臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,訴,462,20190423,1

臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第462號
原 告 華大衛
訴訟代理人 余淑杏律師
黃思雅律師
張又仁律師
被 告 劉錦龍

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108 年4 月2日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號七樓房屋騰空遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣肆拾萬陸仟肆佰壹拾玖元，及自民國一○六年五月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、被告應自民國一○六年五月二十七日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆萬壹仟元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零壹萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣參佰零伍萬貳仟捌佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

七、本判決第二項於原告以新臺幣壹拾參萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣肆拾萬陸仟肆佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項於原告按月以新臺幣肆萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如按月以新臺幣壹拾肆萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

九、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按法官被聲請迴避者，在該聲請事件終結前，應停止訴訟程序。

但其聲請因違背第33條第2項，或第34條第1項或第2項之規定，或顯係意圖延滯訴訟而為者，不在此限，民事訴訟法第37條第1項定有明文。

查本件被告雖於民國108 年2月18日具狀聲請法官迴避（見本院卷㈡第419 頁至第421 頁），經本院以108 年聲字第47號裁定駁回，嗣經被告提起抗告而尚未確定；

被告又於108 年4 月2 日具狀聲請法官迴避（見本院卷㈡第548 頁至第551 頁），然被告前於本件審理中亦曾提出法官迴避聲請，業由本院以106 年度聲字第334號裁定駁回，再經臺灣高等法院107 年度抗字第281 號裁定駁回、最高法院107 年度台抗字第829 號裁定駁回而確定，被告仍一再以相類理由提出聲請，顯係意圖延滯訴訟而為，依同法第37條第1項但書規定，本院尚無停止訴訟程序之必要，自仍得定期審結本件訴訟。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；

擴張或減縮應受判決事項之聲明者；

不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。

經查，本件原告起訴時聲明原係：㈠被告應將門牌號碼為新北市○○區○○街00號7 樓之房屋（下稱系爭房屋）全部騰空，並返還予原告。

㈡被告應給付原告新臺幣（下同）14萬1,000 元，及自105 年11月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈢被告應自105 年11月17日起至返還系爭房屋止，按月給付原告4 萬7,000 元，暨自各該期應付之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈣被告應自105 年11月17日起至返還系爭房屋止，按月給付原告違約金23萬5,000元。

㈤原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷㈠第10頁至第11頁）。

嗣於108 年2 月20日本院準備程序時當庭以言詞變更其聲明為：㈠被告應將系爭房屋及二樓編號269 、270號之平面停車位騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應給付原告40萬6,419 元，及自106 年5 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

㈢被告應自106 年5 月27日起，至騰空返還第1項所示房屋及停車位之日止，按月給付原告28萬2,000 元。

㈣原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷㈡第355 頁、第500 頁）。

經核原告所為上開訴之聲明之變更，係本於同一租賃契約關係之基礎事實，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，均符合上揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張： ㈠原告為系爭房屋及地下1 樓編號128 、129 、130 號停車位（下稱系爭128 、129 、130 號停車位）、2 樓編號269 、270 號之平面停車位（下稱系爭269 、270 號停車位）之所有權人。

原告於103 年9 月1 日與被告簽立系爭房屋（含系爭128 、129 、130 號停車位）租賃契約書（下稱系爭租賃契約），原告為出租人，被告為承租人，雙方約定每月租金4 萬7,000 元、租賃期限自103 年10月1 日起至104 年9 月30日止總計1 年。

惟兩造簽立系爭租賃契約後某日，被告向原告表示因伊車輛體積較大，實不易停入承租之系爭128 、129 、130 號停車位，原告基於善意，遂將其所有系爭269、270 號停車位，與被告承租車位（即系爭128 、129 、130 號停車位）互換，亦即兩造業已就承租之停車位合意變更為系爭269 、270 號停車位，系爭租賃契約雖未記載車位編號，然系爭租賃契約第3條有註明含車位清潔費，及系爭租賃契約最後一頁亦有記載停車證2 張、停車遙控器2 副，上面亦有被告之用印確認。

