臺灣新北地方法院民事-PCDV,108,訴,1092,20220211,1

臺灣新北地方法院民事判決
108年度訴字第1092號
原 告 莊芬晶
訴訟代理人 詹豐吉律師
複 代理人 張瑋辰律師
被 告 葉琇菁
訴訟代理人 劉邦川律師
複 代理人 邱俊銘律師
被 告 大飛騰不動產經紀有限公司

兼 上一人
法定代理人 謝昊呈 住臺北市○○區○○○路0段00巷0號0 樓之0被 告 彭偉樑
上三人共同
訴訟代理人 陳守文律師
複 代理人 郭千華律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國111年1月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

(一)伊於民國107年12月22日經被告大飛騰不動產經紀有限公司（下稱大飛騰公司）仲介，以總價新臺幣（下同）1,650萬元向被告葉琇菁買受新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），及其上同段1490建號建物即門牌號碼新北市○○區○○○街0號1樓房屋（下稱系爭房屋；

與系爭土地則合稱系爭不動產），並訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。

詎料伊著手準備室內設計時，竟發現前陽台及後陽台有違法外推增建而占用到系爭土地之法定空地(下稱系爭增建部分)，系爭增建部分所占用之空地為原告與他人共有之土地，而有遭拆除及滅失及風險，然系爭買賣契約第2條「增建或占用部分」並未勾選1樓空地，且標的物現況說明於「建物是否占用他人土地」勾選「否」，導致上開違建部分，將有他人舉發而經行政機關強制拆除之可能，而造成實際使用面積減少之價值減少，此部分係屬買賣標的物之瑕疵，增建部分占用他人土地為瑕疵之給付，使系爭房屋價值減損47萬1,216元，原告自得依民法第359條、第227條準用第226條等規定，請求擇一判決葉琇菁應返還價金或賠償損害47萬1,216元。

(二)伊於看屋時當時並不知悉系爭增建部分有占用他人土地之情形，大飛騰公司為大品牌房仲集團住商房屋之三重徐匯捷運加盟店，對於產權調查亦屬職權負責範圍，大飛騰公司員工向伊告知其增建夾層為違法之情形，使伊認為大飛騰公司將前揭房屋之違建狀況已經調查周全，惟大飛騰公司隱瞞系爭增建部分有占用他人土地之瑕疵，另大飛騰公司負責人謝昊呈、經紀人彭偉樑雖未於看房、簽約簽約時實際在場，惟其等指揮大飛騰公司員工執行房屋仲介業務，包括員工帶伊看屋、調查糸爭房屋有無瑕疵、締約，並授權受其指揮之員工蓋章等，伊自得依不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第21條第3項、第26條第2項、民法第184條第1項前段、第185條、第188條、第227條準用第226條等規定，請求大飛騰公司、謝昊呈、彭偉樑（下稱大飛騰公司等3人）連帶賠償伊因此所受價值減損之損害47萬1,216元，另依消費者保護法（下稱消保法）第7條第1、3項、第51條等規定，請求大飛騰公司等3人應連帶給付懲罰性賠償金0.5倍即23萬5,608元，以上合計為70萬6,824元。

(三)再者，大飛騰公司因過失未查詢系爭增建部分是否占用他人土地而有價值減損、可能遭請求拆除之情形，致伊誤信而完成交屋手續，給付全額買賣價金，係屬違反受託人之義務，即不得向伊請求報酬，亦未依債之本旨為給付，為不完全給付，惟伊已給付大飛騰公司服務報酬33萬元，伊自得依民法第571條、第227條準用第226條等規定，請求大飛騰公司返還服務報酬33萬元。

(四)爰依民法第359條、第227條準用第226條之規定，請求葉琇菁給付47萬1,216元;依民法第227條準用第226條、管理條例第21條第3項、第26條第2項或民法第184條第1項前段、第185條、第188條規定，請求大飛騰公司等3人連帶給付原告47萬1,216元;依消保法第7條第1項、第3項、第51條規定，請求大飛騰公司等3人給付23萬5,608元;依民法第571條、第227條準用第226條之規定，請求大飛騰公司返還服務報酬33萬元。

