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臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第4146號
原 告 雄萬建設股份有限公司
法定代理人 邱文彬
訴訟代理人 楊明廣律師
被 告 邱慶鐘
邱德全
邱錦村
上 三 人
訴訟代理人 鍾永盛律師
鍾佩潔律師
被 告 邱德和
邱炳炫
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國107年8月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告邱慶鐘應將坐落新北市○○區○○段00○0地號、如附圖A部分土地上之建物（面積29平方公尺）拆除騰空，並將占有土地返還予原告，並應給付原告新臺幣壹拾貳萬壹仟柒佰壹拾參元，及自民國一百零七年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告邱德全、邱德和應將坐落新北市○○區○○段00○0地號、如附圖C部分土地上之建物（面積33平方公尺）拆除騰空，並將占有土地返還予原告，並應連帶給付原告新臺幣壹拾參萬捌仟伍佰零壹元，及自民國一百零七年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告邱慶鐘、邱德全、邱德和、邱炳炫應將坐落新北市○○區○○段00○0地號、如附圖D部分土地上之建物（面積13平方公尺）拆除騰空，並將占有土地返還予原告，並應連帶給付原告新臺幣伍萬肆仟伍佰陸拾壹元，及自民國一百零七年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告邱錦村應將坐落新北市○○區○○段00○0地號、如附圖E部分土地上之建物（面積21平方公尺）拆除騰空，並將占有土地返還予原告，並應給付原告新臺幣捌萬捌仟壹佰參拾柒元，及自民國一百零七年八月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零六年十月一日起至返還上開第一至四項所示土地之日止，各自或連帶給付原告、依附表一所示占有土地面積、按月於每月十五日、依申報地價年息百分之零點六七計算金額，及自應為給付之日之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告依附表三所示之比例負擔，餘由原告負擔。
本判決第一至四項部分，於兩造分別以附表四所示金額供擔保後，得假執行及免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、5款分別定有明文。
經查，原告於民國106年9月29日以邱錦村、邱德全、邱慶鐘為被告，請求：㈠被告應將占有於新北市○○區○○段00○0地號土地（下稱系爭土地）上之建物拆除騰空，並將占有土地返還原告；
㈡各被告應給付原告新臺幣（下同）5萬2,861元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；
㈢各被告應自106年10月起至返還上開土地之日止，按月於每月15日給付原告依占有土地面積及系爭土地申報總價年息百分之0.83（即百分之10之12分之1）計算之金額，及自應為給付之日起至實際清償日止，按年息百分之5計算之利息等語（見本院調字卷第11、13頁）。
嗣經本院勘驗現場，並囑託新北市中和地政事務所就系爭土地上建物占有現況繪製複丈成果圖後，原告追加附圖C、D土地上之建物共有人邱德和、邱炳炫為被告，並變更聲明如後所述，且將上開請求㈡之遲延利息減縮自原告107年7月23日民事追加被告與準備一書狀繕本送達於被告邱德和、邱炳炫之翌日即107年8月1日（見本院卷第147、149頁）起計算（見本院卷第93至95、179頁）。
原告上開訴之變更，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告（下分稱姓名，並合稱被告）分別所有、如附表一及附圖所示之A、C、D、E建物（下分稱A、C、D、E建物），無權占有於伊所有之系爭土地，妨害伊就系爭土地所有權之行使，使伊受有相當於系爭土地依申報地價年息百分之10計算其租金之不當得利（數額之計算式，如本院卷第97頁）。
為此，爰依民法第767條第1項前段、第179條、第184條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠邱慶鐘應將A建物拆除騰空，並將占有土地返還原告，並應給付原告15萬3,282元，及自107年8月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡邱德全、邱德和應將附圖所示C建物拆除騰空，並將占有土地返還原告，並應連帶給付原告17萬4,438元，及自107年8月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈢邱德全、邱德和、邱慶鐘、邱炳炫應將附D建物拆除騰空，並將占有土地返還原告，並應連帶給付原告6萬8,718元，及自107年8月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈣邱錦村應將E建物拆除騰空，並將占有土地