臺灣新北地方法院民事-PCDV,106,重訴,611,20230828,4

臺灣新北地方法院民事判決
106年度重訴字第611號
原 告 陳君仁
訴訟代理人 羅一順律師
被 告 瓏山林房產股份有限公司

法定代理人 蔡孝宜
訴訟代理人 張毓桓律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國112年8月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬捌仟陸佰肆拾伍元，及自民國一百一十一年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。

但被告如以新臺幣肆拾玖萬捌仟陸佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。

查原告原起訴聲明請求：被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00○0號建物及其坐落新北市○○區○○段000地號土地應有部分130/100000移轉登記予原告，並將上開建物騰空交付予原告（見本院卷一第11至12頁）。

嗣經數次變更聲明後，於民國112年8月23日當庭變更聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）300萬7,783元，及其中135萬元自108年2月14日變更訴之聲明狀送達被告翌日起、其中105萬7,783元自108年5月6日言詞辯論意旨狀送達被告翌日起、其餘60萬元自111年6月23日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷四第213頁）。

經核原告上開變更請求內容部分，均係基於兩造間合建契約交屋爭議所生之同一基礎事實，揆諸首揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於100年1月14日與訴外人板新建設股份有限公司（下稱板新公司）簽訂合建契約書（下稱系爭契約），約定由原告提供其所有之新北市○○區○○段000○00000號土地應有部分12/10000及坐落其上門牌號碼新北市○○區○○路00○0號建物（下稱系爭合建前建物，以下合稱系爭合建前房地）予板新公司，由板新公司拆除原有建物後改建大樓（下爭系爭大樓）後，將部分建物分配予原告，其中改建後建物之室內面積不含公共設施部分，應較改建前建物之室內面積增加35％，如不足時應按板新公司第1次公開銷售房地訂價之9折計算差額找補，且改建後建物之面寬與深度均不得小於改建前建物，板新公司應自原告騰空點交系爭合建前建物翌日起至完工交屋之日止，按月給付租金補貼5萬元。

嗣兩造及板新公司於101年10月19日簽訂同意書（下稱系爭同意書），約定板新公司將系爭契約所生之權利義務概括讓與被告承受，並經原告同意，兩造間成立系爭契約。

嗣被告於104年10月14日將系爭大樓興建完工，復於105年3月16日取得使用執照，並將新北市○○區○○段000地號土地應有部分130/100000及坐落其上門牌號碼新北市○○區○○路00○0號建物（下稱系爭合建後建物，以下合稱系爭合建後房地）分配予原告。

惟系爭合建前建物室內面積原為5.24平方公尺，改建後依約應增加為7.074平方公尺（計算式：5.24平方公尺×〈1＋35％〉＝7.074平方公尺），惟系爭合建後建物之室內面積不含陽台部分僅有5.74平方公尺，尚不足0.4035坪（計算式：〈7.074－5.74〉×0.3025坪＝0.4035坪，小數點第四位以下四捨五入），以被告第1次公開銷售系爭大樓每坪房價9折即262萬1,520元計算，原告得依系爭契約第3條第1項第1款、第4項約定，請求被告給付找補款共105萬7,783元（計算式：262萬1,520元×0.4035＝105萬7,783元，元以下四捨五入）。

又被告將系爭大樓興建完工後，雖曾於105年9月後通知原告交屋，然因系爭合建後建物較約定室內面積短少，且面寬縮減，則被告未依債之本旨給付，原告本得拒絕受領，嗣被告遲至000年00月間，始將系爭合建後房地移轉登記予原告，而被告自105年9月以後，即未再按月給付租金補貼，故就被告於105年9月至000年00月間未完成交屋部分，原告得依系爭契約第4條第3項約定，請求被告以27個月計算之租金補貼135萬元（計算式：5萬元×27月＝135萬元）。

再本件經財團法人中華工商研究院（下稱中華工商研究院）鑑定後，認系爭合建後建物之出入口處面寬扣除樑柱後為185.5公分，相較改建前縮減103.5公分，此已違反系爭契約第3條第1項第2款關於改建後建物面寬不得小於改建前建物之約定，是被告給付之系爭合建後建物具上開瑕疵，致原告因店家招牌或店舖位置易受遮蔽、實際可用範圍面積變小及潛在來客數量減少等因素，而受有系爭合建後建物價值減損及營業損失共計至少60萬元等損害，是原告得依系爭契約第3條第1項第2款、民法第227條第2項規定，請求被告賠償原告所受上開損害60萬元。