觀爾後被告確實改使用系爭269 、270 號停車位，而原告之車輛則停放在系爭128 、129 、130 號停車位等情，故出租之停車位確實為系爭269 、270 號停車位。

又被告於繳納完104 年7 月租金時，即向原告表示租賃期滿不再續約，被告亦未再繳納104 年8 、9 月份租金，原告嗣後即以被告於103 年10月承租系爭房屋（含停車位）時繳納之2 個月押金，抵付被告積欠之104 年8 、9 月份租金。

惟被告於104 年10月又繼續繳納租金至105 年8 月，並於105 年6 、7 、8 月繳納租金各5 萬元。

依系爭租賃契約第6條：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。

如不即時交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」

，系爭租賃契約於104 年9 月30日到期時，原告從未同意繼續出租系爭房屋（含系爭269 、270 號停車位）予被告，更何況被告於104 年7 月份即向原告表示租賃期滿不再續約，嗣後亦未再繼續繳納104 年8 、9 月份之租金，故原告與被告就系爭房屋（含系爭269 、270 號停車位）之定期租賃契約自不因被告於104 年10月份起繼續繳納系爭房屋（含系爭269、270 號停車位）租金而發生不定期限租賃契約之問題。

另被告自105 年9 月份起至106 年5 月26日終止系爭租賃契約，業已積欠原告租金長達8 個多月之久，且原告自105 年12月1 日、106 年3 月1 日皆具狀向被告表示其積欠原告租金，請其遷讓返還系爭房屋（含系爭269 、270 號停車位）及給付租金等情，嗣原告於106 年4 月28日民事變更訴之聲明狀內載明，自該日起終止與被告間之系爭租賃契約，被告亦於106 年5 月26日收受該書狀繕本，是本件系爭房屋（含系爭269 、270 號停車位）之定期租賃契約業已合法終止。

㈡兩造間之系爭租賃契約已於104 年9 月30日到期，且未成立不定期租賃契約，已如前述，被告於104 年9 月30日租期屆滿後即無權繼續占用系爭房屋及系爭269 、270 號停車位，原告依系爭租賃契約第6條、民法第767條第1項前段自得請求被告騰空並返還系爭房屋及系爭269 、270 號停車位。

又被告自104 年10月1 日起持續無權占有系爭房屋及系爭269 、270 號停車位，被告自105 年9 月起即未曾再匯款予原告，結算至106 年5 月26日，被告積欠原告8 月又26日相當於租金之不當得利，而105 年6 月至8 月，被告每月匯款金額5 萬元，較每月相當於租金之不當得利多3,000 元，則扣除該等款項後，被告無權占用系爭房屋及系爭269 、270 號停車位之利益已達40萬6,419 元【計算式：4 萬7,000 ×（8 ＋26/31 ）－被告105 年6 至8 月溢繳金額3,000 元×3月＝40萬6,419 元】，是依民法第179條、第203條，原告當可請求被告給付因無權占有系爭房屋及系爭269 、270 號停車位可能獲得相當於租金之利益及遲延利息（即自104 年10月1 日起按月給付4 萬7,000 元相當於租金之不當得利及每期應給付日之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息），即請求被告給付40萬6,419 元及自106 年5 月27日起至清償日止計算之遲延利息，及自106 年5 月27日起至騰空返還系爭房屋及系爭269 、270 號停車位之日止，按月給付原告4 萬7,000 元相當於租金之不當得利。

另依系爭租賃契約第6條，原告得按月向被告請求租金5 倍計算之違約金至遷讓完了之日止，則原告僅請求自106 年5 月27日起至騰空返還系爭房屋及系爭269 、270 號停車位之日止，按月以租金5 倍計算之違約金，當有理由。

