臺灣新北地方法院民事-PCDV,108,訴,3028,20200814,1

臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第3028號
原 告 黃歆真
訴訟代理人 江國華律師
陳秋萍律師
被 告 江文華
訴訟代理人 林美倫律師
陳勵新律師
安玉婷律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國109年7月8日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將新北市○○區○○街000號3樓之房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣拾陸萬元，及自民國一百零八年八月二十四日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一百零八年七月七日起至騰空遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元，及自各月應為給付之末日(即每月六日)之翌日(即每月七日)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹佰陸拾柒萬玖仟柒佰陸拾陸元預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項，於原告以新臺幣伍萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣拾陸萬元預供擔保，得免為假執行。

本判決第三項已到期部分，於原告按月以新臺幣陸仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行；

但被告如按月以新臺幣貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：其為新北市○○區○○街000號3樓之不動產(即新北巿板橋區成功段2181建號、167地號，下稱系爭房屋)之所有權人，被告江文華占有使用系爭房屋數年，其多次請被告返還系爭房屋，甚或請被告出面與其簽訂使用契約等，被告均置之不理，其已於民國107年10月30日以存證信函通知被告終止使用契約，並請求被告按月給付新臺幣(下同)2萬元，被告仍置若罔聞。

被告無權占有其所有之系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，而系爭房屋所在地附近之租金行情每坪每月為692元，系爭房地之坪數為49.1938坪，核計每月租金應為34,042元，則其請求被告每月應給付2萬元之相當於租金之不當得利，應屬有據。

爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利等語。

至被告辯稱系爭房屋係伊借名登記予伊前妻李孟洙、100年間李孟洙急需資金，欲將系爭房屋出賣，伊之兄長江國華(即本件原告之訴訟代理人江國華律師)有意購買，然因資金不足，故先將系爭房屋過戶予江國華，由江國華向銀行辦理貸款後再給付，並約定江國華先支付一半之價款650萬元，3年後再由伊以650萬向江國華買回等情，均係被告空言並非事實。

並聲明：(一)被告應將門牌號碼為新北市○○區○○街000號3樓房屋騰空遷讓返還原告。

(二)被告應給付原告16萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

(三)被告應自108年7月7日起至返還訴之聲明一所示房屋之日止，按月(期)給付原告2萬元，並就各該月(期)未付金額，自各該月(期)之末日之翌日(即每月7日)起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

(四)原告願以現金或銀行無記名轉讓定期單供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋原係其借名登記予李孟洙名下，100年間因李孟洙急需資金，欲出售系爭房屋，其兄江國華表示願意，然因資金不足，乃先將系爭房屋過戶予江國華，由江國華向銀行辦理貸款後再給付價款，約定江國華先支付一半之價款650萬元，並同意其與李孟洙繼續居住在系爭房地，並約定3年後再由其以650萬元向江國華買回。

然系爭房屋過戶予原告後，原告(經江國華指示)僅代償系爭房屋剩餘之貸款，即台北富邦銀行1,023,411元及中國信託銀行691,235元共1,714,611元，另以現金支付李孟洙100萬元，剩餘買賣價金300多萬元並未支付。

系爭房屋之買賣價金既尚未給付完畢，則其依民法第264條第1項自得拒絕交付房屋，其既為有權占有系爭房屋，則原告之請求均為無理由。

另於103年間，江國華因須給付其妻贍養費500萬元，1年內向其陸續借款1,766,000元，借款時向其表示系爭房屋可送還，嗣經其母江陳玉霜出面向江國華提出，應依先前之承諾由其向江國華買回系爭房地，但江國華拒絕，甚於107年以原告及江國華之名義寄發律師函，並對其提起侵占之刑事告訴，可知江國華為系爭房屋之實際所有權人，伊僅係將系爭房屋借名登記於原告名下等語。

並聲明：(一)原告之訴駁回。

(二)被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

(一)原告主張其為系爭房屋之所有權人乙節，為被告所否認，並前詞置辯。

然查：1.按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；

不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條、第759條之1第1項定有明文，此乃因不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力。

