臺灣新北地方法院民事-PCDV,109,訴,3811,20220210,2

臺灣新北地方法院民事判決
109年度訴字第3811號
原 告 卓文仁
訴訟代理人 鄒易池律師
被 告 彭能璋

訴訟代理人 黃勝文律師
複代理人 張堯晸律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國110年12月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；

三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。

原告起訴時聲明請求被告給付租金及損害賠償共計新臺幣（下同）105萬3,789元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於訴訟中就租金部分追加依不當得利而為請求，並變更請求被告給付269萬5,066元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見訴字卷第393頁），經核原告乃將原起訴請求被告給付之租金自民國105年5月12日起至109年11月30日止，擴張請求至110年10月底，並追加依不當得利規定為請求權基礎，且將請求被告賠償1間收租廠房損害擴張至請求4間收租廠房損害，乃基於相同土地租賃糾紛所生租金或不當得利及損害賠償之基礎事實，並擴張應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：㈠訴外人卓薰詁、卓清利、卓季志、卓含笑、卓美蓮、卓美雲、卓美月等7人（下稱卓薰詁等7人）於94年8月11日均為新北市○○區○○段000地號土地（下稱597地號土地）之登記名義人，然實際所有並處理597地號土地之人乃原告之二伯即訴外人卓嘉訓，卓嘉訓於94年8月11日將連同597地號土地、同區段201、594、595、607（原告起訴狀誤載為603）、613地號土地一併出租予被告，並約明租期自94年11月15日起至104年11月14日止（下稱94年租約），且同時約定租期屆滿時，土地上可收租廠房即門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號之1至之25（下稱系爭廠房）之事實上處分權歸土地所有權人所有。

後卓嘉訓於95年11月間死亡，原告於95年11月3日自卓嘉訓受贈597地號土地應有部分4分之1約157.4坪，依照卓嘉訓與被告間94年租約，被告當應交付系爭廠房至少4.2間予原告（計算式：原告持分157.4坪×每坪單價90,000）÷（597地號土地總面積629.3×每坪單價90,000+被告承租土地總面積扣除597地號土地面積後1,535×595地號土地外其餘土地之每坪單價17,400=4.2）。

詎料，被告於104年11月15日後某日，竟將系爭廠房登記予卓薰詁等7人，並交由其等收租，原告持有其中最具價值之597地號土地，卻獨漏原告未分配到任何1間可收租廠房，因被告現已無法依約將系爭廠房其中1間交付原告，此給付不能情形，當屬可歸責於被告之給付不能，原告得依民法第226條之1規定請求被告給付原告所損失之履行利益。

縱認原告就94年租約無法主張民法第425條第1項買賣不破租賃規定適用，原告對於被告自95年11月3日起至租期屆滿日止，所為之事實行為均未有異議，且按時收租，並將597地號土地提供予被告使用，被告所為對原告乃是一要約之意思表示，且原告因未有異議並歷時已久，當可視為原告已經承諾被告得依94年租約之約定內容，繼續租賃使用597地號土地，兩造間依民法第161條第1項規定當亦有成立94年租約內容相同之租賃關係，原告得依94年租約內容向被告主張權利。

㈡又原告於105年5月12日取得595、607、613地號土地各應有部分12分之1，共計約119.7坪，依照卓薰詁等7人與被告於104年11月15日簽訂之租賃契約（下稱104年租約），被告應依原告之應有部分計算租金直接交付原告，然被告自105年5月12日迄今，均未將租金交付予原告，截至110年10月止合計共79萬66元（計算式：原告持分面積119.707坪×每坪每月租金100元×66個月=790,066），原告得依民法第439條規定及104年租約第3條約定請求被告給付租金79萬66元。

倘若認原告並非104年租約之當事人，則原告亦依民法第179條規定請求被告給付595、607、613地號土地應有部分之相當於租金之不當得利，並主張依104年租約所載租金數額認定不當得利之數額等語。