㈢縱認兩造間就系爭房屋（含系爭269 、270 號停車位）成立不定期租賃契約，原告於105 年4 月28日民事變更訴之聲明狀為終止與被告間之系爭房屋（含系爭269 、270 號停車位）之租賃契約之意思表示，被告亦已於106 年5 月26日收受該書狀繕本，且本件原告係以被告「欠租」為由而終止系爭房屋（含系爭269 、270 號停車位）之租賃契約，原告自無須依民法第450條第3項規定，先期通知被告終止系爭房屋（含系爭269 、270 號停車位）租賃契約乙事，即得隨時終止契約。

是以，縱認兩造間成立不定期租賃契約，則本件系爭房屋（含系爭269 、270 號停車位）之「不定期限」租賃契約亦已合法終止。

則依民法第455條前段，被告自應騰空遷讓返還系爭房屋及系爭269 、270 號停車位予原告。

又因系爭房屋（含系爭269 、270 號停車位）租賃契約終止後，被告已無正當合法占有權源，原告亦得基於所有權之法律關係即民法第767條第1項前段請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及系爭269 、270 號停車位，至為灼然。

因系爭租賃契約已於106 年5 月26日合法終止，已如前述，則被告積欠之租金應為40萬6,419 元，原告得依系爭租賃契約第3 、4 條、民法第439條及第203條請求被告給付原告40萬6,419 元及遲延利息。

又被告自106 年5 月27日起當屬無權占用系爭房屋及系爭269 、270 號停車位，原告得依民法第179條請求被告給付因無權占有系爭房屋及系爭269 、270 號停車位可能獲得相當於租金之利益，則原告依民法第179條請求被告給付自106 年5 月27日起至騰空返還系爭房屋及系爭269 、270 號停車位之日止，按月給付原告4 萬7,000 元相當於租金之不當得利，當有理由。

系爭租賃契約已於106 年5 月26日合法終止，被告應即返還系爭房屋及系爭269 、270 號停車位予原告，然被告至今仍未依約返還予原告，原告得依系爭租賃契約第6條、民法第250條請求被告自106 年5 月27日起，至騰空返還系爭房屋及系爭269 、270 號停車位之日止，按月給付原告23萬5,000 元等語。

㈣並聲明：⒈被告應將系爭房屋及系爭269 、270 號停車位騰空遷讓返還予原告。

⒉被告應給付原告40萬6,419 元，及自106 年5 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

⒊被告應自106 年5 月27日起，至騰空返還第1項所示房屋及停車位之日止，按月給付原告28萬2,000 元。

⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠原告出租予被告之停車位並非系爭269 、270 號停車位，而是系爭128 、129 、130 號停車位，原告主張其以系爭269、270 號停車位與系爭租賃契約約定之系爭128 、129 、130 號停車位交換使用，並非事實，原告所提照片上停放於系爭269 、270 號停車位之車輛並非被告之車輛，而係原告將其所有車輛或第三人之車輛停放於該停車位，且原告並未交付系爭租賃契約上所記載之門禁卡、信箱Key 、大門Key 、停車遙控器、停車證、門禁母卡，被告並無社區大樓現行停車證及車道遙控器，無法於社區大樓之停車位停車，僅偶有來客時，被告會與管理員商借暫時停車，是被告並無占有及管理系爭269 、270 號停車位。

兩造所訂定系爭租賃契約雖於104 年9 月30日屆滿，惟租期屆滿後被告尚就租賃物為使用收益，原告非但未為反對之意思表示，且被告繼續匯款將租金存入原告指定帳戶，嗣後被告未存入租金，原告亦來函催討租金，足見原告係以收受租金而受領被告存款，故兩造間已成立不定期租賃契約甚明。

