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臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第756號
原 告 黃政義
訴訟代理人 許俊仁律師
被 告 卓錦祥
卓昕翰
蘇麗雪
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國109年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落新北市○○區○○○段000 地號、面積935.80平方公尺土地，分割如新北市樹林地政事務所複丈日期民國109 年1 月2 日之土地複丈成果圖即附圖所示：㈠編號682⑴ 部分面積473.79平方公尺土地，分歸被告卓錦祥、蘇麗雪按應有部分7001/10000、2999/10000之比例保持共有取得。
㈡編號682 部分面積462.01平方公尺土地，分歸原告取得。
二、原告與被告卓錦祥，應各補償被告蘇麗雪、卓昕翰如附表三所示之金額。
三、訴訟費用由兩造按附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告經合法通知，皆未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落新北市○○區○○○段000 地號、面積935.80平方公尺土地（下稱系爭土地），為兩造所共有，應有部分詳如附表一所示。
系爭土地使用分區為第一種住宅區，且系爭土地並無不能分割之約定，亦無因法令或使用目的不能分割之情形，但原告前曾就分割系爭土地申請調解而不成立，是系爭土地不能協議分割。
又被告卓錦祥及蘇麗雪二人於分割後願維持共有，而被告卓昕翰之權利範圍僅1/20，換算面積僅46.79 平方公尺，符合新北市畸零地使用規則第3條明文臨路寬7 公尺至15公尺之最小面積49平方公尺以下為面積狹小基地之規定，進而依同上規則第8條規定不得建築，故主張將被告卓昕翰應分得土地分配予原告，再由原告依鑑價結果補償被告卓昕翰，以發揮土地完整利用之價值。
為此爰依民法第824條之規定請求裁判分割，並主張依新北市樹林地政事務所複丈日期民國109 年1 月2 日之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示分割方法為分割方案等語。
並聲明：請求裁判分割系爭土地。
二、被告則以：㈠被告卓錦祥與蘇麗雪雖未於最後言詞辯論期日到場，惟曾具狀表示：同意依附圖所示方案分割，且分割後被告卓錦祥與蘇麗雪願意繼續保持共有等語。
㈡被告卓昕翰未到庭陳述，亦皆未提出書狀為聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，不在此限。
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定者，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之聲請，命以原物分配於各共有人。
但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款分別定有明文。
經查，原告主張系爭土地為兩造所共有，兩造應有部分如附表一所示，共有人間並無不予分割之約定，系爭土地亦無因物之使用目的不能分割或法令限制分割之情形，惟無法協議分割等情，業據原告提出系爭土地登記謄本、土地使用分區證明書、地籍圖在卷可稽（見本院卷第21頁至第25頁、第77頁至第79頁、第125 頁）。
再徵原告前曾申請分割系爭土地之調解，然調解不成立，有調解不成立證明書存卷可考（見本院卷第27頁）；
且土地共有人中，被告卓昕翰於本件分割共有物事件之言詞辯論程序中，皆未曾提出書狀或到場表示意見，顯無法協議分割情節以觀，足認兩造無法就共有之系爭土地達成分割協議。
是系爭土地既無法令禁止分割之情形，且兩造就系爭土地亦無因物之使用目的不能分割，或契約定有不分割之期限致不能分割之情形，而兩造就系爭土地又無法達成協議分割之共識，依前揭規定，本件原告訴請判決分割系爭土地，自無不合，應予准許。
㈡次按法院就共有物為裁判分割時，應考慮公平性、當事人聲明、應有部分比例與實際使用是否相當、共有物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟價值、共有人利益、各共有人主觀因素與使用現狀、共有人之利害關係等因素，且不受任何當事人主張之拘束。
而分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院29年上字第1792號、49年臺上字第2569號判例意旨，及69年度臺上字第3100號、82年度臺上字第1990號判決意旨參照）。
又以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第4項亦有明文。
而分割共有物，以消滅共有關係為目的。
