臺灣新北地方法院民事-PCDV,109,簡上,295,20240313,1

臺灣新北地方法院民事判決
109年度簡上字第295號
上 訴 人 社團法人新北市任康公江姓宗親會


法定代理人 江進鎮
訴訟代理人 王瀚興律師
被 上訴人 蔡澤清

訴訟代理人 林明信律師
複 代理人 鄭信煌律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國109年6月11日本院板橋簡易庭108年度板簡字第952號第一審判決提起上訴，本院於民國113年1月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由甲、程序部分上訴人之法定代理人於訴訟進行中變更為江進鎮，業由上訴人具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第35頁），於法有據，應予准許。

乙、實體部分

壹、本訴部分：

一、上訴人主張：被上訴人前向上訴人承租新北市○○區○○○段○○○○○段00○0地號（現為新北市○○區○○段00○0地號）約233坪之土地（下稱系爭土地）及門牌號碼新北市○○區○○路0段000號建物，雙方並簽有租賃契約，約定租金每月新臺幣（下同）7萬1,065元，租期至民國106年12月31日，被上訴人並繳付履約保證金7萬2,000元。

嗣因系爭土地之一部分，遭訴外人年安企業股份有限公司（下稱年安公司）提起返還土地等訴訟，上訴人並於107年1月16日前後將不慎占用之土地，返還予年安公司。

因出租土地面積減少，上訴人除免除被上訴人2個月租金外，尚依土地減少之比例降低租金，告知被上訴人如欲繼續承租系爭土地，自107年1月1日起需支付每月5萬元之租金，但被上訴人卻置之不理。

自107年1月1日起至107年10月15日止，被上訴人繼續使用系爭土地，並未付租金，上訴人自得本於不當得利之法律關係，訴請被上訴人給付107年1月1日起至107年10月15日止相當於每月5萬元租金之不當得利，共計47萬5,000元，扣除被上訴人預繳之履約保證金7萬2,000元後，尚欠40萬3,000元等語。

併於原審聲明：被上訴人應給付上訴人40萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被上訴人則以：兩造間確有租用系爭土地之關係，且被上訴人確自107年1月1日起至107年10月15日止有使用系爭土地，但未給付租金。

然上訴人主張上開期間相當於租金之不當得利每月5萬元過高，應參酌土地法第97條之規定，以土地申報地價之百分之十為租金上限。

被上訴人於系爭土地上有興建鐵皮廠房一座即現址門牌號碼新北市○○區0段000號建物及附屬車棚（下稱系爭建物）。

系爭建物既為被上訴人起造，被上訴人即係所有人，並非上訴人所有。

詎上訴人竟侵占被上訴人所有之系爭建物，並自107年10月15日起（應係107年10月16日）逕以每月租金5萬元，出租予訴外人蔡振江，此自屬不當得利。

僅計算至本件原審審理時之000年0月間，上訴人因此所得相當於16個月租金的不當得利即高達80萬元，被上訴人以此不當得利債權，與本件上訴人之請求主張抵銷。

併於原審聲明：上訴人之訴駁回。

貳、反訴部分

一、反訴原告即被上訴人主張：被上訴人自97年間起，向上訴人承租系爭土地，原址為一破舊之竹造釣蝦場，且為碎石、泥土未經鋪設之地面，被上訴人於00年0月間委請「東成工程行」進行整地、填平釣蝦池及鋪設水泥地面等工程，整地完成後，復委由鐵工陳坤龍於其上興建系爭建物。

此部分整地及興建鐵皮屋既全由被上訴人單獨出資，自應由被上訴人原始取得系爭建物之所有權。

兩造間租約到期後，上訴人卻無權占用被上訴人所有之系爭建物，甚至將之出租予訴外人蔡振江，收取每月5萬元租金，顯已侵害被上訴人對系爭建物之所有權。

被上訴人自得提起本件確認所有權存在之訴，以維權益。

系爭建物係由被上訴人起造，與上訴人或承租系爭土地之前手承租人無關。

系爭建物未辦理保存登記，被上訴人亦未曾將系爭建物之事實上處分權移轉給上訴人或任何人等語。

併於原審聲明：確認坐落於新北市○○區○○段00○0○00○0地號土地上，如新北市板橋地政事務所複丈成果圖所示編號83-1(1)面積178.40平方公尺及編號83-2(1)面積63.72平方公尺之「鐵皮屋」（門牌號碼新北市○○區○○路0段000號），及編號83-1(2)面積39.29平方公尺、編號83-2 (2)面積71.06平方公尺、編號83-1(3)面積8.10平方公尺、編號83-2(3)面積23.11平方公尺之「車棚」（即系爭建物）之所有權人為被上訴人。

