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臺灣新北地方法院民事判決 106年度重訴字第535號
原 告 臺灣桃園農田水利會
法定代理人 黃金春
訴訟代理人 吳東霖律師
被 告 王金火
訴訟代理人 王柏閎
被 告 鈺盛電線股份有限公司
法定代理人 陳哲亮
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國107年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告王金火應將坐落新北市○○區○○○○段000地號土地上如附圖所示代號766( 1)面積73.58平方公尺、代號766( 2)面積413.30平方公尺，暨代號766( 3)面積164.46平方公尺之地上建物及水溝加蓋物均予拆除，將土地返還予原告，並自民國一百零六年七月二十九日起至返還土地之日止，按每年以新臺幣捌萬柒仟壹佰肆拾玖元計算，計付損害金予原告。
被告王金火應給付原告新臺幣貳萬伍仟肆佰零貳元及自民國一百零六年七月二十九日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告鈺盛電線股份有限公司應自第一項建造物之基地內遷出。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之一，被告王金火負擔十分之七，被告鈺盛電線股份有限公司負擔十分之二。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾參萬元供擔保後，得假執行。
但被告王金火如以新臺幣伍佰伍拾萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣捌仟伍佰元供擔保後，得假執行。
但被告王金火如以新臺幣貳萬伍仟肆佰零貳元預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹佰捌拾參萬元供擔保後，得假執行。
但被告鈺盛電線股份有限公司如以新臺幣伍佰伍拾萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠系爭坐落新北市○○區○○○○段000地號土地(下稱系爭土地）係原告所有二甲九圳導水路用地，民國（下同）73年9月5日被告王金火依規定向原告申請在系爭土地載如起訴狀附圖紅色所示部分之灌溉水路上「架設橋面」供毗鄰地號上之住宅進出通行使用，於繳付水利建造物使用費後獲准使用水利建造物，故應適用租賃之規定。
本件水利建物之使用，依規定僅限於在水利建造物上架設堤涵、建築通路跨越、埋設設施及搭配、排水等項。
被告王金火明知只能在系爭土地之水路上架設橋面供通行使用，不得作為其他使用，竟在加蓋之橋面上建造如起訴狀附圖紅色所示部分之鐵皮造違章建築建物，及擴大將毗鄰原告未同意被告王金火使用之如起訴狀附圖黃色所示部分架設水泥橋面地板、及在其上建造鐵皮違章建築建物，二者連為一體使用（下稱系爭建物），再於105年7月19日與被告鈺盛電線股份有限公司（下稱鈺盛公司）簽訂房屋租賃契約書，將系爭建物全部出租予被告鈺盛公司，每月收取新台幣（下同）45,000元租金獲利。
㈡原告發現上情後予以阻止，並要求被告王金火將建築物及水路上架設之水泥地板拆除恢復原狀。
經協調後，被告王金火同意於105年10月31日前將加蓋之建造物拆除，並恢復原狀，但屆期未依協調結論自行拆除，恢復原狀。
原告再於105年11月11日函限被告王金火於105年12月15日以前拆除違建物，並恢復原狀，但被告王金火屆期仍未履行，爰以本件起訴狀繕本之送達視終止租約之意思表示。
系爭租約既已終止，被告王金火依法應返還租賃物。
故依民法第455條、第767條前段、第179條等規定及上開協議定，先位聲明請求判令被告王金火將系爭建物及水路上架設之橋面均予拆除，將土地返還予原告，並請求五年之相當於租金額之不當得利損害金737,235元。
如認終止租約之結果只得拆除如附圖紅色所示部分之地上建築物，而不得連同原經獲准架設之橋涵建造物一併拆除時，爰請求如備位聲明所示。
另外，被告鉦盛公司係向被告王金火承租房屋，但其就房屋基地之使用仍屬無法律上之權源，係屬無權占有。
爰依民法第767條前段規定請求被告鈺盛公司自系爭房屋建物之基地遷出，解除其占有，以利拆屋還地。
㈢先位聲明：1.被告王金火應將坐落新北市○○區○○○○段000地號土地上如附圖所示代號766( 1)面積73.58平方公尺、代號766( 2)面積413.30平方公尺，暨代號766( 3)面積164.46平方公尺之地上建物及水溝加蓋物均予拆除，將土地返還予原告，並自本件起訴狀繕本送達予被告王金火之翌日起至返還土地之日止，按每年以87,149元計算，計付損害金予原告。
2.被告王金火應給付原告435,746元及自本件起訴狀繕本送達予被告王金火之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
3.被告鈺盛電線股份有限公司應自第一項建造物之基地內遷出。
4.請准原告供擔保為假執行之宣告。