而105 年9 、10、11月三個月之租金，係因被告有朋友被狗咬，被告請原告處理此事，但原告未處理，故被告拒絕給付租金。

原告以被告欠租為由終止租約，須定相當期限先行催告被告給付積欠租金，如被告逾期未給付，原告始得以欠租為由終止租約，原告雖先行催告給付租金，惟其催告並不合法，兩造約定之租金為每月4 萬7,000 元，被告於105 年6 月至8 月連續三個月每月皆匯款5 萬元予原告，每月多付3,000 元，共計多付9,000 元，相當於5.74日之租金，被告縱使於105 年11月1 日有遲付租金，亦僅有1 個月又24日多，不到2 個月，原告於105 年11月14日以存證信函向被告催繳租金時，尚未欠租2 個月，故原告催告顯有違民法第440條第2項之規定而不合法。

再者，原告催告被告繳納租金之金額高達14萬1,000 元，非屬甚高，但亦非小數目，非短時間可籌備完成，原告僅給予被告2 日之期限，該期限顯不相當。

又被告縱有積欠租金，但所欠租金以押租金抵償後，尚未超過2 個月，因此原告以定期向被告催告欠租，被告逾期未給付為由而終止租約，為不合法之催告後，竟於106 年5 月26日提出書狀，於書狀內為終止契約之意思表示，顯然不合法，不生終止租約之效力。

是被告認為原告之催告不合法，租約並未終止，故原告並不得請求不當得利及違約金。

原告自承系爭房屋之課稅現值為305 萬2,800 元，依土地法規定，每年租金不得超過房屋課稅現值之十分之一，本件租金每年不得超過30萬5,280 元，亦即每月不得超過2 萬5,440 元，兩造約定之租金顯然超過上開標準2 萬1,560 元，每月以超付金額抵付租金後，被告顯然未欠租。

又更新契約並非當然包含原契約之違約條款，故原告請求違約金為無理由，且違約金亦過高，應予酌減或免除。

㈡被告基於侵權行為損害賠償請求權及不當得利請求權對原告主張抵銷，分述如下：⒈被告所繳納之租金係包含社區管理費，社區更以被告所繳納之管理費聘請保全人員保護社區住戶於社區公共空間之人身安全及安寧，原告既向被告按月收取管理費，自應負責或督促社區保全人員做好社區安全及安寧等事務，被告於104 年9 月10日遭惡犬咬傷，被告友人亦於105 年9 月8 日再遭惡犬咬傷，原告假意出面處理乙事，原告當然應負侵權行為損害賠償責任而應賠償被告6 億元，被告基此向原告行使抵銷抗辯。

⒉被告承租期間，社區警鈴損壞，曾於105 年9 月間開始於每日凌晨三點多開始大響10多分鐘，經被告向原告反映，原告卻不為處理，且此係原告教唆社區水電組長於三更半夜設定警鈴大響以逼迫被告搬家所為，連續近1 個月嚴重妨害被告居住安寧，原告遲延修復警鈴，自應負租賃物之瑕疵而損害承租人之損害賠償責任而應賠償被告160 萬元。

⒊不論是現由原告所占用之系爭128 、129 、130 號停車位，又或是由不明人士所占用之系爭269 、270 號停車位，被告皆無管領權，更有甚者，每戶應有一機車停車位，惟被告於108 年除夕前請人打掃時竟遭收停車費（機車停車一次需20元），此肯定係原告交代警衛不給予被告機車停車位，而被告給付之租金當然包含停車位使用代價，是此部分原告之不當得利，原告應返還①汽車停車位部分，自103 年10月1 日至本案終審結案計8 年，以每月5,000 元計算之不當得利，共計48萬元；

②機車停車位，自108 年2 月1 日開始11個月，再加至終審確定3 年，每月600 元計算之不當得利，共計2 萬8,200 元；

③車位清潔費部分，自103 年10月1 日開始至本案終審結案計8 年，每月1,000 元計算之不當得利，共計9 萬6,000 元。

⒋又系爭房屋主臥室牆壁於104 年8 月20日遇4 級地震致牆壁脫落，內鋼板彎曲變形，原告應給付以每月1,500 元計算，自103 年10月1 日開始至本案終審結案計8 年之不當得利，共計14萬4,000 元。

