臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,重訴,143,20170531,1

臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第143號
原 告 古清木
訴訟代理人 李保祿律師
鄭錦堂律師
被 告 福生企業有限公司
法定代理人 余昇勳
訴訟代理人 戴君豪律師
錢紀安律師
上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國106 年5 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000 ○00號1 樓、2 樓房屋（建號：新北市○○區○○段000 ○號）及平面停車位7 位（建號：新北市○○區○○段000 ○號，編號123 －11－1 ～123－11－7 ）遷讓交還原告。

並應給付原告自民國一０五年三月一日起至上述建物遷讓交還原告之日止，按月給付原告新台幣壹拾肆萬貳仟玖佰陸拾參元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣伍佰柒拾貳萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如以新臺幣壹仟柒佰壹拾陸萬柒仟零陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）查坐落新北市○○區○○段000 ○號即門牌號碼新北市○○區○○路000 ○00號1 樓、2 樓之房屋及車位（下稱系爭不動產），係原告於民國105 年1 月19日向訴外人即原所有權人余正思所買受，並於同年2 月23日辦畢所有權移轉登記。

原告多次赴該址，請求現占有系爭不動產之被告福生企業有限公司（下稱福生公司）遷讓交還，然被告公司法定代理人均拒不見面，嗣原告於105 年4 月8 日再親至系爭不動產現場張貼裝修公告，預定於同年月15日進入系爭不動產進行裝修，並要求無權占有系爭不動產之被告遷讓。

然被告公司之法定代理人余昇勳於同年月16日委請律師發函空言指稱系爭不動產訴外人余正思為借名登記之人而已，並非實際所有權人云云，拒不遷讓，是本件被告就系爭不動產屬無權占有，至為明顯。

爰依民法第767條規定，請求被告騰空交還系爭不動產。

（二）次按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條有明文規定。

又無權占有他人不動產，可獲相當於租金之利益，為社會通常之觀念。

最高法院著有61年台上字第1695號判例意旨可資參照。

則本件被告無權占有系爭不動產，自屬受有相當於租金之不當利益。

經查本件系爭不動產經公正之鑑價單位鑑定每個月合理租金應為新臺幣（下同）142,963 元，亦有估價報告書在卷可參，為利算之方便，爰請求自105 年3 月1 日起算至上述不動產騰空交還原告之日止，按月給付相當於租金142,963 元之不當得利予原告。

（三）併為聲明：①被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000○00號1 樓、2 樓房屋（建號：新北市○○區○○段000○號）及平面停車位7 位（建號：新北市○○區○○段000 ○號，編號123 －11－1 ～123 －11－7 ）遷讓交還原告。

並自民國105 年3 月1 日起至上述建物遷讓交還原告之日止，按月給付原告142,963 元。

②訴訟費用由被告負擔。

③原告願供擔保請准宣告准假執行。

二、被告方面：

（一）緣被告福生公司與訴外人匯亞實業有限公司（下稱匯亞公司）曾共同出資購買位於新北市○○區○○路000000號1、2 樓之房屋及其所坐落之基地應有部份，以用作上開兩公司之共同辦公處所。

而被告福生公司或訴外人匯亞公司之實際上負責人均為余昇勳（即訴外人余正思之兄），訴外人余正思僅為匯亞公司之名義上之負責人，並非實質上之負責人。

且於上開買賣過程中，皆是由被告福生公司負責人余昇勳出面議價並於89年5 月18日代表上開兩公司借用訴外人余正思之名義與上開房地之出賣人鴻資建設開發股份有限公司正式簽訂不動產買賣契約書，隨後並將福生公司與匯亞公司所出資購買之上開房地，皆借名登記於訴外人余正思之名下。

亦即訴外人余正思僅為出名人，並非上開房地之實質所有權人。

且嗣被告福生公司與訴外人匯亞公司並有實際以上開不動產作為辦公處所使用至今。

孰料於105 年3 月11日，原告卻來找被告福生公司負責人余昇勳，聲稱其為系爭不動產之現任屋主，並以不友善之語氣要求負責人余昇勳限三日內出面處理。

余昇勳十分震驚，並有於當下告知原告，其將依正當之法律程序處理，惟卻遭到原告拒絕。

後經余昇勳查證發現訴外人余正思果已將被告福生公司與訴外人匯亞公司所借名登記於其名下之系爭不動產移轉登記於原告之名下。

（二）系爭不動產之出名人余正思明知自己並非實質所有權人，卻擅自將之過戶予原告，藉此謀取利益。

姑且不論原告與訴外人余正思為高中同學，早已互相熟識二十多年之事實，單就交易常理而言，因不動產之價值匪淺，一般於購買不動產前，應會為不動產產權調查，或至少會實地察看過該買賣標的不動產，今原告自稱向訴外人余正思買受該不動產，合理推斷其於買受前應有事先作過產權調查，或至少有實地察看過系爭不動產，原告明知系爭不動產長久以來均由被告占有、使用作為辦公室，惟原告於買受系爭不動產前，卻未曾事先告知現為占有使用之被告福生公司與訴外人匯亞公司，或對該兩間公司為任何之溝通協調及通知，實有違常理。