查系爭房屋於100年3月8日登記至原告名下，原告亦提出系爭房屋108年度房屋稅繳款書、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本(見板簡卷第19至27頁)為佐，是原告主張其為系爭房屋之所有權人乙節，應堪採信。

2.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。

而以無權占有為原因，請求返還土地者，所有權人固需證明對造占有之要件事實，惟占有人僅以非無權占有為抗辯者，所有權人對被無權占有之事實即無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照)。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

本件被告辯稱系爭房地原係其借名登記予李孟洙，嗣出售予江國華，惟江國華尚未給付全部之價金，其得拒絕交付房屋云云，然依本院向新北巿板橋地政事務所調取系爭房地之歷次移轉登記資料，系爭房屋係李孟洙於96年4月13日以買賣之方式取得，並於同年4月26日申請為移轉之登記，嗣於100年2月18日出售予原告，並於同年3月8日為移轉登記(詳新北巿地籍異動索引，見本院卷第45至49頁；

土地登記申請書、土地/建築改良物所有權買賣移轉契約書，見本院限閱卷第5至7頁、第13至15頁、第25至27頁、第31至33頁)，與被告上開所辯顯然不符，且被告就其所辯係借名登記予李孟洙、系爭房屋係出售予江國華及江國華尚未付全部之價金等對其有利且其具有占有權源之事實，均未舉證證明，是尚難認其所辯可採。

3.綜上，被告既未能舉證有占有使用系爭房屋之正當權源，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有據。

(二)原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，是否有理由？說明如下：1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。

又按無權占用他人房屋或土地者，侵害所有人自由使用、收益所有物之權能，屬不法侵害他人之所有權，且依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益(最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照)。

再所謂相當於租金之利益，係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故而於認定占有人應返還利益或所致損害時，自可參酌系爭房屋之出租行情。

而原告提出591房屋交易網站上所顯示之108年2月至5月間，新北巿板橋區金門街電梯大廈之出租成交紀錄資料(見板簡卷第33頁)，因坪數大小、格局及所在樓層有所差異，每坪之出租價格為564元至1,066元不等，是本院審酌系爭房屋之坪數、樓層等，認占用系爭房屋相當於租金之損害賠償，應以每月28,778元(計算式：每坪585元x49.1938坪=28,778元，元以下四捨五入)較為允當，則原告請求被告月應給付2萬元之相當於租金之不當得利，應屬可採。

2.原告於107年10月30日以新店檳榔路郵局220048號存證信函，向被告為自107年11月1日起終止系爭房屋使用契約之意思表示，並通知被告應自107年11月7日起至遷讓房屋止，按月清償2萬元及法定利息，被告於翌日即收受上開存證信，有原告提出之存證信函及回執聯(見板簡卷第29至31頁)可佐，是原告請求其向被告終止使用契約起至向本院提起訴訟前，即107年11月7日起至108年7月6日止(共8個月)已發生之相當於租金之不當得利共16萬元(計算式：每月2萬元x8月=16萬元)。

另請求自108年7月7日起至被告騰空返還系爭房屋止，按月給付2萬元之相當於租金之不當得利，均有理由，應予准許。

四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。

本件原告於起訴前對被告已存在之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，經原告以起訴狀送達為催告，被告迄未給付，當應負遲延責任，是原告就前揭請求損害賠償16萬部分，併予請求自起訴狀繕本送達翌日即108年8月24日(見板簡卷第53頁)起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，係屬有據。

另民法第439條規定，承租人應依約定日期，支付租金；

無約定者，依習慣；

無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。

如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。

則本件原告請求自108年7月7日起至被告騰空返還系爭房屋止，按月給付2萬元之相當於租金之不當得利部分，類推適用民法第439條規定，應於每期之末日即每月之6日支付，是原告請求自每月清償期屆滿之翌日(即每月7日)起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並請求被告給付16萬元及自108年7月7日起至被告騰空返還系爭房屋止，按月給付2萬元之相當於租金之不當得利，均為有理由，應予准許。

又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，於法均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

六、本件事證已臻明確，原告其餘主張及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
民事第二庭 法 官 莊惠真
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
書記官 鄧筱芸