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臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1198號
原 告 邱峪華
訴訟代理人 邱六郎律師
複代理人 傅鉅垣
被 告 邱金蘭
上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國109年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告與被告間就附表所示不動產於民國107 年8 月1 日之買賣契約債權行為及於民國107 年8 月14日以買賣為原因之所有權移轉登記物權行為均不存在。
二、被告應將如附表所示不動產於民國107年8月14日以買賣為原因，經新北市中和地政事務所（107年北中地登字第000000號）辦理之所有權移轉登記塗銷。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告患有思覺失調症合併智能不足，經鑑定為中度智能障礙之人，領有中度身心障礙證明，自幼即依靠母親之照料生活。
原告之母親即訴外人陳秋子於民國97年10月17日死亡後，原告之父即訴外人邱治凡及原告各繼承新北市○○區○○段000 地號土地應有部分1/8 及其上同段1202建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路0 段00○0 號房屋應有部分1/2 （原告所有如附件所示不動產部分，以下簡稱系爭土地、房屋，合稱系爭不動產）。
㈡原告於107 年4 月間為支應生活所需，透過友人即證人陳明詳借得新臺幣（下同）15萬元，迄同年7 月底因屆期無力償還，乃向陳明詳要求寬限，陳明詳竟稱金主為黃金基，並於107 年8 月1 日帶原告前往臺中黃金基代書事務所，簽署系爭不動產之買賣契約（下稱系爭契約），將系爭不動產出賣予原告跟本不認識之訴外人黃金基之前配偶即被告，並於107 年8 月14日經新北市中和地政事務所（下稱中和地政事務所）辦理移轉系爭不動產所有權登記予被告。
惟原告為中度智能障礙之人，顯然欠缺理解事理之能力，無法理解系爭契約所載內容，根本無法為有效之法律行為，依民法第75條規定，原告所為系爭契約之債權行為及系爭土地所有權移轉登記之物權行為之意思表示均無效，系爭契約自始未合意而不成立，爰依民事訴訟法第247條、民法第767條第1項前段或第213條第1項規定為選擇之合併，請求確認兩造間就系爭不動產所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為均不存在，被告並應將系爭不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷等語。
㈢聲明：⒈確認原告與被告間就附表所示系爭不動產於107 年8 月1 日買賣之債權行為及107 年8 月14日所有權移轉登記之物權行為均不存在。
⒉被告應將附表所示不動產於107年8月14日經新北市中和地政事務所（107年北中地登字第140180號）辦理以買賣為原因之所有權移轉登記塗銷。
二、被告則抗辯：㈠伊與黃金基於107 年5 月間經陳明詳介紹而認識原告，因為原告先前積欠訴外人羅彩琴借款130 萬元未付利息，原告之房屋將被拍賣，陳明詳幫原告找到黃金基借款，黃金基先於107 年5 月7 日在中和地政事務所，加計利息共借原告140萬元去清償其以系爭不動產設定抵押向羅彩琴之借款130 萬元，並於當日塗銷羅彩琴對系爭不動產之抵押權設定登記及信託登記。
107 年5 月14日，黃金基再約原告到中和地政事務所交付借款60萬元，共借款200 萬元予原告，並就系爭不動產設定最高限額260 萬元抵押權予黃金基，原告有在黃金基持有之「借款撥款證明書」上簽名蓋章，竟謊稱不認識羅彩琴，亦未向黃金基借200 萬元云云，若沒有借錢，如何塗銷羅彩琴之信託登記及抵押權設定登記，且如果原告沒有交付印鑑證明書並在塗銷及設定抵押權之文件上簽章，也無法完成塗銷或設定抵押權登記。