並聲明： 1、葉琇菁應給付原告47萬1,216元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

2、大飛騰公司等3人應連帶給付原告70萬6,824元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

3、前二項請求，於被告其中一人為全部或一部之給付，其餘被告於該給付範圍內，同免給付之責。

4、大飛騰公司應給付原告33萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

5、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以:

(一)葉琇菁部分：系爭不動產位於1樓，原告買受系爭不動產前業已詳細檢視系爭不動產現況，原告主張陽台外推有占用土地之情自得以明確看出。

又系爭增建部分位於建築基地之法定空地上，並非占用他人之土地，系爭買賣契約第2條已記載有「陽台外推」之增建或占用，標的物現況說明中亦註明有陽台增建之情事，更於系爭買賣契約第2條第3項約定「前開增建部分無所有權並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除者，原告同意自行負責，其相關權利義務原告確已知悉，故原告已明知系爭房屋有陽台外推之增建或占用，且該部分並無所有權並有被拆除之虞，交屋後縱遭被通知拆除，亦由原告自行負責，伊自不應負瑕疵擔保或不完全給付責任。

答辯聲明：1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

(二)被告大飛騰公司等3人部分： 1、葉琇菁委託大飛騰公司出售系爭不動產時，大飛騰公司業提供葉琇菁所簽署之標的物現況說明、系爭房屋之建物測量成果圖向原告做屋況解說，其中標的物現況說明第11項「是否有違建、改建或增建之情事」為「是，位於陽台」之告知，並據實告知系爭房屋有前後陽台外推之情況，現場亦有指明陽台外推及違建、改建或增建之之部分，原告亦知悉系爭房屋位於陽台處之違建、改建或增建部分有被拆除之虞，並於系爭買賣契約第2條第3項約定同意自行負責，足認大飛騰公司業已盡居間仲介之據實及調查義務。

2、其次，大飛騰公司有查閱系爭房屋之建物測量成果圖，確認系爭房屋係坐落於建築基地即系爭土地上，並無占用他人土地之情況，併參以系爭鑑定報告書之鑑定結果，可知系爭鑑定報告書指稱陽台向外增建部分占用之5.7488平方公尺係在建築基地之法定空地上，故仍在系爭土地上，並非他人之土地，是原告主張陽台向外自行增建部分有占用他人土地，並非事實。

至系爭房屋之陽台向外增建部分是否占用法定空地，尚須由具有專業知識之技師以專業儀器檢測，而大飛騰公司僅為一般不動產經紀業者並無如此之設備及檢測能力，故大飛騰公司實已善盡調查及告知之義務並無過失可言，是原告執此主張大飛騰公司未盡居間仲介之據實報告及調查義務，請求賠償損害，自無理由。

此外，謝昊呈為大飛騰公司之負責人，彭偉樑為大飛騰公司依管理條例第11條第1項所設置之經紀人，其職務內容僅負責在相關契約書上審查後簽章，謝昊呈、彭偉樑並無參與系爭不動產交易之居間仲介，自無可能存在不法侵害原告權利之行為。

3、原告復依消保法第7條第1項、第3項請求大飛騰公司等3人給付懲罰性賠償金，然謝昊呈、彭偉樑非消費者保護法規範之企業經營者，且大飛騰公司為買賣不動產之居間仲介者，其所提供之服務為媒合買賣雙方進行不動產交易，大飛騰公司對於系爭房屋相關訂約事項已盡調查義務，並媒合買賣雙方進行不動產交易，實屬業已提供合理期待之服務，況系爭房屋是否存有占用法定空地問題，必須由具有專業知識之技師以專業儀器檢測，而大飛騰公司僅為一般不動產經紀業者並無如此之設備及檢測能力，自難謂大飛騰公司所提供之服務未具可合理期待之安全性，原告自無從逕依消保法第7條第3項及第51條等規定，請求大飛騰公司等3人負損害賠償責任及懲罰性賠償金。

本件原告係於108年2月25日提起本件訴訟主張大飛騰公司等3人未善盡居間仲介之調查義務及告知義務，致原告受有損害，惟原告遲至110年6月始追加請求大飛騰公司等3人負消保法第7條、第51條之侵權行為損害賠償責任，顯已逾2年，大飛騰公司等3人自得主張時效抗辯。