備位聲明：除第1項變更為「被告王金火應將坐落新北市○○區○○○○段000地號土地上如附圖所示代號766( 2)面積413.30平方公尺之地上建物均予拆除，及將所示代號766(1)面積73.58平方公尺暨代號766( 3)面積164.46平方公尺之地上建物及水溝加蓋物均予拆除，將土地返還予原告，並自本件起訴狀繕本送達予被告王金火之翌日起至返還土地之日止，按每年以87,149元計算，計付損害金予原告。」
，其餘第2.3.4.項均同先位聲明。
二、被告辯稱： ㈠被告鈺盛公司部分：被告鈺盛公司經永慶房屋仲介承租該工廠，被告王金火曾出示前承租廠商及合法工廠登記證，並稱該廠已經建造30年以上，故在105年7月19日簽下5年租約，並不知道有糾紛情形，且每月按時支付租金，並非白白占有使用該廠房。
㈡被告王金火部分：1.被告王金火於73年9月5日，向原告申請獲准建造系爭水利建造物（即原告所稱於水路上建造之橋面），自行支出設計費用、監造費用，並且繳納建造物使用費後，由被告王金火使用系爭水利建造物。
惟系爭水利建造物上所搭建之鐵皮建築物，自使用系爭水利建造物以來，已歷經長久之時間，且原告起訴前已知悉被告王金火如何使用系爭水利建造物，而未曾提起任何異議。
2.依原告發文給被告王金火之繳費通知書所載，兩造租賃期間為20年，由73年9月30日至93年9月30日止。
到期後，被告王金火仍持續使用系爭水利建造物，原告未為反對之表示，故雙方應成立不定期租賃契約。
此不定期租約內容，由於原告對被告王金火使用系爭水利建造物之方式未提出異議而有所改變，已非起初約定不得在建造物上為其他使用之契約內容。
再者，原告知悉被告王金火在系爭水利建造物上搭建鐵皮建物已多時，原告未曾向被告反應此事，顯見原告對被告王金火如何使用系爭水利建造物之約定已有所改變，已非73年9月30之契約內容，故原告主張被告王金火違反租賃契約內容，並以此終止契約，實屬無稽。
兩造租賃契約既尚未終止，原告自不得主張依民法第455條、第767條前段等規定請求被告返還系爭土地。
3.再者，因系爭水利建造物上之系爭建物，長久以來由被告王金火使用，此為被告所得知，原告自己就系爭水利建造物亦無法獲得可利用之經濟價值，倘若拆除30餘年未有爭議之系爭建物，則被告必須花費數十萬元為之，已對被告造成甚鉅之損害，是其權利行使在社會觀念上，已悖離所有權之目的，超出其機能範圍，實已構成民法第148條第1項權利濫用，自不應准許。
此外，一旦拆除系爭紅色與黃色部分之建物，則原告與系爭紅色與黃色部分相連之其餘建物部分，必定會有傾塌之危險，被告之建物因此無法遮風避雨，全然喪失不動產之功能，對被告將造成更甚鉅之損害。
且觀周圍環境，難認原告得就系爭部分土地為有效之利用，縱使原告取回系爭土地，亦無法獲得可利用價值與經濟價值。
何況，從原告三十多年來，均未對系爭土地或建物為異議或反對表示之行為以觀，更可知原告實際上對於系爭土地所能獲得之利益相當有限，所得利益甚微，是其權利行使業已構成權利濫用與誠信原則之問題，原告之請求主張實無理由。
4.就不當得利部分，被告王金火所繳納之建造物使用費，依繳費通知書上應繳納之建造物使用費，每年每平方公尺係為7.8元。
再以測量實際面積共計651.34平方公尺計算，五年不當得利之租金為25,402元(計算式：7.8元x651.34平方公尺x5年=25,402.26元）。
5.另外，原告提出之協調紀錄，僅是作為紀錄之用，而非兩造間之協議書，雖被告有出席參與該次協調，然被告對協調結論並未同意，此觀協調紀錄中並無被告親筆簽名便可見一斑，亦不得作為請求之依據。
㈢均聲明：1.原告先位及備位之訴均駁回。
2.如受不利判決，被告願供擔保請准免予宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭坐落新北市○○區○○○○段000地號土地係原告所有二甲九圳導水路用地。
㈡被告王金火於73年9月5日向原告申請在系爭土地載如起訴狀附圖紅色所示部分之灌溉水路上「架設橋面」使用。
㈢被告王金火在申請加蓋之橋面上，擴大將毗鄰水路架設水泥橋面地板，並一併在其上建造鐵皮違章建築建物，面積如土地複丈成果圖所示共651.3平方公尺。
其中如附圖所示代號766( 1)面積73.58平方公尺、代號766( 2)面積413.30平方公尺、代號766( 3)面積164.46平方公公尺㈣被告王金火於105年7月19日將系爭鐵皮建物全部出租予被告鈺盛公司，每月收取租金45,000元。
㈤原告與被告王金火曾於105年7月26日協調拆除系爭建物一事。
㈥原告再於105年11月11日函限被告王金火於105年12月15日以前拆除違建物，並恢復原狀，但被告王金火屆期仍未履行。
四、本件爭執點及本院判斷如下：㈠原告請求拆屋還地部分：1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。
但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。
2.查系爭坐落新北市○○區○○○○段000地號土地係原告所有二甲九圳導水路用地（重測前地號為橋子頭段586-1地號），有土地登記謄本及地籍圖可稽（見本院卷第31-33頁）。
