臺灣新北地方法院民事-PCDV,108,訴,595,20200409,1

臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第595號
原 告 王進興
江祥溢
王冬貴


共 同
訴訟代理人 歐翔宇 律師
被 告 陳含笑


訴訟代理人 林欣裕
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬伍仟元，及自民國一０七年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔七分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；

但被告如以新臺幣壹拾叁萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠原告王進興、江祥溢、王冬貴為坐落新北市○○區○○○段○○○段000 地號土地之共有人，權利範圍分別為：原告王進興應有部分88分之64、江祥溢應有部分88分之3 、王冬貴應有部分88分之21。

系爭土地中如附圖編號816( 1) 所示面積155.35平方公尺部分遭搭設違章建築物由被告陳含笑所占有使用中，然因被告主張自民國37年起有每年支付租金新臺幣（下同）45,000元予原告買受系爭土地前之原所有權人，故經本院105 年度訴字第1710號、臺灣高等法院106 年度上字第489 號拆屋還地事件判決認定，被告與系爭土地原所有權人間存有不定期租賃關係，則原告應繼受原土地所有權人對系爭土地出租人之地位，被告對於系爭土地有不定期租賃權存在。

㈡本件兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係，已如前述，則被告應自原告於104 年7 月17日取得系爭土地所有權之日起，按年給付租金45,000元，然計算至107 年7 月16日止，被告積欠原告3 年租金135,000 元，均未予給付，經原告寄發存證信函催告亦未獲理會。

㈢按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時，出租人不得收回，民法第440條、土地法第103條第4款分別定有明文。

被告自104 年7月17日起積欠租金，總額已逾3 年之租額，經原告發函催告，被告迄未為給付，原告依前揭規定，以本起訴狀繕本之送達作為終止不定期租賃關係（即租地建屋契約）之意思表示。

㈣次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段所明文。

又於原告合法終止系爭租賃契約後，被告已無占有系爭土地之合法權源，應構成無權占有，被告已妨害原告對系爭土地使用收益之權利，自應負有拆除該地上物，並將系爭土地返還予原告之義務。

㈤為此，聲明求為判決：被告應給付原告135,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

被告應將坐落於新北市○○區○○○段○○○段000 地號土地上如附圖編號816( 1) 所示，面積155.35平方公尺之地上物拆除，將土地返還予原告。

原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯稱：㈠以前全部土地及房屋之租金1 年總共45,000元，原告現在要漲價為1 年49,500元，原告現將土地全部收回，只剩下1 間房屋占用之土地，1 年租金還要49,500元。

兩造間前案判決已駁回原告拆屋還地之請求，原告只能收取房房屋之租金，1 年租金2000多元。

新地主稱要將被告舊房子買回，被告叔叔說要400 萬元，地主不肯，被告不知道小叔要向原告拿400 萬元，地主本來說200 萬元，被告同意，但是後來地主又不肯。

原告1 年要49,500元租金，被告就沒有繳，以前有繳租金給舊地主，現在原告不准被告耕種土地，1 年還要49,500元租金不合理。

㈡被告以前向地主承租土地時，地上有農作物，耕地375 減租後，改付每年45,000元租金，租金以前由被告父親及叔叔1人1 半租金，被告父親承租土地時，土地上尚有農作物，以農作物給付每年租金，現在原告未經被告同意，擅自把農作物挖掉，被告現在無法靠農作物付租金，現在被告居住在系爭房屋，如果要拆除房屋，希望原告可以賠償被告。

被告向區公所調取林文池與原地主林道洲父親簽訂之租約，當初簽訂租約是1 大片土地，原地主亦同意被告在系爭土地上蓋房子，當初承租土地是要耕作，1 年45,000元租金是1 大片土地。

被告僅收到存證信函第2 頁，未收到第1 頁。

房屋現況從104 年1 月12日測量之後，並無改變。

現鐵皮屋壞掉，且漏水，地主亦不同意被告更換。

系爭房屋以前是土角厝，現在是磚造房屋。

原告要拆除地上物，必須賠償。

㈢答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：㈠原告主張系爭坐落新北市○○區○○○段○○○段000 地號土地為原告3 人共有，應有部分權利範圍分別為王進興64/88 、江祥溢3/88、王冬貴21/88 ，有土地登記第一類謄本在卷可稽（本院訴字卷第59頁），堪信為真實。