4、原告雖請求大飛騰公司返還服務報酬33萬元，然大飛騰公司實已善盡調查義務，且依民法第571條所明定，居間人需有違背對委託人之義務而為有利於相對人之行為或違反誠實及信用方法致相對人收受利益之行為，始不得向委託人請求服務報酬，然而大飛騰公司於居間仲介之過程中，並無任何違背對原告之義務而為有利於相對人即葉琇菁之行為，亦無違反誠實信用方法致葉琇菁收受利益，是原告主張依民法第571條、第227條準用第226條之規定請求大飛騰公司返還服務報酬33萬元，並無理由。

5、答辯聲明：1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項:

(一)原告於107年12月22日經大飛騰公司仲介，以總價1650萬元向葉琇菁買受系爭不動產。

(二)系爭不動產買賣契約第2條「增建或占用部分」記載:買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下:(1)增建或占用範圍:陽台外推。

.....(3)前開增建部分無所有權並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除者，甲方（即原告）同意自行負責，其相關權利義務甲方確已知悉」。

(三)系爭不動產買賣契約標的物現況說明「建物管理現況」第6點「建物是否占用他人土地」勾選「否」;第11點「是否有違建、改建或增建之情事」勾選「是」，若是，位(屬)於陽台。

(四)系爭增建部分坐落系爭土地之法定空地上。

(五)系爭不動產經社團法人新北市土木技師公會鑑定結果，認系爭房屋附屬建物陽台向外自行增建部分，有占用一樓空地，但無占用防火巷情形。

占用空地面積為2.0768平方公尺及3.6720平方公尺，共計5.7488平方公尺。

占用部分為緊鄰陽台外推以外，不屬於陽台範圍之自行增建部分。

(六)原告已支付大飛騰公司仲介服務報酬33萬元。

四、本院之判斷：

(一)原告依民法第359條、第227條準用第226條等規定，請求葉琇菁應返還價金或賠償損害47萬1,216元部分: 1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。

所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。

經查，系爭增建部分占用系爭土地之法定空地部分等情，經本院囑託社團法人新北市土木技師公會就:系爭不動產是否有占用1樓空地及防火巷之情形?占用面積為何?占用部分是否即陽台外推之部分?等事項進行鑑定，鑑定結果略以:(1)本鑑定案所稱「空地」專指建築法第11條所稱建築基地內之法定空地，即建築基地內扣除供建築物本身所占地面之其他部分。

系爭不動產建築基地內並無設置防火巷，系爭不動產有自行增建部分並且有占用一樓空地。

(2)經現場勘查結果，1樓前陽台外推後再向外自行增建部分之占用空地面積為2.0768平方公尺，1樓後陽台外推後再向外自行增建部分之占用空地面積為3.6720平方公尺。

兩塊空地面積共計5.7488平方公尺。

(3)查現行建築管理法令及主管機關相關函釋並無「陽台外推」之明確定義，惟依新北市政府稅捐稽徵處網頁(線上櫃台)「問:陽台外推應否併入計算面積課徵房屋稅?陽台外圍加建牆壁，與原主建物之外牆隔成房間使用，或加建鋁窗，原主建物之外牆拆除，兩者合併連貫使用，應併入計算面積課稅」、內政部93.07.15內授營建管字第0930085303號函「有關建築物原有外牆未拆除，僅在陽台上加裝窗戶，已涉有與原核定使用不合之變更」、內政部頒違章建築處理辦法第2條「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物」，得知所謂陽台外推即屬擅自變更陽台使用目的為室內使用目的之違章建築。

系爭不動產之附屬建物即陽台部分，現況均為陽台外推。

惟依前述相關單位之解釋，單純「陽台外推」並不會占用原來陽台登記權利範圍以外之空地。

系爭不動產有自行更改外牆之情形，應包含「陽台外推」加上「向外自行增建」之建築物，其中「向外自行增建者」即為占用空地之範圍。

占用範圍為緊鄰「陽台外推」以外不屬於陽台範圍之自行增建部分，有社團法人新北市土木技師公會109年4月8日新北土技字第1090000826號鑑定報告書可參(下稱土木技師公會鑑定報告書)。

