臺灣新北地方法院民事-PCDV,108,重訴,379,20200430,2

臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第379號
原 告 彭坤政
訴訟代理人 劉祖文
陳岳瑜律師
複 代理 人 丁嘉玲律師
黃于容律師
被 告 徐柏林

徐柏壽


共 同
訴訟代理人 高亘瑩律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國109 年3 月31日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。

查，本件原告原起訴時訴之聲明為：「一、被告應自民國108 年3 月5 日起，至被告喪失對原告所有新北市○○區○○段地號27-6應有部分1/4 土地（下稱系爭土地）之占有時止，按月給付原告新臺幣（下同）69,079元，其中：㈠自108 年3 月5 日起至起訴狀繕本送達日止，按月給付原告69,079元部分，應自起訴狀繕本送達翌日起算，至清償日止，給付按年利率5%計算之利息。

㈡自起訴狀繕本送達翌日起，至被告喪失對原告所有系爭土地之占有時止，按月給付原告69,079元部分，應自各月應為給付日之翌日起，均至清償日止，給付按年利率5%計算之利息。」

（詳見本院108 年度板簡字第1408號卷〈下稱108 板簡1408卷〉第11頁），嗣以民事變更訴之聲明狀變更聲明為：「一、被告徐柏林應自108 年3 月5 日起，至被告喪失對原告所有系爭土地應有部分15/64 土地之占有時止，按月給付原告64,762元，其中：㈠、自108 年3 月5 日起至民事變更訴之聲明狀（書狀誤載為「民事變更訴之聲請狀」，茲予更正，下同）繕本送達日止，按月給付原告64,762元部分，應自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起算，至清償日止，給付按年利率5%計算之利息。

㈡、自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起，至被告喪失對原告所有系爭土地應有部分15/64 土地之占有時止，按月給付原告64,762元部分，應自各月應為給付之翌日起，均至清償日止，給付按年利率5%計算之利息。

二、被告徐柏壽應自108 年3 月5 日起，至被告喪失對原告所有系爭土地應有部分1/64土地之占有時止，按月給付原告4,317 元，其中：㈠、自108 年3 月5 日起至民事變更訴之聲明狀繕本送達日止，按月給付原告4,317 元部分，應自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起算，至清償日止，給付按年利率5%計算之利息。

㈡、自民事變更訴之聲明狀繕本送達翌日起，至被告喪失對原告所有系爭土地應有部分1/64土地之占有時止，按月給付原告64,762元部分，應自各月應為給付之翌日起，均至清償日止，給付按年利率5%計算之利息。」

（見108 板簡1408卷第65至66頁），及以民事準備書狀變更聲明為：「被告二人分為系爭建物（即新北市○○區○○路0 段000 號）4 層樓中2 個樓層之所有人，依建物樓層之比例，被告二人共使用系爭土地1/2 應有部分；

然而，被告二人合計對於系爭土地僅有1/4 之所有權，實際使用應有部分範圍超越所有權範圍，無權使用比例達1/4 （= 【實際使用應有部分1/2 】- 【所有權範圍1/4 】）。

因原告僅有1 層樓建物，對土地之所有權範圍為1/2 ，被告二人無權占有之土地應有部分屬於原告所有，被告二人復未對原告提出補償。

二、被告應自108 年3 月5 日起，徐柏林需按月給付給原告64,762元、徐柏壽需按月給付給原告4,317 元。

」（見本院卷第31頁），以及於本院108 年11月21日審理時以言詞變更聲明為：「被告徐柏林及徐柏壽應分別自108 年3 月5 日起至被告二人喪失系爭建物2 、3 樓房屋所有權日止，按月給付原告64,762元、4,317 元。」

（見本院卷第123 至124 頁），經核原告所為上開訴之變更，揆諸上開法律規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告方面：原告於民國108 年2 月21日得標買受坐落於新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍：1/2 ，下稱系爭土地）暨其上同段2660、7100建號建物（即分別為門牌號碼：新北市○○區○○路0 段000 號1 樓〈權利範圍：全部、1 樓層面積：96.47 平方公尺、騎樓：16.02 平方公尺，合計112.49平方公尺〉、同址1 樓〈未辦保存登記部分，權利範圍：全部、面積6.97平方公尺〉，下稱系爭建物1 樓，或與系爭土地下合稱系爭房地），且於同年3 月5 日領得鈞院不動產權利移轉證書，並於同年3 月15日完成所有權登記。

