臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,訴,974,20180607,1

臺灣新北地方法院民事判決 106年度訴字第974號
原 告 林宜靜
被 告 田連枝
訴訟代理人 唐齊家
湯其瑋律師
上 1 人 之
複代理人 黃柏承律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國107 年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○○號，應有部分各為二分之一）及其坐落基地新北市○○區○○段○○○地號土地（應有部分各為八分之一）分歸被告取得。

被告應補償原告新臺幣肆佰柒拾陸萬陸仟壹佰伍拾元。

訴訟費用由兩造各負擔二分之一。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠兩造共有坐落於新北市○○區○○段000 地號土地（兩造應有部分各為8 分之1 ）之同區段5404建號建物（門牌號碼新北市○○區○○路000 巷000 號，兩造應有部分各為2 分之1 ，下與前揭土地合稱系爭不動產），原告為解決共有一事，多次與被告表示願購買其應有部分，惟被告漫天開價，經多次協商未果，爰請求將系爭不動產原物分割，其中建物面積32.87 平方公尺如起訴狀附圖甲部分分割為原告所有，另建物面積32.87 平方公尺如起訴狀附圖乙部分分割為被告所有，土地部分仍維持共有。

倘若系爭不動產無法原物分割，亦請求變價分割。

㈡原告當時得知因建物產權僅有2 分之1 ，購買意願不大，惟因考量仲介倘若無法說服被告出售另2 分之1 產權予原告，原告亦可提出分割共有物訴訟，乃同意購買，取得價額為310.25萬元，被告當時不主張優先購買，今卻以未知出售為理由，表示要以280 萬元購買，是因行使優先購買權仍須負擔仲介服務費等費用而不接受。

縱被告確有不知系爭不動產應有部分出售之事，被告亦應向前屋主請求損害賠償，而非轉向原告以實價登錄之280 萬元購買之，原告亦願以280 萬元價格補償被告，請求將系爭不動產原物分配予原告等語。

㈢並聲明：請求將系爭不動產以原物分配於各共有人，建物部分如起訴狀附圖甲部分分割為原告所有，如起訴狀附圖乙部分分割為被告所有，土地部分仍維持共有。

二、被告則以：㈠系爭不動產原為被告與訴外人即被告前夫唐建北共有，雙方離婚後，由唐建北管理，並作為「齊家商行」交由訴外人即被告與唐建北之子唐齊家經營使用，迄今已30多年，雙方並訂有租約。

詎唐建北於104 年10月22日突將系爭不動產贈與訴外人即其配偶胡冬云，胡冬云於105 年9 月12日再轉賣予原告。

㈡原告起訴後先稱系爭不動產乃要買給母親居住為由而購買，後又改稱係做為個人居住，所稱理由前後不同，已啟人疑竇，且系爭不動產現狀已非常老舊且總坪數不大，交通位置亦位在巷弄內，客觀上內部做為商號使用，又屬於共有財產，產權上並非單純，雖購買動機與是否合法取得無必然關連，惟原告作為一個代書，實難想像會有意願購買系爭房屋，遑論原告向胡冬云購買時，並未通知共有人行使優先承買權，故原告與胡冬云間之買賣關係是否真正，已有重大疑義。

㈢系爭不動產對於原告而言僅為投資獲利之標的，惟就被告而言，除為跟子女共同生活記憶之所外，亦為將來作為遺產給其子之標的，且現已有「齊家商行」作為營業使用，有難以用金錢取代之價值，故被告願給付原告280 萬元作為補償，請求將系爭不動產分配予被告，或將系爭不動產原物分割，建物部分面積32.87 平方公尺如民事答辯狀附圖A 部分分割予原告所有，剩餘面積32.87 平方公尺如附圖B 部分分割予被告所有。

㈣系爭不動產雖經鑑定現值為953 萬2,300 元，惟此非應有部分2 分之1 之價值，依據市場行情，倘若僅為應有部分之買賣，除會影響購買意願外，對於買賣價格更有重大影響，故應不得逕以前開價格2 分之1 作為補償價格之計算。

再參酌近年來開始有人進場標不動產應有部分之拍賣案件，或是與部分共有人洽談購買持分，因投資客越來越懂得利用共有不動產變價分割之規定，出售其買進之不動產持分，在買進賣出之間可以賺上一筆可觀之價差，即整筆不動產之利用價值一定高於部分持分之利用價值，故單純購買持分一定會比購買整筆不動產之單價要來得低。

原告提出無法分割之分割方案，顯已做好以原物分配予其中之一共有人，再對另一共有人作補償之打算，不論由原告取得系爭不動產全部，抑或取得補償，在在都是得利者，均係以最少之代價於短時間取得龐大之差價利益，則顯然與分割共有物之立法意旨係在謀取共有人間之最大公平利益有違。

參考原告係以200 萬元向其前手胡冬云購買，加上土地增值稅等稅賦，及本次財產轉讓可能產生之稅賦，被告給付250 萬元至300 萬元予原告作為補償應為適當等語，資為抗辯。