爰依系爭契約、系爭同意書及民法第227條第2項規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告300萬7,783元，及其中135萬元自108年2月14日變更訴之聲明狀送達被告翌日起、其中105萬7,783元自108年5月6日言詞辯論意旨狀送達被告翌日起、其餘60萬元自111年6月23日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭合建前建物室內面積原為5.24平方公尺，改建後依約固應增加為7.074平方公尺，惟系爭合建後建物之室內面積為7.58平方公尺，已高於兩造約定改建後應有室內面積，原告自無由請求被告給付找補款。

又被告雖係於000年00月間將系爭合建後房地移轉登記予原告，惟被告於105年7月起即陸續通知原告交屋，並曾於105年11月10日再次寄發臺北興安郵局第1918號存證信函（下稱系爭存證信函），通知原告於函到7日內辦理交屋，因原告遲未依約配合辦理交屋，始未能如期辦理交屋，依系爭契約第8條第2項約定，原應視為已完成交屋，原告不得再行請求租金補貼，然被告同意基於程序利益考量，不爭執原告所請求自105年9月起算6個月之租金補貼共計30萬元（計算式：5萬元×6月＝30萬元），至原告請求其餘租金補貼部分，則非有據。

再系爭合建後建物相較合建前面寬並無不足，況原告縱令因系爭合建後建物面寬不足而受有損害，原告亦未舉證證明其實際損害金額及計算方式為何，然被告同意基於程序利益考量，不爭執原告所請求此部分60萬元範圍以內之損害。

末系爭合建後建物之室內面積為7.58平方公尺，已超過兩造約定改建後應有室內面積0.1531坪（計算式：〈7.58－7.074〉×0.3025坪＝0.1531坪，小數點第四位以下四捨五入），以每坪262萬1,520元計算，被告得依系爭契約第3條第1項第1款、第4項約定，請求原告給付找補款共40萬1,355元（計算式：262萬1,520元×0.1531＝40萬1,355元，元以下四捨五入），是原告縱得向被告請求上開租金補貼或損害賠償，然被告對原告仍有上開找補款債權，自得據此互為抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷三第205至207頁、卷四第30頁）：㈠原告於100年1月14日與板新公司簽訂系爭契約，約定由原告以其所有之系爭合建前房地，與板新公司合作改建系爭大樓，嗣兩造及板新公司於101年10月19日簽訂系爭同意書，約定板新公司將系爭契約所生之權利義務概括讓與被告承受，並經原告同意。

㈡依系爭契約第3條第1項第1款約定，系爭合建後建物之登記面積相較改建前應增加1坪，且改建後建物之室內面積不含公共設施部分，應較改建前建物之室內面積增加35％，兩造並同意就改建後房屋超出系爭契約第3條第1項第1款所定應分得之面積時，按被告第1次公開銷售房地訂價9折即每坪262萬1,520元計算找補金額。

㈢依系爭契約第4條第3項約定，被告應自原告騰空點交系爭合建前建物翌日起至完工交屋之日止，按月給付原告租金補貼5萬元，嗣被告已給付原告上開租金補貼至105年8月。

㈣系爭大樓於104年10月14日完工，並105年3月16日取得使用執照，嗣被告於000年00月間將系爭合建後房地所有權移轉登記予原告。

㈤依系爭契約第3條第1項第2款約定，系爭合建後建物之面寬及深度，均不得小於系爭合建前建物之面寬及深度。

四、至原告主張系爭合建後建物室內面積不足0.4035坪，且被告於000年00月間始完成交屋，原告並因系爭合建後建物面寬減少而受有損害，據此請求被告給付找補款、租金補貼及損害賠償共計300萬7,783元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，故本件應審究者為：㈠原告請求被告給付找補款105萬7,783元，有無理由？㈡原告請求被告給付租金補貼135萬元，有無理由？㈢原告請求被告給付損害賠償60萬元，有無理由？㈣被告抗辯其對原告有找補款債權40萬1,355元存在，有無理由？㈤原告得請求被告給付之金額為何？茲分述如下：㈠原告請求被告給付找補款105萬7,783元，有無理由？⒈按公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。