返還原告，並應給付原告11萬1,006元，及自107年8月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈤被告應自106年10月1日起，至分別返還前項㈠至㈣所示土地之日止，按月於每月15日各給付或連帶給付原告，依附表一所示占有系爭土地面積、申報地價年息百分之0.83（即百分之10之12分之1）計算之金額，及自應為給付之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈥上開㈠至㈣項請求，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：訴外人寶鏵建設有限公司（下稱寶鏵公司）於97年1月9日，分別與邱慶鐘、邱德全、邱德和、邱炳炫（下稱邱慶鐘等4人）簽立合建契約，嗣原告之法定代理人邱文彬於99年6月間以其個人名義，承受前揭合建契約中寶鏵公司之權利，再以其擔任法定代理人之崇義建設開發股份有限公司（下稱崇義公司）履行上開合建契約。
依上開合建契約約定內容，即已包含邱慶鐘等4人應於何時騰空系爭土地上之建物，倘邱文彬繼續履行上開合建契約，即可達開發土地之目的，實無必要提起本件訴訟。
又倘原告願補貼邱錦村，邱錦村即可自動拆除附圖所示之E部分建物等語，資為置辯。
並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為原告所有，原告於103年12月5日取得系爭土地所有權。
有系爭土地登記謄本為證（見本院調字卷第19頁）。
㈡被告分別所有之A、C、D、E建物，占有於系爭土地上，占有情形及面積，如附圖所示。
有本院勘驗筆錄、新北市中和地政事務所107年6月22日新北中地測字第1074070032號函及所附之複丈成果圖為證（見本院卷第79至85頁）。
㈢上開事實，為兩造不爭執，復有上開證據為證，是此部分事實堪以認定，合先敘明。
四、原告主張：被告分別所有之A、C、D、E建物，無權占有於伊所有之系爭土地上，妨害伊就系爭土地所有權之行使，並受有相當於系爭土地依申報地價年息百分之10計算其租金之不當得利（數額之計算式，如本院卷第97頁），爰依民法第767條第1項前段、第179條、第184條規定訴請被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利或損害賠償等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。
是本件應審酌者在於：㈠被告分別所有之A、C、D、E建物，有無占有系爭土地之正當權源？㈡若被告分別所有之A、C、D、E建物無權占有系爭土地，原告得否請求不當得利或損害賠償？其數額為何？爰析述如下。
五、就被告分別所有之A、C、D、E建物，有無占有系爭土地之正當權源部分：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。
次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
查，被告分別所有之A、C、D、E建物，現占有於原告所有之系爭土地上，為兩造不爭執（見上開三、㈡），且邱錦村不爭執其所有之E建物無正當權源占有系爭土地（見本院卷第114頁），則原告訴請邱錦村應將E建物拆除騰空，並將占有土地返還原告乙節，即屬有據，應予准許。
又邱慶鐘等4人則否認渠等無權占有系爭土地，揆諸上開說明，邱慶鐘等4人應就渠等有權占有乙節負舉證責任。
㈡邱慶鐘等4人辯稱：寶鏵公司於97年1月9日，分別與邱慶鐘等4人簽立合建契約，嗣原告之法定代理人邱文彬於99年6月間以其個人名義，承受前揭合建契約中寶鏵公司之權利，再以其擔任法定代理人之崇義公司履行上開合建契約，依上開合建契約約定內容，已約定邱慶鐘等4人應於給付尾款時再騰空系爭土地上之建物即可云云，並提出寶鏵公司與邱慶鐘等4人分別簽立之土地房屋買賣契約書、契約書、土地買賣補充協議書等件為證（見本院卷第37至59頁）。
觀諸寶鏵公司與邱慶鐘等4人分別簽立之土地房屋買賣契約書內容，僅敘及寶鏵公司於地上建物騰空交屋時支付尾款百分之30（見本院卷第38、42、46、50頁），尚無從據此反認邱慶鐘等4人於給付尾款時再騰空建物返還土地之理，況寶鏵公司或邱慶鐘等4人均非系爭土地所有權人，此為兩造不爭執，且有系爭土地歷次異動索引資料可稽（見本院卷第114至115、155至167頁），寶鏵公司或邱慶鐘等4人自無法逕行簽立上開契約書，進而有權占有系爭土地。
縱寶鏵公司將上開買賣契約書之權利轉讓予崇義公司，或邱文彬與邱德和簽立土地買賣補充協議書，由邱文彬承受原寶鏵公司之權利（見本院卷第53至57頁），然崇義公司、邱文彬，究與原告公司分屬不同之人格，自難據此反認邱慶鐘等4人得以有權占有系爭土地至明。
準此，邱慶鐘等4人以前揭情詞，辯稱渠等係有權占有系爭土地云云，洵無足採。
邱慶鐘等4人雖聲請傳喚證人邱文彬，然邱慶鐘等4人聲請調查之待證事項乃係確認上開買賣契約書是否存續、為何對邱慶鐘等4人提起本件訴訟（見本院卷第108頁），實與本件邱慶鐘等4人是否有權占有系爭土地無涉，即無調查之必要。
又邱慶鐘等4人固於107年5月3日民事答辯狀敘及原告提起本件訴訟違反誠信原則等語（見本院卷第25頁），然經本院行使闡明權後，邱慶鐘等4人則稱：原告於本件訴請拆屋還地有無違反誠信原則，待詢問證人邱文彬後再表示意見等語（見本院卷第114頁），而迄至本件言詞辯論終結之日止，邱慶鐘等4人均未再辯稱原告提起本件訴訟有違誠信原則乙節，則本院就邱慶鐘等4人此部分答辯意旨不另論述，附此敘明。
