臺灣新北地方法院民事-PCDV,108,訴,1761,20200421,1

臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1761號
原 告 陳雅琴
訴訟代理人 林旭暉律師
被 告 林溫菊
訴訟代理人 李玉海律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將附圖編號B所示地下室騰空返還原告及其他共有人全體。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之十三，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣伍拾參萬捌仟壹佰參拾捌元供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條定有明文。

原告起訴時聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附圖A 所示面積19.66 平方公尺（實際面積及位置以測量後為準），騰空返還原告及其他共有人全體，並拆除如起訴狀附圖所示C 部分之鐵捲門；

㈡被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號區分所有建築物（下稱系爭建物）如起訴狀附圖B 所示面積25.5平方公尺之地下室（實際面積及位置以測量後為準），騰空返還原告及其他共有人全體，並拆除如起訴狀附圖所示D 部分之鐵板隔牆及鐵門。

嗣於訴訟中，依新北市三重地政事務所如附圖所示土地複丈測量結果，並追加請求被告拆除鐵捲門後方之牆壁，而變更聲明為：㈠被告應將系爭土地如附圖編號A 所示面積24.27 平方公尺區域，騰空返還原告及其他共有人全體，並拆除起訴狀附圖所示C 部分之鐵捲門及其後方相應範圍之牆壁；

㈡被告應將系爭建物如附圖編號B 所示面積21.67 平方公尺之地下室，騰空返還原告及其他共有人全體，並拆除如起訴狀附圖所示D部分之鐵板隔牆及鐵門。

經核原告依地政機關所為附圖之測量結果而調整聲明，乃屬更正法律上之陳述，非為訴之變更，而其追加請求被告拆除鐵捲門後方之牆壁，乃基於主張被告無權占有系爭土地之同一基礎事實，均與前開規定相符，應予准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：㈠原告為系爭土地之共有人，及坐落其上同區段1502建號（門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號4 樓房屋，下稱4 樓房屋）之所有權人，被告亦為系爭土地之共有人，並為坐落其上同區段1499建號（門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號即1 樓，下稱1 樓房屋）之所有權人。

1 、4 樓房屋並同屬系爭建物之公寓式住宅。

被告未經系爭土地共有人之同意，利用建商起造時建築之圍牆，將附圖所示A 部分區域（即1樓房屋後方圍牆內空地，下稱系爭空地），擅自非法加建屋頂、室內隔間，長年無權占用該區域，且於系爭建物1 樓入口之公共樓梯間通往該區域之入口處，擅自增設如起訴狀附圖所示C 部分之鐵捲門及牆壁，圈圍占用及阻礙系爭土地其他共有人進入使用該區域。

另系爭建物設有如附圖所示B 部分地下室（下稱系爭地下室），其建築用途為「防空避難室」，應為系爭建物全體區分所有權人共有，然被告未經全體共有人之同意，於系爭建物1 樓入口公共樓梯間通往系爭地下室之樓梯口處，擅自增設如起訴狀附圖所示D 部分鐵板隔牆及鐵門，私自圈圍占用及阻礙其他共有人進入，並自其1樓房屋內部非法破壞樓地板結構開孔增設1 座旋轉樓梯通往系爭地下室，將系爭地下室長年非法據作私用。

數年來屢經原告促被告除去並返還占用部分，被告依然故我，原告為此依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將附圖所示A 、B 部分騰空返還予原告及其他共有人，並請求被告拆除起訴狀附圖C 所示鐵捲門及後方相應牆壁、起訴狀附圖D 所示鐵板隔牆及鐵門等語。

㈡並聲明：⒈被告應將系爭土地如附圖編號A 所示面積24.27平方公尺區域，騰空返還原告及其他共有人全體，並拆除起訴狀附圖所示C 部分之鐵捲門及其後方相應範圍之牆壁。

⒉如主文第1項所示，及被告應拆除如起訴狀附圖所示D 部分之鐵板隔牆及鐵門。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠系爭建物於72年底取得使用執照，當時系爭建物1 至5 樓均為蔡詩培所有，而被告向蔡詩培購買1 樓房屋時，系爭空地已由蔡詩培加蓋完成，被告並未改變，且蔡詩培當時告知系爭地下室由1 樓保管使用，頂樓則由5 樓保管使用，並於73年5 月28日具同意書載明「立同意書人蔡詩培所有房屋坐落：三重市○○街0 巷00號壹樓出售於林溫菊女士，茲同意地下室提供給壹樓使用保管。

