臺灣新北地方法院民事-PCDV,107,事聲,240,20181218,1

臺灣新北地方法院民事裁定 107年度事聲字第240號
異 議 人 陳博文
上列異議人對於本院司法事務官民國107年11月7日所為106年度
司執字第148924號清償債務強制執行事件，聲明優先承買權之裁定提出異議，本院裁定如下：

主 文

異議駁回。

異議程序費用由異議人負擔。

理 由

一、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；

前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，強制執行法第12條第1項、第2項定有明文。

故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。

次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。

當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。

司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；

認異議為無理由者，應送請法院裁定之。

法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；

認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3及第240條之4第1項至第3項亦分別定有明文。

經查，本院司法事務官於民國107年11月7日以106年度司執字第148924號裁定駁回異議人陳博文優先承買之聲請，異議人對於該裁定聲明不服，並於該裁定送達後10日內具狀提出異議，核與上開規定及意旨相符，先予敘明。

二、本件異議意旨略以：㈠異議人確實得行使優先承買權：⒈按台灣高等法院102年度重上字第373號判決認定之事實為陳發與何鶯生間存在租用土地之不定期租賃關係之合約關係，屬於判決確定所認定之事實。

⒉另異議人為陳發之孫子，係自陳發繼承系爭土地，其可參酌地籍謄本等文件，亦屬無疑。

⒊次查，上開事證均屬無疑之事證，並且足認聲明人與債務人何鶯生間存有租賃關係，詎料，鈞院卻僅以聲明人非判決之當事人，進而解釋無從認定聲明人為出租人之一，其顯與事實及證據不符。

㈡優先承買權不以全體公同共有人行使為必要：⒈按土地法第104條之優先購買權，乃屬於物權效力之權利並非屬於債權性質，故鈞處裁定援引學者之見解，以公同共有人全體對於公同共有「債權」不可分割之支配力，因而具有法律上的不可分性，應由公同共有人全體共同行使公同共有「債權」，而認定本案土地法第104條之優先承買權需全體公同共有人一同行使，實有誤解民法上債權及物權效力之虞，蓋兩者權利性質不同，土地法第104條係物權效力之權利，而學者之前開見解，係指公同共有「債權』之效力，二者顯有債權與物權之差異，自不得任意比附援引。

⒉再者，倘優先承買權需全體公同共同行使，則土地法第34條之1第4項及第5項「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。」

之規定，其意旨表示公同共有人得一人或數人行使表示優先承購，並無需全體公同共有人一同行使。

若依鈞院解釋之結果，本條規定將需全體公同共有人一同行使，則豈不出現共有人之一人欲出售，卻也要一同行使優先承買權之無理現象，顯非妥適。

㈢並聲明：原裁定廢棄。

三、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。」

土地法第104條定有明文。

次查，民法第828條第3項規定：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」

所謂其他之權利行使，依前所述，乃包含行使優先承買權在內。

末依最高法院99年度台上字第14 69號判決要旨：「按修正前民法第八百二十八條第二項所稱「公同共有物其他之權利行使」，除依其公同共有關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，所謂其他之權利行使包含行使優先承買權在內。

又公同共有之法律關係，具有公同共有主體即「公同共有人團」之人法結合關係，與作為公同共有客體即公同共有財產之債權、物權關係，兩者不完全分離，且債權、物權關係乃僅為反映人法之結合關係而存在，參諸該條立法理由載明：「同律第一千零六十五條理由謂共同所有物，其管理處分及行使其他所有權，若法令無特別規定，契約無特別約定者，非各公同共有人意思一致，不得行使權利，否則必至害及公同共有人之權利…本條第二項所由設也」，係為防止一部分公同共有人以不當之使用、收益、處分公同共有物方式，侵害他公同共有人權利，是以該條項所規定之「其他權利之行使」，仍應依規範人法結合關係之法律、習慣或法律行為予以規範，益為灼然。」

四、經查：㈠本件系爭新北市○○區○○段000號土地為被繼承人陳發於民國40年8月19日死亡所遺留之遺產，而於日據時代陳發將系爭土地出租他人蓋屋，並向承租人收取租金；

而債務人何鶯生則為系爭房屋（即門牌號碼為：新北市○○區○○○路00巷00號）之現今受讓人，此有臺灣高等法院102年度重上字第373號判決為證；

而異議人主張其祖先為被繼承人陳發【經本院職權調查，即陳發生「陳清乞」；

陳清乞生「陳冬榮」；

陳冬榮生「陳博文」】，並提出上開821地號之土地所有權狀證明為共同所有權人，欲主張該系爭房屋之優先承買權；

然誠如異議人之主張，陳發將土地出租予他人所生之租金債權，該土地、租金債權係於陳發死亡後由全體繼承人共同繼承，而屬於公同共有之關係，而異議人未能主張或提出客觀證據證明該系爭土地有經分割登記而處於分別共有狀態、或該租金債權已取得全體共有人同意屬於異議人單獨具有處分、管理權限，是依據民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」

是既又未有分別共有之登記證明，則尚不發生所有權共有關係變更的效力。

亦即，本件因繼承而取得之土地不動產物權及租金債權部分，因該公同共有關係有效存在，故仍屬公同共有物，因此該優先承買權仍應適用民法關於公同共有之規定必須共同行使，始於法相符。

㈡而異議人另指摘優先承買權如需全體公同共有人一同行使，則亦有違土地法第34條之1第4、5項之規定云云；

惟查，土地法第34條之1第4項規定係共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法目的在於藉應有部分之出賣，使他共有人有優先承買權，以減少共有人之人數，使共有關係趨於單純目的有違。

而另新修正之民法第828條第3項未設有準用第820條、第821條及第826條之1之規定，難認係立法疏漏，且共有物之管理，係指對於共有物之保存、改良及用益而言，行使優先承買權非屬管理行為，亦無法類推適用。

故承前所述，本件異議人顯係將公同共有與分別共有之法律關係混淆，且本件既然係全體公同共有人繼承該土地，並因法律而產生公同共有之對外租賃關係，則對於系爭土地出租而嗣後興建之建物，若欲主張優先承買權，則本即應「共同行使」優先承買權，或取得其他公同共有人之同意後，始得為之，故異議人以所有之單獨持份行使優先承買權，於法未合。

㈢綜上，原裁定認本件新北市○○區○○段000號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○○路00巷00號房屋之拍賣標的物，係屬公同共有物，異議人陳博文聲請優先購買拍賣標的物，係公同共有人行使優先承買權；

又因異議人行使優先承買權時，未提出取得公同共有人全體之同意，而駁回聲請人優先購買拍賣標的物之聲請，認事用法，核無違誤。

異議意旨指摘原審處分不當，請求予以廢棄改判，屬無理由，不應准許，應予駁回之。

五、據上論結：本件聲明異議為無理由，依民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。

中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
民事第二庭 法 官 劉以全
以上正本係照原本作成
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
書記官 蔡忠衛