㈢綜上，原告主張被告分別所有之A、C、D、E建物，無權占有系爭土地，請求被告應拆屋還地，為有理由，應予准許。
六、就原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償？其數額為何部分：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；
又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
被告分別所有之A、C、D、E建物，無權占有系爭土地，已如前述，自係無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭土地之損害，依前揭說明，原告請求被告就無權占用該等部分土地給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
又原告此部分請求既有理由，則原告另依民法第184條規定請求被告賠償相當於租金之損害部分，即無再予論述之必要，併此敘明。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。
而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。
又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有規定。
另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
㈢查，系爭土地位於新北市永和區林森路與永利路之間，鄰近福和橋，附近設有新北市永和運動中心、福和運動公園、永和國中、福和國中等公共設施，其交通便利、生活機能完善，此有系爭土地周圍地圖可稽（見本院卷第176頁），本院審酌上情，認原告主張以系爭土地申報地價年息百分之10計算相當於租金之不當得利尚稱過高，應以申報地價年息百分之8計算相當於租金之不當得利，始為適宜。
㈣次查，原告於103年12月5日取得系爭土地所有權至104年12月31日，其公告地價為1萬8,817元，105年1月至106年9月30日之公告地價為2萬6,221元（見本院調字卷第19頁、本院卷第175頁），依平均地權條例第16條規定，上開期間之系爭土地申報地價為1萬5,054元、2萬0,977元（即：1萬8,817元×80%＝1萬5,054元、2萬6,221元×80%＝2萬0,977元）。
則原告依被告分別所有之A、C、D、E建物占有系爭土地之面積，請求被告自103年12月5日起至106年9月30日止，分別或連帶給付如附表二所示之相當於租金之不當得利（計算式如附表二所示），及自原告107年7月23日民事追加被告與準備一書狀繕本送達於被告邱德和、邱炳炫之翌日即107年8月1日（見本院卷第147、149頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並均自106年10月1日起至返還土地之日止，分別按月於每月15日各給付或連帶給付原告、依附表一所示占有系爭土地面積、申報地價年息百分之0.67（即年息百分之8之12分之1，小數點第二位以下四捨五入）計算之金額，及自應為給付之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、從而，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告拆除A、C、D、E建物及返還占有土地，並給付如主文第一至五項所示相當於租金之不當得利數額及遲延利息，均有理由，爰判決如主文第一至五項所示。
逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
就本判決主文第一至四項部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之；
至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
末本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1、2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
民事第五庭 法 官 陳心婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
書記官 黃炎煌
附表一：
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│ 被 告 │所有建物範圍 │占有於系爭土地面積 │
├──────┼──────────────────┼──────────┤
│邱慶鐘所有 │門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號，│29平方公尺 │
│ │占有系爭土地如附圖所示之A部分之建物 │ │
├──────┼──────────────────┼──────────┤