但如遇有防空警報及緊急事件應供全棟（一至五F ）共同使用。

註：五樓屋頂供五樓屋主保管使用，其他各樓住家只限於修理水塔、自來水管使用之。

不得干擾五樓使用權。

恐口無憑特立本書為證。」

（下稱73年5 月28日同意書），足以證明系爭地下室及頂樓於購買時，建商與購買者成立分管契約。

又原告係於82年間購買4 樓房屋，當時即知悉系爭地下室使用狀況，且對於系爭空地係由1 樓使用之事實亦知悉，並於85年10月23日由全體住戶簽立同意書予被告，上載有「本人林森吉（即被告配偶）居住三重市○○街0 巷00號1F，當初購買一樓後方已由建商建築好圍牆，並立切結書同意一樓使用，爾後如果有任何需要本人林森吉配合之處，本人願意無條件配合，祈望各位鄰居高抬貴手，謝謝。」

（下稱85年10月23日同意書），原告係由其配偶李國維代理簽立，故原告所稱被告長年無權占有系爭空地，所述顯與事實不符。

縱認73年5 月28日同意書無法直接證明系爭建物共有人間有分管契約存在，原告自82年購買4 樓房屋迄今已26年，均未曾主張權利，且於85年間簽立85年10月23日同意書，同意系爭空地由被告使用，就地下室部分焉有不知之理？其他共有人均同意被告使用之情況下，依一般社會之通念，應認為已經具有默示之分管契約存在。

另系爭建物1 樓入口處之鐵捲門、鐵板格牆、鐵門及系爭地下室內之旋轉樓梯並非被告所裝設，均係建商出售時即已裝設，並非被告私自裝設，原告顯有誤會。

原告罔顧先前之分管協議並欲以訴訟手段遂其使用系爭空地停車之目的，應無理由等語，資為抗辯。

㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。

三、本院之判斷：原告主張兩造均為系爭空地及地下室之共有人，被告卻無權占用如附圖編號A 所示系爭空地、如附圖編號B 所示系爭地下室，且擅自於系爭空地增設鐵捲門及後方相應牆壁、系爭地下室增設鐵板隔牆及鐵門，被告應將前開占用部分返還全體共有人，並拆除增設之門牆等語，被告固未否認有占用之事實，然否認係乃無權占用，是本件兩造爭執所在厥為：被告有無占用權源？經查：㈠被告就附圖編號A部分係有權占有：⒈系爭建物係1 至5 樓之區分所有建物，並領有改制前臺北縣政府建設局72使字第2218號使用執照，原告為4 樓房屋所有權人，被告為1 樓房屋所有權人，且就系爭土地各持有應有部分5 分之1 ；

另系爭空地位於系爭土地上，且非系爭建物1 至5 樓房屋坐落基地，而屬系爭土地之法定空地等情，有系爭土地第一類謄本及土地登記簿、4 樓房屋建物第一類謄本、1 樓房屋建築物改良登記簿、系爭建物之使用執照存根、圖說及面積計算表、系爭建物現場照片等件在卷可稽（見第25頁至第35頁、第39頁、第208 頁至第210 頁），及新北市政府工務局108 年10月31日函文檢送系爭建物使用執照存根、新北市三重地政事務所109 年3 月2 日函覆等件附卷可參（見第133 頁至第137 頁、第249 頁至第251 頁）。

又被告抗辯其係經系爭土地全體共有人同意使用系爭空地等語，業據其提出85年10月23日同意書1 紙為佐（見第63頁），該同意書之形式真正為原告所不爭執（見第69頁），觀諸該同意書內容記載「…當初購買時一樓後方已由建商建築好圍牆，並立切結書同意一樓使用，爾後若有需要本人林森吉（即被告配偶）配合之處，本人願意無條件配合，祈望各位鄰居高抬貴手，謝謝。」