且原告於買受系爭不動產後至今，亦未如其起訴狀所載般積極向占有人為溝通。

上述種種皆不禁令人質疑原告明知系爭不動產之實際使用占有情形，卻仍買受系爭不動產之目的為何？而依系爭買賣契約書第六條約定：「賣方保證本買賣房地產權及使用權清楚，除告知或確認之瑕疵以外，並無其他瑕疵。

如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外，應由賣方移轉登記前負責理清。」

，查本件竟是系爭房地過戶將近一年，始由買方出面負責理清，與系爭契約條款全然不符，且依社會常情，花了高達5000萬元購買房屋，每月更須負擔數十萬之高額貸款，怎麼可能於過戶近乎一年後才向占有人主張，又依系爭買賣契約書第八條第二項約定「本約房地除另有約定外，賣方應於約定交付尾款日前將物件騰遷完畢，並以現場點交方式移交買方管領，如有留置之物件，視同廢棄物處理，清理費由賣方負擔。」

然本件余正思將系爭房地於105 年2 月23日過戶給原告時，被告公司仍在系爭房地營業，且營業至今，原告竟在未點交之情形下，且從未至系爭房地查驗，竟能向新光商業銀行貸得3000萬元，已有可疑，且原告在賣方未依約騰遷系爭房地，以致原告無法取得系爭房地占有之情形下，竟自願給付20,905,571元之鉅額尾款予訴外人余正思，亦與不動產交易常情嚴重不符，又依系爭買賣契約書於房地產標示處竟包括「平面式車位七位」，然「平面式車位七位」根本不屬於系爭房地所有權之範圍，古清木如何向訴外人余正思購買該不存在之車位產權？可證原告與訴外人余正思所簽立之系爭買賣契約書係屬通謀虛偽意思表示。

（三）況訴外人余正思既為系爭不動產之出賣人，為何原告就系爭不動產無法占有使用一事，卻至今從未要求出賣人出面處理，甚或對之求償或請求解約，此亦令人質疑。

又就訴外人余正思無權出賣本件不動產，並侵占買賣價金一事，因已涉犯刑法背信及侵占罪，被告公司負責人余昇勳業已向臺灣臺北地方法院檢察署提出告訴，現正由該署以106年度偵字第1447號受理偵辦中。

而巧合的是該件被告余正思之刑事辯護律師與本件原告之訴訟代理律師竟為相同，更顯見訴外人余正思與原告間之關係並不單純。

原告與訴外人余正思間應屬通謀而為虛偽之買賣意思表示，該買賣之債權及物權行為依民法第87條第1項前段規定應屬無效，原告並未實際取得系爭不動產所有權。

故原告向被告所為之返還房屋、給付不當得利之請求自無理由。

（四）退萬步言之，若鈞院認原告與訴外人余正思所簽立之系爭買賣契約非屬無效，然被告公司自89年起迄今均將系爭房地作為辦公場所使用，具有占有之公示外觀，訴外人余正思僅是借名登記之出名人，此由訴外人余正思十幾年來未曾向被告公司請求使用系爭房地之租金即可明瞭，原告明知此等事實，仍自訴外人余正思受讓系爭房地，並請求被告公司遷出，亦明顯違反誠信原則，而屬權利濫用，從而原告之訴仍無理由。

（五）併為答辯聲明：求為判決①駁回原告之訴。②訴訟費用由原告負擔。

③如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、原告主張其於105 年1 月19日與訴外人余正思簽訂系爭買賣契約書，嗣於105 年2 月23日辦理系爭不動產所有權移轉登記，而被告迄今仍占用系爭不動產等情，已據其提出系爭不動產之建物登記第一類謄本、系爭買賣契約書等為證（見本院卷第15、16頁，第176 至182 頁），而被告亦不否認有占用系爭不動產之情，故此部分之事實，堪信為真。

原告另主張被告無權占用系爭不動產，依民法第767條規定請求被告返還系爭不動產，並依民法第179條請求相當於租金之不當得利，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠系爭不動產之真正所有權人為何人？被告占用系爭不動產有無正當權源？原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭不動產，有無理由？㈡原告依民法第179條規定，請求被告按月給付142,963 元，是否有據？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：

四、系爭不動產之真正所有權人為何人？被告占用系爭不動產有無正當權源？原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭不動產，有無理由？

（一）按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證責任；

民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立（最高法院48年台上字第29號判例要旨、86年度台上字第3865號判決意旨參照）。

又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

經查，本件被告主張原告與訴外人余正思之買賣契約及所有權移轉登記均屬通謀虛偽表示應屬無效云云，然為原告所否認，並陳稱：系爭不動產其係以五千萬元向訴外人余正思買受，並向訴外人新光銀行貸款三千萬元，又系爭不動產登記為訴外人余正思，於辦理系爭不動產所有權移轉登記原告之前，為訴外人余正思為負責人之匯亞公司共同占有中，且出賣人即訴外人余正思有讓新光銀行之承辦人員進入系爭房屋勘查、估價，且買賣價金以支票支付並有兌現等語。

