105 年度抗字第1333號裁定，將本院105 年度事聲字第220 號裁定廢棄，並將大潤發公司在本院之聲明異議廢棄，即認定原本院司法事務官駁回大潤發公司之假扣押聲請並無違誤，此亦有前開臺灣高等法院裁定在卷可稽（見本院卷㈠第271 至275 頁），足見被告實無為降低損失，始與大潤發公司簽訂前述和解契約，而使大潤發公司得取得系爭2 房地占有之法律上理由，亦無法因之而解免其對原告所負承租人返還系爭2廠房之義務，是被告前述抗辯，亦非有理。

㈣次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；

當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第226條第1項、第250條分別定有明文。

又我民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求；

二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付；

而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此觀民法第250條第2項規定自明（最高法院70年度台上字第1644號判決意旨參照）。

查系爭租約第7條中段約定：「…如不依約遷讓交還租賃標的時，甲方（即原告）每月得向乙方（即被告）請求依據照租金三倍之違約金至乙方騰空遷讓完成時止。

…」（見本院卷㈠第27頁、第41頁），可知前述條款以預定債務不履行之損害賠償為目的，在性質上屬於損害賠償總額預約性之違約金。

而被告既已有違反前述約定未履行遷讓交還系爭2 廠房之義務，且系爭2 廠房已由大潤發公司占有中，被告在客觀上無法履行其返還租賃標的義務而有給付不能之情形，則原告依前述約定請求被告分別給付自106 年3 月22日起106 年10月22日止共7個月，每月1 倍之違約金581,000 元（即：83,000元×7 ＝581,000 元），於法有據，應予准許。

雖被告又抗辯：縱認被告已陷於給付不能之情形，然原告實際上並未受有損害，原告請求被告負給付不能之損害賠償責任，沒有依據云云。

惟系爭2 廠房是原告向錢隴公司承租後再轉租予原告，已如前述，且錢隴公司因與大潤發公司間有土地租賃效力存否之爭議，經大潤發公司向錢隴公司提起請求拆屋還地之訴，目前仍由本院105 年度重訴字第508 號審理中，原告亦因此與錢隴公司於104 年12月15日訂立協議書，錢隴公司同意原告在前述訴訟有第一審判決結果，或訴訟當事人有達成和解協議前，得自105 年1 月1 日起暫緩給付租金。

惟此僅為暫緩繳交，不管前述訴訟事件有無結果或訴訟當事人有無達成協議，原告應於接獲錢隴公司繳納通知時，立即補足未付之租金，復有上開協議書影本1 件在卷可憑（見本院卷㈠第269頁），是原告對錢隴公司仍負有承租人繳納租金之義務，則何能謂其因本件被告之給付不能而未受有損害？況且，雙方所訂立之系爭租約第7條中段已有前開違約金條款之約定，原告自得請求被告給付違約金以代損害賠償，是被告此辯亦無依據，要無足採。

五、綜上所述，被告已無法於租約終止後履行其返還系爭2 廠房予出租人即原告之義務。

從而，原告主張被告已有給付不能之債務不履行情事，依系爭租約違約金條款之約定，請求被告分別給付自106 年3 月22日起106 年10月22日止共7 個月，每月租金1 倍之違約金計581,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月13日（見本院卷㈠第63頁、第65頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390 第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
民事第四庭 法 官 高文淵
上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 107 年 6 月 26 日
書記官 黃頌棻