等語，已表明「1 樓後方」即系爭空地由建商立切結書「同意1 樓使用」，且經系爭建物2 至5 樓住戶簽名，堪認系爭土地共有人均承認建商已將系爭空地交由1 樓使用並均為同意之意思，併參以系爭空地至遲於85年10月23日即由被告使用，迄至原告於108 年7 月2 日提起本件訴訟（見起訴狀上本院收狀戳章）已逾20年，系爭土地共有人於知悉被告占有系爭空地後，仍任由被告長期繼續使用，亦可徵系爭土地共有人間應有85年10月23日同意書所載同意由被告使用系爭空地之合意存在，故被告抗辯其乃基於系爭土地共有人間分管契約而占用系爭空地，與事實相符，而為可採。

⒉原告雖否認85年10月23日同意書為分管契約，並主張被告斯時係表示系爭空地之圍牆被查報違建，被告及其配偶林森吉表示已循管道向主管機關疏通免拆，乃要求全體住戶簽立85年10月23日同意書，全體住戶認為圍牆拆除將導致門戶洞開影響安全始簽立，而該同意書僅有「鄰居高抬貴手」等用語，關於全體住戶同意何事並不明確云云，並提出網路新聞報導1 紙為佐（見第220 頁）。

然85年10月23日同意書內容已敘及「1 樓後方」、「圍牆」、「同意1 樓使用」等語，並無全體住戶同意內容不明確之情形，而自該同意書最後使用「各位鄰居高抬貴手」等語，亦可見被告及其配偶乃希望其他住戶配合將系爭空地交由其等使用之意思，故原告執此否認全體住戶間有系爭空地之分管契約，應非有據。

又依原告提出之網路新聞報導，雖可知曾有業者僅於違章建築上打洞即向主管機關偽稱違建已經拆除等不法情事，惟縱認系爭空地上之圍牆曾遭查報違建，被告並表示可以向主管機關疏通，系爭土地共有人仍有可能同意由被告使用系爭空地，兩者並非無法併存之事實，況85年10月23日同意書並無見有系爭空地上之圍牆遭查報違建，及全體住戶向主管機關請求免予拆除等內容或意思，反係全體住戶彼此間就系爭空地之使用為同意及承諾，難以想見主管機關有因違章建築使用人間之協議即同意不予拆除之可能，故原告前開主張，與85年10月23日同意書內容不符，亦與常情相違，應無可採。

原告另聲請傳喚證人即原告配偶李國維作證說明當初簽立85年10月23日同意書之緣由，及聲請至現場履勘確認系爭空地之圍牆曾否遭打洞，均認無調查之必要。

再原告雖主張簽立85年10月23日同意書之2 樓住戶蕭榮旋、4 樓住戶李國維，及被告配偶林森吉均非系爭土地共有人，其等亦無代理共有人簽立之意思，應不生分管協議效力云云，並引用系爭土地登記簿為佐（見第99頁至第108 頁），惟原告自承其配偶李國維簽立85年10月23日同意書乃有代表4 樓為一定之意思表示，且其他簽署者亦有代表各樓層為一定之意思表示，則該同意書內容既涉及系爭空地，其等自有代理系爭土地共有人簽立之意思，原告現否認李國維或其他非系爭土地共有人簽立該同意書，並不生各樓層意思表示對外發生之效力，顯非合理，且酌以我國仍有以男性為家庭主要權力者之傳統觀念存在，及一般民眾對於代理應具體載明代理人及本人之法治觀念尚非健全等情，尚難以85年10月23日同意書並未記載由各樓層住戶代理系爭土地共有人簽立之意思，即謂無發生系爭共有人間分管契約之效力，原告前開主張，仍無可採。

⒊是以，被告基於系爭土地共有人間之分管契約即85年10月23日同意書而有權使用系爭土地。

又被告並未承認系爭空地上之鐵捲門及後方相應之牆壁為其所增設，其並無拆除該部分門牆之權利，且縱認係由被告所增設，其既因分管契約而得單獨占有使用系爭空地，其基於使用目的而為該等門牆之增設，亦在系爭土地共有人間分管契約之範疇內，難謂有無權占有系爭空地之情事。