足見系爭不動產緊鄰陽台外推以外之系爭增建部分，確有占用系爭土地之法定空地，該部分存在被拆除滅失之風險，已構成物之瑕疵。

2、再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；

買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第359條及第355條第1項分別定有明文。

故買賣標的物之瑕疵如為買受人於契約成立之際所明知，除契約另有約定外，買受人自不得主張買受人應負瑕疵擔保責任。

觀諸系爭不動產買賣契約第2條「增建或占用部分」約定:買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下:(1)增建或占用範圍:陽台外推。

.....(3)前開增建部分無所有權並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除者，原告同意自行負責，其相關權利義務原告確已知悉。

(見本院卷一第57頁)。

及依系爭不動產買賣契約標的物現況說明「建物管理現況」第11點「是否有違建、改建或增建之情事」勾選「是」，若是，位於陽台(見本院卷一第65頁)。

且原告自陳締結系爭買賣契約前曾前往系爭不動產查看屋況，足徵原告應明知系爭不動產緊鄰陽台外推之系爭增建部分，有遭拆除之風險，且交屋後被通知拆除者，係由原告承擔此風險甚明。

準此，被告抗辯原告於系爭契約成立時，已知悉系爭不動產之系爭增建物部分有瑕疵，依民法第355條第1項規定，原告不得再主張物之瑕疵擔保而請求減少買賣價金等語，並非無據。

3、原告固主張陽台及增建部分是否占用他人土地，非伊至現場以肉眼觀察即可得知，由系爭不動產買賣契約標的物現況說明「建物管理現況」第6點「建物是否占用他人土地」勾選「否」，可知被告僅告知「未占用他人空地之陽台外推」，並未告知「系爭增建部分占用他人土地」之情形云云。

惟查，系爭增建部分占用系爭土地上之法定空地，而系爭土地為系爭不動產買賣契約之標的，此觀系爭不動產買賣契約第1條土地標示記載新北市○○區○○段000地號，面積1799.44平方公尺，權利範圍142/10000(見本院卷一第302頁)即明，葉琇菁所出售系爭土地之應有部分(即權利範圍)，係按比例存在於系爭土地之每一部分，故系爭增建部分占用系爭土地之範圍，雖有遭系爭土地之共有人主張逾越應有部分使用收益而請求拆除之風險，惟系爭買賣契約已載明前開增建部分無所有權並有被拆除之虞，原告亦同意交屋後始被通知拆除者願意自行負責，顯已知悉系爭增建部分存在遭請求拆除之風險而有物之瑕疵。

再者，系爭增建部分為緊鄰陽台外推而延伸增建，對照系爭不動產買賣契約系爭不動產買賣契約第2條提及陽台外推有增建或占用部分、標的物現況說明記載陽台有違建、改建或增建之情事，堪認原告對於系爭不動產之陽台有增建情形應已知悉，復參酌系爭買賣契約建物標示，記載附屬建物之陽台部分為18.36平方公尺，與新北市土木技師公會鑑定報告書附件六系爭不動產之現場照片互核以觀，前陽台外推、後陽台外推及增建均為室內空間(見新北市土木技師公會鑑定報告書附件六第29至33頁)，原告於締結系爭買賣契約前既曾前往查看屋況，自應明瞭系爭不動產「增建部分」之現狀及範圍，原告主張不知悉系爭增建部分之瑕疵存在云云，並非可採。

4、原告復主張因葉琇菁故意不告知前開瑕疵，所為給付不符合債之本旨故依民法不完全給付規定請求葉琇菁賠償47萬1,216元云云。

然系爭不動產買賣契約已載明有陽台外推之增建部分，並有被拆除之虞，若於交屋後被通知拆除者原告同意自行負責;標的物現況說明亦記載陽台有違建、改建或增建之情事，則原告於締約時既明知系爭不動產有陽台外推及增建之情狀，亦經葉琇菁載明告知而知悉系爭增建物隨時有被拆除之風險，交屋後係由原告承擔上開風險，則本件葉琇菁所交付、移轉登記之系爭不動產，縱然存有系爭增建部分占有法定空地之情形，仍符合所約定債之本旨，難謂有不完全給付情事。

5、綜上，原告依民法第359條規定主張減少價金，及依第227條準用第226條不完給付之規定，請求被告給付47萬1,216元，為無理由。

(二)原告主張依民法第227條準用第226條、管理條例第21條第3項、第26條第2項或民法第184條第1項前段、第185條、第188條，主張大飛騰公司等3人連帶賠償原告47萬1,216元部分： 1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。