而被告分別為系爭建物2 、3 樓（即分別為同段2661、2662建號建物）所有權人，並與原告及訴外人杜００共有系爭土地，惟被告僅有系爭土地應有部分1/ 4，被告為系爭建物4層樓中2 樓層之所有權人，依建物樓層之比例，被告使用系爭土地1/2 應有部分，但渠等對於系爭土地僅有1/4 之所有權，實際使用應有部分超越所有權範圍，無權使用比例達1/4 ，因原告僅有1 層樓建物，對系爭土地之所有權範圍為1/2 ，被告無權占有之土地應有部分屬於原告所有，被告復未對原告提出補償，爰依民法第179 、182 條第2項規定，請求被告徐柏林、徐柏壽應分別自108 年3 月5 日起至被告二人喪失系爭建物2 、3 樓房屋所有權日止，按月給付原告新臺幣（下同）64,762元、4,317 元等語。

二、被告方面：

㈠、緣系爭土地為被告之父徐瑞蕙（下稱徐瑞蕙）與訴外人即被告之伯父簡瑞禎（下稱簡瑞禎）共有，應有部分各為1/4 、3/4 ，而坐落於系爭土地上之建物即系爭建物1 至4 樓係以渠等二人為起造人，於69年11月28日落成，並於70年5 月29日辦理所有權第一次登記，並協議由徐瑞蕙取得系爭建物2、3 樓所有權，簡瑞禎與訴外人徐彥京（下稱徐彥京）分別取得系爭建物1 、4 樓所有權，嗣後原告於108 年3 月5 日因拍賣取得系爭建物1 樓所有權，被告則於108 年4 月22日因分割繼承分別取得系爭建物2 、3 樓所有權，先予敘明。

㈡、系爭土地之使用已成立默示分管協議，且為原告於取得系爭房地時明知或可得而知，原告應受該分管協議之拘束。

１、依民法第818條、土地登記規則第79條第1項規定，區分所有建物應分配之基地持分比例，應以使用執照認定申請人之權利範圍及位置、全體起造人分配協議書、移轉契約書或其他證明文件之方式，決定各權利人間之應有部分或相互之權力關係，而系爭建物於起造時經起造人決定房屋與土地之分配關係，而被告因分割繼承分別取得系爭建物2 、3 樓，自當繼受前手之權利關係。

２、系爭建物於69年11月28日建竣，並於70年5 月29日辦妥第一次建物所有權登記，毋庸記明建物對基地應有部分之持分比例，區分所有建物應配賦基地之應有部分，於98年7 月23日民法第799條第4項及物權編施行法第8條之5 施行前，實務上多由賣方（建商）決定分配比例，即由當事人私法自治原則予以決定，登記機關悉依當事人申請據以辦理登記，並非如原告所主張建物配賦之基地應有部分以區分所有權建物專有部分之比例。

而系爭建物於所有權第一次登記時，即未依約定區分所有建物配賦之基地應有部分，且當時既法無明文，又無「應按區分所有建物主建物及附屬建物面積與全部建物主建物及附屬建物面積之比例計算」之事實及證據，修法後亦無溯及適用之規定，況民法第799條第4項規定「區分所有人就區分建物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。

但另有約定者，從其約定。」

既設有但書規定，縱修法後，基於當事人私法自治原則予以決定區分所有建物應分配之基地應有部分，登記機關仍悉依當事人申請據以辦理登記，並無區分所有建物配賦基地應有部分應以「區分所有建物專有部分之比例」計算之強行規定。

３、系爭土地之共有人間原為親屬家族關係，自系爭建物興建完成起迄今已近40年，就該土地使用情形（即徐瑞蕙占有使用系爭建物2 、3 樓）向無任何異議或爭執，同意彼此就各自占有管理之部分予以使用、收益，足以推認其間已有分管使用之默契，而原告於108 年3 月5 日因拍賣而取得系爭房地，亦應承受原共有人間默認共有分管關係之拘束，且原告於鈞院106 年司執字第118143號強制執行程序買受系爭房地時，即明知系爭建物分層使用情形，對於系爭土地及其上建物之利用方式自屬明暸。

４、系爭土地之原共有人間有親屬關係存在，不難由登記謄本上記載之共有人姓氏、登記原因推敲而得，則原告對於系爭土地原共有人間就系爭建物之基地定有默示之分管協議等情事，亦非無從得知，原告就分管契約之約定既屬可得而知，而仍決意投標買受系爭房地，其即應受簡瑞禎與被告之被繼承人徐瑞蕙所定分管契約之拘束，被告依該分管契約管理使用系爭土地，並非無法律上原因，原告依民法第179條規定，請求被告返還占用系爭土地之利益，洵屬無據。