㈤並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

經查，原告主張兩造為系爭不動產之共有人，就建物部分應有部分比例各為2分之1 、土地部分應有部分比例各為8 分之1 等情，有其提出系爭不動產之第一類登記謄本在卷可憑（見板司調字卷第12頁至第13頁），經核無訛，而系爭不動產之建物部分主要用途登記為住家使用，並無因物之使用目的不能分割之情事，亦查無兩造有以契約訂立不分割之期限，且兩造復未能達成協議分割之共識，揆諸首揭規定，原告請求裁判分割，自無不合。

㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。

分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量，必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。

而查：⒈系爭不動產之建物部分為公寓1 樓，內部為住家格局，除房間外，僅有以木板為簡易之前後隔間，並無定著可為分隔之牆壁，此觀原告提出現場照片可知（見訴字卷第88頁至第104 頁），是依地籍測量實施規則第288條「已登記之建物申辦分割，以分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分割者為限。」

規定，系爭不動產之建物現況尚無法以原物分配各共有人之方式為分割，應屬明確，是兩造各自提出原物分配予各共有人之方案，均不可採。

⒉又兩造固就系爭不動產之應有部分比例相同，惟被告早於66年4 月15日已取得系爭不動產應有部分，迄今逾40年而未變賣，且於原告取得系爭不動產應有部分前，曾以系爭不動產經營美容院，其子唐齊家亦於該處經營商行，過去並有居住生活等情，有原告提出前開系爭不動產第一類登記謄本、被告提出現場照片可證，堪認被告就系爭不動產有多年使用管理之事實，且對被告而言具有相當之情感價值，尚無從以其他不動產取代，而原告自稱其亦同意變價分割，足見其並無取得系爭不動產應有部分全部之強烈意願，是以將系爭不動產原物分配予被告單獨所有，而由被告以金錢補償原告之方式，應係最能兼顧系爭不動產經濟效用及各共有人利益之分割方法，亦無逕予變價分割之必要。

至原告雖表示其同意給付金錢使被告受原物分配之補償，惟其既稱購買系爭不動產之目的乃為居住或作為倉庫使用（見訴字卷第58頁、第62頁），以其他相類似條件之不動產亦可滿足，非無選擇系爭不動產不可之理由，其以此主張將系爭不動產分配予原告單獨所有，應非適宜之分割方法，而不可採。

⒊再系爭不動產倘分配予原告或被告單獨取得，他造應受金錢補償之合理價格為何，業經本院囑託展碁不動產估價師聯合事務所為鑑定，經該所針對系爭不動產進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭不動產最有效使用之情況進行分析，採用比較法、收益法之直接資本化法等2 種估價方法進行評估，決定系爭不動產之金額為953萬2,300 元，此有該所以106 年12月4 日展碁估字第1061204001號函檢送鑑定報告1 份在卷可參，是兩造就系爭不動產之應有部分比例相同，系爭不動產以原物分配予被告單獨所有，被告應補償原告之金額應為476 萬6,150 元（9,532,300 ÷2=4,766,150 ）。

被告雖主張前開鑑價結果為系爭不動產全部之價值，而非應有部分2 分之1 之價值，且金錢補償應不會課徵土地增值稅，鑑定金額應扣除土地增值稅53萬1,133 元；

另原告為投資者，其以較少代價取得龐大差價利益，與分割共有物在謀取共有人間之最大公平利益有違，被告認合理補償價格為250 萬元至300 萬元云云，惟被告受原物分配後既係取得系爭不動產全部，自應以系爭不動產全部之合理價格按原告應有部分比例計算補償金額，被告欲以較低之補償金額取得完整之系爭不動產，反有失公平性。

又系爭不動產包括土地部分，而土地所有權移轉將衍生土地增值稅之課徵，被告主張系爭不動產價值評估不應計入土地增值稅，應無可採。

至原告是否為投資者，此涉及原告購買系爭不動產之動機，尚非共有物分割方案應予審酌之事項，其受補償之金額雖有高於購入之成本，亦非以不法方式獲取，被告以此而謂有違共有人間之最大公平利益，並無可採。

四、綜上所述，原告訴請分割系爭不動產，為有理由，應予准許，並斟酌當事人聲明、系爭不動產之經濟效用及全體共有人之利益，應將原物分配予被告單獨取得，並由被告給付476萬6,150 元補償原告之方式分割，並諭知如主文第1 、2 項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。

六、原告訴請被告分割共有物雖依法有據，惟分割共有物之訴，係固有必要共同訴訟，故被告應訴乃不得不然，且被告因本件分割結果，亦受其利，是訴訟費用之負擔自以兩造就系爭建物應有部分比例分擔始為公允，爰依職權酌定如主文第3項所示。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1 ，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 6 月 7 日
民事第六庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 7 日
書記官 李瑞芝