臺灣新北地方法院民事-PCDV,107,訴,2841,20191129,1

臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2841號
原 告 黃茂城
訴訟代理人 趙建和律師
趙連泰律師
被 告 蘇東賀 新北市○○區○○路0巷0號之5
上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，經本院於民國108年10月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣捌拾玖萬貳仟伍佰元，及自民國一百零七年十一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾玖萬柒仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：伊於民國105年7月15日向被告購買門牌號碼新北市○○區○○路000號5樓【即新北市○○區○○段0000○號建物，含共用部分同段1781建號建物（應有部分100000分之2274、含停車位編號B1-56〈下稱系爭車位〉，應有部分100000分之550），下合稱系爭建物，該建物坐落之大樓，下稱系爭大樓】及其基地應有部分（下與系爭建物合稱系爭房地），約定總價為新臺幣（下同）3,500萬元，並經被告在兩造簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）所附標的物現況說明書勾選無滲漏水，確認無該瑕疵存在。

詎伊簽訂系爭買賣契約後，始知系爭大樓地下一至三樓連續壁有多處滲漏水之瑕疵，且被告已在兩造簽訂系爭買賣契約前，即與系爭大樓其他住戶共同對興建大樓之建商提起民事訴訟請求損害賠償（案列：臺灣臺北地方法院105年度重訴字第15號，下稱另案民事事件）。

系爭建物因地下一至三樓連續壁多處滲漏水，有減少通常價值、效用之瑕疵，顯係不合債務本旨之給付，被告明知系爭建物有上開瑕疵卻故意不告知，仍交付具有上開瑕疵之物，致伊受有系爭房地價值減少之損害，伊自得依民法第227條規定請求被告賠償損害350萬元，或依民法第359條、第179條規定，請求被告返還減少之價金350萬元。

為此，爰依上開規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告350萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭大樓滲漏水區域是在地下二、三樓，伊出售之系爭建物（含車位）並無滲漏水情形，故伊在標的物現況說明書勾選無滲漏水，並非故意不告知瑕疵，況上開滲漏水業經修復，縱日後有修復必要，亦係由系爭大樓社區管理委員會（下稱管委會）處理，不會因此造成系爭建物價值減損。

其次，伊於兩造簽訂系爭買賣契約前，即已向房屋仲介告知系爭大樓地下二、三樓有滲漏水情形，原告在交屋前亦已知悉此事，仍同意辦理過戶交屋程序，足見原告已同意上開瑕疵，原告再訴請伊損害賠償或減少價金，為無理由等語，資為置辯。

並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、經查：㈠原告於105年7月15日向被告購買系爭房地，約定總價為3,500萬元，被告在兩造簽訂系爭買賣契約所附標的物現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」。

原告於105年9月7日以買賣為登記原因，取得系爭房地所有權。

有系爭買賣契約、標的物現況說明書、系爭房地土地及建物登記謄本為證（見本院卷第17至48、49至51、261至267頁）。

㈡被告與系爭大樓其他住戶於104年10月2日對興建系爭大樓之蒲陽建設股份有限公司（下稱蒲陽公司），以系爭大樓地下一至三樓連續壁有多處嚴重滲漏水等瑕疵，於另案民事事件訴請損害賠償，經該案當事人107年6月28日調解成立，蒲陽公司願匯款給付700萬元至系爭大樓管理委員會，作為修繕上開滲漏水之用。

有另案民事起訴狀、調解筆錄、蒲陽公司108年3月5日民事陳報狀為證（見本院卷第479至504、161至169、271頁），並經本院調取另案民事卷宗查閱無訛。

㈢原告以被告故意不告知上開滲漏水瑕疵，涉犯刑事詐欺罪嫌，對被告提起刑事告訴（案列：臺灣新北地方檢察署105年度偵字第28601號，該刑事歷審案件，合稱另案刑事案件），經臺灣新北地方檢察署檢察官為不起訴處分，原告不服聲請再議，經臺灣高等檢察署駁回再議而告確定，原告再聲請交付審判，經本院刑事庭107年度聲判字第34號裁定駁回聲請。

