臺灣新北地方法院民事-PCDV,108,訴,3027,20200430,1

臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第3027號
原 告 陳志中
訴訟代理人 王維立律師
被 告 陳可儀

訴訟代理人 李哲賢律師
上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國109 年3 月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；

訴之撤回應以書狀為之。

但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；

以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；

訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；

其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條定有明文。

查，本件被告於民國108 年11月28日具狀提起反訴（見本院卷第131 頁），嗣於109 年2 月6 日以民事答辯暨撤回反訴狀撤回反訴（見本院卷第175 頁），且原告於本院109 年2 月18日審理期日當庭表示同意撤回（見本院卷第183 頁），是反訴既已經被告撤回，本院自無庸審究反訴部分。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：緣兩造於105 年10月7 日就門牌號碼：新北市○○區○○○路○段000 號5 樓之房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（與系爭房屋合稱系爭房地）訂立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告於當日付款新臺幣（下同）85萬元，後因故未依約給付第2 期款915 萬元，並經被告以系爭買賣契約書第6條之約定，於105 年12月5 日，以林口中湖頭第282 號存證信函，通知原告於105 年12月15日前給付價金915 萬元，逾期未給付，則解除契約。

復被告再於105 年12月15日，提起解除契約返還系爭房地訴訟，案經臺灣高等法院以107 年重上字第408 號判決系爭買賣契約於105 年12月間解除，原告應將系爭房地返還於被告確定（下稱前案）。

然兩造於前案訴訟中，因系爭買賣契約是否業於105 年12月間解除，尚有爭議，是原告於106 年1 月起仍替被告繳納系爭房地之房貸，計於106 年1 月起至107 年9 月25日止，共繳納681,268 元，而被告未為返還，爰依民法第176條第1項、第179條提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告681,268 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

並陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告不爭執原告有墊付房貸681,268 元之事實，惟原告於前案即已主張被告應返還其所代繳之房貸，並行使同時履行抗辯權，並經前案法官認為其主張不足為採，故應有爭點效之適用。

縱無爭點效適用，原告本件所請求者，依系爭買賣契約第6條約定，已由被告無條件予以沒收，抵作違約金，其請求自無理由。

退步言之，倘若原告依系爭買賣契約約定，即交款備忘錄所載於105 年11月10日給付第2 次款915 萬元，則系爭不動產房貸即已付清，被告於其後則無需再向借款銀行給付房貸本息。

則原告於遲延給付價金後，替被告繳納之房貸681,268 元，顯非適法之無因管理，亦非無法律上之原因而為給付，而係系爭不動產買賣價金之遲延給付，是原告之請求，顯於法未合。

㈡縱原告請求有理由，並以下列債權為主張抵銷：1.依系爭買賣契約第11條約定，原告應於交屋時支付尾款，如有遲延應賠償自交屋日起以每1 日按買賣總價萬分之5 予被告為賠償金。

而系爭房屋係於105 年10月25日即交予原告使用，系爭不動產買賣總價金為1,000 萬元，原告應自105 年10月25日起依約每日賠償被告5,000 元。

於前案訴訟終結前，原告遲延給付狀態均繼續中，被告均得依前揭約定，請求原告按日給付5,000 元之賠償金，自105 年10月25日起算137 日，即至106 年3 月11日止，原告本件請求即應與前揭賠償金抵銷完畢。

縱認系爭買賣契約係於105 年12月16日解約，原告仍應給付被告51日賠償金即255,000 元。

2.系爭買賣契約書第9條約定「貸款最遲應於產權移轉手續完成三週內付清，甲乙雙方並約定於「尾款付清日」同時交屋，若因甲方裝修之需，經乙方同意先行借用鑰匙時，甲方仍應按期繳款，並保證不得遷入使用，否則概依違約論處。

而原告未經被告同意逕設立元宥保全股份有限公司（下稱元宥公司），並提供予該公司員工居住使用，已違反上開約定，而享有免除負擔租金支出利益，為獲有不當之利益，是為不適法無因管理行為。

又系爭買賣契約業已因解除而溯及失效，是為不當得利行為。

再者，原告明知依上開約定並已保證不得遷入使用系爭不動產，而有故意或過失侵害被告之權益（有租金收益或現實上無法占有使用權益），致使被告受有損失或損害，是為侵權行為。

又被告自於105 年10月25日，將系爭不動產所有權移轉登記及鑰匙交付予原告起，至108年6 月25日止，共計32個月，而系爭不動產附近租賃房屋租金行情每月約23,000元，準此，被告對於原告有相當於租金736,000 元之不適法無因管理利益、不當得利、損害賠償金等債權。

3.又原告無權占有系爭房屋至108 年6 月，而系爭房屋108 年6 月之社區管理費1,993 元、電費1,716 元、108 年4 、6月水費653 元均係由被告代為繳納。