㈡107 年7 月底，伊與黃金基通知原告清償對黃金基的200 萬元借款，因為原告籌不出錢來還，原告與陳明詳討論後表示願意將系爭不動產賣給伊，故雙方約好107 年8 月1 日至臺中黃金基地政士事務所辦理簽訂系爭不動產之買賣契約等相關手續。
107 年8 月1 日兩造於臺中黃金基地政士事務所簽訂系爭契約，原告將系爭不動產以總價350 萬元出買予被告，簽約當時即當場交付買賣價金20萬元予原告，其餘買賣價金，由被告依系爭契約匯款200 萬元給黃金基清償原告上開債務，之後有塗銷系爭不動產之最高限額260 萬元抵押權，另買賣價金100 萬元則由伊於107 年8 月13日領完增值稅單，扣除土地增值稅及舊欠稅10幾萬元後，在系爭房屋交給原告現金80餘萬元，兩造並於107 年8 月22日至系爭房屋現場辦理點交，同時伊與原告一起至臺北富邦銀行將現金30萬元存入原告之臺北富邦銀行帳戶，並由原告簽字收取完成交屋手續，每次付款項皆由原告親自簽名蓋章。
系爭房屋點交當時，雙方言明若有出租，所收租金每個月補貼3,000 元給系爭房屋之共有人即原告父親邱治凡（應有部分1/2 ），，並於同年10月1 日由原告簽立「代收房租承諾書」後，伊即每個月匯款補貼金3,000 元給原告代收保管。
系爭契約業經雙方合意，過程皆按程序辦理，原告對於羅彩琴要拍賣系爭不動產之文件都看得懂，還透過陳明詳找到黃金基借錢，竟說不知道買賣契約要做什麼，實無道理等語。
爰聲明：原告之訴駁回
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。
民事訴訟法第247條第1項定有明文。
此所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。
本件原告主張其患有思覺失調症合併智能不足，經鑑定為中度智能障礙之人，無意識能力或精神錯亂，依民法第75條規定，系爭買賣行為及系爭不動產所有權轉登記予被告之物權行為之意思表示應屬無效為由，請求確認原告與被告間系爭買賣債權行為及系爭不動產所有權移轉登記物權行為均無效，及被告應塗銷系爭不動產所有權移轉登記等情，為被告所否認，則系爭買賣行為及系爭不動產所有權移轉登記物權行為是否有效，攸關原告之財產權益，足使原告之法律上地位有受侵害之危險，並得以本件確認之訴除去此種不安狀態，是原告提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：㈠原告之母親陳秋子於97年10月17日死亡後，原告之父邱治凡及原告各取得新北市○○區○○段000 地號土地應有部分1/8 及其上同段1202建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路0 段00○0 號房屋應有部分1/2 （見本院卷㈠第81至105 頁繼承分割登記文件之登記申請書、登記清冊、繼承系統表、戶籍謄本、遺產分割協議書等影本，本院卷㈡第123 至137頁新北市地籍異動索引）。
㈡原告於107 年8 月1 日簽署系爭契約，系爭不動產所有權並於107 年8 月14日以買賣為原因，經新北市中和地政事務所（107 年北中地登字第140180號）辦理所有權移轉登記予被告（見本院卷㈠第55至59頁土地及建物登記謄本、第117 至141 頁土地登記申請書、土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書及系爭不動產所有權狀、第153 至155 頁系爭不動產買賣契約書等影本，本院卷㈡第129 、137 頁新北市地籍異動索引）。
五、本件爭點：㈠原告簽署系爭契約及將系爭不動產所有權移轉登記予被告時，對事務之理解能力有無欠缺？系爭買賣及所有權移轉登記行為是否有效？㈡原告請求被告塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，有無理由？
六、本院之判斷：㈠原告簽署系爭契約及將系爭不動產所有權移轉登記予被告時，對事務之理解能力顯有欠缺，系爭買賣及所有權移轉登記行為均無效：⒈按無行為能力人之意思表示，無效，雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同，民法第75條定有明文。
又無意識係指全然欠缺意思能力，精神錯亂，則指精神作用暫時發生異狀以致喪失正常之意思能力。