㈢並聲明：⒈被告應給付原告269萬5,066元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠被告於94年間向卓嘉訓承租597、201、594、595、607、613地號土地，卓嘉訓係受前開土地共有人之委託而與被告簽訂94年租約，嗣於104年11月14日續約，並簽訂104年租約。

被告於94年間承租後即興建系爭廠房使用，土地之地價稅均由出租人負擔，因政府就系爭廠房補課徵104年房屋稅，出租人不願負擔，故雙方始於104年租約約定：「乙方出租興建鐵皮屋，104年前房屋稅由乙方繳納，納稅人登記甲方，所有權於租期屆滿歸甲方。」

等語，並另於106年1月21日簽訂增補契約（下稱104年租約增補契約）約定：「目前房屋雖登記甲方為納稅義務人但房屋稅全數由乙方負責繳納。

至本租約期滿，地上物之所有權才歸屬甲方所有。

於租期屆滿前仍為乙方所有、使用、收益。」

等語。

系爭廠房雖已向新北市政府捐稽徵處辦妥稅籍歸戶，然此係被告與出租人履行104年租約：「乙方出租興建鐵皮屋，104年前房屋稅由乙方繳納，納稅人登記甲方，所有權於租期屆滿歸甲方。」

約定，事實上系爭廠房現仍由被告使用收益中，並未交付卓薰詁等7人使用收租，且依照104年租約增補契約前開約定，系爭廠房於租期116年11月14日屆滿時之使用、收益權利始歸屬出租人。

原告雖未在104年租約及增補契約上簽名用印，然依最高法院107年台上字第1882號判決意旨可知，共有土地之出租應以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意行之，但應有部分合計逾3分之2者，人數不予計算，104年增補契約第2條約定共有人面積已超過3分之2，原告應受104年租約及增補契約之拘束，故原告主張被告應給付未交付系爭廠房予原告之損害，於法自有未合。

又被告持續使用597地號土地乃基於94年租約，且未將租金直接給付予原告，難僅憑被告履行94年租約之給付義務及受有對待給付，而謂被告有為承諾之事實，原告主張依民法第161條第1項規定與被告亦成立94年租約，於法實屬無據。

㈡依104年租約第3條約定，被告均係開立12張支票交付卓含笑代收租金，並分配予各共有人，此種方式已有10多年之久，縱使原告就出租土地持分於租期間有所變動，亦係共有人間如何調整分配租金之問題，與被告無涉，且原告另案向其他共有人提起損害賠償案件（本院108年度重訴字第735號，下稱另案損害賠償訴訟），原告僅係主張104年租約之租金低於行情，未曾主張其他共有人未將歷年收取租金分配予原告，可徵被告確有定期給付租金予共有人。

又原告並非104年租約之出租人，則被告並無給付租金予原告之義務，且595、607、613地號土地均在104年租約出租範圍，卓薰詁亦為出租人，故被告本於104年租約占有前開土地並非無權占有，復且原告於受贈取得前開土地應有部分時，已知悉共有人間有出租予被告之管理決定，依大法官會議解釋第349號意旨，原告應受該管理決定之拘束，故原告請求被告給付105年5月12日起至109年11月止租金或相當於租金之不當得利，於法自有未合。

卓含笑多次欲給付租金予原告，然原告均拒絕接受，反提起本件訴訟請求被告給付，原告依民法第179條規定提起本件訴訟實屬權利濫用等語，資為抗辯。

㈢並聲明：⒈如主文第1項所示。

⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、本院之判斷：原告主張其將597地號土地出租予被告，被告依94年租約約定應交付系爭廠房4間予原告，被告現已將系爭廠房交付卓薰詁等7人收租，被告應屬給付不能，應賠償原告4間廠房損失190萬5,000元；

又被告並未依104年租約給付595、607、613地號土地之租金，應給付105年5月12日起至110年10月止租金79萬66元，若認兩造間無租賃關係，被告亦應依前開租金數額給付相當於租金之不當得利予原告等語。