又經測量結果，被告王金火在系爭土地申請加蓋之橋面上，擴大將毗鄰水路架設水泥橋面地板，並一併在其上建造鐵皮違章建築建物，其中如附圖所示代號766(1)面積73.58平方公尺、代號766( 2)面積413.30平方公尺、代號766( 3)面積164.46平方公尺合計共651.3平方公尺，有新北市樹林地政事務所繪製之106年9月21日土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第307頁）。
3.被告王金火於73年9月5日向原告申請在系爭土地載如起訴狀附圖紅色所示部分之灌溉水路上「加蓋」使用，有「使用台灣省桃園農田水利會水利建造物申請書」可稽（見本院卷第35頁）。
且依被告王金火書立的切結書所載（見本院卷第37頁），使用期限為「自73年9月30日至93年9月30日」（第2條）、「申請人架設之橋涵或建築通路跨越、埋設設施完工後，無條件優先供貴會管理之用」（第3條）、「架設橋涵或建築通路跨越、埋設設施完工後，如發現破損情事，應在不妨害通水範圍內即時修復，如貴會事業上認為需要時並得通知具切結書人限期改善或撤除，不得提出異議或任何主張」（第5條）、「在貴會水利建造物上架設橋涵或建築通路跨越、埋設設施，不得作為建築基地之法定空地使用，或供為其他使用」（第6條）。
4.原告與被告王金火間之使用水利建造物契約，約定由被告王金火自行設計、自行施工，但應繳納建造物20年使用費62,712元，有繳費通知書可稽（見本院卷第111頁），因屬有償，自應適用租賃之相關規定（最高法院87年度台上字第495號民事判決參照）。
兩造租約於93年9月30日期滿後，被告王金火仍為租賃物之使用收益，原告也未表示反對之意思，依照民法第451條規定，自應視為不定期限繼續契約。
5.按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更，最高法院64年度台上字第1579號判例著有明文。
故被告主張原告知悉被告王金火在系爭水利建造物上搭建鐵皮建物已多時，但未曾向被告反應此事，顯見原告對被告王金火如何使用系爭水利建造物之約定已有所改變，已非73年9月30之契約內容，原租約內容已有所改變云云，即無依據，不足採信。
6.被告王金火除在如起訴狀附圖紅色所示部分（即相當於複丈成果圖代號766( 2)面積部分）之灌溉水路上「加蓋」之外，並擴大將毗鄰原告未同意被告王金火使用之如起訴狀附圖黃色所示部分架設水泥橋面地板（即相當於複丈成果圖代號766( 1)、766( 3)部分），且在紅色、黃色二者加蓋之水泥橋面地板上建造鐵皮違章建築建物，顯然已違反前述切結書第6條約定。
原告既已先於105年7月26日協調時要求被告王金火於同年10月31日前拆除加該物並恢復原狀，之後再於105年11月11日發文限期於105年12月15日以前拆除違建物，並恢復原狀，但被告王金火屆期仍未履行，則原告依照民法第438條第2項規定，以起訴狀繕本送達視為終止租約之意思表示，自屬合法。
7.本件租約既經原告合法終止，被告王金火已喪失占有使用系爭水利建造物之法律依據，並應返還租賃物，而依照前述切結書第5條規定，原告本得要求被告王金火「撤除」原先經許可加蓋之水利建造物（即所加蓋之水泥橋面）。
另外，被告王金火其餘未經許可架設之水泥橋面地板（即相當於複丈成果圖代號766( 1)、766( 3)部分），以及在此經許可、未經許可二者水泥橋面地板上建造之鐵皮違章建築建物，均未經原告同意而設置，均屬於無合法占有權源之違建物，故原告依民法第455條、第767條前段規定，請求被告王金火將系爭建物及水路上架設之橋面均予拆除，將土地返還予原告，於法有據，應予准許。
另外，被告鈺盛公司是依照與被告王金火間簽訂之租約而占有使用系爭建物，依據債之相對性原則，不得以此租約對抗原告，即無法以此租約對原告主張有權使用系爭土地，屬無權占有系爭土地之情形，故原告一併請求被告鈺盛公司應自系爭建物之基地內遷出，為有理由，亦應准許。
8.被告王金火雖辯稱原告行使權利業已構成權利濫用與誠信原則，違反民法第148條規定云云。
惟按民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」
而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。
倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院71年度台上字第737號判例著有明文。
本件中，系爭766地號土地屬原告所有之二甲九圳導水路用地，本設有溝渠水道（見本院卷第185、187頁相片），系爭土地使用分區為一般農業區，使用地類別為水利用地，亦有土地登記謄本可稽（見本院卷第31頁），在使用上自須受水利法及相關法令限制，自不得任意興建違章鐵皮工廠營業使用。
被告王金火雖經允許在複丈成果圖代號766( 2)位置上設置水泥橋面之水利建造物，但僅支付20年使用費62,712元（相當於每1年只支付3136元，每月只支付261元），但隨即也在代號766( 1)、766(3)位置上未經允許設置水泥橋面，並一併興建未經許可之系爭違章鐵皮廠房，供自行營業（設立奇品藝瓷廠，見本院卷第143頁）及出租電線電纜工廠獲利（每月租金多達45,000元），顯然長期違法使用、僅支付少許使用費而獲取高額之營業利潤，對原告及社會均造成甚大損失。
