臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,重訴,416,20180307,1

臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第416號
原 告 魏秀玲
訴訟代理人 楊敏宏律師
被 告 蕭金蓮
訴訟代理人 董郁琦律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107 年2 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

(一)兩造於民國105年7月26日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）14,800,000元，向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷0號1樓房屋（合計面積136.93平方公尺，約41.42坪），及坐落之新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍10000分之796），暨前開房屋右側增建違建之事實上處分權與其坐落土地之專用權利（下稱系爭違建及坐落之土地）。

就爭違建部分，被告雖表示曾於104年收到拆除通知，但強調為緩拆違建，未被拆除亦不會被拆除，另強調系爭違建及坐落之土地自新北市○○區○○路○段000巷0號建物興建以來，就約定由一樓住戶專用，並提出原始地主蘇奇男與後手李玉英，及李玉英與被告間買賣契約書供參，原告不疑有他，同意購買。

詎原告嗣後經同社區住戶告知，被告於104年底曾與社區住戶協議，由被告提供系爭違建及坐落之土地供住戶停車使用，並約定協議效力及於住戶與原告之繼受人，該協議最終雖未達成，但足以顯示被告及其繼受人究竟是否有專用權利，社區住戶與被告間存有歧異，被告卻於原告詢問時誑稱有專用權利，顯有使用詐術情形，原告並因陷入錯誤而決定購買上開房地，故原告依民法第92條第1項規定於106年2月20日發函為撤銷買賣之意思表示，兩造間系爭買賣契約自始即不發生效力，被告受有原告給付之買賣價金，無法律上原因，原告依第179條規定請求返還買賣價金。

(二)另系爭買賣契約包含系爭違建及坐落土地之事實上處分權及專用權，且系爭違建及坐落土地之面積，幾近系爭買賣契約標的之二分之一，若無此坪數，買賣前揭房地對原告實無實益。

又系爭土地之共有人主張原告並無專用權利，並據此提起訴訟，足見被告違反權利瑕疵擔保責任，原告依民法第348條、第349條、第350條、第353條、第256條、第226條、第259條第1款規定解除契約，並請求被告返還買賣價金及給付遲延利息，若認原告不得解除契約，原告亦得請求損害賠償。

依內政部不動產交易實價查詢系統，與系爭契約標的條件相近者單價每坪約235,000元，與系爭買賣契約單價每坪357,300元相較，每坪單價至少高出市場行情100,000元以上，足見原告支付之價金確實包含系爭違建及坐落土地部分，又系爭違建及坐落土地既無法由原告專用，原告受有5,065,666元之損失，被告應負賠償責任。

(三)綜上，原告先位之訴依據民法第179條不當得利及第353條、第256條、第259條第1款規定，備位之訴依民法第353條、第266條為請求。

1、先位聲明：(1)被告應給付原告14,800,000元，及自106年3月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

(2)願供擔保請准宣告假執行。

2、備位聲明：⑴被告應給付原告5,065,666元，及自106年3月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⑵願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)否認原告主張「被告告知違章建築所坐落土地得由原告專用」、「被告告知縱使收到拆除通知無需擔心拆除」、「被告稱對系爭違建及土地有專用權利」之不實說明，致原告陷於錯誤而締結買賣契約，原告應就上開主張舉證以實其說。

且原告曾親自簽名於系爭買賣契約「房地產標的現況說明書」第29項：公共區域是否有專用之情形，勾選「否」為「公共區域無專用」之情形，而公共區域自然包括公共使用之土地，原告在簽約時早已知悉並無公共區域約定專用，仍於訴訟中主張遭詐欺，並無理由。

(二)系爭違章建築處於隨時可能被拆除之情形，被告因而將可能遭拆除乙事告知原告，並於買賣契約第十五條其他約定事項中約定，另檢附104年違章建築拆除通知書在後，原告既同意概括承受違章建築拆除之風險，並簽署不動產買賣契約書，益證原告並未受到詐欺。

被告前提出原始起造人蘇奇男、與前手屋主李玉英間契約書，係為告知系爭增建物係由蘇奇男所興建，無法獨立，故隨同主建物移轉於歷任屋主。

(三)原告知悉系爭違建隨時有被拆除之風險，並持此理由，於商議價格階段要求被告降價，被告亦有所減價，基於瑕疵擔保責任所著重者乃客觀上「標的物與價金之對價衡平」，原告既已評估自身風險承受能力，願承受風險以降低房屋價格，自不容許事後遭他人起訴追奪權利後復又反悔，再以訴訟方式向被告要求減價；

況原告一再強調購買主建物係因另有37坪增建物可供使用，惟共有土地專用權係增建物占用共有土地之正當權源，原告應於買賣契約中記載，以杜爭議，此一重要事項若確實存在，原告無理由疏於記載，但綜觀系爭不動產買賣契約中對此均付之闕如，原告主張與不動產買賣契約書上書面附件有所齟齬，空言被告告知有約定專用云云，於法於理皆無憑據。

(四)綜上，原告請求顯無理由，應予駁回。答辯聲明：1、原告之訴駁回。

2、如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。

三、本院得心證之理由:原告主張被告於兩造訂立契約時，向原告稱系爭違建及坐落之土地自系爭房屋興建以來即約定由1樓住戶專用之方式施用詐術，致原告陷於錯誤而購買系爭房地，故撤銷受詐欺之意思表示，且系爭違建及坐落之土地具權利之瑕疵，故解除系爭買賣契約，請求被告返還買賣價金；