⒌104 年8 月間社區因颱風淹大水，導致系爭房屋客廳外之陽臺燈損壞，原告置之不理，致使被告忍受黑暗之陽臺，原告應給付以每月1,500 元計算，自103 年10月1 日開始至本案終審結案計8 年之不當得利，共計14萬4,000 元。

⒍系爭房屋自來水管濾心自103 年11月開始漏水，惟廠商係拿瑕疵品來更換，以致無法修復，使被告無法正常飲水，而須購買礦泉水替代，一人以50元計算，則2 人每月共28萬8,000 元。

⒎社區保全於原告教唆下恐嚇被告及其失職致被告遭惡犬咬傷、系爭房屋警鈴大作部分，社區管理費只服務原告，應為不當得利，而管理費以每坪100 元計算，系爭房屋75坪，是管理費應為7,500 元，尚考慮保全人員亦有為清潔等工作，經被告減免管理費後，以每月5,000 元計算，自103 年10月1日開始至本案終審結案計8 年之不當得利，共計48萬元。

⒏以上共計6 億333 萬2,200 元，被告行使抵銷權等語。

㈢並聲明：⒈原告之訴及其假執行聲請均駁回。

⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，系爭房屋及系爭128 、129 、130 號停車位為原告所有，兩造於103 年9 月1 日簽訂系爭房屋之租賃契約書，租期自103 年10月起至104 年9 月30日止，租金每月4 萬7,000 元（含管理費及車位清潔費），租金應於每月1 日繳納；

系爭租賃契約於104 年9 月30日到期後，兩造並未另外定有書面租約，惟被告仍持續繳納每月租金至105 年8 月（其中10 4年8 、9 月租金係以被告繳納之2 個月份押租金抵扣；

另外105 年6 、7 、8 月租金，被告按月各繳納5 萬元，溢繳金額3,000 元×3 月＝9,000 元），被告於105 年9 月開始即未按月繳納租金予原告；

被告於106 年5 月26日收受原告之106 年4 月28日民事變更訴之聲明狀等事實，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第144 頁，見本院卷㈡第138 頁至第139 頁），並有系爭租賃契約、106 年4 月28日民事變更訴之聲明狀影本等件（見本院卷㈠第18頁至第21頁、第121 頁至第123 頁）在卷可稽，自堪信為真實。

四、兩造之爭執及其論述：原告主張系爭租賃契約業經合法終止，請求被告返還系爭房屋、系爭269 、270 號停車位，並依系爭租賃契約、不當得利法律關係，一併請求被告給付積欠租金、相當於租金之不當得利及違約金等節，然為被告所拒，並以前詞置辯。

是本件應審究之爭點為：㈠系爭租賃契約是否已經合法終止？㈡原告依依系爭租賃契約第3條、第4條、民法第439條、第179條、第203條請求被告給付積欠租金40萬6,419 元及法定利息，有無理由？㈢原告依系爭租賃契約第6條、民法第767條第1項前段請求被告騰空並返還系爭房屋及系爭269、270 號停車位，有無理由？㈣原告依民法第179條請求被告自106 年5 月27日起，至騰空返還系爭房屋及系爭269 、270 號停車位之日止，按月給付原告4 萬7,000 元相當於租金之不當得利，有無理由？㈤原告依系爭租賃契約第6條、民法第250條請求被告自106 年5 月27日起，至騰空返還系爭房屋及系爭269 、270 號停車位之日止，按月給付原告23萬5,000 元，有無理由？㈥被告以其對原告之侵權行為損害賠償及不當得利債權主張抵銷，有無理由？茲分述之：㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。

經查，兩造就系爭租賃契約所載之租賃期限屆滿後，未再簽署書面契約，被告仍繼續占有使用系爭房屋並繼續繳納租金，原告亦繼續收取租金，未即表示反對之意思表示，業如前述，且原告訴訟代理人到庭亦稱：系爭租賃契約到104 年9 月30日止，之後有請被告搬出去，但被告還是有繼續給付租金，原告也有繼續收租等語（見本院卷㈠第118 頁），則系爭租賃契約已於前開租期屆滿後轉為不定期租賃契約，堪以認定。