二、反訴被告即上訴人則以：系爭建物建築年代已不可考，由於系爭建物並未辦理保存登記，是一既存違建，系爭建物之事實上處分權業已轉讓予上訴人迄今，此以新北市政府稅捐稽徵處長期以來均係以上訴人為房屋稅之納稅義務人乙節即可證明。

被上訴人一開始是向上訴人承租系爭土地，簽訂「土地租賃契約」，期間自97年9月1日至103年8月31日。

期滿後，兩造即係簽訂「房屋租賃契約」，期間自103年9月1日至106年8月31日。

由此可見，最後一次的租賃契約既然是出租「房屋」，則系爭建物之事實上處分權顯然於此前已經歸屬於上訴人，才能出租予被上訴人。

依兩造97年9月1日至103年8月31日之土地租賃契約中，其中第五條第⑷點載有：「租期屆滿時，除雙方另請合約成立在先外，乙方（指被上訴人）無條件停止使用，並將土地歸還甲方（指上訴人）不得延誤，若逾期乙方所遺留之一切設備均無條件歸甲方所有，…」益徵系爭建物因上開約定，應歸上訴人所有。

併於原審聲明：駁回被上訴人之反訴。

參、本件經原審審理後，本訴部分判決：上訴人之訴駁回。反訴部分判決：確認坐落於新北市○○區○○段0000○0000地號土地上，就如原審判決附圖斜線部分所示編號83-1(1)面積178.40平方公尺及編號83-2(1)面積63.72平方公尺之「鐵皮屋」（門牌號碼新北市○○區○○路0段000號），及編號83-1(2)面積39.29平方公尺、編號83-2(2)面積71.06平方公尺、編號83-1(3)面積8.10平方公尺、編號83-2(3)面積23.11平方公尺之「車棚」之所有權人為被上訴人所有。

上訴人就其本、反訴敗訴部分不服，提起上訴。

上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分均廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人40萬3,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈢請求駁回被上訴人於第一審之反訴及假執行聲請。

㈣如受不利判決，願供擔保請准宣告為假執行。

被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。

肆、兩造不爭執之事項（見本院卷四第21頁至22頁）

一、兩造就系爭土地曾先後簽訂3份土地租賃契約書及1份房屋租賃合約書，約定由上訴人出租系爭土地予被上訴人，租賃期間分別為97年9月1日至99年8月31日、99年9月1日至101年8月31日、101年9月1日至103年8月31日、103年9月1日至106年8月31日，此有3份土地租賃契約書及1份房屋租賃合約書在卷可參（見原審卷第77頁至81頁、第83頁至87頁）。

又系爭土地上之建物，因占用年安公司之土地，遭訴請拆屋還地，經本院以105年度重訴字第517號返還土地等事件受理在案，嗣兩造與年安公司及其他當事人（詠大國際企業股份有限公司、蔡振江即新盟汽車工場、楊瑞興）於106年12月14日成立調解（臺灣高等法院106年度上移調字第369號），由兩造負責拆除部分建物並還地與年安公司，此有本院105年度重訴字第517號民事判決、臺灣高等法院106年度上移調字第369號調解筆錄在卷可參（見原審卷第93頁至110頁、第345頁至347頁）。

二、被上訴人於107年1月1日起至107年10月15日止之期間，仍占用系爭土地，並未給付租金予上訴人。

三、被上訴人曾將系爭建物出租給蔡振江，期間自105年2月1日起至107年1月31日止，租金每月3萬8,000元（見原審卷第201頁至205頁)。

四、上訴人將系爭土地及建物出租給蔡振江，期間自107年10月16日起至110年10月15日止，租金每月5萬元（見原審卷第179頁至189頁)。

五、系爭建物之範圍如新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖（108年10月21日板土複字第2227號）所示（見原審卷第397頁)。