倘認解除買賣契約無理由，則請求損害賠償等語，被告則以前揭情詞置辯，則本件應審究者厥為：(一)被告是否以對被告表示系爭違建及坐落之土地已約定由1樓住戶專用之方式施用詐術？原告主張撤銷受詐欺而為之意思表示有無理由？(二)原告得否依民法第349條、第353條、第226條、第256條規定主張解除契約，請求被告返還買賣價金14,800,000元，或賠償損害5,065,666元？茲分述如下：

(一)被告是否以對被告表示系爭違建及坐落之土地已約定由1樓住戶專用之方式施用詐術？原告主張撤銷受詐欺而為之意思表示有無理由？ 1、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。

又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

是被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上第75號判例要旨參照）。

2、原告主張被告表示系爭違建及坐落之土地自系爭房屋興建以來即約定由1樓住戶專用，雖以系爭房地每坪交易單價高於與系爭房地之地點及條件相當之房地，足認被告表示系爭違建及坐落之土地足供原告專用云云為據，然不動產買賣價格之高低，涉及訂立買賣契約時之不動產交易景氣、買受人對於該不動產用途等主觀考量、買賣雙方之議價能力等因素，原告以系爭買賣契約每坪單價高出市場行情，證明被告承諾系爭違建及坐落之土地供原告專用，並非可取。

原告又以被告於兩造訂約時有提出被告與其前手之買賣契約，及地主及其後手間之買賣契約，證明被告承諾系爭違建及坐落之土地供原告專用云云，然原告提出之被告與其前手之買賣契約，及地主及其後手間之買賣契約(見本院卷一第45頁至第59頁)，基於債之相對性，上開契約之約定內容與本件兩造間之買賣契約約定內容無涉，況上開被告與其前手，及地主及其後手間之買賣契約內容亦未提及系爭違建坐落之土地有約定專用，原告此部分主張亦非可採。

參酌兩造訂立系爭買賣契約時，依契約所附「房地產標的現況說明書」第29項：「公共區域是否有專用之情形」，勾選「否」，原告並於前開「房地產標的現況說明書」旁簽名(見本院卷一第139頁)，且原告不爭執其知悉系爭違建所占用之土地係由全體住戶共有(見本院卷二第144頁)，故原告主張被告承諾系爭違建坐落之土地已約定專用由一樓住戶使用云云，自難採取。

此外，原告未再就其所主張被告施用詐術一節，提出證據以實其說，原告此部分主張洵非可採。

3、從而，原告主張撤銷受被告詐欺而為之意思表示，依民法第179條之規定請求被告返還買賣價金14,800,000元，自無理由。

(二)原告得否依民法第349條、第353條、第226條、第256條規定主張解除契約，請求被告返還買賣價金14,800,000元，或賠償損害5,065,666元？ 1、按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文。

所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決意旨參照）。

又按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

但契約另有訂定者，不在此限，民法第351條亦定有明文。

2、經查，本件原告主張系爭違建所坐落土地並無被告所稱之約定專用權，而具備權利瑕疵云云，然原告就被告稱系爭違建坐落之土地約定由一樓住戶專用乙節，未能舉證以實其說，業如前述，且原告亦自陳其知悉系爭違建所占用之土地由全部住戶共有等語(見本院卷二第144頁)，依民法第818條規定各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，故系爭違建所坐落土地縱經其他住戶主張權利，亦難認有權利之瑕疵。

又關於系爭違建部分，依契約所附「房地產標的現況說明書」第9項：「建築改良物是否有包括未登記之違章建築部分」，勾選「是」，備註說明記載「壹樓空地」(見本院卷一第31頁)，系爭買賣契約第十五條其他約定事項欄第1點記載「本標的增建部分係屬違建，賣方於104年有收到拆除通知，買方知悉，並同意概括承受。」

(見本院卷一第25頁)，並將104年10月28日新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、104年10月27日新北市政府違章建築拆除大隊勘查紀錄表附於系爭買賣契約，兩造均於前開文件簽名(見本院卷一第33頁、第35頁)，顯見原告於締約時確實知悉系爭違建存有被拆除風險，佐以原告稱:其知悉系爭違建所占用之土地並非被告所有，係全體住戶共有(見本院卷二第143、144頁)，及原告迄未能舉證證明被告保證系爭違建所占用之土地有專用權等情，足認原告亦得知悉系爭違建坐落土地並無合法占用權源，而有遭他人主張拆除之可能，揆諸前開說明，原告自不得就此請求被告負出賣人之瑕疵擔保責任。

3、從而，系爭違建所坐落之土地並不具備權利之瑕疵，另原告於契約成立時，已知悉系爭違建具有遭他人主張拆除之危險，被告自不負擔保之責。

原告依民法第349條、第353條、第226條、第256條規定主張解除契約，請求被告返還買賣價金14,800,000元，及請求被告賠償損害5,065,666元，均無理由。

四、綜上所述，原告先位之訴依據民法第179條不當得利及第353條、第256條、第259條第1款規定請求被告返還買賣價金14,800,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

備位之訴依民法第353條、第266條規定請求被告賠償損害5,065,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予以一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 107 年 3 月 7 日
民事第五庭 法 官 黃繼瑜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 9 日
書記官 黃伊媺