有上開不起訴處分書、再議駁回處分書、刑事裁定為證（見本院卷第91至116頁），並經本院調取另案刑事卷宗查閱無訛。

㈣上開事實，為兩造不爭執，並有上開證據為證，是此部分事實堪以認定，合先敘明。

四、原告主張：被告交付之系爭房地，其大樓地下一至三樓有多處滲漏水瑕疵，不合債之本旨，被告應減少價金或賠償損害等語，為被告否認，並以前揭情詞置辯。

爰析述如下：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。

所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。

兩造間就系爭房地存在買賣關係（見不爭執事項㈠），則被告應擔保系爭房地105年9月7日過戶（見不爭執事項㈠）移轉交付時，未有滅失或減少其價值之瑕疵。

㈡經查，系爭大樓地下一至三樓連續壁有滲漏水乙事，經臺灣省土木技師公會、臺北市結構工程工業技師公會鑑定在卷，並據另案民事事件囑託臺北市建築師公會鑑定明確，有上開鑑定報告書可稽（見本院卷第65至67、131至145、316至317頁），且被告於另案民事事件起訴狀自陳在卷（見本院卷第492頁），則原告主張系爭大樓地下一至三樓連續壁有滲漏水乙事，堪可認定，被告辯稱僅系爭大樓地下二、三樓有滲漏水云云，核與事實不符，並不可採。

其次，細繹臺北市建築師公會鑑定內容，不論係以「灌注抓漏」之方式，或以該公會建議之改善對策【即：地下室全面以混凝土深層滲透塗封劑（Concrete Deep Penetration Sealer，以下簡稱CDPS）改善，並建議採用加拿大凱頓（Kryton）公司出產之Krystol（Tl&T2）結晶防水系統，以凱頓水泥基滲透結晶（T1&T2）結構塗刷防水材工法進行修復】，均無法長期達到完全修復漏水之程度（見本院卷第319、322頁），可知系爭大樓地下一至三樓連續壁滲漏水，係無法完全修復。

再者，系爭大樓地下一至三樓連續壁，核屬公寓大廈管理條例第3條第4款規定之共用部分，依同條例第10條第2項前段規定，該部分修繕、管理及維護費用由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔；

又系爭大樓於107年12月17至22日針對地下一至三樓滲漏水壁面實施防水工程，惟於108年2月19日又發現地下二樓50號車位後方及側面連續壁有滲漏水情況（此部分未在上開實施防水工程範圍）乙節，業據系爭大樓管委會108年3月18日函覆在卷（見本院卷第349至363頁）。

是則被告交付之系爭車位固未緊鄰地下一樓之連續壁（兩造均不爭執，並有車位圖面為證，見本院卷第236、51頁），且由系爭大樓社區管理委員會負責修繕及管理、維護上開滲漏水區域，蒲陽公司已賠付700萬元予系爭大樓管理委員會作為修繕費用（見不爭執事項㈡、本院卷第271頁），惟系爭大樓地下一至三樓連續壁滲漏水，係無法完全修復，已如前述，且該等滲漏水亦無法一次全面修繕完畢，此觀上開管委會函即明，況該等修繕費用扣除上開蒲陽公司賠付金額後，仍應由系爭大樓社區全體住戶共同分擔，原告買受系爭房地而為系爭大樓社區區分所有權人（見不爭執事項㈠），衡情其日後亦有可能因此支付上開修繕費用，又地下室連續壁滲漏水，會影響買方承購意願及買賣價金，此據證人即居間仲介兩造簽訂系爭買賣契約之藍建豪證述在卷（見本院卷第288至289頁），足見被告交付之系爭房地因有上開滲漏水情事而有減少其價值之瑕疵。

被告辯稱：上開滲漏水情事業已修復完畢，且滲漏水區域不在其交付之系爭建物範圍，縱有滲漏水，日後亦由管委會負責，不會造成系爭房地價值減損云云，即無可採。

㈢被告辯稱：伊於兩造簽訂系爭買賣契約前，即已向房屋仲介告知系爭大樓地下室有滲漏水情形，且原告在交屋前亦已知悉上開漏水情事，仍同意辦理過戶交屋程序，足見原告已同意上開瑕疵云云。

惟查，證人即居間仲介兩造簽訂系爭買賣契約之永慶房屋人員藍建豪、葉佐民，迭於系爭刑事案件及本院審理時，均證稱：被告未曾向渠等告知系爭大樓地下室有滲漏水情況，渠等係兩造簽訂系爭買賣契約後，經由原告通知始知悉系爭大樓地下室有滲漏水（見本院卷第192、194、286至287、293頁），則被告辯稱其於兩造簽訂系爭買賣契約前，即已向房屋仲介告知系爭大樓地下室有滲漏水情形，已非無疑。