㈢、依據占有連鎖之原理，被告亦得對系爭土地之其他共有人主張有占有使用坐落基地之正當權源：系爭土地之共有人自系爭建物興建完成時起即已協議由徐瑞蕙占有使用管理系爭建物2 、3 樓，歷時近40年來並無任何爭議，足以推認共有人間向有分管使用之默認關係存在，縱其對系爭土地應有部分僅有1/4 ，對於系爭土地仍有占有使用之權源，而本件被告基於繼承關係取得系爭建物2 、3 樓，基於占有連鎖之原理，亦得對系爭土地之所有權人主張有占有使用坐落基地之正當權源。

㈣、原告恣意請求被告返還不當得利已違反權利濫用禁止原則：原告買受系爭房地時，由系爭土地之土地登記謄本即已顯示系爭建物，復依系爭土地現場環境、系爭建物外觀，輕易可知悉系爭建物分層使用情形，原告應已知悉系爭建物2 、3樓所有權人得對系爭土地之共有人主張有權占有使用，其既明知上情而仍買受，揆諸所有權社會化之精神、土地經濟效益及房屋不能與土地分離而存在之事務本質，可認原告有承受系爭土地原所有權人同意他共有人使用系爭土地之意思，而同意系爭建物2 、3 樓繼續使用系爭土地，是被告所有之系爭建物2 、3 樓占有使用系爭土地即屬有正當權源。

㈤、併聲明：１、原告之訴駁回。

２、訴訟費用由原告負擔。

３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院得心證之理由：

㈠、兩造對於以下事項不爭執（見本院卷第125 至127 頁），並有本院不動產權利移轉證書、系爭土地之土地登記簿、土地登記謄本暨異動索引、系爭建物1 至4 樓之建物登記謄本暨異動索引、建物所有權狀、本院108 年度司執字第118143號第三次拍賣公告、范民揚建築師事務所函覆不動產鑑估報告書、建物複丈（勘測）結果成果圖（見108 板簡1408卷第29至35、53至59、79至83頁、本院卷第67至89、159 至185 頁、限閱卷第5 至61頁），並經本院依職權核閱本院106 年度司執118143號強制執行卷宗無訛：１、系爭土地現登記所有權情形為：

⑴、108 年3 月14日因拍賣登記由訴外人杜００（下稱杜００取得（權利範圍：1/ 4）。

⑵、108 年3 月15日因拍賣登記由原告取得（權利範圍：1/2 ）。

⑶、108 年4 月2 日因分割繼承登記由被告徐柏壽取得（權利範圍：15/64 ）。

⑷、108 年4 月2 日因分割繼承登記由被告徐柏林取得（權利範圍：1/64）。

２、系爭建物1 樓（即新北市○○區○○段0000○號建物，權利範圍：1/1 ，坐落基地即為系爭土地，69年11月28日建築完成日期，70年5 月29日第一次登記）：原所有權人簡瑞禎，91年11月18日因夫妻贈與而變更所有權人為林紫雲，108 年3 月15日因拍賣而變更所有權人為原告。

３、系爭建物2 樓（即新北市○○區○○段0000○號建物，權利範圍：1/1 ，坐落基地即為系爭土地，69年11月28日建築完成日期，70年5 月29日第一次登記）：原所有權人徐瑞蕙，108 年4 月2 日因分割繼承登記而由被告徐柏壽取得。

４、系爭建物3 樓（即新北市○○區○○段0000○號建物，權利範圍：1/1 ，坐落基地即為系爭土地，69年11月28日建築完成日期，70年5 月29日第一次登記）：原所有權人徐瑞蕙，108 年4 月2 日因分割繼承登記而由被告徐柏林取得。

５、系爭建物4 樓（即新北市○○區○○段0000○號建物，權利範圍：1/1 ，坐落基地即為系爭土地，69年11月28日建築完成日期，70年1 月21日第一次登記）：原所有權人為訴外人簡徐源（下稱簡徐源），108 年3 月14日因拍賣登記而由杜００取得。