㈡查原告前起訴主張被告未獲原告之同意，擅自於系爭土地上搭建未辦理保存登記之違章建物，妨害原告對系爭土地使用收益之權利，依民法第767條第1項、第2項規定，請求被告將地上建物拆除，將系爭土地返還予原告，經本院本院105 年度訴字第1710號、臺灣高等法院106 年度上字第489 號拆屋還地事件判決認定，被告與系爭土地原所有權人間存有不定期租賃關係，原告應繼受原土地所有權人對系爭土地出租人之地位，被告對於系爭土地有不定期租賃權存在，有判決書在卷可憑（本院調字卷第21頁至第33頁）。

原告主張系爭土地之租金為每年45,000元，被告辯稱：1 年租金2,000多元，惟查，被告於前案（臺灣高等法院106 年度上字第489 號）準備程序中陳述如下：「問：被上訴人（被告）使用系爭土地，是否有給付租金？答：有。

問：給付租金係自何時至何時止？繳納租金予何人？答：從我公公開始就有繳了，約民國37年，一直到上訴人（原告）取得系爭土地所有權為止，每年繳45,000元，我是繳給林道洲的兒子。」

（以上見本院調字卷第19頁準備程序筆錄影本），被告於前案已陳稱系爭土地之租金為每年45,000元，原告主張系爭土地之租金為每年45,000元，自屬有據，被告嗣辯稱：1 年租金2,000 多元，並不可採。

㈢本件原告王進興、江祥溢、王冬貴與被告間，就系爭土地存有不定期租賃關係，租金為每年45,000元，有如前所述，原告主張自原告於104 年7 月17日取得系爭土地所有權之日起至107 年7 月16日止，被告應給付原告每年45,000元租金，然被告並未給付，積欠原告3 年租金共135,000 元，被告並未證明其已清償積欠之租金，從而，原告依租賃關係請求被告給付租金135,000 元，自屬有據。

㈣按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約，為民法第440條第1項所明定。

再建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2 年以上為原因，終止租約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於期限內不為支付者，始得終止租約（最高法院68年台上字第777 號判例要旨參照）。

而支付租金之催告，係意思通知之一種，意思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，故民法第258條第2項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。

從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力（最高法院77年台上字第1854號判決旨參照）。

本件租約係存在於原告王進興、江祥溢、王冬貴與被告間，有如上述，原告主張渠等於107 年8 月22日寄發新莊化成路郵局第000179號存證信函催告被告給付積欠原告3 年租金共135,000 元，被告於107 年9 月12日收受，並提出存證信函及掛號回執聯影本在卷可查（本院訴字卷第159 頁至第165 頁）。

被告雖辯稱：其僅有收到存證信的第2 頁云云，查原告於起訴狀之證物5 之製作有固有疏漏，但查系爭存證信函1 式3 份，郵局留存1 份，寄信者與收信者均各有1 份，且3 份存函均須經郵局加蓋印文後再寄發，再本院於108 年4 月24日以新北院輝民誠108 年度訴字第595 號函請新莊化成路郵局提供存證信函號碼為000179號（寄件人江祥溢、收件人陳含笑、寄件日期：107 年8 月22日）之存證信函影本，新莊化成路郵局提供之存證信函影本共有2 頁（本院訴字卷第51頁至第55頁），足見被告所辯，並不可採。

惟查上述存證信函之寄件人為原告江祥溢1 人，其出名催告之出租人僅為原告江祥溢1 人，至於原告王進興、王冬貴復未提出曾催告被告繳納租金之證據，自難謂原告已由其全體合法催告被告支付租金，是原告顯未為合法之限期催告租金程序，自不得逕為終止租約之意思表示，故原告所為租約之終止亦非合法，系爭土地之不定期租賃關係仍有效存在。

系爭土地租約既未合法終止，則被告占用系爭土地，即因土地租賃契約之存在而有合法使用之權源，原告本於所有物返還請求權，請求被告應將坐落於新北市○○區○○○段○○○段000 地號土地上如附圖編號816( 1 )所示，面積155.35平方公尺之地上物拆除，將土地返還予原告，即屬無據。

㈤綜上所述，原告請求被告給付原告135,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年12月14日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依被告聲請諭知被告供擔保免為假執行之金額。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依附，併予駁回。

㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

四、結論：原告之訴為一部有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
民事第三庭 法 官 李世貴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 9 日
書記官 連思斐