被告固未否認有承租並占有前開土地，然就其應否交付廠房予原告、給付租金或不當得利予原告，則以前揭情詞置辯。

是本件兩造爭執所在厥為：㈠原告是否為94年租約之當事人？原告得否請求被告交付系爭廠房？㈡原告是否為104年租約之當事人？原告得否請求被告給付租金或不當得利？經查：㈠94年租約部分：⒈按出租人於租賃物交付後，承租占有中，縱將其所有權讓與第三人，於租賃契約，對受讓人仍繼續存在；

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。

原告主張卓嘉訓於94年間將597、201、594、595、603、613地號土地出租予被告，被告與卓嘉訓就前開土地有94年租約存在等語，雖為被告所不爭執，然原告自承其係於95年11月3日受卓嘉訓遺贈而取得597地號土地應有部分，而成為597地號土地共有人，並提出597地號土地第一類謄本在卷可稽（見板司調字卷第43頁），堪認原告係於94年租約成立後始受讓為597地號土地共有人，則原告並非94年租約之出租人，應屬明確。

又兩造均自承94年租約係至104年間屆滿，且未經公證等情（見板司調字卷第10頁、訴字卷第33頁、第662頁、第685頁），則94年租約期限已逾5年卻未經公證，依前開規定並無買賣不破租賃之適用，原告並非可執94年租約向被告主張權利，故原告主張被告未依94年租約交付系爭廠房，應對原告負給付不能之損害賠償責任，已嫌無據。

⒉原告雖主張其成為597地號土地共有人後，對於被告使用597地號土地未有異議，且按時收租，並歷時已久，依民法第161條第1項規定，兩造間成立與94年租約相同之租賃關係云云。

按依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實者，其契約為成立，民法第161條第1項定有明文。

原告前以訴外人卓清利、卓含笑、卓美蓮、卓美月、卓美雲、卓季志等人（下稱卓清利等人）向被告收取94年租約租金後短少分配予原告，而向卓清利等人提出另案損害賠償訴訟，有該案件第一審判決在卷可稽（見訴字卷第75頁至第81頁），可知原告成為597地號土地共有人後，被告並未曾直接交付94年租約之租金予原告，原告取得之租金係來自其他共有人之分配，則難認被告有以給付租金之方式對原告提出租賃要約之意思表示，且被告持續使用597地號土地乃基於94年租約，亦非因原告並未異議或交付占有所致，亦難認原告有何承諾之意思表示，兩造間並無依民法第161條第1項規定成立與94年租約內容相同之租賃契約，原告前開主張，應非有據。

⒊至於被告抗辯94年租約並未有關於系爭廠房於租賃期滿後歸出租人所有之約定，並提出94年租約影本為佐（見訴字卷第115頁至第125頁），該94年租約影本之真正雖為原告所否認，並聲請為筆跡鑑定。

然縱認被告提出94年租約影本之形式並非真正，仍無從認定卓嘉訓與被告簽訂之94年租約，確係有系爭廠房於租約期滿後歸由出租人取得之約定，故該筆跡鑑定之聲請應認無予以調查之必要。

而系爭廠房固於105年2月24日申報設立房屋稅籍，且部分登記為卓清利等人、卓凱文、卓舜文、卓清霖等9人公同共有、部分登記為卓薰詁單獨所有等情，有新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處110年8月11日新北稅鶯二字第1105663852號函覆在卷可憑（見訴字卷第461頁至第530頁），時點乃在94年租約屆滿之後，然房屋稅籍登記僅係為課稅所設，並非表彰所有權之歸屬，卓薰詁前曾向被告提出確認前開以其名義登記房屋稅籍之廠房有事實上處分權存在（本院10年度訴字第3494號），然經判決敗訴，有該案件第一審判決在卷可憑（見訴字卷第429頁至第434頁），且卓薰詁於另案損害賠償訴訟中，曾於109年2月4日出庭證稱其因要做廠房登記而願意於104年租約簽名蓋章等語，有該日言詞辯論筆錄附卷可憑（見訴字卷第208頁），可徵系爭廠房房屋稅籍登記為部分地主所有，乃於94年租約屆滿後洽談104年租約時之磋商結果，故94年租約是否已約定系爭廠房於租期屆滿後歸由出租人所有，仍非無疑問，難為有利於原告之認定。