受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。

民法第184條第1項前段、第185條第1項、第188條定有明文。

因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得請求損害賠償，民法第227條準用第226條亦有明定。

又依管理條例第21條第1、3項規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。

管理條例第26條第2項則規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。

2、原告雖主張大飛騰公司等3人隱瞞陽台外推增建有占用他人土地之瑕疵，故依民法第184條第1項前段、第185條、第188條、第227條準用第226條、管理條例第26條第2項、等規定，請求大飛騰公司等3人連帶賠償伊因此所受價值減損之損害47萬1,216元云云。

惟查，系爭不動產買賣契約已載明有陽台外推之增建部分，並有被拆除之虞，若於交屋後被通知拆除者原告同意自行負責;標的物現況說明亦記載陽台有違建、改建或增建之情事，而前開增建部分包含陽台外推及系爭增建部分，均如前述，自難認被告有何不法侵害原告之權利、不完全給付、廣告及銷售內容與事實不符者、執行仲介或代銷業務有故意或過失致交易當事人受損害之情形，原告請求大飛騰公司等3人連帶賠償原告47萬1,216元，並無理由。

(三)原告依消保法第7條第1項、第3項、第51條規定，請求大飛騰公司等3人給付懲罰性賠償金23萬5,608元部分：按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。

企業經營者違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。

依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金；

但因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金。

消費者保護法第7條第1項、第3項、第51條分別定有明文。

上開消保法第7條之適用，必須企業經營者提供之商品或服務有安全或衛生之危險，造成消費者或第三人之損害時，方有適用餘地。

查大飛騰公司等3人提供之服務，係不動產之居間仲介，已說明系爭不動產之現況，有陽台外推之增建部分，並有被拆除之虞，若於交屋後被通知拆除者原告同意自行負責;標的物現況說明亦記載陽台有違建、改建或增建之情事，善盡其善良管理人之注意義務，提供原告充分之資訊，符合專業水準可合理期待之安全性，原告依消保法第7條第1項、第3項、第51條規定，請求懲罰性賠償金，不應准許。

(四)原告依民法第571條、第227條準用第226條之規定，請求大飛騰公司返還服務報酬33萬元部分： 1、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得請求損害賠償，民法第227條準用第226條亦有明定。

再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。

次按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571條固有明文。

惟本條適用，須居間人違反其對於委託人之義務而為利於相對人之行為，或違反誠實及信用方法由相對人收受利益者，其法律效果為居間人不得向委託人請求報酬及償還費用；

如居間人違反委託義務，並無利於相對人之行為，或其違反誠實及信用方法，未自相對人收受利益者，依上開文義之相反解釋，如居間契約已成立，居間人應仍得請求報酬。

2、原告主張大飛騰公司因過失未查詢系爭陽台外推增建部分是否有占用他人土地而有價值減損、可能遭請求拆除之情形至原告誤信而完成交屋手續，係屬違反受託人之義務，即不得向大飛騰公司請求報酬，大飛騰公司亦有不完全給付故請求返還服務報酬33萬元或賠償33萬元云云。

然原告於締結系爭不動產買賣契約時已知悉系爭增建部分有遭拆除之風險，難認大飛騰公司有給付不符合債之本旨，或違反其對於委託人之義務、違反誠實及信用方法而為利於相對人之行為，而系爭不動產買賣契約確因大飛騰公司居間媒介而成立，且系爭不動產買賣契約並已履約及交屋完成，是大飛騰公司業已依約完成仲介工作而受領報酬，是原告請求大飛騰公司返還已支付之報酬，及依不完全給付規定請求大飛騰公司賠償損害33萬元，均屬無據。

五、綜上所述，原告依民法第359條、第227條準用第226條規定請求葉琇菁給付47萬1,216元;依民法第227條準用第226條、管理條例第21條第3項、第26條第2項或民法第184條第1項前段、第185條、第188條，請求大飛騰公司等3人連帶賠償原告47萬1,216元;依消保法第7條第1項、第3項、第51條規定，請求大飛騰公司等3人給付懲罰性賠償金23萬5,608元;依民法第571條、第227條準用第226條之規定，請求大飛騰公司給付33萬元，均無理由。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
民事第三庭 法 官 黃繼瑜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 11 日
書記官 王元佑