６、70年2 月17日板地測字1961、1962、1963號建物複丈（勘測）結果成果圖，系爭建物1 樓所有權人：簡瑞禎（權利範圍：全部）；

系爭建物2 樓所有權人：徐瑞蕙（權利範圍：全部）；

系爭建物3 樓所有權人：簡瑞禎、徐瑞蕙（權利範圍：各1/2 ）。

69年10月20日板地測字第17418 號建物複丈（勘測）結果成果圖，系爭建物4 樓所有權人：簡瑞禎（權利範圍：全部）。

７、系爭土地於67年12月15日由簡瑞禎、徐瑞蕙因買賣而登記取得所有權各為3/4 、1/4 （本院卷第77頁），其中簡瑞禎持份3/4 部分，於72年間因拍賣而移轉所有權1/4 予拍定人洪００、78年間因買賣而移轉予簡徐源（本院卷第79頁，土地登記簿顯示於78年12月18日收件、79年1 月5 日登記、78年11月5 日買賣而變更所有權人簡００〈國民身分證統一號碼：F121*7〉，顯與本院卷第77頁顯示所有權人簡瑞禎〈國民身分證統一編號：F102*7〉有異，足徵並非「簡瑞禎」，本院筆錄誤載為「簡瑞禎」，茲予更正；

又觀諸本院106 年度司執字第118143號卷㈠中系爭土地之登記謄本，可知係簡徐源於79年1 月5 日登記因78年11月25日買賣而取得所有權）。

８、徐瑞蕙為被告二人之父親、簡瑞禎為被告二人之伯父。

㈡、原告主張被告所有之系爭建物2 、3 樓，依建物樓層之比例使用系爭土地1/2 應有部分，但渠等對於系爭土地僅有1/4之所有權，實際使用應有部分超越所有權範圍，無權使用比例達1/4 ，而原告僅有系爭建物1 樓，對系爭土地之所有權範圍為1/2 ，被告無權占有系爭土地應有部分屬於原告所有，被告復未對原告提出補償，爰依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告徐柏林、徐柏壽應分別自108 年3 月5 日起至被告二人喪失系爭建物2 、3 樓房屋所有權日止，按月給付原告新臺幣（下同）64,762元、4,317 元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。

是以，本件爭點厥為：被告所有系爭建物2 、3 樓，是否係無權占用系爭土地？及原告依不當得利之法律關係，請求被告返還不當得利是否有理由暨所得請求之金額若干？茲分別論述如下。

㈢、被告所有系爭建物2 、3 樓是否係無權占用系爭土地？１、按「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。

但另有約定者，從其約定。」

98年1 月23日修正公布、同年7 月23日施行之民法第799條第4項定有明文，依民法物權編施行法第1條規定，民法物權編施行法既未有特別規定，則在民法第799條第4項修正施行前發生者，雖不適用修正施行後之規定。

惟按區分所有建物，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物（民法第799條第1項規定）；

區分所有乃就建築物而言，亦即就一建築物之特定部分（專有部分）各自得成為單獨所有權之標的，該專有部分與其他該建築物專有部分所有人全體共有之共同部分組合而成為一區分所有權。

故一建築物得原始或繼受而由數人各自取得建物區分所有權，亦得由一人原始取得後就建築物為區分所有權之登記（民法第799條之2 ）。

又建築物不能與其坐落基地分離，同一基地上各區分所有建物均應有相對應使用基地比例即應有部分（至區分所有建物與坐落基地應有部分之使用權源係基於所有權或地上權或租賃關係或使用借貸關係，為別一法律問題），僅其應有部分究應如何計算？上開修正公布施行之民法第799條第4項規定，除當事人另有約定外，應依區分所有建物專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，此項原則性之規範於該條項修正施行前，本於公平正義、社會通念、誠實信用或事物之本然，亦均當如此，自應引為法理而予適用（最高法院101 年度台抗字第788 號裁定意旨可資參照）。

因此，民法第799條第4項規定修正前，區分所有人就區分所有建築物之基地應有部分比例若干，如當事人已有約定，以約定為準，縱使約定之內容致與專有部分面積占專有部分總面積不合，亦屬適法。