二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。

三、附屬建物以其外緣為界辦理登記，公寓大廈管理條例第56條第3項第1款至第3款定有明文。

次按建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：三、前2款之建物，除實施建築管理前建造者外，其竣工平面圖載有陽臺、屋簷或雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量；

各棟及各層樓房之騎樓地平面及其附屬建物應分別計算其面積，地籍測量實施規則第276條、106年1月9日修正前同規則第273條第3款亦有明文。

⒉查系爭契約第3條第1項第1款約定：「甲（即原告及其他合建前房地所有人，下均單指原告）乙（現為被告，下同）雙方同意房地產權依主關機關訂定法規為原則，並約定甲乙方分配如下：⒈改建後甲方分回房屋含公設面積，應按地政機關登記為準，……門牌22號之4所有人陳君仁比改建前原地政機關登記面積增加1坪；

而改建後建物室内面積不含公設應為改建前室內面積增加35％，且室内面積所增加之35％不得登記為地下室（B1）或1樓夾層。」

又系爭合建前建物室內面積原為5.24平方公尺，改建後依約室內面積應增加為7.074平方公尺等情，有系爭契約及國泰世華商業銀行信託契約所附合建前土地及建物明細資料在卷可參（見本院卷一第31、54至55頁），且為兩造所不爭執（見本院卷四第217頁），是依系爭契約約定，上開建物合建前後室內面積之增減，亦應以建物登記謄本所載內容為準，而非以竣工圖說內容為據。

再系爭合建後建物係於105年5月27日辦理所有權第一次登記，其登記面積包括專有部分之層次面積7.58平方公尺、附屬建物陽台面積1.84平方公尺，及共有部分之新北市○○區○○段0000○號建物面積共6132.89平方公尺（應有部分130/100000）等情，亦有系爭合建後建物登記謄本在卷足稽（見本院卷一第89、311頁），揆諸前揭法規規定，系爭合建後建物之竣工圖載有陽台者，固得以其陽台外緣辦理測量、登記，惟就該陽台部分仍應以附屬建物為測量，並應就各層及其附屬建物分別計算其面積，是原告主張系爭合建後建物登記謄本所載層次面積已兼含該附屬建物陽台面積，應扣除該陽台面積始為室內面積等詞，尚非可採。

至被告抗辯依上開登記謄本所載層次面積計算，系爭合建後建物室內面積為7.58平方公尺，已超過兩造約定合建後應有室內面積0.1531坪（計算式：〈7.58－7.074〉×0.3025坪＝0.1531坪，小數點第四位以下四捨五入），則屬有據，是原告依系爭契約第3條第1項第1款、第4項約定，請求被告給付找補款共105萬7,783元，洵無可採。

㈡原告請求被告給付租金補貼135萬元，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。

⒉查原告請求被告給付自105年9月起至106年2月止間共6個月之租金補貼30萬元部分（計算式：5萬元×6月＝30萬元），經被告以上開理由同意不為爭執，故原告請求此部分租金補貼30萬元，要為可採。

⒊至原告雖另請求被告給付自106年3月起算共21個月之租金補貼共105萬元（計算式：5萬元×21月＝105萬元），惟依系爭契約第4條第3項約定：「租金補償費：乙方應付甲方每戶每月租金補貼費各為伍萬元，甲方全部騰空點交房屋予乙方之翌日起算至完工交屋之日止，由乙方按月給付甲方抬頭所指定之帳戶内」；

第8條第2項約定：「交屋：交屋時乙方應通知甲方會同勘驗，如有缺失時，甲方應一次通知乙方修復改善，並再行通知甲方復驗；

甲方驗收合格時，應簽立交屋同意書一次辦理交屋。

但自乙方通知交屋日起超過十天，甲方仍未驗收房屋時，視同已完成交屋，乙方不負保管責任。」

有系爭契約在卷可佐（見本院卷一第33、35頁），則依系爭契約上開約定，原告縱認系爭合建後建物有相較約定室內面積短少，且面寬縮減等不符系爭契約情事，亦應依系爭契約第8條第2項約定，會同被告先為交屋勘驗，並就其主張之缺失一次通知被告修復改善未果後，始得拒絕受領。