六、系爭建物稅籍登記之納稅義務人於107年10月1日變更為上訴人之管理人，變更前則為上訴人之會長江明通（見原審卷第173頁至177頁、本院卷一第103頁)。

伍、得心證之理由：

一、本訴部分： 上訴人主張被上訴人自107年1月1日起至同年10月15日止無權占用系爭土地，依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付107年1月1日起至107年10月15日止相當於每月5萬元租金之不當得利，扣除被上訴人預繳之履約保證金7萬2,000元後，應給付上訴人40萬3,000元等節，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，並主張抵銷抗辯，是本件之爭點為：㈠上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人給付40萬3,000元，是否有理由？㈡系爭建物之所有權人為何人？是否為被上訴人？㈢上訴人是否取得系爭建物之事實上處分權？㈣上訴人將系爭建物出租予蔡振江是否為無法律上原因受有利益？被上訴人是否得向上訴人請求返還不當得利？㈤被上訴人是否得以㈣之不當得利債權向上訴人主張抵銷？ ㈠上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人給付40萬3,000元，應有理由：1.經查，上訴人主張被上訴人自107年1月1日起至同年10月15日止無權占用系爭土地，且未支付租金等節，為被上訴人所不爭執，應堪認為真。

而被上訴人既無權占用系爭土地，自有使用土地之得利，並致上訴人受有損害，故上訴人請求此部分不當得利之賠償，自屬有據。

又上訴人主張不當得利之損害，係相當於租金之損害，應以每月5萬元計算，已於原審提出其嗣後出租予蔡振江之租賃契約作為依據（見原審卷第179頁至189頁)，參以上訴人與蔡振江所約定之租金為每月5萬元，此為兩造所不爭執。

況且，被上訴人之訴訟代理人於原審108年7月11日言詞辯論期日對此當庭表示「如果構成不當得利，以每月5萬元計算不爭執」等語（見原審卷第146頁），已有訴訟上之自認。

是以，本件上訴人主張系爭土地相當於租金之不當得利應以每月5萬元計算乙節，堪予採認。

2.基上，上訴人主張107年1月1日起至107年10月15日止，被上訴人繼續使用系爭土地而未給付租金，上訴人自得本於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付107年1月1日起至107年10月15日止相當於每月5萬元租金之不當得利，共計47萬5,000元，扣除被上訴人預繳之履約保證金7萬2,000元後，尚欠40萬3,000元，從而，上訴人請求被上訴人給付40萬3,000元 應屬有據。

㈡系爭建物之所有權人為被上訴人： 1.按未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；

無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；

無建造執照者，向現住人或管理人徵收之，房屋稅條例第4條第4項定有明文。

是稅捐機關有關未辦建物所有權第一次登記之房屋稅籍資料，所記載之納稅義務人，非必為所有權人，不能僅憑房屋納稅義務人之記載，逕認其為房屋所有權人（最高法院111年度台上字第502號民事判決可供參照）。

又按民法第758條所謂非經登記不生效力之物權，係指依法律行為，而取得設定喪失及變更者而言。

自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱未登記亦難謂其不生取得所有權之效力；

又未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉（最高法院41年台上字第1039號、85年台上字第247號判決可供參照）。

是以，縱未辦理建物第一次所有權登記，出資興建之原始建築人仍因原始取得而取得該不動產之所有權，不因有無辦理登記及起造人或納稅人名義誰屬而有所影響。

2.經查，被上訴人主張自97年間起，向上訴人承租系爭土地，原址為一破舊之竹造釣蝦場，且為碎石、泥土未經鋪設之地面，被上訴人在00年0月間委請「東成工程行」整地 、填平釣蝦池及鋪設水泥地面，整完地後再委由訴外人即鐵工陳坤龍於其上興建系爭建物，整地及興建系爭建物全由被上訴人單獨出資興建等語，業據其提出與其所述相符之東成工程行工程估價單為憑（見原審卷第207頁至209頁）。