是原告主張系爭租賃契約已於104 年9 月30日屆至，且未成立不定期租賃等語，顯與事實不符。

㈡次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時；

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，土地法第100條第3款、民法第440條第1項、第2項前段定有明文。

次按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。

惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約 (最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照) 。

復依系爭租賃契約第3 、4 條約定：「租金每個月新台幣肆萬柒仟元正（收款付據）乙方（即承租人）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）（含管理費及車位清潔費）」、「租金應於每月一號以前繳納，每次繳納壹個月份乙方不得藉詞拖延」。

查兩造於簽訂系爭租賃契約時，被告已給付2 個月份押租保證金9 萬4,000 元予原告，且該押租保證金已用以抵扣104 年8 、9 月租金等情，業據兩造自承在卷（見本院卷㈢第139 頁），足悉原告繳納之押租保證金已抵付104 年8 、9 月租金而致押租金債權消滅一節甚明。

又本件兩造間已成立不定期限之租賃契約，已如上述，原告主張被告於105 年9 月起未繳納租金，則被告就105 年9 月起至106 年5 月26日止之租金為41萬5,419 元（計算式：47,000元×（8+26/31 ）月＝415,419 元，元以下四使五入），扣除原告就105 年6 、7 、8 月溢付之租金9,000 元（計算式：3,000 元×3 月＝9,000 元）後，尚應給付原告40萬6,419元。

故原告主張截至106 年5 月26日被告所積欠租金，扣除溢付租金9,000 元後，已積欠租金達2 個月以上之事實為可採。

又原告為系爭房屋所有人並為系爭租賃契約之出租人，承租人即被告自105 年9 月以後即未繳納租金，經原告以106 年4 月28日民事變更訴之聲明狀之送達為終止兩造間不定期限租賃關係之意思表示，且該狀業於106 年5 月26日送達被告，業據被告自承在卷（見本院卷㈠第144 頁），即兩造間之不定期限租賃關係業於106 年5 月26日終止，亦堪認定。

㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項前段、中段分別定有明文。

次按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例意旨參照）。

查系爭房屋為原告所有，有系爭房屋之105 年全期房屋稅繳納證明書影本1 份（見本院卷㈠第17頁）附卷可稽，則本件兩造間就系爭房屋之租賃契約既已於106 年5月26日終止，被告於系爭租賃契約終止後繼續占用系爭房屋，即屬無權占有，原告依前揭規定請求被告將系爭房屋回復原狀返還之，自屬有據。

至原告另主張其出租予被告之停車位，已由系爭128 、129 、130 號停車位變更為系爭269、270 號停車位，自得一併請求被告遷讓返還系爭269 、270號停車位等語，並提出系爭269 、270 號停車位平面圖、車位正反面監視錄影光碟暨截圖畫面等件（見本院卷㈡第43頁至第45頁、第51頁、第53頁、第55頁至第65頁）為憑。

惟查，被告否認有更換租用系爭269 、270 號停車位之事實，並辯稱：系爭269 、270 號停車位上所停車輛非其所有，是被別人占用，其並無使用該停車位等語（見本院卷㈡第140 頁至第141 頁、第356 頁），且觀諸前揭監視錄影光碟暨截圖畫面僅能得知系爭269 、270 號停車位有遭他人占用一節，尚難逕予認定兩造間有變更租用停車位及被告有持續使用系爭269 、270 號停車位之事實。

況原告復未舉證系爭269 、270 號停車位所停車輛為被告所有（或使用），自難僅憑原告所提系爭269 、270 號停車位平面圖、車位正反面監視錄影光碟暨截圖畫面遽予認定被告對於系爭269 、270 號停車位有占有使用（事實上管領力）之行為。