法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年臺上字第1831號判例、96年度臺上字第108 號判決意旨參照）。
經查：⒈系爭土地現為空地，本院109 年1 月2 日現場勘驗時，土地四周以圍籬圍起來，土地上均為雜草，無建物，土地位在尖山路及國中街交岔路口，東北側臨國中街、西北側臨尖山路，均為雙線道雙向通車，履勘期間人車往來頻繁、附近多為建築工地及新建案，對面有便利商店，距離銀行農會至少2至3 公里，離陶瓷博物館約5 分鐘車程，附近多為住家，商業活動較少等情，業經本院至現場勘驗明確，有本院之勘驗筆錄、現場照片在卷可明（見本院卷第127 頁、第131 頁至第136 頁），堪信為真實。
復以被告蘇麗雪、卓錦祥均出具同意書表明願繼續維持共有（見本院卷第29頁），是認本件依上開規定，於分割後，得使被告蘇麗雪、卓錦祥二人繼續維持共有。
⒉本院審酌系爭土地之使用分區為第一種住宅區，地形不規則，東北側及西北側均臨路可對外通行，而系爭土地目前閒置，被告蘇麗雪、卓錦祥均同意分割後就分得之土地維持共有，另被告卓昕翰之應有部分換算面積僅46.79 平方公尺，面積不大，若予單獨分割，所分得土地難以建築利用，依此分得土地亦難有實益等情，為兼顧使用之現狀，共有人之意願、土地整體之利用價值，及兩造間共有價值平等均衡原則，認本件分割方法應以附圖為基準，即：⒈編號682⑴ 部分面積473.79平方公尺土地，分歸被告卓錦祥、蘇麗雪按應有部分7001/10000、2999/10000之比例保持共有取得。
⒉編號682 部分面積462.01平方公尺土地，分歸原告取得。
蓋依上開分割方案，原告、被告卓錦祥與蘇麗雪所分得土地均得直接臨接東北、西北側之道路，可供對外聯絡，對外通行及利用分得之土地建築均稱便利，可維持系爭土地分割後之經濟效益。
且原告、被告卓錦祥與蘇麗雪均同意依附圖所示方案分割（見本院卷第197 頁），而被告卓昕翰經受通知後，就該分割方案亦未為反對之表示，故認如附圖所示之分割方案，已兼顧大多數共有人之分割意願，堪認上開分割方案已足發揮土地之最大使用利益，而為公平合理。
從而，本件裁判分割，應以附圖所示分割方法分割為適當，爰判決如主文第一項所示。
㈢再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。
而法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。
又原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院57年臺上字第2117號、85年臺上字第2676號判例意旨參照）。
經查：⒈被告卓昕翰因應有部分換算面積僅46.79 平方公尺，按其應有部分受原物分配難有實益，而未受原物分配，已如前述，而原告表示其願多分土地，並同意以鑑價結果補償被告卓昕翰不能按其應有部分受分配之損失。
經本院囑託永大不動產估價師聯合事務所就系爭土地鑑價，經永大不動產估價師聯合事務所以109 年5 月26日109 年永估字第10905029號函覆本院，其鑑價結果為：分割後如附圖所示編號682 、682⑴土地，每平方公尺均價值79,255元，有鑑價報告可佐（見鑑價報告第3 頁）。
依此計算，原告及被告卓錦祥，應分別補償被告蘇麗雪、卓昕翰如附表三所示之金額（土地分割前後土地價值及差額找補內容如附表四）。
⒉本院審酌鑑價報告考量系爭土地所處位置之一般因素（含政策面、經濟面）、不動產市場概況、區域因素（含區域現況、近鄰地區土地利用情形、近鄰地區之公共設施概況、近鄰地區之交通運輸概況、區域環境內之重大公共建設、近鄰地區未來發展趨勢、公共設施便利性）、最有效使用分析；
並考慮系爭土地之個別因素及土地利用情況，即系爭土地位於國中街與尖山路交口南側，地形為東北—西南走向，面尖山路側面寬較長，而面國中街側較窄，形狀呈不規則形（類似鋸齒狀），地勢平坦，二面臨路，東側緊臨約10米寬之國中街、西側緊臨約12米寬之尖山路，及鄰近同為住宅區之土地，多興建為3 至5 層樓公寓或透天厝、電梯華廈供住宅使用之型態，而系爭土地目前整地完成而未開發利用，因此判斷系爭土地應未達最有效使用之狀態等客觀條件，並以比較法、土地開發分析法作為系爭土地分割前之估價方法，再以分割前之系爭土地為比準地，依照土地形狀、面積適宜性、地勢、臨路面寬、臨路條件等條件，依據分割後如附圖編號682 、682⑴ 土地個別條件與比準地差異致影響價值比率以百分率法進行適當調整，推算分割後各筆土地之市場正常價格（見鑑價報告第9 頁、第10頁至第19頁、第62頁至第64頁）。
鑑價過程尚屬客觀詳實、專業公允，是上開鑑定人據以鑑定之參酌數據明確，其鑑定亦無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事等其他一切情狀，認上開鑑定報告，應堪採信。