㈡104年租約部分：⒈原告主張94年租約屆滿後，被告與除原告外之共有人成立104年租約等語，並提出104年租約為佐（見板司調字卷第93頁至第97頁），該租約雖與被告提出104年租約內容有部分不同（見訴字卷第43頁至第47頁），然原告亦未於被告提出之104年租約上簽名蓋章，則原告並非104年租約之當事人，應屬明確。

又原告主張其於105年5月12日自卓薰詁受贈取得595、607、613地號土地應有部分各12分之1，有原告提出前開土地之第一類謄本、新北市樹林地政事務所110年8月30日新北樹地資字第1106152080號函文檢送前開土地之公務用謄本及異動索引在卷可稽（見板司調字卷第77頁至第91頁、訴字卷第579頁至第615頁），可知原告就前開土地應有部分乃104年租約簽訂後始受讓，而觀諸兩造提出104年租約租期均至116年11月屆滿，且被告表明104年租約並未經公證（見板司調字卷第訴字卷第43頁、第685頁），原告亦未提出經公證之證明，堪認104年租約期限已逾5年且未經公證，則104年租約並無買賣不破租賃之適用，原告自不因於104年租約簽訂後受讓595、607、613地號土地應有部分，而與被告就前開土地成立租賃關係，並得執104年租約請求被告給付前開土地之租金，故原告依104年租約及民法第439條規定請求被告給付前開土地自105年5月12日起至110年10月之租金共計79萬66元，應屬無據。

原告雖主張595、607、613地號土地應有部分係受讓自卓薰詁，而卓薰詁係同意簽立104年租約之人，原告繼受卓薰詁前開土地應有部分，便當然成為104年租約之當事人云云，然原告係因贈與而自卓薰詁受讓土地應有部分，並非因繼承而取得，而得當然繼受卓薰詁與被告間租賃關係，故若無買賣不破租賃規定適用，原告自不因取得土地應有部分而當然成為104年租約之出租人，原告前開主張，仍無可採。

原告以其為104年租約繼受人身分，聲請傳喚上銀實業社負責人陳雅菁作證，以釐清系爭廠房實際出租人及承租人、系爭廠房收入是否與104年租約相符等節，應無再予調查之必要。

⒉又原告主張其若不得依104年租約向被告請求給付租金，被告占有595、607、613地號土地受有利益，其亦得依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利云云。

然按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。

原告自承簽立104年租約之共有人就前開土地應有部分已逾3分之2（見訴字卷第94頁），則原告雖非104年租約之當事人，其所有前開土地應有部分因共有人依前開規定而得以多數決方式與被告簽立104年租約，被告占有前開土地乃基於104年租約而非無法律上之原因，原告不得依不當得利規定請求被告返還所受利益，故原告此部分主張，並非有據。

至於原告主張其未自其他共有人取得應受分配之租金乙節，乃原告與其他共有人間內部關係所生糾紛，尚非可據此依不當得利規定向被告主張，原告此部分請求於法不合，難認可採。

四、綜上所述，原告並非94年、104年租約之當事人，不得依前開租約請求被告賠償未受分配廠房之損害及給付105年5月12日起至110年10月之租金，被告占有土地亦非不當得利，原告不得請求被告給付相當於租金之不當得利。

從而，原告依94年、104年租約及民法第226條第1項、第439條、第179條規定請求被告給付269萬5,066元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。

六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 10 日
民事第四庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 10 日
書記官 李瑞芝