雖非無行為能力人，惟其所為意思表示，係在無意識或精神錯亂中者，其對於自己行為或其效果，欠缺正常判斷、識別及預期之精神能力，即無從以自己獨立之意思表示為有效法律行為，故其所為意思表示之效力，與無行為能力人之行為並無區別，亦當然無效。
⒉原告主張其患有思覺失調症，經鑑定為中度智能障礙之人，並領有中度身心障礙證明，顯然欠缺理解事理之能力，其無法理解系爭契約所載內容，無法為有效之法律行為，是原告所為系爭契約之債權行為及系爭土地所有權移物權行為之意思表示均無效而不存在等情，並提出原告之身心障礙證明書、臺北市立聯合醫院（忠孝院區）診斷證明書等件為證（見本院卷㈡第283 至285 頁），惟此為被告以前詞所否認。
經查：⑴原告於106 年2 月17日因思覺失調症及智能不足，在臺北市立聯合醫院忠孝院區精神科就診，106 年3 月6 日經診斷為思覺失調症合併智能不足，致自我照顧、溝通能力、一般智能及判斷力、思想知覺及日常生活等功能均受嚴重影響，其精神狀態及認知能力確有顯著退化，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果，而無法處理自己事務，無法管理處分自己之財產，經醫囑宜申請監護宣告。
嗣原告於106 年4 月14日、106 年6 月23日、106 年9 月15日、107 年3 月2 日、107 年5 月25日、107 年8 月17日、107 年11月9 日、108 年1 月25日、108 年4 月19日、108年7 月12日、108 年10月4 日、108 年12月27日、109 年3月20日、109 年5 月15日持續定期回診，依病歷記載原告因思覺失調症合併智能不足，以致一般智能及判斷力等功能受嚴重影響等情形持續等情，有臺北市立聯合醫院109 年6 月2 日北市醫忠字第10930193900 號函、病歷資料及106 年3月6 日診斷證明書在卷可稽（見本院卷㈡第313 頁及限閱卷）。
又原告於106 年4 月14日經新北市社會局進行身心障礙鑑定，鑑定結果為中度身心障礙，並於106 年5 月14日核發中度身心障礙證明乙節，亦有新北市社會局108 年12月19日新北社障字第1082360845號函暨身心障礙鑑定表及鑑定報告在卷可憑（見本院卷㈡第139 頁及限閱卷）。
足見原告至遲自106 年2 月起即因思覺失調症合併智能不足，致精神狀態及認知能力顯著退化，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果，而無法處理自己事務，亦無法管理處分自己之財產，迄107 年至109 年持續定期回診，上述原告因思覺失調症合併智能不足，致一般智能及判斷力等功能受嚴重影響等情形仍持續，依民法第75條後段規定，原告於107 年8 月1 日所為系爭契約之債權行為及系爭不動產所有權於107 年8 月14日以買賣為原因移轉登記予被告之物權行為之意思表示，自均屬無效。
⑵至於被告雖抗辯黃金基於107 年5 月7 日在中和地政事務所，加計利息共借原告140 萬元去清償原告以系爭不動產設定抵押向羅彩琴之借款130 萬元，並於當日塗銷羅彩琴對系爭不動產之抵押權設定登記及信託登記。
107 年5 月14日，黃金基再約原告到中和地政事務所交付借款60萬元，共借款200 萬元予原告，並就系爭不動產設定最高限額260 萬元抵押權予黃金基，原告有在黃金基持有之「借款撥款證明書」上簽名蓋章。
107 年7 月底，伊與黃金基通知原告清償對黃金基的200 萬元借款，因為原告籌不出錢來還，原告與陳明詳討論後表示願意將系爭不動產賣給伊，故兩造於107 年8 月1 日簽訂系爭契約，原告將系爭不動產以總價350 萬元出買予被告，簽約當時即當場交付買賣價金20萬元予原告，其餘買賣價金，由被告依系爭契約匯款200 萬元給黃金基清償原告上開債務，之後亦有塗銷系爭不動產之最高限額260 萬元抵押權，另買賣價金100 萬元則由伊於107 年8 月13日領完增值稅單，扣除土地增值稅及舊欠稅10幾萬元後，在系爭房屋交給原告現金80餘萬元，伊與原告於107 年8 月22日一起至臺北富邦銀行將現金30萬元存入原告之臺北富邦銀行帳戶，並由原告簽字收取完成交屋手續，雙方言明若有出租，所收租金每個月補貼3,000 元給系爭房屋之共有人即原告父親邱治凡（應有部分1/2 ），並於同年10月1 日由原告簽立「代收房租承諾書」後，伊即每個月匯款補貼金3,000 元給原告代收保管，系爭契約業經雙方合意，過程皆按程序辦理云云，並提出系爭契約、日盛銀行匯款申請書收執聯、台北富邦銀行存入存根、房屋使用權證明（切結）書、代收房租承諾書、新光銀行國內匯款申請書、借款撥款證明書等件影本為證（見本院卷㈠第153 至167 頁，本院卷㈡第73至77、199 頁）。
