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臺灣新北地方法院民事裁定 108年度事聲字第61號
異 議 人 吳銪銪
上列異議人因債權人上海商業儲蓄銀行股份有限公司與債務人蔣寶夏間拍賣抵押物強制執行事件，對於本院民事執行處司法事務官於民國108 年2 月17日所為本院107 年度司執字第120006號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定；
當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。
司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；
認異議為無理由者，應送請法院裁定之。
法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；
認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文。
本件異議人吳銪銪就本院民事執行處司法事務官於民國108 年2 月17日以107 年度司執字第120006號駁回其異議之裁定（下稱原裁定），聲明不服而於法定期間內提出異議，本院民事執行處司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開規定相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：異議人為保障租屋使用權利，與債務人所簽立之租約，有依法律程序辦理公證，異議人為善意第三人，無法了解債權人與債務人之關係；
且異議人於拍定前即已簽訂租約，拍賣價格高低或成交與否，不應影響異議人租賃使用權；
又設定抵押同時本就包含租賃權，債權人設定時已將風險納入考慮，不應損害他人權益；
再者，異議人承租房屋前債務人早已租與他人使用，異議人於遷入後已花費數百萬元裝潢，故依法對原裁定提出異議等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。
但其抵押權不因此而受影響。
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1 、2 項定有明文。
此項規定，於最高限額抵押權準用之，同法第881條之17亦有明定。
故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物查封之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。
是以，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304 號解釋理由書參照）。
四、經查，債務人蔣寶夏為其所負債務之擔保，以如附表所示不動產（下稱系爭不動產），先於103 年1 月17日為債權人上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海銀行）設定第一順位新台幣（下同）4,044 萬元之最高限額之抵押權、又於104 年5 月4 日為債權人統一綜合證券股份有限公司（下稱統一證券公司）設定第二順位2,100 萬元之最高限額抵押權、復於104 年6 月10日為債權人郭朱喜設定第三順位600 萬元之最高限額抵押權、再於107 年6 月6 日為債權人林承棋設定第四順位3,700 萬元之最高限額抵押權；
嗣債權人上海銀行以債務人積欠其本票債務32,392,016元未清償，而持臺灣臺北地方法院107 年度司票字第12969 號民事裁定、本院107 年度司拍字第659 號民事裁定為執行名義向本院聲請強制執行，經本院民事執行處以107 年司執字第120006號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，就前已經另債權人永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐公司）聲請假扣押查封之系爭不動產進行拍賣程序；
又系爭不動產係於107 年8 月15日實施假扣押查封程序，當時異議人在場表示其為系爭不動產之建物承租人，永豐銀行亦陳報租約影本加以證明，本院民事執行處乃據此調查及依法鑑價、詢價結果，於108 年1 月16日以最低拍賣價額43,10 萬元進行第一次拍賣程序，且在拍賣公告上記載系爭不動產「使用情形」為：「本件標的第1417建號建物於假扣押查封時據在場人稱，已出租第三人，租賃期間自民國107 年6 月8 日起至127 年6 月7 日止，月租新台幣15,000元，每月付租1 次（下稱系爭租賃關係），拍定後不點交…」，惟屆期該次拍賣並無人應買等情，有系爭執行事件全卷影本存卷可證，可知系爭不動產因有系爭租賃關係之存在，而使應買人於拍定後無法及時占有使用，其對於應買意願已有所影響至明，則依前揭說明，系爭租賃關係對於設定抵押權在前之債權人上海銀行、統一證券公司、郭朱喜、林承棋等人並不發生效力，是以，原裁定依債權人上海銀行之聲請，除去系爭租賃關係，再依無租賃狀態繼續進行拍賣程序，於法並無違誤。
異議人雖主張：其與債務人間之租約業經公證，其為善意第三人且已花數百萬元裝潢承租房屋，債權人於貸款前已知房屋出租他人云云，縱令屬實，亦無礙於債權人上海銀行依法為除去租賃關係之聲請及本院民事執行處司法事務官為除去租賃權之處分。
從而，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予以駁回。
五、據上論結：本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 18 日
民事第五庭 法 官 高文淵
以上正本係照原本作成
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元。
中 華 民 國 108 年 3 月 18 日
書記官 廖美紅
附表：
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│編│ 土 地 坐 落 │ 面 積 │權 利│最低拍賣價│
│號├────┬────┬───┬──┬───┼────┤ │格 新台幣)│
│ │ 縣 市 │鄉鎮市區│ 段 │小段│ 地號 │平方公尺│範 圍│ │
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│1 │ 新北市 │ 新莊區 │副都心│一 │ 402 │5877.76 │100000分│ │
│ │ │ │ │ │ │ │之570 │ │
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┌─┬──┬──────┬───┬───────────────┬───┬─────┐
│編│ │ │建築式│ 建 物 面 積 │權 利│最低拍賣價│
│ │ │ 基 地 坐 落│樣主要│ (平方公尺) │ │格(新台幣)│
│ │建號├──────┤建築材├────────┬──────┤ │ │
│ │ │ 建 物 門 牌│料及房│樓 層 面 積 │附屬建物主要│ │ │
│號│ │ │屋層數│ │建築材料及用│ │ │
│ │ │ │ │合 計 │途 │範 圍│ │
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│1 │1329│新北市新莊區│18層樓│一層：8.26 │ │294分 │ │
│ │ │副都心段一小│鋼筋混│合計：8.26 │ │之2 │ │
│ │ │段402 地號 │凝土造│ │ │ │ │
│ │ ├──────┤辦公室│ │ │ │ │
│ │ │新北市新莊區│ │ │ │ │ │
│ │ │新北大道四段│ │ │ │ │ │
│ │ │185號 │ │ │ │ │ │
│ ├──┼──────┴───┴────────┴──────┴───┴─────┤
│ │備考│含共同使用部分1493、1494建號、分管停車位編號B3-81、B3-82 │
├─┼──┼──────┬───┬────────┬──────┬───┬─────┤
│2 │1417│新北市新莊區│18層樓│十層：144.74 │陽台：18.99 │全部 │ │
│ │ │副都心段一小│鋼筋混│合計：144.74 │雨遮：6.82 │ │ │
│ │ │段402 地號 │凝土造│ │ │ │ │
│ │ ├──────┤辦公室│ │ │ │ │
│ │ │新北市新莊區│ │ │ │ │ │
│ │ │新北大道四段│ │ │ │ │ │
│ │ │185號10樓之2│ │ │ │ │ │
│ ├──┼──────┴───┴────────┴──────┴───┴─────┤
│ │備考│含共同使用部分1493、1494、1495建號 │
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