原告雖遲至105年7月、11月始兩度要求被告王金火拆除違建廠房，惟是基於土地所有權人地位合法行使民法第767條規定之權利（被告王金火僅於代號766( 2)土地部分有設置水泥橋面之使用權利，但不及於系爭土地其他上、下部分之空間權利），且是以被告王金火違法使用租賃物而終止租約，自屬權利之正當行使，並非以損害他人為目的，自不生權利濫用或違反誠信原則之問題。
至於被告王金火辯稱自有之其他部分建物，將因拆除系爭建物而無法遮風避雨、造成損害云云，惟此本屬被告王金火應自行負擔之風險，何況其早已長期藉此違章增建物獲利甚豐，自不得以此為由指稱原告有權利濫用之情事。
㈡就原告請求不當得利部分：1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
又按占有、使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；
且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。
復按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
2.查被告違法興建之系爭建物既有無權占用系爭土地部分面積之情形，依照上開說明，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給付無權占用系爭土地相當於租金之不當得利。
又系爭土地於105年1月之申報地價為1338元/平方公尺，有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第31頁），又系爭建物為一鐵皮廠房，目前供被告鈺盛公司營業使用，有本院勘驗筆錄及現場相片附卷可稽（見本院卷第143-144、163-169頁）。
本院審酌系爭建物之現況，包括其四周環境、建設情形、鄰近交通便利程度（有道路可供通行汽車）及工商業繁榮狀況（見本院卷第185-223、309-315頁），及被告王金火以每月45,000元元租金出租予被告鈺盛公司，全年租金收入為540,000元等一切情況，認原告主張應以系爭土地申報地價年息百分之10計算，應屬適當。
準此，被告王金火既然無權占用如土地複丈成果圖表所測實際面積共計651.34平方公尺，原告得請求自終止租約後即起訴狀繕本送達被告王金火翌日即106年7月29日起，相當於租金之不當得利每年為87,149元、每月為7,262元(申報地價1338元×651.34平方公尺x10%÷12=7262元，四捨五入至個位數)。
3.至於原告請求租約終止前5年租金435,746元部分，如前所述，兩造自93年9月30日期滿後，依照民法第451條規定，視為成立不定期限繼續契約，且僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更。
而依臺灣省桃園農田水利會繳費通知書上應繳納之建造物使用費（見本院卷第111頁），每年每平方公尺為7.8元（計算式：62,712元/20年=3136元/年，3136元/402平方公尺=7.8元/平方公尺），故五年租金金額即為25,402元(計算式：7.8元×651.34平方公尺x5年=25,402元，元以下四捨五入），原告逾此部分之請求即無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第455條及第179條規定，請求㈠被告王金火應將坐落新北市○○區○○○○段000地號土地上如附圖所示代號766( 1)面積73.58平方公尺、代號766( 2)面積413.30平方公尺，暨代號766( 3)面積164.46平方公尺之地上建物及水溝加蓋物均予拆除，將土地返還予原告，並自本件起訴狀繕本送達予被告王金火之翌日即106年7月29日起至返還土地之日止，按每年以87,149元計算，計付損害金予原告；
㈡被告王金火應給付原告25,402元及自本件起訴狀繕本送達予被告王金火之翌日即106年7月29日起至清償曰止，按年利率百分之五計算之利息；
及㈢被告鈺盛電線股份有限公司應自第一項建造物之基地內遷出部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
又原告先位聲明已獲勝訴判決，備位聲明即無審酌必要，附此敘明。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
原告敗訴部分，其假執行之聲請，失其依據，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 28 日
民事第二庭 法 官 劉以全
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 28 日
書記官 蔡忠衛
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