而證人許世明於原審審理時證稱略以：我住○○市○○區○○路0段000號（即系爭建物之隔壁建物），我是向上訴人承租260號空地，租的時候是空地，260號鐵皮屋是我自己蓋的，電也是自己牽的；

262號的部分，在被上訴人經營洗車場之前，是黃金海岸活蝦場，至於當時的土地和房子情形是如何，因為時間太久已經不記得了等語（見原審卷第328頁至329頁）。

再參諸兩造間於97年9月1日簽訂者係土地租賃契約書，其後於99年、101年兩度換約，均係以「土地租賃契約書」之內容簽訂合約，可見上訴人將系爭土地出租予被上訴人之初，應係出租土地而已，此種出租方式亦與上訴人出租予證人之方式相同。

此外，兩造就「本件係上訴人出租土地予被上訴人，被上訴人於其上興建鐵皮屋，是兩造原本約定租約本旨的使用方式」一節，均表示同意（見原審卷第145頁）。

是以，本件被上訴人主張其係於承租系爭土地之後，方始將竹造釣蝦場拆除改建為系爭建物等語，應較為可採。

3.再者，若系爭建物之所有權或事實上處分權係屬上訴人所有，則系爭建物占用年安公司之相鄰土地部分，自應由上訴人全權與年安公司處理，並由上訴人負責拆屋還地之全部事宜為是。

惟於年安公司提起之另案拆屋還地訴訟中（即本院105年度重訴字第517號、臺灣高等法院106年度重上字第899號），兩造均被列為該案之被告，且於臺灣高等法院106年度上移調字第369號之調解程序中，兩造均負有拆屋還地予年安公司之義務，此有本院105年度重訴字第517號民事判決、臺灣高等法院106年度上移調字第369號調解筆錄在卷可參（見原審卷第93頁至110頁、第345頁至347頁），且為兩造所不爭執。

又依上訴人於原審提出關於前述拆屋還地事件後續之「協議附約條款」所載，雙方協議：應由甲方（即上訴人）會同年安公司告知乙方（即被上訴人）明確新址，由乙方負責依新界址回復修築新圍牆，之後交由甲方負責將應拆除返還年安公司的工程完成等語（見原審卷第29頁）。

是以，在對年安公司拆屋還地之前案過程中，兩造約定就系爭建物新建圍牆之工程，應由被上訴人來負擔，而非由上訴人來負責。

可見系爭建物之所有人應係被上訴人，故由其更新圍牆較能維持系爭建物之完整性。

從而，系爭建物之所有權人為被上訴人乙情，應堪認定。

㈢上訴人未取得系爭建物之事實上處分權：1.按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。

又房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明。

稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關（最高法院108年度台上字第2161號民事判決可供參照）。

是未辦理建物所有權第一次登記之建物，無從辦理所有權移轉登記，稅籍變更亦不生變動產權之效力，對於私法上之權利並無表徵之功能，亦與系爭建物所有權或事實上處分權之歸屬無涉。

2.上訴人主張：兩造間之租賃契約自103年9月1日起，已由「土地租賃契約書」變更為「房屋租賃合約書」，係債之內容發生變更，屬債之更改，應以「房屋租賃合約書」訂約時間點作為上訴人取得系爭建物所有權等語（見本院卷一第28頁至29頁）。

惟違章建築不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，業如前述，是上訴人前開主張自不足採。

再者，本件「房屋租賃合約書」，依其形式觀察，為坊間印製之空白契約成品，再由兩造以手寫填載內容（見原審卷第21頁至27頁）。

而就「租賃標的物」之記載觀之，「房屋租賃合約書」與先前三份「土地租賃契約書」所載內容亦完全相同。

況且，上訴人自始未提出主張取得系爭建物之事實上處分權，及其取得之原因關係及發生時間為何？是自無法逕以兩造間最後一份換約係使用「房屋租賃合約書」之範本，即推認於此換約之前系爭建物之事實上處分權已然移轉予上訴人乙情為真。