惟查：①原告至遲自106年2月起即因思覺失調症合併智能不足，致精神狀態及認知能力顯著退化，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果，而無法處理自己事務，亦無法管理處分自己之財產，迄107年至109年持續定期回診，上述原告因思覺失調症合併智能不足，致一般智能及判斷力等功能受嚴重影響等情形仍持續等情，業如前述，則原告於107 年間，自無法理解被告上開所辯關於系爭不動產買賣契約、房屋使用權證明（切結）書、代收房租承諾書、借款撥款證明書等內容，則原告雖於該等文書上簽名或用印，仍無從證明原告確有出賣系爭不動產及將系爭不動產所有權移轉登記予被告之意思。
②至於證人陳明詳於本院審理時雖證稱：伊與原告有去臺中找黃金基及被告，去談如何130 萬元借款，因為原告無力償還這筆錢，因此原告與黃金基、被告討論是否要用買賣系爭不動產的方式來償還130 萬元債務，這130 萬作為買賣價金一部分。
原告與被告有約定系爭不動產的權利另外1/2 是原告父親的，因此要補貼給原告父親使用權利金，每個月3,000元，被告或黃金基有把契約書的內容解釋給原告聽，原告當然瞭解契約內容，因為他還有問房子賣了他要住哪裡的問題等語（見本院卷㈡第33至35頁言詞辯論筆錄）。
然而，原告於107 年間思覺失調症合併智能不足，致一般智能及判斷力等功能受嚴重影響，無法處理自己事務，亦無法管理處分自己之財產之情形仍持續，有如前述，原告實無與黃金基、被告討論系爭契約、價金抵付借款及補貼使用權利金等複雜事項之能力，且縱有討論，原告亦無法理解其內容。
又參以證人陳明詳另證稱：伊大約於105 年認識原告，因為羅彩琴事件，原告拿著權狀到伊的洋酒店門口借200 元吃飯，伊問原告手上的權狀很值錢，為什麼要借200 元吃飯？原告答他不會把權狀變成錢。
伊問原告今天給你200 元，你明天呢？原告答不知道。
伊告訴原告每天到這裡當隨車員，伊給他2 個小時300 元當時薪。
伊於隔天調原告的權狀謄本，才知道系爭不動產已經被羅彩琴設定抵押，信託給羅彩琴。
伊問原告此事，原告答他不知道此人。
伊有找原告去提告羅彩琴偽造文書，使地政人員登載不實，設定抵押及信託等語（見本院卷㈡第32頁言詞辯論筆錄）；
及證人羅彩琴於本院刑事庭108 年度訴字第57號誣告等案件108 年6 月4 日審理時證稱：伊不認識邱峪華，印象中幾年前邱峪華有一天突然來找伊，他說他的房子怎麼會有伊的名字。
之後邱峪華的老闆陳先生來找伊，說要告、要走法律，伊跟陳先生說「你不要這樣，我跟邱峪華都是受委屈的，不要這樣對邱峪華」，伊太有印象了，因為伊看到邱峪華的第一印象，伊覺得有點同理心，所以當時伊有拜託陳先生不要走法律，伊說伊跟邱峪華都是受委屈的。
伊覺得邱峪華是委屈的原因是他那天在伊家門外，邱峪華跟伊談話的感覺，總之覺得伊們兩個，一個是顯性的秀逗，一個是隱性的秀逗，邱峪華是明顯的等語（見本院刑事庭108 年度訴字第57號卷第84、88、97、101 、102 頁），足見原本不認識原告之羅彩琴，於105 年間第一次與邱峪華談話時即發現原告有明顯的身心障礙情形；
且依陳明詳所證，原告初次與陳明詳見面，即係拿著不動產所有權狀向陳明詳借200 元，顯與一般人知悉不動產所有權狀係重要文件，應妥善保管，不可任意交付陌生他人之情形顯著有別，況且其後陳明祥即與原告有頻繁往來，陳明詳自不可能不知原告之身心障礙情況，則證人陳明詳證稱原告當然瞭解契約內容云云，自難遽採。