如無約定，則按各專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。

２、查系爭建物係於69年11月28日建築完成，並分別於70年1 月21日（系爭建物4 樓）、70年5 月29日（系爭建物1 、2 、3 樓）辦妥建物所有權第一次登記，已如前述，關於系爭建物配賦之基地應有部分比例應為若干，於修正增訂之民法第799條第4項規定前，並無相關法規規範，且84年6 月28日公布之公寓大廈管理條例第4條第2項亦僅規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分比例分離而為移轉或設定負擔」而徵諸系爭土地及系爭建物之土地登記簿、建物登記謄本暨異動索引、建物複丈（勘測）結果成果圖（見本院卷第69至81頁、限閱卷第5 至61頁、本院106 年度司執字第118143號卷），可知系爭建物坐落於系爭土地上，為4 層樓4 戶集合式住宅，且於辦理建物所有權第一次登記時，即就各別樓層登記為2660建號（即系爭建物1 樓）、2661建號（即系爭建物2 樓）、2662建號（即系爭建物3 樓）、2420建號（即系爭建物4 樓），並分別登記為簡瑞禎（系爭建物1 樓）、徐瑞蕙（系爭建物2 樓）、簡瑞禎及徐瑞蕙各1/2 （系爭建物3 樓）、簡瑞禎（系爭建物4 樓），迨至79年1 月5 日登記簡徐源因買賣取得系爭建物4 樓暨系爭土地之應有部分1/4 時，系爭建物2 、3 樓暨系爭土地之應有部分1/4 仍為徐瑞蕙所有、系爭建物1 樓暨系爭土地之應有部分1/2 為簡瑞禎所有，且至91年11月18日登記林紫雲因夫妻贈與取得系爭建物1 樓暨系爭土地之應有部分1/2 ，並於本院106 年度司執字第000000號強制執行案件時，債權人邱永祥、彭恩瑞執本院106年度司拍字第823 號裁定准予拍賣抵押物，該案執行之標的即分別為債務人簡徐源所有之系爭建物4 樓暨系爭土地之應有部分1/4 、債務人林紫雲所有之系爭建物1 樓暨系爭土地之應有部分1/2 ，終至執行結果亦係由杜００拍賣取得系爭建物4 樓暨系爭土地之應有部分1/4 、原告拍賣取得系爭建物1 樓暨系爭土地之應有部分1/2 ，足認系爭建物應配賦之基地應有部分業經系爭土地原共有人約定，即系爭建物1 樓暨系爭土地之應有部分1/2 、系爭建物2 、3 樓暨系爭土地之應有部分1/4 、系爭建物4 樓暨系爭土地之應有部分1/4，是系爭土地原共有人間，應存有如前述說明所指分管協議。

又前開分管情事，由登記謄本上所示建物面積、土地應有部分比例及上開拍賣登記資料，當可區辨各該區分所有建物及其所對應基地應有部分比例，況且上開強制執行程序拍賣公告即以分列債務人簡徐源所有之系爭建物4 樓暨系爭土地之應有部分1/ 4、債務人林紫雲所有之系爭建物1 樓暨系爭土地之應有部分1/2 ，堪信如此分管方式，已符合公示性原則，且為各區分所有人及其受讓人可得而知者，自應對嗣後受讓人即原告繼續存在。

如認無上開分管協議，則按應有部分本指分別共有人得行使權利之比例，乃抽象存在，非指共有物之特定部分，苟認共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意，系爭建物各樓層建物，均將欠缺使用系爭土地使用權源依據，無異造成系爭建物各樓層及土地使用現況法律關係更趨複雜。

則被告辯稱系爭建物經基地即系爭土地原共有人約定各自配賦基地之應有部分如上所述等語，即屬有據，亦合於民法第799條第4項但書之情事，於法有據。

３、因此，原告主張被告所有之系爭建物2 、3 樓無權占有系爭土地應有部分屬於原告所有云云，即屬無據。

㈣、原告依不當得利之法律關係，請求被告返還不當得利是否有理由暨所得請求之金額若干？１、又按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818條定有明文。

惟所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，是該法條所定，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。

故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號判例參照）。

惟民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立；

倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益（最高法院101 年度台上字第1411號判決意旨參照）。

２、承上所述，被告於108 年4 月2 日以分割繼承為原因登記取得原為被繼承人徐瑞蕙所有之系爭建物2 、3 樓暨系爭土地1/4 ，是被告就系爭建物2 、3 樓之使用與其基地應有部分比例不合，係全體區分所有權人另有約定之結果，原告僅以被告就系爭建物2 、3 樓之使用欠缺合於比例之系爭土地應有部分，即謂被上訴人之使用無法律原因云云，應屬無據。

四、綜上所述，原告主張被告所有之系爭建物2 、3 樓無權占有系爭土地應有部分屬於原告所有，爰依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告徐柏林、徐柏壽應分別自108 年3 月5 日起至被告二人喪失系爭建物2 、3 樓房屋所有權日止，按月給付原告64,762元、4,317 元等語，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 饒金鳳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
書記官 沈柏樺