3.上訴人復主張：依實務見解，房屋稅籍應作為事實上處分權之判準，上訴人自始為系爭建物之房屋稅籍名義人，是應認被上訴人已移轉系爭建物之事實上處分權予上訴人，上訴人為系爭建物之事實上處分權人等語（見本院卷一第80頁至93頁），惟查，系爭建物稅籍登記之納稅義務人於107年10月1日變更為上訴人之管理人，變更前則為上訴人之會長江明通（見原審卷第173頁至177頁、本院卷一第103頁)，此為兩造所不爭執，由此觀之，系爭建物之稅籍登記自始即係登記在上訴人名下，是本件並無稅籍變更之情形，自無從以此判斷是否有移轉系爭建物之事實上處分權乙情。

再者，依上開說明，稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權或事實上處分權之取得無必然關係，從而，上訴人前述主張既為被上訴人所否認，上訴人亦未提出其他事證以實其說，職此，上訴人前開主張，自不可採。

㈣上訴人將系爭建物出租予蔡振江係無法律上原因受有利益，被上訴人自得向上訴人請求返還60萬8,000元之相當租金不當得利：1.系爭建物係由被上訴人原始起造而取得所有權，上訴人並未取得系爭建物之事實上處分權等節，經本院認定如前。

上訴人卻自107年10月16日，逕將被上訴人所有之系爭建物出租予蔡振江，並收取每月5萬元之租金。

則上訴人出租被上訴人所有之系爭建物並收取租金之行為，自屬不當得利。

被上訴人因之主張上訴人應給付其相當於系爭建物租金之不當得利部分，自屬可採。

2.被上訴人主張：上訴人未得其同意出租系爭建物，並收取每月5萬元租金，應以每月5萬元計算相當於系爭建物租金之不當得利等語（見原審卷第283頁）。

惟被上訴人出租系爭建物予蔡振江，使用部分除系爭建物外，自包含系爭土地之使用在內。

故前述5萬元租金，解釋上應包含建物及土地之使用權。

是以，上訴人主張相當於系爭建物租金之不當得利應以每月5萬元計算等語，核屬過高。

本院認被上訴人就此所得主張之不當得利，既僅限於上訴人出租系爭建物（不包含系爭土地）部分，參以被上訴人於105年間以土地承租人名義出租系爭建物予蔡振江之情形相當，應以當時約定之租金每月3萬8,000元計算（見原審卷第201頁至205頁），較為合理，自107年10月16日計算至000年0月間，共計相當於16個月租金之不當得利，依每月租金3萬8,000元計算，總計為60萬8,000元（計算式：38,000×16＝608,000），是被上訴人得向上訴人請求60萬8,000元之相當租金不當得利。

㈤被上訴人得以㈣之不當得利債權向上訴人之本訴請求主張抵銷： 本件上訴人對被上訴人享有40萬3,000元之不當得利債權，業如前述，被上訴人主張以上開60萬8,000元之不當得利債權，向上訴人前開債權主張抵銷，兩造互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，是被上訴人主張以其所有債權中之40萬3,000元與上訴人之本件本訴請求互相抵銷，即屬有據。

二、反訴部分：被上訴人主張為系爭建物之所有權人，既為上訴人所爭執，該爭執所致法律關係不安之狀態，得以確認訴訟除去，應認被上訴人對此提起反訴有確認利益。

查被上訴人為系爭建物之所有權人，且上訴人並未取得系爭建物之事實上處分權，經本院認定如前，是被上訴人反訴請求如反訴聲明所示，自屬有理由。

陸、綜上所述：

一、上訴人依不當得利法律關係，以本訴訴請被上訴人應給付上訴人40萬3,000元及其法定利息，為有理由，惟因被上訴人以上述不當得利債權主張抵銷抗辯，因而前開40萬3,000元債務業已消滅，是以，上訴人請求被上訴人為此部分給付，為無理由，應予駁回。

是則原審依此駁回其本訴，經核並無違誤；

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判；

為無理由，應予駁回。

二、被上訴人以反訴請求確認系爭建物之所有權人為被上訴人，為有理由，應予准許。

是則原審准被上訴人此部分請求，於法並無違誤。

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判；

亦無理由，應予駁回。

柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論斷，附此敘明。

捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 3 月 13 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 黃信滿
法 官 謝依庭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，以適用法規顯有錯誤為理由，委任律師為訴訟代理人向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；
如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 13 日
書記官 邱雅珍