則依上開判例意旨，原告與訴外人余正思之前述買賣是否為通謀虛偽乙節，即應由被告舉證以實其說。

（二）經查，原告係於105 年1 月16日以5 千萬元向訴外人余正思購買系爭不動產，並於當日簽發1 百萬元之支票訂金交付訴外人余正思，雙方嗣於同年月19日簽訂買賣契約，此有不動產買賣契約書乙份附卷可憑（見本院卷第176 頁）。

而其買賣付款方式為如上述契約第三條所示（見本院卷第234 頁），且經證人即當時簽訂上述契約之見證人劉玉霞地政士於本院106 年5 月3 日言詞辯論期日證述上情無訛（見本院卷第240 至243 頁）。

（三）又原告與訴外人余正思於105 年2 月27日確認，截至105年2 月24日時，原告已經給付訴外人余正思28,867,901元，加上由原告所代繳之增值稅及房屋稅共226,528 元，原告應再給付訴外人余正思20,905,571元（計算式：50,000,000－28,867,901－226,528 ＝20,905,571），前開金額，訴外人余正思同意免除571 元，嗣由原告當日分別簽發票載金額20,500,000元及405,000 元之支票2 紙給付價金，此亦有原告及訴外人余正思於105 年2 月27日會算時所簽認之確認書乙份附卷可佐（見本院卷第202 頁）。

且上開原告所簽發之支票並均經訴外人余正思於票據背面簽名後提示兌現，此有支票影本8 紙及匯款申請書3 紙、土地增值稅及房屋稅繳款書各乙紙等為證（見本院卷第184 至202 頁）。

足見本件原告與訴外人余正思間系爭不動產之買賣並非通謀虛偽意思之假買賣，應可認定。

（四）本件原告主張系爭不動產為其所有，業據提出建物登記第一類謄本為證（見本院卷第15、16頁），而不動產登記名義人恆為所有權人，此為常態事實（98年1 月23日公布新增之民法第759條之1 規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」

亦可參照），是可認原告就其為系爭不動產所有權人一節，已盡相當之舉證，被告抗辯系爭不動產為其所有而借名登記於訴外人余正思名下，此為變態事實，既為原告所否認，即應由被告對此有利於己之抗辯負舉證之責。

次按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。

出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（參最高法院106 年度第3 次民事庭會議）。

本件被告固辯稱系爭不動產係被告借名登記於訴外人余正思名下，雖據被告提出支票數紙及不動產買賣契約書、建物所有權狀、統一發票等為證（見本院卷第136 至150 頁）。

然縱令被告主張屬實，依前揭最高法院之法律見解，訴外人余正思就系爭不動產所有權之處分，亦屬有權處分，原告所取得系爭不動產之所有權並無任何權利瑕疵，是原告本於所有權人之地位請求被告遷讓系爭房屋自屬有據。

（五）是以原告既已向訴外人余正思合法買受系爭不動產，業如前述，而被告就其占有系爭不動產係有正當權源之事實既無法舉證以實其說，對系爭不動產之所有權人即原告而言，自屬無權占有。

從而，原告依民法第767條規定，請求被告應將系爭不動產遷讓返還原告，為有理由，應予准許。

五、原告依民法第179條規定，請求被告按月給付142,963 元，是否有據？

（一）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」

，民法第179條、第181條定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。

（二）查原告於105 年1 月19日向余正思購買系爭不動產，並於105 年2 月23日辦理系爭不動產所有權移轉登記。

惟被告迄今仍占用系爭不動產。

且被告就其所辯其占有系爭房屋，係有正當權源之上列事實，並未提出任何積極之證據證明之，則依上列規定及說明，被告此部分之抗辯，即屬無據，洵不可採。

是原告主張被告自105 年3 月1 日起至遷讓返還系爭不動產之日止，被告無使用權源，占用系爭不動產，因而獲得占有使用之利益，並致原告無法管領使用而受有損害，因依其性質為不能返還，是依上列說明，即應償還其價額，且因係屬無法律上原因而受利益，原告因而受有無法使用系爭不動產之損害。

是原告依民法第179條規定，請求被告返還自105 年3 月1 日起至返還系爭不動產之日止，相當於系爭不動產租金之利益，自屬有據。

。

而查本件系爭不動產經永聯不動產估價師事務所鑑定每個月合理租金應為新臺幣（下同）142,963 元，此有不動產估價報告書1 份在卷可參（見本院卷第29至108 頁），本院因認系爭不動產之每月租金衡情應依序為建號651 號1 樓、2 樓部分各為70,797元、48,366元，及地面層約定專用平面式停車位7 個租金為23,800元，共計142,963 元為適當。

是原告依民法第179條規定，請求被告自105 年3 月1 日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付相當於系爭不動產租金之利益142,963 元，核屬有據。

六、綜上所述，原告本於民法第767條之所有權返還請求權之法律關係請求被告將系爭不動產返還原告。

又本於民法第179條不當得利法律關係請求被告自105 年3 月1 日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告142,963 元相當於租金之利得，均為有理由，應予准許。

七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。

九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 吳幸娥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 1 日
書記官 丁于真