│邱德全、邱德│門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號，│33平方公尺 │
│和共有 │占有系爭土地如附圖所示之C部分之建物 │ │
├──────┼──────────────────┼──────────┤
│邱慶鐘邱德全│系爭土地如附圖所示之D部分土地上之磚 │13平方公尺 │
│、邱德和、邱│造平房建物 │ │
│炳炫共有 │ │ │
├──────┼──────────────────┼──────────┤
│邱錦村所有 │系爭土地如附圖所示之E部分土地上之鐵 │21平方公尺 │
│ │皮屋 │ │
└──────┴──────────────────┴──────────┘
附表二：本院判命被告應給付原告相當於租金之不當得利數額┌──────┬───────────────┬──────────────┐
│ 期 間 │103年12月5日至104年12月31日， │105年1月1日至106年9月30日， │
│ │共1年又17日 │共1年9月 │
├──────┼───────────────┼──────────────┤
│ 申 報 地 價│每平方公尺1萬5,054元 │每平方公尺2萬0,977元 │
├──────┼───────────────┼──────────────┤
│上開期間內每│1萬5,054元×8/100×（1+17/36 5│2萬0,977元×8/100×(1+9/12) │
│平方公尺應給│）＝1,260元（元以下四捨五入） │＝2,937元（元以下四捨五入） │
│付相當於租金├───────────────┴──────────────┤
│之不當得利 │合計：4,197元（即：1,260元＋2,937元＝4,197元） │
├──────┼────────┬──────┬──────────────┤
│ 被 告 │占有土地面積 │應給付數額 │計算式 │
├──────┼────────┼──────┼──────────────┤
│邱慶鐘 │29平方公尺 │應給付12萬 │4,197元×29平方公尺＝12萬1,7│
│ │ │1,713元 │13元 │
├──────┼────────┼──────┼──────────────┤
│邱德全、邱德│33平方公尺 │應連帶給付13│4,197元×33平方公尺＝13萬8,5│
│和 │ │萬8,501元 │01元 │
├──────┼────────┼──────┼──────────────┤
│邱慶鐘、邱德│13平方公尺 │應連帶給付5 │4,197元×13平方公尺＝5萬4,56│
│全、邱德和、│ │萬4,561元 │1元 │
│邱炳炫 │ │ │ │
│ │ │ │ │
├──────┼────────┼──────┼──────────────┤
│邱錦村 │21平方公尺 │應給付8萬8,1│4,197元×21平方公尺＝8萬8,13│
│ │ │37元 │7元 │
└──────┴────────┴──────┴──────────────┘
附表三：被告訴訟費用負擔比例
┌────────┬────────────────┐
│被 告 │訴訟費用分擔比例 │
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│邱慶鐘 │應負擔百分之30 │
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│邱德全、邱德和 │應連帶負擔百分之34 │
├────────┼────────────────┤
│邱慶鐘、邱德全、│應連帶負擔百分之13 │
│邱德和、邱炳炫 │ │
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│邱錦村 │應負擔百分之22 │
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附表四：本件假執行之擔保金額
┌────────┬───────────┬─────────────┬────────┐
│ │原告為假執行之擔保金額│被告免為假執行之擔保金額 │ 備 註 │
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│邱慶鐘 │130萬8千元 │392萬3,700元 │本判決主文第一項│
├────────┼───────────┼─────────────┼────────┤
│邱德全、邱德和 │148萬8,500元 │446萬4,900元 │本判決主文第二項│
├────────┼───────────┼─────────────┼────────┤
│邱慶鐘、邱德全、│58萬6,300元 │175萬9千元 │本判決主文第三項│
│邱德和、邱炳炫 │ │ │ │
├────────┼───────────┼─────────────┼────────┤
│邱錦村 │94萬7,100元 │284萬1,300元 │本判決主文第四項│
└────────┴───────────┴─────────────┴────────┘
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