其次，兩造於105年9月2日簽訂協議書，合意將完稅及交屋期限分別變更為105年9月2日、105年9月14日，並約定：「……二、甲、乙雙方（即本件兩造）在自由意識下經協商溝通後，秉持誠信達成協議，對本協議書內容均已充分了解，慎重同意上述解決方案，且日後不得再持其他理由反悔不履行本協議書內容。

三、本協議書簽訂後，針對上開協議事項，甲、乙雙方各不得再向他方及永慶房屋及其受僱人為其他任何請求，若有本協議以外之任何請求，悉依買賣契約書為準。」

等語，有協議書為證（見本院卷第147頁）。

又證人即協議書見證人藍建豪證稱：原告於簽訂系爭買賣契約後發現地下室有滲漏水情況，傾向要解除系爭買賣契約，伊公司建議此狀況未達解約，建議價金折損，但被告不同意，嗣兩造協商後簽立協議書，但原告還是希望被告折減價金，被告認為價錢已談妥，且系爭建物沒有問題，故不同意價金折減等語（見本院卷第290至292頁）。

依證人藍建豪上開證述內容，可知原告在簽訂系爭買賣契約後知悉系爭大樓地下室有滲漏水情事，本欲解除契約或減少價金，惟經兩造磋商協議後，同意延後交屋，遂簽立上開協議書，且由前述協議書第二、三點約定內容，均係針對延後交屋乙事之約定，不及原告同意免除主張減少價金之權利，則針對地下室滲漏水瑕疵減少價金，核屬協議書以外之其他請求，依系爭買賣契約第9條第5項規定（見本院卷第20頁），被告仍應負瑕疵擔保責任。

則被告據此辯稱原告知系爭大樓地下室有滲漏水情形，且原告在交屋前亦已知悉上開漏水情事，仍同意辦理過戶交屋程序，足見原告已同意上開瑕疵云云，自不足取。

㈣按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金；

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅；

前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之；

民法第359條前段、第365條分別定有明文。

次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

又按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。

換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。

是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。

經查，系爭房地依民法第373條規定危險移轉予原告時，既存有系爭大樓地下一至三樓連續壁滲漏水之瑕疵，且非無關重要，業如前述；

被告於兩造簽訂系爭買賣契約前之104年10月2日，即已與系爭大樓其他住戶以系爭大樓地下一至三樓連續壁有多處嚴重滲漏水等瑕疵，對蒲陽公司另案民事事件訴請損害賠償（見不爭執事項㈡）；

則原告主張被告於簽訂系爭買賣契約時，故意不告知前述瑕疵，並依上開規定主張減少價金，自屬有據。

又系爭房地經本院囑託社團法人新北市不動產估價師公會，就系爭房地因地下一至三樓滲漏水瑕疵所減少價金為鑑定，由鑑定人針對系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用比較法及收益法等估價方法進行評估，評估系爭房地因上開滲漏水情形價值減損比例為百分之2.55，有估價報告書可稽（估價報告書置於卷外），據此計算結果，原告可得減少價金之數額為89萬2,500元（即：3,500萬元×2.55%＝89萬2,500元）。

被告雖辯：系爭大樓社區並未因上開滲漏水問題而影響房價云云，並提出相關廣告資訊為證（見本院卷第475至477頁），惟房市價格多寡，事涉市場價值、周圍公共設施、經濟景氣好壞等因素，自難僅以系爭大樓社區房價多寡，逕認是否未受地下室滲漏水影響，則被告上開所辯，委無可採。

準此，兩造就系爭房地買賣價金經減少後，被告受領此部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，則原告依不當得利規定，請求被告返還89萬2,500元，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。

㈤末按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，上開二項請求權競合時，買受人得擇一行使之（最高法院105年度台上字第2245號判決意旨參照）。

原告依民法第359條、第179條請求既有請求，已如前述，則原告另依民法第227條規定請求被告損害賠償，即無須再予審酌，併此敘明。

五、從而，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付89萬2,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日即107年11月14日（本件起訴狀繕本於107年11月13日送達於被告，有送達證書可稽，見本院卷第75頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。

末本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
民事第四庭 法 官 陳心婷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
書記官 黃炎煌