故原告依民法第767條第1項、第821條規定請求被告返還附圖編號A 所示系爭空地，及拆除系爭空地上之鐵捲門及後方相應牆壁，均非有據。

㈡被告就附圖編號B部分乃無權占有：⒈附圖編號B 所示系爭地下室乃未經辦理保存登記之建物，而於系爭建物使用執照上記載為「防空避難」空間等情，有系爭建物之前開使用執照存根、新北市三重地政事務所109 年3 月2 日函覆在卷可憑（見第135 頁、第249 頁），故系爭地下室既有防空避難之使用上目的，而為系爭建物全體共有人生活上所不可或缺者，不得供特定人專用，且亦未登記為特定人所有，其為系爭建物全體共有人所共有，應堪認定。

又被告雖提出系爭建物之起造人之一蔡詩培出具73年5 月28日同意書1 紙（見第61頁），抗辯各樓層住戶於向建商購買時已成立分管契約云云，然原告否認該同意書係由蔡詩培所出具（見第69頁），被告亦未能證明該同意書確係由蔡詩培所簽立，已難憑該同意書認定系爭地下室共有人間向建商購買時已成立分管契約，況縱認該同意書形式上為真正，觀諸73年5 月28日同意書記載「立同意書人蔡詩培所有房屋坐落重市○○街0 巷00號壹樓，出售林溫菊女士，茲同意地下室提供給壹樓使用保管。

…」等語，可知蔡詩培僅係以1 樓房屋出賣人之身分出具該同意書予被告，而蔡詩培斯時並非系爭建物各樓層之所有權人，其中4 樓房屋係由系爭建物起造人之一蔡詩烈於73年3 月19日為第一次保存登記之所有權人，此參4 樓房屋之建築改良物登記簿可知（見第176 頁至第177 頁），故蔡詩培自行同意系爭建物由被告使用，僅為蔡詩培與被告間之協議而已，並不生系爭地下室共有人間分管契約之效力。

至被告雖又辯稱蔡詩培與蔡詩烈、蔡勝勛等人均為系爭建物之起造人，其可代表建商出具該同意書云云，然起造人並非即為建物所有權人，此亦可從蔡詩培並未曾登記為4 樓建物所有權人可知，且倘若起造人當時均同意系爭地下室由1 樓分管使用之協議存在，何以蔡詩培不以起造人身分出具，而要以1 樓房屋出賣人之名義出具，顯見其明知並無代表其他樓層同意被告使用系爭地下室之權利，故仍難為有利於被告之認定。

另被告又辯稱系爭地下室入口之鐵門位於系爭建物公共樓梯間旁，原告自82年購買4 樓房屋後，知悉系爭地下室之使用情況，亦應認為系爭地下室共有人間有默示分管契約存在云云，然原告否認知情系爭地下室為被告所長期占用，且系爭地下室僅能自被告1 樓房屋內之旋轉樓梯進入，無法自公共樓梯間之鐵門進入等情，亦經本院現場履勘確認無訛（見第83頁），則原告既無法瞭解系爭地下室之實際使用情形，自難認原告有明知系爭地下室乃由被告長期占用，而默示同意被告使用之意思存在，故被告前開所辯，仍無可採。

⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

對於妨害其所有權者，得請求除去之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文。

被告未能舉證其係有權占有系爭地下室，則原告依前開規定，請求被告將附圖編號B所示系爭地下室返還予原告及全體共有人，即屬有據。

又被告否認系爭地下室之鐵門及鐵板隔牆為其所增設，原告復未能舉證該等門牆係由被告所增設，且觀諸該鐵門與系爭建物1 樓之公共紅色鐵門樣式相同，此有現場照片可參（見第152 頁），可見應為系爭建物建造完成時由建商一併設置，而為系爭建物共有人所共有，自難認該鐵門及鐵板隔牆係無權占用系爭地下室，故原告請求被告拆除該鐵門及鐵板隔牆，應非有據。

四、綜上所述，被告因分管契約而有權占有附圖編號A 所示之系爭空地，惟無權占有附圖編號B 所示之系爭地下室，而系爭空地上之鐵捲門及後方相應牆壁、系爭地下室之鐵門及鐵板隔牆均非被告所增設。

從而，原告依物上請求權請求被告返還附圖編號A 所示土地予原告及全體共有人，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。

又原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保為假執行及免為假執行之聲請，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。

至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。

六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 4 月 21 日
民事第三庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 21 日
書記官 李瑞芝