惟查被告曾於105年11月10日寄發系爭存證信函，通知原告因其前遲未配合辦理交屋，請於函到7日內至新北市○○區○○路00○0號1樓辦理產權過戶等交屋程序，並經原告於105年11月11日收受乙情，有系爭存證信函及其收件回執在卷可參（見本院卷四第205至211頁），且為原告所不爭執，然原告並未另為舉證證明其於收受系爭存證信函前後，已曾依系爭契約第8條第2項約定，會同被告先為交屋勘驗，並就其主張之缺失一次通知被告修復改善，則原告主張其因被告未依債之本旨給付，其於000年00月間經移轉登記取得系爭合建後房地所有權前，得拒絕受領系爭合建後房地等詞，尚非有據。

是以，被告抗辯其至遲於106年2月以前已依系爭契約完成交屋乙節，實非無憑，故原告請求被告給付此部分租金補貼105萬元，洵非可採。

㈢原告請求被告給付損害賠償60萬元，有無理由？⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。

因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。

又所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付（最高法院101年度台上字第1159號判決意旨參照）。

⒉查系爭契約第3條第1項第2款約定：「改建後建物面寬與深度不得小於改建前」（見本院卷一第32頁），又本件經依原告聲請囑託中華工商研究院鑑定上開建物改建前後之面寬及深度後，其鑑定結果為：「改建前22號之4與改建後22號之8比較：㈠改建前22號之4：建物面寬為326.5公分，深度為138公分，其建物出入口右側設置有一柱子（37.5公分×25公分），致使建物出入口處剩餘289公分。

㈡改建後22號之8：建物面寬為365.2公分，深度為162.1公分，其建物出入口右側設置有一柱子（120公分×29公分），左側亦設置有一柱子，致使建物出入口處剩餘185.5公分。

㈢綜上所述，比較改建前22號之4與改建後22號之8，其改建後之面寬（即出入口處）縮減103.5公分（即289公分－185.5公分），深度增加24.1公分（即138公分－162.1公分）。」

等情，有中華工商研究院鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）在卷可佐（見外放之系爭鑑定報告第63頁），徵諸上開鑑定報告係由鑑定單位派員實地勘查，並確認系爭合建後建物相對應位置，輔以尺規及儀器進行測量與記錄，本於其專業知識、經驗研判上開建物合建前後之面寬及深度，對照勘查檢測時所拍攝現場照片，尚無不符，此外被告亦未另為聲請鑑定或提出其他證據以佐系爭鑑定報告內容有誤，故系爭鑑定報告應堪採信。

是上訴人主張因被告就系爭合建後建物出入口處之樑柱設計、興建過寬，致系爭合建後建物之出入口處面寬扣除樑柱後僅餘185.5公分，相較合建前縮減103.5公分，已違反系爭契約第3條第1項第2款約定，據此主張被告因可歸責於己事由，致系爭合建後建物面寬減少，而有不完全給付情事，自屬有據。

又原告主張上開建物位在市場，合建前後均係供自營或出租攤商使用乙節，為被告所不爭執，且有系爭鑑定報告所載勘查紀錄及現場照片在卷可佐（見外放之系爭鑑定報告第14至15頁），審酌上開建物既係由市場攤商經營使用，並供一般來往行走道路之顧客選購商品，則其出入口處面寬減少，自會減少臨路面之設攤寬度，而對潛在攬客機會或顧客留置選購時間造成不利影響，是原告主張其因上開不完全給付而另受有營業利益減少之損害乙情，要為可採。

至原告固另主張其因系爭合建前建物面寬減少，而受有建物價值減損之損害等詞，然系爭合建後建物面寬固然減少，惟其深度及室內面積均較合建前增加，業據前述，是系爭合建後建物之交易價值非必較合建前減少，此外原告復未就此另為聲請鑑定或舉證以實其說，故原告此部分主張，要非有據。