4.又原告並未將系爭房屋鑰匙返還與被告，而被告因此支出更換鑰所1,200 元。

5.又於前案判決確定後，原告仍置留私人物品於系爭不動產，被告逐委託搬家公司搬運該等物品至原告處所，並支出費用2,000 元。

6.原告尚有前案訴訟費用10萬元及法定遲延利息，未給付與被告。

㈢基上，縱使原告請求為有理由，經扣除上開債權抵銷後，已無餘額。

另被告依據民法第261條準用第264條規定，雙方因解除契約（雙務契約）而生之相互義務，對原告主張行使同時履行抗辯權等語置辯，並聲明：1.請求駁回原告之訴。

2.如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

三、本院得心證理由：原告依民法第176條第1項、第179條請求被告給付代墊系爭房地之房貸681,268 元，被告雖不爭執原告有墊付房貸681,268 元之事實，惟仍以前詞置辯。

本件兩造之爭執為：㈠原告請求被告給付681,268 元，有無理由？㈡被告主張抵銷抗辯，有無理由？㈠原告請求被告給付681,268 元，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；

但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。

民法第179條、第181條但書分別定有明文。

查，原告主張其有墊付系爭房地之房貸681,268 元之事實，為被告所不爭執（見本院卷第172 頁），又系爭買賣契約業已因被告解除契約而為消滅，此為前案判決所確定，兩造亦無爭執，是以勘信被告無法律受原因受有681,268 元利益，致原告受有損害，而構成不當得利之事實。

被告雖抗辯本件有前案爭點效云云，惟細繹前案二審判決書，前案二審判決並無就原告是否得請求681,268 元作實體認定，其僅認本件原告不符合同時履行抗辯權之要件，自無爭點效之問題。

且觀以系爭買賣契約交款備忘錄記載，兩造就系爭買賣契約價金之給付，係約定第1 期款85萬元，第2 期款915 萬元之情，有交款備忘錄佐卷可考（見本院卷第23頁），又兩造均不爭執681,268 元為原告就系爭房地房貸所為之墊付金額乙節，尤見原告請求之681,268 元，顯非系爭買賣契約價金之一部，被告復以系爭買賣契約第6條約定主張沒收，顯有誤會，洵屬無據。

再者，被告抗辯：原告不適法之無因管理之條件因果關係部分，核與被告是否構成不當得利之判斷無涉。

從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付681,268 元，洵屬有據。

另原告上開請求既為有理由，其另依民法第176條第1項所為請求，則無庸審酌，附此說明。

㈡被告主張抵銷抗辯，有無理由？⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。

前項特約，不得對抗善意第三人；

債之請求權雖經時效而消滅，如在時效未完成前，其債務已適於抵銷者，亦得為抵銷。

民法第334 、337 條分別定有明文。

⒉次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。

民法第373條定有明文。

又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

再按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」

，土地法第97條第1項定有明文。

而所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價；

建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額，惟公有土地，則以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。

再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10﹪最高額（最高法院61年台上字第1695號、68年台上字第3071號判例參照）。

惟土地法第97條第1項規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392 號判例參照）。

。

另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。

⒊查，被告主張其已於105 年10月25日，將系爭房地所有權移轉登記予原告，並將系爭房屋鑰匙交付原告，由原告管理使用系爭房屋等情，為兩造於前案訴訟中所不爭執，此有前案二審判決書在卷可查（見本院卷第30頁），並經本院調閱前案卷宗核閱無訛；

且原告復不爭執其使用系爭房屋至108 年6 月25日乙節（見本院卷第199 頁），是以上情均堪信為真實。

而系爭買賣契約既經合法解除，誠如前述，故原告占有使用系爭房地之原因即溯及不存在，從而，被告主張原告自105 年10月25日至108 年6 月25日止，受有相當於租金之不當得利，即為可採。

又被告主張系爭房屋每月合理租金應為23,000元等情，並提出591 房屋交易網網路資料為憑（見本院卷第203 頁），經本院函詢新北市新莊地政事務所系爭土地106 年度申報地價及系爭房屋現值之數額，該所回覆略以：系爭土地106 年度申報地價為18,104元；

系爭房屋現值為3,525,085 元乙節，又系爭土地面積為16.518531 平方公尺（計算式：7,181.97㎡×10,000分之23＝16.518531 ㎡）。

而依上規定為計算，系爭房屋最高法定「月」租金數額為31,868元【計算式：（系爭土地面積16.518531 ㎡×申報地價18,104元＋系爭房屋現值3,525,085 元）×10% ×1 年÷12月＝31,868元，元以下四捨五入】。

準此，本院審酌上情，認被告主張系爭房屋每月合理租金有23,000元，應為可採。

又原告無權占有使用系爭房屋達32個月，已如前述，故被告主張其對於原告有相當於租金736,000 元之不當得利債權，自屬有據。

另原告亦不爭執未給付前案訴訟裁判費10萬元予被告（見本院卷第172 頁），亦堪信為真實。

從而，本件被告對於原告之債權已達836,000 元，經被告主張抵銷後，原告已無從再請求被告給付681,268 元。

另被告上開相當於租金不當得利736,000 元債權，及前案訴訟裁判費10萬元債權，共計836,000 元，既足以與原告請求被告給付681,268 元為全額抵銷，而被告其餘主張抵銷之債權是否有理由，即無庸審酌，附此敘明。

四、綜上所述，原告依據民法第179條規定，請求被告給付原告681,268 元，經被告主張抵銷抗辯後，已無剩餘，而無從再請求被告為給付，故原告本件請求，應予駁回。

至原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、所提證據及聲請調查之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。

中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
民事第四庭 法 官 鄧雅心
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
書記官 許清秋