⒊綜上，本院審酌系爭土地之地理位置、附近交易情形等情，認原告及被告卓錦祥，應分別補償被告蘇麗雪、卓昕翰如附表三所示之金額（土地分割前後土地價值及差額找補內容如附表四），作為渠等不能按其應有部分受分配之補償，應屬合宜公允，爰判決如主文第二項所示。
四、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平。
職此，本院經審酌兩造利害關係，應由兩造各按系爭土地之應有部分即如附表一所示之比例負擔訴訟費用，
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，與判決結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 、第85條第1項但書。
中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
民事第六庭 法 官 謝宜雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
書記官 劉德玉
附表一（原應有部分比例暨訴訟費用負擔之比例）：
┌───┬─────────────────┐
│共有人│原應有部分比例暨訴訟費用負擔之比例│
├───┼─────────────────┤
│卓錦祥│10633/30000 │
├───┼─────────────────┤
│卓昕翰│1/20 │
├───┼─────────────────┤
│蘇麗雪│41003/270000 │
├───┼─────────────────┤
│黃政義│599/1350 │
└───┴─────────────────┘
附表二（編號682⑴保持共有之應有部分比例）：
┌───┬─────────────────┐
│共有人│編號682⑴保持共有之應有部分比例 │
├───┼─────────────────┤
│卓錦祥│7001/10000 │
├───┼─────────────────┤
│蘇麗雪│2999/1000 │
└───┴─────────────────┘
附表三（土地分割後各共有人間相互補償金額明細表）：
┌─────┬─────┬───────────┬───────┬────┐
│ │ │應補償人/ │ │ │
│ │ │應補償金額新臺幣 │ │ │
├─────┼─────┼──────┬────┼───────┼────┤
│ │ │黃政義 │卓錦祥 │合計 │備註 │
├─────┼─────┼──────┼────┼───────┼────┤
│受補償人/ │蘇麗雪 │1,584元 │1元 │1,585元 │ │
│受補償金額├─────┼──────┼────┼───────┼────┤
│新臺幣 │卓昕翰 │3,706,757元 │1,584元 │3,708,341元 │ │
├─────┼─────┼──────┼────┼───────┼────┤
│ │合計 │3,708,341元 │1,585元 │3,709,926元 │ │
└─────┴─────┴──────┴────┴───────┴────┘
附表四（土地分割前後土地價值及差額找補表）：
┌─┬────┬────┬────┬─────┬──────┬─────┬─────┬───┐
│編│所有權人│持分面積│分配面積│持分價值 │分配價值 │超額分配應│分配不足應│備註 │
│號│ ├────┼────┼─────┼──────┤提供補償 │接受補償 │ │
│ │ │平方公尺│平方公尺│新臺幣/元 │新臺幣/元 │新臺幣/元 │新臺幣/元 │ │
├─┼────┼────┼────┼─────┼──────┼─────┼─────┼───┤
│1 │黃政義 │415.22 │462.01 │32,908,261│36,616,602 │3,708,341 │ │每平方│
├─┼────┼────┼────┼─────┼──────┼─────┼─────┤公尺79│
│2 │卓錦祥 │331.68 │331.7 │26,287,298│26,288,883 │1,585 │ │,255元│
├─┼────┼────┼────┼─────┼──────┼─────┼─────┤ │
│3 │蘇麗雪 │142.11 │142.09 │11,262,928│11,261,343 │ │1,585 │ │
├─┼────┼────┼────┼─────┼──────┼─────┼─────┤ │
│4 │卓昕翰 │46.79 │0 │3,708,341 │0 │ │3,708,341 │ │
├─┼────┼────┼────┼─────┼──────┼─────┼─────┤ │
│共│ │935.8 │935.8 │74,166,828│74,166,828 │ │ │ │
└─┴────┴────┴────┴─────┴──────┴─────┴─────┴───┘
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