⒊復按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，固為民事訴訟法第222條第2項所明定，惟依該規定酌定損害數額時，仍應就當事人有無不能證明其損害數額，或證明顯有重大困難之情形，及足以證明損害數額之各種具體的客觀情事，詳予調查審酌，並說明其心證之理由（最高法院100年度台上字第132號判決意旨參照）。

查原告主張被告因可歸責於己事由，致系爭合建後建物面寬減少，原告因而受有營業利益減少之損害乙情，業據認定如前，足認原告業已證明其受有此部分之損害。

至原告所受此部分損害金額，雖已因未保有合建前後歷來自營或出租之相關營業收支憑證或契約，而未能證明歷來實際之營業收入，本院審酌上開建物確係供市場設攤經營使用，而原告迄未能陳明合建前後實際之營業收入差額，及上開建物合建前後面寬減少之範圍，暨被告同意基於程序利益考量，對於原告所請求60萬元範圍之損害不為爭執等一切情形，依前揭法條規定，酌定原告所受上開損害金額應共以60萬元計算為適當，是原告請求被告賠償60萬元，洵為可採。

㈣被告抗辯其對原告有找補款債權40萬1,355元存在，有無理由？查系爭契約第3條第4項約定：「甲方實際分得之房屋如有超出第㈠項第一款應分得之面積時，就該超過整戶部分之面積，雙方同意按乙方第一次公開銷售之房地訂價九折計算差額，並於申請房屋產權登記時，互相找補之。」

又被告第1次公開銷售房地訂價9折為每坪為262萬1,520元等情，為兩造所不爭執，業據前述；

再被告抗辯依上開登記謄本所載層次面積計算，系爭合建後建物室內面積為7.58平方公尺，已超過兩造約定改建後應有室內面積0.1531坪乙節，實屬有據，亦經認定如前，故被告抗辯其得依系爭契約第3條第1項第1款、第4項約定，請求原告給付找補款共40萬1,355元（計算式：262萬1,520元×0.1531＝40萬1,355元，元以下四捨五入），洵屬有據。

㈤原告得請求被告給付之金額為何？⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；

抵銷，應以意思表示，向他方為之。

其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅；

第321條至第323條之規定，於抵銷準用之，民法第334條第1項前段、第335條第1項、第342條定有明文。

次按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務；

清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；

擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；

獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充，民法第321條、第322條第2款亦有明文。

⒉查原告對被告有上開租金補貼債權30萬元、損害賠償債權60萬元，被告則對原告有上開找補款債權40萬1,355元乙情，均據認定如前；

又原告係分別於108年2月15日、111年6月22日對被告請求上開租金補貼及損害賠償，而被告於原告本件起訴前即曾請求原告給付找補款，且斯時請求金額尚高於40萬1,355元乙節，有找補單乙紙在卷可參（見本院卷一第81頁），復為為兩造所不爭執，是兩造互負上開金錢債務，且均已屆清償期，故被告據此主張互為抵銷，自屬有據。

又被告對原告主張抵銷之債權，並未指定抵充順序，揆諸前揭規定，自應儘先抵銷清償期先屆至之上開租金補貼債務30萬元，其餘額再行抵銷上開損害賠償債務，是本件經抵銷後，原告尚得請求被告給付上開損害賠償共49萬8,645元（計算式：60萬元－〈40萬1,355元－30萬元〉＝49萬8,645元）。

⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件原告請求被告給付之損害賠償，係以支付金錢為標的，又原告係於111年6月22日審理時當庭聲明請求被告給付上開損害賠償（見本院卷四第89頁），故原告就上開損害賠償49萬8,645元部分，請求被告給付自111年6月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，併應准許。

五、綜上所述，原告依系爭契約、系爭同意書及民法第227條第2項規定，請求被告給付49萬8,645元，及自111年6月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。

七、本件原告勝訴部分，本院命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權為假執行之宣告，而原告勝訴部分雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為供擔保准予假執行之諭知；

又被告陳明願供擔保，請求免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

至原告敗訴部分，該部分之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 112 年 8 月 28 日
民事第七庭法 官 李宇銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 28 日
書記官 李律廷