此外，原告未再就其出租之停車位已變更為系爭269 、270 號停車位一節舉證以實其說，原告此部分主張即難認有據。

㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。

本件兩造間就系爭房屋之不定期限租賃契約於106 年5 月26日既已合法終止，被告已無占用系爭房屋之正當權源，惟其迄今仍為無權占用，是原告依上開規定，請求被告自租約終止後，自106 年5 月27日起（即106 年4 月28日民事變更訴之聲明狀送達被告翌日起）至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利4 萬7,000 元，亦屬有據。

㈤又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

民法第250條定有明文。

是則，違約金謂當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付，並依其性質不同，分有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同；

前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；

後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償；

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。

次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦著有規定。

故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。

經查，細繹系爭租賃契約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。

如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」（見本院卷㈠第19頁），可知兩造約定違約金之目的，乃係強制承租人即被告於租期屆滿時，應即時履行其遷讓返還系爭房屋之義務，則原告主張上開約定屬懲罰性違約金之性質，應為可採。

次查，被告固未依約騰空遷讓返還系爭屋，惟原告已另依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，本院審酌兩造之利益損害及被告違約期間，併參考社會經濟狀況等一切情事，認原告請求被告自106 年5 月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付租金2 倍即9 萬4,000 元（計算式：47,000元×2 ＝94,000元）之違約金，尚稱適宜，逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。

㈥另按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。

又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文，且同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號判決意旨參照）。

本件被告辯稱①原告既向被告按月收取管理費，自應負責或督促社區保全人員做好社區安全及安寧等事務，被告於104 年9 月10日遭惡犬咬傷，被告友人亦於105 年9月8 日再遭惡犬咬傷，原告假意出面處理乙事，原告當然應負侵權行為損害賠償責任而應賠償被告6 億元；

②原告遲延修復警鈴，自應負租賃物之瑕疵而損害承租人之損害賠償責任而應賠償被告160 萬元；

③停車位使用代價9 萬6,000 元、主臥室牆壁內鋼板彎曲變形14萬4,000 元、系爭房屋客廳外之陽臺燈損壞14萬4,000 元、被告無法正常飲水而需購買礦泉水替代支出28萬8,000 元、社區管理費只服務原告而受益48萬元之不當得利，其基於侵權行為損害賠償及不當得利法律關係主張抵銷等語，惟為原告所否認，依上開規定，自應由被告就其有可供抵銷之主動債權，負舉證之責。

查被告於本案中就前揭抗辯之可供抵銷主動債權存否、數額計算依據為何均未舉證以實其說，迄至本案於108 年4 月2 日言詞辯論終結前，復未能提出其他證據證明被告確有上開債權存在，自難認兩造間有何「二人互負債務」情形存在，核與民法第334條第1項規定不符，故被告對原告之抵銷抗辯，委無足取。

五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條前段規定，並依系爭租賃契約第3條、第4條、第6條約定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；

㈡被告應給付原告40萬6,419 元，及自106 年4 月28日民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日即106 年5 月27日（106 年4 月28日民事變更訴之聲明狀繕本於106 年5 月26日送達於被告，見本院卷㈠第144 頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

㈢被告應自106 年5 月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告14萬1,000 元（相當於租金之不當得利4 萬7,000 元＋違約金9 萬4,000 元），為有理由，應予准許。

逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。

查本件原告請求被告給付相當租金之不當得利及違約金部分，雖一部敗訴，惟該部分依民事訴訟法第77條之2第2項，不併算其價額以計算及徵收裁判費，不影響訴訟標的價額計算；

而原告請求被告返還停車位部分雖經本院駁回，然此部分與被告敗訴金額之比例計算尚屬甚微，本院酌量上情乃就本件訴訟費用諭知由敗訴之被告全額負擔。

中 華 民 國 108 年 4 月 23 日
民事第六庭 審判長法 官 陳映如

法 官 古秋菊

法 官 莊哲誠
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 23 日
書記官 尤秋菊