而被告既未提出證據證明原告於簽署系爭契約及移轉系爭不動產所有權時，因思覺失調症合併智能不足，所致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之效果，而無法處理自己事務，亦無法管理處分自己之財產之情形已經消滅，自難認原告所為系爭契約之債權及移轉系爭不動產所有權予被告之物權行為之意思表示為有效。
⒊從而，原告於107年8月1日所為系爭契約之債權行為及系爭不動產所有權於107年8月14日以買賣為原因移轉登記予被告之物權行為之意思表示，既均屬無效，原告請求確認系爭契約之債權行為及系爭不動產所有權以買賣為原因移轉登記予被告之物權行為不存在，即屬有據，應予准許。
㈡原告請求被告塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，為有理由：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。
查系爭不動產所有權於107 年8 月14日以買賣為原因移轉登記予被告之物權行為，既屬無效，準此，被告並未取得系爭不動產之所有權，原告仍為所有人，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應塗銷系爭不動產之所有權移轉登記，當屬有據。
七、綜上所述，原告依民法第75條、第767條第1項前段規定，請求：㈠確認原告與被告間就附表所示不動產於107 年8 月1 日之買賣契約債權行為及於107 年8 月14日以買賣為原因之所有權移轉登記物權行為均不存在。
㈡被告應將如附表所示不動產於107 年8 月14日以買賣為原因，經新北市中和地政事務所（107 年北中地登字第140180號）辦理之所有權移轉登記塗銷，均為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 8 月 7 日
民事第五庭 法 官 張筱琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 7 日
書記官 薛力慈
附表：
┌────────────────────────────────────────────┬──┐
│土地標示 │ │
├─┬─────────────────────────┬─┬──────┬───────┼──┤
│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│ │ 備 │
│ ├───┬────┬───┬───┬────────┤ ├──────┤ 權利範圍 │ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小 段│ 地 號 │目│ 平方公尺 │ │ 考 │
├─┼───┼────┼───┼───┼────────┼─┼──────┼───────┼──┤
│１│新北市│中和區 │瓦 │ │ 376 │ │ 82.44 │ 8分之1 │ │
├─┴───┴────┴───┴───┴────────┴─┴──────┴───────┴──┤
│建物標示 │
├─┬──┬───────┬────────┬─────┬────────────┬──┬───┤
│編│ 建 │ │ │ │ 建物面積（平方公尺） │ │ │
│ │ │ │ │ 建築式樣 │ │權利│ 備 │
│ │ │ 建物門牌 │ 基地坐落 │ 主要建築 ├────────┬───┤ │ │
│ │ │ │ │ 材料及房 │樓 層 面 積 │附屬建│ │ 考 │
│ │ │ │ │ 屋層數 │ │物用途│ │ │
│號│ 號 │ │ │ │合 計 │及面積│範圍│ │
├─┼──┼───────┼────────┼─────┼────────┼───┼──┼───┤
│１│1202│新北市中和區中│新北市中和區瓦│加強磚造 │總面積：62.43 │ │1/2 │ │
│ │ │山路2 段13之2 │段376地號 │ │層次面積：62.43 │ │ │ │
│ │ │號 │ │ │（三層） │ │ │ │
└─┴──┴───────┴────────┴─────┴────────┴───┴──┴───┘
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